Η αναβίωση οικισμών με ιδιωτική πολεοδόμηση, σε 20 ερωτήσεις - απαντήσεις

Η νέα ρύθμιση που ψηφίζεται στη ενεργοποιεί την αναβίωση εγκαταλελειμμένων, μικρών και φθινόντων οικισμών με Ειδικά Σχέδια Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ανάπτυξης (ΕΣΠΕΡΑΑ). Επιτρέπει την αποκατάσταση του παλαιού οικισμού, την πολεοδόμηση λειτουργικά συνδεδεμένων εκτάσεων έως 200 στρεμμάτων και τη δημιουργία κατοικιών, καταστημάτων, τουριστικών εγκαταστάσεων, υποδομών και κοινόχρηστων χώρων, με προεδρικό διάταγμα και συγκεκριμένες μελέτες. ♦ Η ιδιωτική πολεοδόμηση επεκτείνεται σε όλη τη νησιωτική χώρα: Η δυνατότητα αναβίωσης εγκαταλελειμμένων οικισμών, που ίσχυε στην ηπειρωτική Ελλάδα, στην Κρήτη, στην Εύβοια και στη Ρόδο, επεκτείνεται και στα υπόλοιπα κατοικημένα νησιά. Αφορά οικισμούς προ του 1923 με μηδενικό πληθυσμό το 1981 και στην τελευταία απογραφή. ♦ Νέες αναπτύξεις έως 200 στρέμματα γύρω από τον παλαιό οικισμό: Η ρύθμιση επιτρέπει την πολεοδομική οργάνωση του υφιστάμενου οικισμού και τη σύνδεσή του με μία ή περισσότερες όμορες εκτάσεις. Το συνολικό σχέδιο μπορεί να καλύπτει από 50 έως 200 στρέμματα και να περιλαμβάνει κατοικία, εμπόριο, τουρισμό, υπηρεσίες και υποδομές. ♦ Ο φορέας αναλαμβάνει μελέτες, έργα και κοινόχρηστους χώρους: Ιδιοκτήτες, επενδυτικοί φορείς, οικοδομικοί συνεταιρισμοί ή δήμοι μπορούν να επισπεύσουν τη διαδικασία. Ο φορέας ανάπτυξης αναλαμβάνει το κόστος των μελετών και των έργων υποδομής και διαθέτει τουλάχιστον το 50% της πολεοδομούμενης έκτασης για κοινόχρηστους, κοινωφελείς και ειδικούς σκοπούς. -«Αναβαθμίζεται το πολεοδομικό εργαλείο για τους εγκαταλελειμμένους οικισμούς», είπε ο υπουργός ΠΕΝ Σταύρος Παπασταύρου στη συζήτηση επί του νομοσχεδίου για τις συνενώσεις οργανισμών διαχείρισης των υδάτων στο οποίο περιλαμβάνεται η νέα ρύθμιση για τους οικισμούς και πρόσθεσε ότι: «Βελτιώνεται ένα ήδη υπάρχον πλαίσιο, ώστε να αξιοποιηθεί το υφιστάμενο κτιριακό απόθεμα με αυστηρούς περιβαλλοντικούς και πολεοδομικούς κανόνες, συμβάλλοντας στην αναζωογόνηση της ελληνικής υπαίθρου». Αναβίωση εγκαταλελειμμένων οικισμών με ιδιωτική πολεοδόμηση: 20 ερωτήσεις και απαντήσεις 1. Τι προβλέπει η νέα νομοθετική ρύθμιση; Η ρύθμιση δημιουργεί ένα ολοκληρωμένο πλαίσιο για την αναβίωση και λειτουργική επανάχρηση εγκαταλελειμμένων, μικρών και φθινόντων οικισμών. Επιτρέπει την πολεοδομική οργάνωση του υφιστάμενου οικισμού, αλλά και την ανάπτυξη λειτουργικά συνδεδεμένων γειτονικών εκτάσεων, μέσω ειδικών σχεδίων και οργανωμένης ιδιωτικής πολεοδόμησης. 2. Ποιους οικισμούς χαρακτηρίζει εγκαταλελειμμένους; Εγκαταλελειμμένος θεωρείται ο οικισμός που προϋφίσταται του 1923 και εμφανίζει μηδενικό πληθυσμό τόσο στην απογραφή του 1981 όσο και στην εκάστοτε τελευταία απογραφή της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής. 3. Ποιοι θεωρούνται μικροί και φθίνοντες οικισμοί; Πρόκειται για οικισμούς με μόνιμο πληθυσμό μικρότερο των 150 κατοίκων κατά την τελευταία απογραφή. Παράλληλα, ο μέσος ρυθμός μεταβολής του πληθυσμού τους κατά την τελευταία τριακονταετία πρέπει να μην υπερβαίνει το 5% ή να είναι αρνητικός σε σχέση με την απογραφή του 2001. 4. Αφορά μόνο οικισμούς που υπήρχαν πριν από το 1923; Οι εγκαταλελειμμένοι οικισμοί πρέπει υποχρεωτικά να προϋφίστανται του 1923. Οι μικροί και φθίνοντες μπορεί είτε να προϋφίστανται του 1923 είτε να δημιουργήθηκαν μεταγενέστερα και να έχουν οριοθετηθεί με τη νομοθεσία για τους μικρούς οικισμούς. 5. Σε ποιες περιοχές της χώρας εφαρμόζεται; Η δυνατότητα ιδιωτικής πολεοδόμησης εφαρμόζεται στην ηπειρωτική χώρα, στην Κρήτη, στην Εύβοια και στη Ρόδο. Με τη νέα ρύθμιση επεκτείνεται και στα υπόλοιπα κατοικημένα νησιά, ειδικά για την αναβίωση εγκαταλελειμμένων οικισμών. 6. Υπάρχουν γεωγραφικές εξαιρέσεις; Από το γενικό πλαίσιο εξαιρούνται οι περιοχές της Αττικής και της Θεσσαλονίκης που καλύπτονται από τα αντίστοιχα Ρυθμιστικά Σχέδια, με την επιφύλαξη ειδικότερων διατάξεων του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας. 7. Με ποιο πολεοδομικό εργαλείο θα γίνεται η αναβίωση; Η αναβίωση θα προωθείται με Ειδικά Σχέδια Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ανάπτυξης, τα λεγόμενα ΕΣΠΕΡΑΑ. Τα σχέδια αυτά θεωρούνται Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια ή μπορούν να εντάσσονται ως διακριτές ζώνες στα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια. 8. Ποιος εγκρίνει τα ΕΣΠΕΡΑΑ; Τα ΕΣΠΕΡΑΑ εγκρίνονται με προεδρικό διάταγμα, το οποίο εκδίδεται ύστερα από πρόταση του υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Πριν από την έγκριση απαιτείται γνώμη του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων. 9. Ποιος μπορεί να κινήσει τη διαδικασία; Πρόγραμμα αναβίωσης μπορούν να υποβάλουν οι αρμόδιοι δήμοι ή οι φορείς που έχουν δικαίωμα να επισπεύσουν Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο. Στους ενδιαφερόμενους φορείς μπορεί να περιλαμβάνονται ιδιοκτήτες εκτάσεων, νομικά πρόσωπα, φορείς ανάπτυξης και οικοδομικοί συνεταιρισμοί. 10. Τι πρέπει να περιλαμβάνει το πρόγραμμα αναβίωσης; Πρέπει να προσδιορίζει τους οικισμούς, τους δημόσιους χώρους, τα μνημεία, τα αξιόλογα κτίρια και τις παραδοσιακές κατασκευές. Καταγράφονται επίσης εκκλησίες, κρήνες, περιστερώνες, στοιχεία του φυσικού περιβάλλοντος και οι εκτάσεις που προτείνονται για ανάπτυξη και πολεοδόμηση. 11. Ποιες προϋποθέσεις πρέπει να πληροί ο εγκαταλελειμμένος οικισμός; Ο οικισμός πρέπει να κρίνεται αρχιτεκτονικά ενδιαφέρων και να μην έχει χαρακτηριστεί γεωλογικά ακατάλληλος. Πρέπει επίσης να μπορεί να αναγνωριστεί το συνεκτικό τμήμα του, χωρίς η συνέχειά του να θεωρείται ότι διακόπτεται από επαρχιακές, δημοτικές ή κοινοτικές οδούς. 12. Τι μπορεί να καθοριστεί μέσα στον παλαιό οικισμό; Με το ειδικό σχέδιο ορίζονται τα όρια του συνεκτικού τμήματος, καταγράφονται οι υφιστάμενοι κοινόχρηστοι χώροι και καθορίζονται ειδικοί όροι δόμησης. Οι όροι βασίζονται στο υπάρχον κτιριακό απόθεμα, στην αρχιτεκτονική φυσιογνωμία και στα πολεοδομικά χαρακτηριστικά του οικισμού. 13. Μπορεί η ανάπτυξη να επεκταθεί έξω από τα όρια του οικισμού; Ναι. Μπορούν να καθοριστούν μία ή περισσότερες όμορες και λειτουργικά συνδεδεμένες εκτάσεις, οι οποίες θα πολεοδομηθούν ώστε να υποστηρίξουν την αναβίωση του οικισμού. Η νέα περιοχή πρέπει να συνδέεται πολεοδομικά και λειτουργικά με τον παλαιό οικισμό. 14. Ποιο είναι το επιτρεπόμενο μέγεθος της ανάπτυξης; Οι γειτονικές προς πολεοδόμηση εκτάσεις πρέπει να έχουν συνολική επιφάνεια τουλάχιστον 30 στρεμμάτων. Το συνεκτικό τμήμα του οικισμού μαζί με τις όμορες εκτάσεις πρέπει να καλύπτει συνολικά από 50 έως 200 στρέμματα. Στα κατοικημένα νησιά το ανώτατο συνολικό όριο είναι επίσης 200 στρέμματα. 15. Τι μπορεί να κατασκευαστεί στις νέες εκτάσεις; Μπορούν να καθοριστούν χρήσεις κατοικίας, πολεοδομικού κέντρου, τουρισμού και αναψυχής, κοινωφελών λειτουργιών, παραγωγικών δραστηριοτήτων και άλλων επιτρεπόμενων χρήσεων. Έτσι, ανάλογα με το εγκεκριμένο σχέδιο, μπορούν να δημιουργηθούν κατοικίες, καταστήματα, υπηρεσίες, ξενοδοχεία και τουριστικές εγκαταστάσεις. 16. Ποιες εκτάσεις δεν μπορούν να πολεοδομηθούν; Δεν μπορούν να ενταχθούν δάση, δασικές ή αναδασωτέες εκτάσεις, κηρυγμένοι αρχαιολογικοί χώροι, δημόσια κτήματα, κοινόχρηστες ζώνες αιγιαλού και παραλίας, όχθες και παρόχθιες ζώνες. Εξαιρούνται επίσης η γη υψηλής παραγωγικότητας και οι προστατευόμενες περιοχές όπου απαγορεύεται η δόμηση. 17. Ποιες μελέτες και δικαιολογητικά απαιτούνται; Απαιτούνται τοπογραφικά και κτηματογραφικά διαγράμματα, αποτύπωση ιδιοκτησιών και κοινόχρηστων χώρων, στοιχεία του Κτηματολογίου, καταγραφή κτιρίων και εγκαταστάσεων, πράξη χαρακτηρισμού της έκτασης, γεωλογική και γεωτεχνική μελέτη, έλεγχος τίτλων, μελέτες για υδατορέματα και τεχνική έκθεση για τις χρήσεις και τα πολεοδομικά μεγέθη. 18. Γιατί η ρύθμιση ενδιαφέρει ιδιοκτήτες και επενδυτές; Δημιουργεί δυνατότητα οργανωμένης αξιοποίησης ιδιωτικών εκτάσεων που συνδέονται με εγκαταλελειμμένους ή φθίνοντες οικισμούς. Η αξιοποίηση δεν γίνεται με μεμονωμένες οικοδομικές άδειες αλλά μέσω συνολικού πολεοδομικού σχεδίου, το οποίο καθορίζει χρήσεις, δρόμους, κοινόχρηστους χώρους, υποδομές και όρους δόμησης. 19. Ποιος είναι ο ρόλος μηχανικών, μελετητών και κατασκευαστών; Οι μηχανικοί αναλαμβάνουν την τοπογραφική και κτηματογραφική αποτύπωση, τις πολεοδομικές, χωροταξικές, γεωλογικές, υδραυλικές και περιβαλλοντικές μελέτες, καθώς και τον σχεδιασμό των υποδομών. Μετά την έγκριση, οι κατασκευαστές μπορούν να αναλάβουν έργα οδοποιίας, ύδρευσης, αποχέτευσης, ηλεκτροδότησης, κοινόχρηστων χώρων και νέων κτιριακών αναπτύξεων. 20. Τι υποχρεώσεις αναλαμβάνει ο φορέας της ανάπτυξης; Ο φορέας πρέπει, με δικές του δαπάνες, να παραχωρήσει και να υλοποιήσει έργα σε ποσοστό τουλάχιστον 50% της πολεοδομούμενης έκτασης. Τουλάχιστον 25% προορίζεται για κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους. Στο υπόλοιπο ποσοστό προβλέπονται ειδικές χρήσεις ή χρηματική εισφορά για έργα υποδομής, αποχέτευσης, αποκατάστασης δημόσιων κτιρίων και ανάδειξης της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς. Μετά την έγκριση του σχεδίου, ο φορέας είναι υπεύθυνος για την εφαρμογή του και την κατασκευή των προβλεπόμενων έργων.