ΜΙΔΑ: παγίδες για αυθαίρετα και αλλαγές χρήσης στις μεταβιβάσεις ακινήτων

Σημαντικά τεχνικά και πολεοδομικά ζητήματα για αυθαίρετα, αλλαγές χρήσης σε κτίρια, οικοδομικές άδειες, πυροπροστασία και αντισεισμικές απαιτήσεις, που συνεπάγονται αύξηση της αβεβαιότητας σχετικά με τη νομιμότητα υφιστάμενων κατασκευών ή χρήσεων και επιπλέον έξοδα στους ιδιοκτήτες για μελέτες, δηλώσεις και διορθώσεις φέρνει στο προσκήνιο η λειτουργία της νέας πλατφόρμας του Ενιαίου Μητρώου Ακινήτων (ΜΙΔΑ). Ταυτοχρόνως μετακυλύονται ευθύνες και κόστη στους επαγγελματίες του τεχνικού κόσμου, επιφυλάσσοντας στους μηχανικούς ρόλο ψηφιακού διεκπεραιωτή. Η λειτουργία της νέας πλατφόρμας του Ενιαίου Μητρώο Ακινήτων: ◊Aρχίζει σταδιακά εντός του 2025, αντλώντας στοιχεία από την ΑΑΔΕ, το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος και τον ΔΕΔΔΗΕ και θα τεθεί σε πλήρη λειτουργία από τους πρώτους μήνες του 2026, με διαλειτουργικότητα μεταξύ των βάσεων δεδομένων πλήθους κρατικών φορέων για τα ακίνητα και με κεντρικό αναγνωριστικό τον Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ). ◊Παρουσιάζεται ως ολοκληρωμένο σύστημα, μέσω του οποίου θα παρακολουθούν οι αρχές της πολιτείας με αυτόματους ελέγχους και διασταυρώσεις πάνω από 7 εκατομμύρια φορολογουμένους για τον εντοπισμό παραβάσεων στην ακίνητη περιουσία τους. Και ταυτοχρόνως ότι η πλατφόρμα του ΜΙΔΑ θα προσφέρει ταχύτερη και άμεση εξυπηρέτηση στην διεκπεραίωση των πολιτών για τις υποθέσεις των ακινήτων τους. Ευθύνες και κόστη στους επαγγελματίες του τεχνικού κόσμου -«Αντί της υιοθέτησης μιας συνεκτικής και διαλειτουργικής λύσης, η διοίκηση προβαίνει στην αποσπασματική δημιουργία νέων ψηφιακών πλατφορμών, γεγονός που: αφ’ ενός ενισχύει τον διοικητικό φόρτο για τους πολίτες και τις επιχειρήσεις, αφ’ ετέρου υποβαθμίζει τον επιστημονικό ρόλο των μηχανικών, οι οποίοι καλούνται εκ νέου να αναλάβουν ρόλους εκτελεστικών υπαλλήλων, αντί να αξιοποιούνται στον σχεδιασμό, την εποπτεία και την τεχνική τεκμηρίωση και παράλληλα μετακυλύει ευθύνες και κόστη στους επαγγελματίες του τεχνικού κόσμου, χωρίς αντίστοιχη θεσμική στήριξη ή καθοδήγηση», επισημαίνει το ΤΕΕ Δυτικής Μακεδονίας σε επιστολή του προς τον υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρο Παπασταύρου, υπογραμμίζοντας ότι: «Η πολλαπλή και επαναλαμβανόμενη υποχρέωση δηλώσεων (π.χ. Κτηματολόγιο, δηλώσεις επιφανειών στους ΟΤΑ, πλατφόρμες αυθαιρέτων) καταδεικνύει την απουσία ενός ενιαίου, ολοκληρωμένου πληροφοριακού συστήματος». Αύξηση της αβεβαιότητας σχετικά με τη νομιμότητα υφιστάμενων κατασκευών ή χρήσεων Ενόψει της λειτουργίας του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων από το υπουργείο Οικονομικών, το ΤΕΕ Δυτικής Μακεδονίας, με επιστολή που απευθύνεται προς το ΥΠΕΝ επισημαίνει την τεχνική και πολεοδομική διάταση των θεμάτων που αναδεικνύονται από τη λειτουργία της νέας πλατφόρμας. Στην επιστολή με τίτλο: «Δημιουργία Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων: Προβληματισμοί - Επιπτώσεις – Προτάσεις», που υπογράφει ο πρόεδρος της Δ.Ε. του ΤΕΕ/ΤΔΜ Νίκος Συλλίρης αναλυτικά σημειώνεται ότι: «Η πρόσφατη εξαγγελία για τη δημιουργία νέου Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων έχει προκαλέσει εύλογο προβληματισμό και ανησυχία στους πολίτες, καθώς εκλαμβάνεται ως προάγγελος νέων γραφειοκρατικών διαδικασιών και πιθανής οικονομικής επιβάρυνσης. Η πρωτοβουλία, αν και κινείται στη σωστή κατεύθυνση όσον αφορά στη συγκέντρωση και οργάνωση των δεδομένων ακινήτων, στερείται -για ακόμη μία φορά- ενός ενιαίου στρατηγικού σχεδιασμού και ενσωμάτωσης με υφιστάμενα πληροφοριακά συστήματα. α. Θεσμική και Οργανωτική Ασυνέχεια Η πολλαπλή και επαναλαμβανόμενη υποχρέωση δηλώσεων (π.χ. Κτηματολόγιο, δηλώσεις επιφανειών στους ΟΤΑ, πλατφόρμες αυθαιρέτων) καταδεικνύει την απουσία ενός ενιαίου, ολοκληρωμένου πληροφοριακού συστήματος. Αντί της υιοθέτησης μιας συνεκτικής και διαλειτουργικής λύσης, η διοίκηση προβαίνει στην αποσπασματική δημιουργία νέων ψηφιακών πλατφορμών, γεγονός που: αφ’ ενός ενισχύει τον διοικητικό φόρτο για τους πολίτες και τις επιχειρήσεις, αφ’ ετέρου υποβαθμίζει τον επιστημονικό ρόλο των μηχανικών, οι οποίοι καλούνται εκ νέου να αναλάβουν ρόλους εκτελεστικών υπαλλήλων, αντί να αξιοποιούνται στον σχεδιασμό, την εποπτεία και την τεχνική τεκμηρίωση και παράλληλα μετακυλύει ευθύνες και κόστη στους επαγγελματίες του τεχνικού κόσμου, χωρίς αντίστοιχη θεσμική στήριξη ή καθοδήγηση. β. Κοινωνικοοικονομικές Επιπτώσεις Η εφαρμογή του νέου μητρώου συνδέεται με την υποχρεωτική καταγραφή της πραγματικής χρήσης κάθε ακινήτου. Η απαίτηση αυτή, αν δεν συνοδευτεί από ουσιαστική μεταρρύθμιση του θεσμικού πλαισίου για τις χρήσεις γης και την αυθαίρετη δόμηση, ενδέχεται να οδηγήσει: ♦ Σε μαζικές αναταξινομήσεις χρήσεων (π.χ. από κατοικία σε βραχυχρόνια μίσθωση ή επαγγελματική χρήση), με αποτέλεσμα την έκθεση των ιδιοκτητών σε κυρώσεις και πρόστιμα, ♦ Σε αύξηση της αβεβαιότητας σχετικά με τη νομιμότητα υφιστάμενων κατασκευών ή χρήσεων, Σε επιπλέον έξοδα για μελέτες, δηλώσεις και διορθώσεις, με ιδιαίτερο πλήγμα για τις ευάλωτες κοινωνικές ομάδες. γ. Αναγκαιότητα Ολιστικής Θεώρησης Η ουσιαστική οργάνωση των δεδομένων του δομημένου χώρου είναι πράγματι κρίσιμη για τη βιώσιμη ανάπτυξη, την προστασία του περιβάλλοντος και την ορθή φορολόγηση. Ωστόσο, για να επιτευχθεί αυτό, απαιτείται: 1ον Ενιαία ψηφιακή υποδομή, που να ενσωματώνει και να διασυνδέει όλα τα υπάρχοντα μητρώα και πλατφόρμες (Κτηματολόγιο, ΤΑΠ, ΔΕΗ, Ε9, e-Άδειες, myProperty, κ.ά.), 2ον Απλοποίηση των διαδικασιών, με έμφαση στην αυτοματοποιημένη διασταύρωση στοιχείων και την κατάργηση πολλαπλών δηλώσεων, και 3ον Αναβάθμιση του ρόλου των μηχανικών, ως τεχνικών συμβούλων του κράτους και των πολιτών, με θεσμική κατοχύρωση του ρόλου τους στον ψηφιακό μετασχηματισμό της διαχείρισης γης. δ. Τεχνικά Ζητήματα Αλλαγής Χρήσεων σε Οικοδομές Επιπλέον, είναι κρίσιμο να εξεταστεί η περίπτωση λειτουργίας δραστηριοτήτων σε χώρους που φέρουν διαφορετική οικοδομική ή κανονιστική πρόβλεψη. Ειδικά σε οικοδομές με άδεια χρήσης «γραφείου ή κατοικιών», όπου φιλοξενούνται πλέον χρήσεις, όπως φροντιστήρια, ιατρεία, χώροι αισθητικής ή άλλες δραστηριότητες, εγείρονται ζητήματα ασυμβατότητας με τα κριτήρια σπουδαιότητας κατασκευών και αντισεισμικών απαιτήσεων, όπως ορίζονται στον ισχύοντα Ελληνικό Αντισεισμικό Κανονισμό (ΕΑΚ). Ταυτόχρονα, πρέπει να ληφθούν υπ’ όψιν και οι πρόσθετες απαιτήσεις πυροπροστασίας, που διαφοροποιούνται ανάλογα με τη χρήση, καθώς και οι κανονισμοί κοινής ησυχίας (ωράρια λειτουργίας, επιτρεπόμενα επίπεδα θορύβου κ.λπ.), οι οποίοι συχνά παραβλέπονται σε επαγγελματικές μισθώσεις εντός πολυκατοικιών. Η αδιαφορία για τέτοιες παραμέτρους μπορεί να οδηγήσει σε νομικές συγκρούσεις, πολεοδομικές παραβάσεις και προβλήματα ασφάλειας, τόσο για τους χρήστες όσο και για τους συνιδιοκτήτες. Προτάσεις Κατόπιν των ανωτέρω, προτείνεται: → Η ενοποίηση όλων των ψηφιακών μητρώων σε ένα ενιαίο, διαλειτουργικό σύστημα με έλεγχο πληρότητας και διασταύρωση στοιχείων. → Η θεσμική κατοχύρωση του ρόλου του μηχανικού, ως τεχνικού εγγυητή της ακρίβειας των δηλώσεων, με σαφές πλαίσιο ευθυνών και αμοιβών. → Η αποφυγή τιμωρητικής λογικής, με πρόβλεψη περιόδου προσαρμογής, τεχνικής υποστήριξης και καθοδήγησης των πολιτών. → Η ενεργή συμμετοχή του ΤΕΕ στον σχεδιασμό και την εποπτεία του εγχειρήματος, διασφαλίζοντας την τεχνική τεκμηρίωση και την κοινωνική αποδοχή της διαδικασίας. → Η έκδοση εξειδικευμένων τεχνικών οδηγιών και επεξηγήσεων σχετικά με την αλλαγή χρήσης, τις απαιτήσεις πυροπροστασίας, τις αντισεισμικές κατηγορίες και τα όρια κοινής ησυχίας. Κύριε Υπουργέ, συμφωνώντας στη βάση ότι ο εκσυγχρονισμός της διαχείρισης του δομημένου χώρου είναι απαραίτητος μεν, οφείλει δε να υλοποιείται με τεχνική επάρκεια, κοινωνική δικαιοσύνη και θεσμική συνοχή, πιστεύουμε ότι θα αξιολογηθεί κάθε πρόταση για το καλύτερο δυνατό αποτέλεσμα, προκειμένου να αποτελέσει παρελθόν το φαινόμενο της πολυνομίας, της επικάλυψης αρμοδιοτήτων και της απουσίας στρατηγικού σχεδιασμού, που εν έτη 2025 ταλαιπωρεί τους πολίτες και απαξιώνει τον Τεχνικό κόσμο» Πως θα λειτουργήσει η νέα πλατφόρμα, του Ενιαίου Μητρώου Ακινήτων Η νέα πλατφόρμα, του Ενιαίου Μητρώου Ακινήτων, θα διαλειτουργεί και θα αλληλεπιδρά με όλες τις επιμέρους ψηφιακές πλατφόρμες του κράτους που περιλαμβάνουν στοιχεία για την ακίνητη περιουσία των Ελλήνων πολιτών, συγκεντρώνοντας σε ένα ενιαίο σημείο πλήρες προφίλ για κάθε ακίνητο στη χώρα μας. Μέσω της πλατφόρμας αυτής θα είναι, κατ’ αρχάς, δυνατή η αυτόματη ενημέρωση των αρμόδιων υπηρεσιών για κάθε αλλαγή στην ιδιοκτησία ή τα χαρακτηριστικά ενός ακινήτου, γεγονός που θα εξαλείψει την ταλαιπωρία των πολιτών και τις χρονοβόρες διαδικασίες δήλωσης των μεταβολών στην ακίνητη περιουσία τους σε κάθε δημόσια υπηρεσία ξεχωριστά. Παράλληλα, η πλατφόρμα αυτή θα επιτρέπει ταχύτατες συναλλαγές και θα συμβάλει στην ενίσχυση των πάσης φύσεως ελέγχων, δίνοντας σε όλα τα ελεγκτικά όργανα του κράτους τη δυνατότητα να εντοπίζουν περιπτώσεις αδήλωτων ακινήτων ή αδήλωτων τετραγωνικών μέτρων. Το Ενιαίο Μητρώο Ακινήτων θα βασίζεται στη διαλειτουργικότητα μεταξύ των βάσεων δεδομένων διάφορων κρατικών φορέων, με κεντρικό αναγνωριστικό τον Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ). Με την ολοκλήρωση αυτού του έργου, κάθε ιδιοκτήτης θα μπορεί, με μία απλή συναίνεση μέσω του gov.gr να παραχωρεί ψηφιακά πρόσβαση στα στοιχεία του ακινήτου του, καταργώντας τη γραφειοκρατία και διασφαλίζοντας τη νομική ασφάλεια στις συναλλαγές. Το Ενιαίο Μητρώο Ακινήτων δεν θα απαιτεί από τους πολίτες να επανυποβάλουν τα στοιχεία τους σε καμία πλατφόρμα. Αντιθέτως, οι κρατικές βάσεις δεδομένων (σε Κτηματολόγιο, ΑΑΔΕ, ΔΕΔΔΗΕ, ΤΕΕ, πολεοδομίες, δήμους κ.λπ.) και τα πληροφοριακά τους συστήματα θα διαλειτουργούν μεταξύ τους, έτσι ώστε για οποιαδήποτε αλλαγή σε επιμέρους δεδομένα να ενημερώνεται αυτόματα το σύνολο του Δημοσίου χωρίς καμία άλλη ενέργεια. Ειδικότερα, σύμφωνα με αναλυτικές πληροφορίες, στη νέα αυτή ενιαία ηλεκτρονική βάση δεδομένων θα είναι συγκεντρωμένα όλα τα πληροφοριακά στοιχεία των επιμέρους μητρώων που διατηρούν διάφοροι κρατικοί φορείς για την ακίνητη περιουσία 7 εκατομμυρίων Ελλήνων φορολογουμένων. Στοιχεία που θα συγκεντρωθούν θα είναι: – Οι Κωδικοί Αριθμοί Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ) από το Κτηματολόγιο. – Οι Αριθμοί Ταυτότητας Ακινήτου (ΑΤΑΚ) από την ΑΑΔΕ (εφορία), βάσει του αρχείου των δηλώσεων Ε9. – Οι αριθμοί παροχής ηλεκτρικού ρεύματος από τον ΔΕΔΔΗΕ. – Οι αριθμοί ασφαλιστηρίων συμβολαίων από την ΑΑΔΕ (βάσει του αρχείου για τον μειωμένο ΕΝΦΙΑ των ασφαλισμένων κατοικιών). – Στοιχεία από τα υποθηκοφυλακεία και τα κτηματολογικά γραφεία για το αν υπάρχουν εκκρεμείς αγωγές. – Στοιχεία για πολεοδομικές άδειες από το Τεχνικό Επιμελητήριο της Ελλάδος (ΤΕΕ). Στο Μητρώο αυτό θα έχουν πρόσβαση όλοι οι εμπλεκόμενοι φορείς του Δημοσίου, συμπεριλαμβανομένων και των δήμων και των Πολεοδομιών. Ετσι, όλοι οι εν λόγω φορείς θα έχουν στη διάθεσή τους άπαντα τα δεδομένα που θα τους χρειαστούν, προκειμένου να διαπιστώσουν εάν οι ιδιοκτήτες των ακινήτων έχουν δηλώσει ορθά τα στοιχεία των περιουσιών τους, καθώς και εάν τα έχουν ασφαλισμένα. Θα καταστεί δηλαδή εφικτό να ελέγχεται εάν τα στοιχεία των ακινήτων είναι δηλωμένα ίδια σε όλους τους φορείς ή εάν υπάρχουν διαφορές μεταξύ στοιχείων που έχουν δηλωθεί σε διάφορους φορείς, όπως π.χ. στα τετραγωνικά μέτρα που έχουν δηλωθεί στο Κτηματολόγιο, στην εφορία (ΑΑΔΕ) ή και στον ΔΕΔΔΗΕ ή στην Πολεοδομία κ.λπ. Τέτοιες διαφορές θα ερευνώνται διότι μπορεί να υποκρύπτουν σημαντικές παραβάσεις όπως φοροδιαφυγή ή αποφυγή καταβολής δημοτικών φόρων και τελών ή ανακρίβειες σε οικοδομικές άδειες ή σε δηλώσεις και νομιμοποιήσεις αυθαιρέτων κ.λπ. Επίσης θα καταστεί δυνατόν να διασταυρώνεται εάν τα ακίνητα φορολογητέας αξίας άνω των 500.000 ευρώ είναι ασφαλισμένα, ώστε σε αρνητική περίπτωση το κράτος, εφόσον τα ακίνητα αυτά υποστούν ζημιές από πυρκαγιές, πλημμύρες ή σεισμούς, να μην εγκρίνει αποζημιώσεις.