Στατική επάρκεια στα αυθαίρετα – Θέμα ασφάλειας ή ένας ακόμα φόρος στα ακίνητα;

Του Γιώργου Τσιαμτσιακίρη*

Ο προηγούμενος νόμος 4178/2013 για τα αυθαίρετα περιλάμβανε μία απλή και κυρίως μακρο-σκοπική μέθοδο για τον έλεγχο της στατικής επάρκειας των αυθαιρέτων κατασκευών, όπου ο μηχανικός που κατέθετε την αίτηση τακτοποίησης θα έπρεπε σε ένα απλό «δελτίο καταγραφής – ΔΕ.ΔΟ.Τ.Α» να αναδείξει τα τρωτά σημεία μιας κατασκευής και να την χαρακτηρίσει με ένα από τα τρία γράμματα Χ, Μ, Υ (βαθμός προτεραιότητας για δευτεροβάθμιο έλεγχο – Χαμηλός, Μεσαίος, Υψηλός).

Η ευθύνη του Συντάκτη Μηχανικού αυτού του δελτίου, περιοριζόταν στην υποχρέωση ορθής συμπλήρωσης του προσεγγιστικού (εκ των πραγμάτων) δελτίου ενώ ο ιδιοκτήτης του αυθαιρέτου μέσω αυτού του δελτίου γνώριζε απλά ότι κάποια στιγμή θα έπρεπε να γίνει δευτεροβάθμιος έλεγχος στο ακίνητο του, χωρίς όμως αυτό να σήμαινε στον νόμο 4178, ότι θα γίνει απαραίτητα έλεγχος στατικής επάρκειας της κατασκευής.

Αυτό άλλαξε με τον νέο νόμο 4495/2017 για την τακτοποίηση των αυθαιρέτων, ο οποίος περιλαμβάνει μία σειρά από υποχρεωτικούς ελέγχους για τις αυθαίρετες κατασκευές. Οι έλεγχοι αυτοί, εξαρτώνται από την χρονολογία κατασκευής του έργου και το είδος αυτού και προσδιορίζουν τις περιπτώσεις που χρειάζεται να γίνει αναλυτικός υπολογισμός της στατικής επάρκειας ενός κτιρίου.

Οι έλεγχοι και οι εξαιρέσεις 

Η γενική κατεύθυνση είναι να ελέγχονται για την στατική τους επάρκεια:

• όσες κατασκευές είναιεξ’ ολοκλήρου αυθαίρετες
• όσες έχουν αυθαίρετα τμήματα τα οποία επιβαρύνουν σημαντικά την στατική επάρκεια ενός κτιρίου
• όσες κατασκευές είχαν υπαχθεί στο νόμο 4178 και με βάση ένα από τα υποβληθέντα δελτία ΔΕ.ΔΟ.Τ.Α. είχαν χαρακτηρίσει τον βαθμό προτεραιότητας για επανέλεγχο ως (Υ) – υψηλό (να θυμίσουμε ότι το δελτίο αυτό έπρεπε να συμπληρώνεται για το κτίριο ως σύνολο.

Αντίθετα, φαίνεται ότι θα εξαιρεθούν οι παρακάτω περιπτώσεις αυθαιρέτων κατασκευών

• όσες κατοικίες, ολοκληρώθηκαν πριν την 9/6/1975
• όσες κατασκευές, ολοκληρώθηκαν πριν την 1/1/1983
• μικρές παραβάσεις (π.χ. προσθήκη μόνωσης σε όψεις, κατασκευή πέργκολας κ.α.)
• κτίρια μικρής σπουδαιότητας ως προς την ασφάλεια του κοινού (στάβλοι, αγροτικά οικήματα κ.α)

Από τα παραπάνω διαφαίνεται, ότι το κενό που υπήρχε στην νομοθεσία του προηγούμενου νόμου 4178/13 για τα αυθαίρετα, γίνεται προσπάθεια να καλυφθεί από μία υπουργική απόφαση που συμπληρώνει τον νόμο 4495/17.

Οι  πρωταγωνιστές 

Το πρόβλημα της στατικής επάρκειας όμως των αυθαιρέτων έχει 4 βασικούς πρωταγωνιστές και για να λυθεί θα πρέπει να υπάρξει συνεργασία και υποχωρήσεις σχεδόν σε όλα τα επίπεδα.

Α) Κράτος: Επίτρεψε την κατασκευή αυθαιρέτων επί 40 χρόνια, χωρίς κανένα έλεγχο της διαδικασίας, και τώρα προσπαθεί να καλύψει τα νώτα του, καθώς αντιλαμβάνεται πλέον ότι το κόστος  επιχορήγησης σεισμοπλήκτων είναι τεράστιο, γιατί επίσης χρειάζεται να καταγραφεί ο δομικός πλούτος της χώρας (ταυτότητα κτιρίων) αλλά και γιατί ένας καθαρά εισπρακτικός νόμος αφήνει κενά στην ασφάλεια των πολιτών που έχουν ή πρόκειται να μείνουν σε αυθαίρετες κατασκευές.

Β) Ιδιοκτήτες: Είτε επενδύοντας στο κενό των νόμων και στην έλλειψη πολιτικής βούλησης, είτε γιατί πραγματικά δεν υπήρχε η οικονομική δυνατότητα, έκτισαν αυθαίρετες κατασκευές πιστεύοντας ότι ποτέ δεν θα χρειαστεί να γίνει έλεγχος.

Γ) Μηχανικοί: Συμμετείχαν στην διαδικασία της κατασκευής αυθαιρέτων (κυρίως τμημάτων και όχι τόσο ολόκληρων κατασκευών) κάτω από την πίεση της ίδιας της αγοράς ακινήτων, ή δρώντας οι ίδιοι ως κατασκευαστές οι οποίοι όπως και οι ιδιοκτήτες εκμεταλλευόντουσαν την έλλειψη ελέγχου.

Δ) Τράπεζες: Έχοντας ένα πολύ μεγάλο χαρτοφυλάκιο από υποθηκευμένα ακίνητα έχουν πλέον στην κατοχή τους κατασκευές οι οποίες πρέπει να ελεγχθούν ως προς την στατική τους επάρκεια. Εδώ, αξίζει να αναφέρουμε ότι οι περισσότερες τράπεζες υποχρεώνουν τους ιδιοκτήτες να ασφαλίζουν τα ακίνητα τους έναντι σεισμού/πυρκαγιάς με τις ασφαλιστικές να ζητούν με την σειρά τους αντίστοιχα πιστοποιητικά (στατική επάρκεια). Οι τράπεζες παράλληλα, θα πρέπει να χρηματοδοτήσουν τους ιδιοκτήτες αυθαιρέτων στις περιπτώσεις που ο έλεγχος στατικής επάρκειας οδηγεί σε επεμβάσεις ενίσχυσης.

Οριζόντια διάταξη 

Μία οριζόντια λοιπόν διάταξη για έλεγχο όλων των αυθαίρετων κατασκευών/τμημάτων θα δημιουργούσε δεκάδες προβλήματα σε όλους τους εμπλεκόμενους. Για το λόγο αυτό γίνεται προσπάθεια μέσω υπουργικής απόφασης να μειωθούν οι περιπτώσεις που θα απαιτείται έλεγχος στατικής επάρκειας με το βασικότερο πρόβλημα να εντοπίζεται στις εξ’ ολοκλήρου αυθαίρετες κατασκευές ή στις κατασκευές που έχουν αυθαίρετα τμήματα με την επικρατούσα χρήση να αφορά εκπαιδευτικά κτίρια και γενικότερα χώρους συνάθροισης.

Στις περιπτώσεις αυτές:

Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει, εκτός των εξόδων του φακέλου για την τακτοποίηση των αυθαιρέτων, να αναθέσουν την στατική μελέτη σε μηχανικό ο οποίος θα πρέπει να εφαρμόσει μία σειρά από κανονισμούς για να καταλήξει σε ασφαλή συμπεράσματα και να ολοκληρώσει την διαδικασία.

Οι δυσκολίες 

Οι δυσκολίες εδώ όμως αφορούν τα εξής:

• Ο ιδιοκτήτης δεν ήταν ενήμερος πριν αποφασίσει για την τακτοποίηση του ακινήτου του (ειδικά για όσους μεταφέρονται από τον νόμο 4178/13 στον νέο νόμο) ότι θα χρειαστεί να προχωρήσει σε μία τέτοια διαδικασία η οποία έχει σημαντικό κόστος, τόσο για την σύνταξη της μελέτης όσο και για τις πιθανές ενισχύσεις της κατασκευής που μπορεί να προκύψουν στη συνέχεια
• Ο μηχανικός που θα αναλάβει τον έλεγχο στατικής επάρκειας, θα πρέπει να αναζητήσει δεδομένα για την κατασκευή που δεν είναι εύκολο να επιβεβαιωθούν όπως π.χ. σε περιπτώσεις που ένα ολόκληρο δόμημα έχει κατασκευαστεί σε διαδοχικές φάσεις (δωμάτιο – δωμάτιο) και με προσθήκες σε διάφορες περιόδους ή όταν για παράδειγμα ο ιδιοκτήτης (ή ακόμα χειρότερα στις περιπτώσεις συνιδιοκτησίας) θέλει να αποφύγει εργασίες αποτύπωσης του φέροντος οργανισμού του κτιρίου (ξήλωμα σε γυψοσανίδες, αφαίρεση επιχρίσματος, δαπέδων κ.α.). Επίσης, στις περιπτώσεις μεταφοράς από τον προηγούμενο νόμο υπάρχει το θέμα ότι στην συμφωνηθείσα αμοιβή δεν είχε συμπεριληφθεί τέτοια μελέτη και ως εκ τούτου οι περισσότεροι μηχανικοί θα βρεθούν αντιμέτωποι με τους ιδιοκτήτες οι οποίοι από την πλευρά τους θα ρίχνουν το βάρος της ευθύνης στους μηχανικούς.

Για να προχωρήσουν λοιπόν οι ιδιοκτήτες στην τακτοποίηση αυτών των αυθαιρέτων χρειάζονται δύο βασικές ενέργειες από την πλευρά της πολιτείας, ως προς το θέμα του ελέγχου της στατικής επάρκειας:

• Ο ιδιοκτήτης, θα πρέπει να έχει το δικαίωμα να διαχειρίζεται την ακίνητη περιουσία του και να προβαίνει σε έλεγχο στατικής επάρκειας εάν και εφόσον ο ίδιος το επιθυμεί. Σε αντίθετη περίπτωση, που η πολιτεία επιβάλει τον αναγκαστικό έλεγχο, τότε, η αγορά των ακινήτων θα κλονιστεί περαιτέρω.
• Η δεύτερη αφορά φορολογικά κίνητρα καθώς η έκπτωση ποσοστού από το πρόστιμο δεν αποτελεί από μόνο του σημαντική ελάφρυνση ενώ παράλληλα χωρίς την γενναία επιδότηση από ευρωπαϊκά κονδύλια το όλο έργο δεν πρόκειται να προχωρήσει. Στην Ιταλία για παράδειγμα, η πολιτεία επιδοτεί το κόστος στατικής «ενίσχυσης» ενός κτιρίου συνεισφέροντας περίπου 150€ για κάθε m2επιφάνειας του κτιρίου (αφορά επιστροφή ποσού από τις δαπάνες ενίσχυσης και όχι επιδότηση από την αρχή) ενώ στην περίπτωση κατεδάφισης παλαιάς κατασκευής και ανέγερσης νέας η επιδότηση φτάνει τα 200€/m

Πρόταση για δίκαιη λύση 

Οι ιδιοκτήτες από την πλευρά τους, ίσως αναζητήσουν την εύκολη λύση, δηλαδή να μην κάνουν απολύτως τίποτα για την ασφάλεια του κτιρίου τους. Από την άλλη όμως, δεν μπορούμε να αφήνουμε εκτεθειμένους τους πολίτες της χώρας ή ακόμα και τους επισκέπτες να διαμένουν σε κτίρια, όπως τα αυθαίρετα τα οποία δεν έχουν ελεγχθεί ποτέ. Μία λύση λοιπόν, δίκαιη για όλους θα μπορούσε να έρθει μέσα από την εξής πρόταση:

Σύμφωνα με τους σύγχρονους αντισεισμικούς κανονισμούς για υφιστάμενες κατασκευές  υπάρχουν 6 βασικές κατηγορίες κτιρίων οι οποίες χαρακτηρίζονται ως προς την στατική τους επάρκεια με βάση ένα πίνακα που συνδέει την στάθμη επιτελεστικότητας και την περίοδο επαναφοράς του σεισμού σχεδιασμού που επιλέχτηκε κατά τον έλεγχο. Οι αυστηρότεροι έλεγχοι καλύπτονται στην Ελλάδα από την κατηγορία Α1 και κατόπιν υπάρχουν οι κατηγορίες Β1, Α2, Β2, Γ1, Γ2. Θα μπορούσε λοιπόν – κατά αντιστοιχία με τα ενεργειακά πιστοποιητικά – να γίνει μία αντίστοιχη κατάταξη με βάση τις ως άνω αναφερόμενες κατηγορίες όπου φυσικά θα έχει γίνει έλεγχος στατικής επάρκειας.

Παράλληλα για τα κτίρια στα οποία δεν θα έχει εκπονηθεί μελέτη στατικής επάρκειας θα υπάρχει ο χαρακτηρισμός Δ, ο οποίος θα σημαίνει ότι ΔΕΝ ΕΧΕΙ ΓΙΝΕΙ έλεγχος. Στην περίπτωση αυτή θα γνωρίζει κάθε νέος υποψήφιος αγοραστής/ενοικιαστής τι συμβαίνει με το ακίνητο και θα είναι δική του απόφαση αν θα προβεί σε οποιαδήποτε επένδυση/χρήση.

Η πολιτεία να επιδοτεί τις επεμβάσεις ενίσχυσης αυτών των κτιρίων με βάση την κατηγορία στην οποία ανήκουν. Αν για παράδειγμα, μετά την ενίσχυση, ένα κτίριο βρεθεί στην κατηγορία Α1 να λαμβάνει την μέγιστη επιδότηση ενώ για όσα δεν ελέγχονται, η επιδότηση να είναι η ελάχιστη ή μηδενική. Αντίστοιχα, οι δήμοι θα πρέπει να μειώνουν τους φόρους των ακινήτων με βάση την κατηγορία που ανήκουν. 

Σε κτίρια μεγάλης σπουδαιότητας ο χαρακτηρισμός Δ δεν θα επιτρέπεται από τη δημόσια αρχή.    

Η λύση αυτή θα μπορούσε να εφαρμοστεί γενικότερα για όλες τις κατασκευές και όχι μόνο για τα αυθαίρετα, και το αναφέρουμε εδώ γιατί η πολιτεία βάζει στο κάδρο τις αυθαίρετες κατασκευές ως τις πλέον επικίνδυνες ενώ από την άλλη γνωρίζουμε ότι κατασκευές προ του 55 (χωρίς αντισεισμικό σχεδιασμό, αφού ο πρώτος εφαρμόστηκε το 1959) δεν χρειάζονται σήμερα έλεγχο στατικής επάρκειας και υφίστανται νόμιμα χωρίς όμως να ξέρει ο απλός πολίτης τους πιθανούς κινδύνους. Αντίθετα, κατασκευές που έγιναν για παράδειγμα το 2010, με τον πλέον σύγχρονο ελληνικό αντισεισμικό κανονισμό του 2000 και έχουν αυθαίρετα τμήματα μπορεί να χρειάζονται έλεγχο στατικής επάρκειας.

Η αντιμετώπιση της στατικής και αντισεισμικής επάρκειας των κατασκευών χρειάζεται να θεμελιωθεί σε ένα γενικότερο πλαίσιο εκσυγχρονισμού του δομικού πλούτου της χώρας και δεν μπορεί να στηριχθεί σε απλές αποφάσεις που από την ίδια την αγορά δεν θα εφαρμοστούν. Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες αυτή την στιγμή δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα να τακτοποιήσουν τα αυθαίρετα (απόδειξη, ότι ελάχιστοι μπήκαν στον προηγούμενο νόμο 4178/13) και πολύ περισσότερο να ελέγξουν στατικά το κτίριο τους ακόμα και αν μέσα σε αυτό μένει η ίδια τους η οικογένεια. Το ίδιο συμβαίνει και με τα σεισμόπληκτα, όπου παρατηρείται το φαινόμενο να μην γίνονται καν επεμβάσεις στον φέρονται οργανισμό, μετά από κάποιο σεισμό, αλλά να επισκευάζονται επιφανειακά μόνο οι τοίχοι.

Μόνο με πραγματικά κίνητρα και λύσεις τις οποίες μπορεί να εφαρμόσει το σύστημα ιδιοκτήτης-μηχανικός-χρηματοδοτικοί μηχανισμοί-πολιτεία μπορεί να αντιμετωπιστεί σοβαρά το όλο θέμα, το οποίο να τονίσουμε ότι δεν αφορά μόνο την Ελλάδα. Για το λόγο αυτό ο ευρωπαϊκός αντισεισμικός κανονισμός (ευρωκώδικας 8.3) για τις υφιστάμενες κατασκευές είναι σε στάδιο αναθεώρησης και αναμένουμε σημαντικές προσθήκες το 2020.

*Γιώργος Τσιαμτσιακίρης:

Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, Συγγραφέας

Μέλος Ελληνικού Τμήματος Αντισεισμικής Μηχανικής