Αυθαίρετα: εμπλοκές στις μεταβιβάσεις από αστοχίες υπαγωγής

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Νέο πρόβλημα ανακύπτει στις μεταβιβάσεις ακινήτων με τακτοποιημένες πολεοδομικές υπερβάσεις, από την οριστική διακοπή υπαγωγής των αυθαιρέτων της κατηγορίας 5 και από το γεγονός ότι αυτές οι περιπτώσεις δεν καλύπτονται από τις ρυθμίσεις του νέου πολεοδομικού νομοσχεδίου, που ψηφίστηκε στη Βουλή.

-«Πρέπει να υπάρξει πρόβλεψη και για τα αυθαίρετα, που ενώ τακτοποιήθηκαν ως υπαγόμενα σε μία κατηγορία 1-4, μετά από επανέλεγχο προκύπτει ότι ανήκουν στη κατηγορία 5 και θα πρέπει να τακτοποιηθούν», λέει  στο ecopress ο Γιώργος Ρούσκας  πρόεδρος του Συλλόγου Συμβολαιογράφων.

Αστοχίες κοντά στο 30%

Ο ίδιος αναφέρει ότι για ακίνητα που έχουν υπαχθεί στους νόμους τακτοποίησης αυθαιρέτων την τελευταία επταετία, μετά την εφαρμογή του νόμου 4178/2013  τουλάχιστον το 10% διαπιστώνεται στην πράξη ότι λόγω αστοχίας κατάταξης σε κατηγορία δεν μπορούν να εξασφαλίσουν βεβαίωση μηχανικού και να μεταβιβαστούν και εκτιμά ότι εάν γίνουν συστηματικοί έλεγχοι για την ορθότητα των υπαγωγών το ποσοστό των αστοχιών θα είναι κοντά στο 30%.

Σημειώνεται ότι το ΥΠΕΝ σταμάτησε οριστικά την υπαγωγή αυθαιρέτων της κατηγορίας 5 από τις 30 Σεπτεμβρίου 2020 ενώ  στο πολεοδομικό χωροταξικό νομοσχέδιο που ψηφίστηκε την Παρασκευή 4 Δεκεμβρίου 2020 στη Βουλή προβλέφθηκαν λύσεις για την τακτοποίηση σε πολλές περιπτώσεις αυθαιρέτων της κατηγορίας 5, όπως του δημοσίου, αναγκαστικών πλειστηριασμών για τις μεταβιβάσεις κόκκινων δανείων, επίσης για περιπτώσεις ιδιωτικών αυθαιρέτων,  που μεταφέρθηκαν από την κατηγορία 5 στην κατηγορία 4  αλλά και για αυθαίρετα σε πολυκατοικίες,  χωρίς συναίνεση των συνιδιοκτητών. Δείτε εδώ στο ecopress: οι λύσεις τακτοποίησης, που δίνει ο νέος νόμος του ΥΠΕΝ

Ο πρόεδρος των Συμβολαιογράφων σημειώνει ότι «η ρύθμιση του άρ.128 του νομοσχεδίου του ΥΠΕΝ, με την οποία διορθώνονται σε μεγάλο βαθμό τα ζητήματα που προέκυψαν από την λήξη της προθεσμίας υπαγωγής στο Ν.4495/2017 των αυθαιρέτων Κατηγορίας 5 είναι πολύ σημαντική αλλά όχι πλήρης». Και αναφέρει ότι όπως επισήμανε στην Επιτροπή της βουλής «θα πρέπει να υπάρξει πρόβλεψη και για τα αυθαίρετα που ενώ τακτοποιήθηκαν ως υπαγόμενα σε μία κατηγορία 1-4, μετά από επανέλεγχο προέκυψε ότι ανήκουν στη κατηγορία 5 και θα πρέπει να τακτοποιηθούν».

Παράδειγμα

Ως χαρακτηριστικό παράδειγμα ο κ Ρούσκας αναφέρει περίπτωση, κατά την οποία κλειστή πιλοτή ένω έχει υπαχθεί προς νομιμοποίηση στην κατηγορία 4 από τον επανέλεγχο μηχανικού, προκειμένου να χορηγήσει τη προβλεπόμενη βεβαίωση για μεταβίβαση, με βάση τον όγκο και τον συντελεστή δόμησης της οικοδομής  προκύπτει ότι η αυθαιρεσία είναι της κατηγορίας 5, οπότε δεν μπορεί να γίνει η υπαγωγή στη σωστή κατηγορία και να ολοκληρωθεί η αγοραπωλησία, υπογραμμίζοντας ότι παρόμοιες αστοχίες διαπιστώνονται σε πλήθος άλλες περιπτώσεις.

Πολυκατοικίες 

Ο ίδιος κρίνει ως θετική τη ρύθμιση του άρ.81 του νομοσχεδίου του ΥΠΕΝ, με την οποία τροποποιούνται διατάξεις του άρ.98 Ν.4495/2017 αναφορικά με τη δυνατότητα μονομερούς τροποποίησης σύστασης σε περίπτωση τακτοποίησης, λέγοντας ότι «μας βρίσκει απόλυτα σύμφωνους, καθώς επιλύει ένα ζήτημα που είχε δυσχεράνει τις συναλλαγές για χρόνια και ως Συμβολαιογραφικοί Σύλλογοι από την αρχή αναδείξαμε. Η συγκεκριμένη δε ρύθμιση είναι στην ίδια κατεύθυνση με τις σχετικές προτάσεις τροποποίησης που είχαμε ως Σώμα Συμβολαιογράφων υποβάλει». Δείτε εδώ στο ecopress.

Για τις βασικές ρυθμίσεις του νομοσχέδιου του ΥΠΕΝ  επίσης ο κ Ρούσκας σημειώνει ότι:

Εκτός σχεδίου δόμηση

Για τις ρυθμίσεις περιορισμού της εκτός σχεδίου δόμησης ο κ Ρούσκας σημειώνει ότι «το νέο νομοσχέδιο στοχεύει να βάλει τάξη στην άναρχη εκτός σχεδίου δόμηση χορηγώντας στους ενδιαφερομένους μεγάλη μεταβατική περίοδο. Με τον τρόπο αυτό το Υπουργείο επιχειρεί να καταργήσει την εκτός σχεδίου δόμηση σταδιακά και ομαλά, χωρίς να αιφνίδιάσει τους ενδιαφερομένους. Κύριο εργαλείο σε όλο το χωροταξικό σχεδιασμό αποτελούν τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια που το Υπουργείο φιλοδοξεί να έχουν εκπονηθεί μέχρι το 2028 σε όλη τη Χώρα και αποτελεί το μεγάλο στοίχημα του συνολικού σχεδιασμού».

Μεταφορά συντελεστή

-«Η ενεργοποίηση της μεταφοράς συντελεστή δόμησης ως εργαλείου πολεοδομικού σχεδιασμού αποτελεί μία πολύ σημαντική πτυχή του Σ/Ν. Η επιτυχία του μηχανισμού αυτού, σύμφωνα με τις ρυθμίσεις του Σ/Ν, θα επιλύσει από τη μία το ζήτημα των ιδιοκτητών διατηρητέων κτιρίων που δεν μπορούν να χτίσουν αξιοποιώντας τον συντελεστή δόμησης τον οποίο θα δικαιούνταν υπό άλλες συνθήκες. Από την άλλη, ωστόσο, υπάρχουν περιοχές στις οποίες με βάση περιβαλλοντικά κριτήρια γίνεται να κτίσει κάποιος αξιοποιώντας μεγαλύτερο συντελεστή από αυτόν που διαθέτει σήμερα. Θεωρούμε ότι τα προβλεπόμενα στο νομοσχέδιο εργαλεία, όπως η Ψηφιακή Τράπεζα Γης, θα βοηθήσουν στην επιτυχία του μηχανισμού».

Απαλλοτριώσεις

-«Στις ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις θεωρούμε ως πολύ σημαντικές τις προβλέψεις τόσο της αυτοδίκαιης άρσης των ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων εάν παρέλθει μεγάλο διάστημα από την υποβολή τους όσο και της δυνατότητας επανεπιβολής μιας ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης μόνο μία φορά».

Κτηματολόγιο

«Η παράταση της προθεσμίας διόρθωσης των αρχικών εγγραφών κατά ένα έτος, μέχρι την 31.12.2021 που προβλέπεται στο άρ.134 του νομοσχεδίου αποδεικνύει ότι το Υπουργείο βρίσκεται δίπλα στον πολίτη που εδώ και ένα χρόνο καλείται να αντιμετωπίσει πρωτοφανή γεγονότα που φτάνουν μέχρι ζωής και θανάτου».

Ιδιοκτησιακά δικαιώματα 

Τέλος ο κ Ρούσκας αναφέρεται στο ζήτημα του τρόπου και του χρόνου της απόδειξης ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων των ιδιωτών έναντι του Ελληνικού Δημοσίου για ακίνητα εκτός σχεδίου που δεν ανήκουν στα εκτός συναλλαγής ακίνητα.

– «Το συγκεκριμένο ζήτημα απασχολεί πολύ κόσμο και απαιτείται νομοθετική ρύθμιση προκειμένου να αποδοθούν τα ακίνητα αυτά στους πραγματικούς δικαιούχους λαμβάνοντας υπόψη το Δημόσιο συμφέρον» τονίζει ο ίδιος.