Αυθαίρετα-έκθεση αυτοψίας: νομική προστασία ιδιοκτητών

Του Παναγιώτη Γαλάνη, Δικηγόρος Περιβαλλοντικού-Πολεοδομικού Δικαίου, Υπ. Δρ. Νομικής ΕΚΠΑ

panagiotisgln@gmail.com, www.pgalanislaw.gr

Ένα ζήτημα που κατά κόρον απασχολεί τους ιδιοκτήτες είναι η λεγόμενη «έκθεση αυτοψίας» αυθαιρέτου. Όταν συνταχθεί αυτή, οι ιδιοκτήτες μπορούν να προστατευθούν νομικά εναντίον της.

Έκθεση αυτοψίας και έννοια του αυθαιρέτου

Τα πολιτικά δικαστήρια εσφαλμένα απαιτούν σωρευτικά δύο προϋποθέσεις για να καταστεί ένα ακίνητο αυθαίρετο: αφενός την πραγματοποίηση της όποιας κατασκευής άνευ άδειας ή καθ’ υπέρβαση άδειας ή με βάση ανακληθείσα/ακυρωθείσα άδεια και αφετέρου τη διενέργεια αυτοψίας σε αυτό από την πολεοδομική αρχή και τη βεβαίωση στην έκθεση ότι πρόκειται για αυθαίρετη κατασκευή/χρήση. Η δεύτερη αυτή προϋπόθεση βρίσκεται βεβαίως εκτός του γραπτού δικαίου. Ο εκάστοτε νόμος προβλέπει με σαφήνεια τις προϋποθέσεις για να καταστεί κάτι αυθαίρετο και το ορίζει περιοριστικά και σφαιρικά. Περαιτέρω τα πολιτικά δικαστήρια δέχονται ότι η έκθεση αυτοψίας αποτελεί διαπιστωτική πράξη.

Η νομολογία των διοικητικών δικαστηρίων, αντίθετα, διακρίνει μεταξύ ορισμού του αυθαιρέτου και διαπίστωσης και χαρακτηρισμού αυτού. Η διαπίστωση και ο χαρακτηρισμός αποτελούν το πρώτο στάδιο για την επιβολή των κυρώσεων.

• Συνεπώς, κατά σειρά ισχύουν τα εξής:
• Ύπαρξη αυθαιρέτου ακινήτου/χρήσης,
• Διαπίστωση αυθαιρέτου με διενέργεια αυτοψίας,
• Χαρακτηρισμός του αυθαιρέτου ως τέτοιου με σύνταξη έκθεσης αυτοψίας,
• Επιβολή κυρώσεων ή νομιμοποίηση.

Κατά τον Ν 4495/2017, εκτός των ως άνω περιπτώσεων, στις αυθαίρετες κατασκευές/χρήσεις υπάγονται και οι χαρακτηριζόμενες ως πολεοδομικές παραβάσεις, που βεβαίως χαρακτηρίζονται από μικρότερες παραβάσεις, που δεν παραβιάζουν σημαντικά δομικά στοιχεία των ακινήτων.

Εντοπισμός

Εν αντιθέσει με προγενέστερούς του νόμους, ο Ν. 4495/2017 προβλέπει αυτεπάγγελτο εντοπισμό των αυθαιρέτων κατασκευών και αρμόδια είναι τα κατά τόπους αρμόδια Τμήματα Ελέγχου Δόμησης – Τοπικά Παρατηρητήρια που έχουν συσταθεί στις Περιφέρειες.

Η διαδικασία κινείται είτε κατόπιν καταγγελίας είτε ελέγχου αυτεπάγγελτα σε κάποια περιοχή είτε δειγματοληπτικού ελέγχου είτε κατόπιν αξιολόγησης των στοιχείων του πληροφοριακού συστήματος είτε κατόπιν εντολής της Διεύθυνσης Ελέγχου Δομημένου Περιβάλλοντος και Εφαρμογής Σχεδιασμού – Παρατηρητηρίου.

Οι ελεγκτές δόμησης – που κληρώνονται – ελέγχουν πλέον με αυτοψία την αυθαιρεσία.

Έκθεση αυτοψίας: περιεχόμενο

Σήμερα, η έκθεση αυτοψίας περιλαμβάνει στοιχεία σχετικά με το ακίνητο (θέσεις, διαστάσεις κλπ.), το οποίο και αφορά αποκλειστικά, ενώ δεν αφορά τον κύριο/νομέα κλπ. Διάφορο είναι το ζήτημα της πραγματοποίησης αυθαιρεσιών λ.χ. από τον κάτοχο (μισθωτή για παράδειγμα).

Δεν τοιχοκολλάται, αλλά αναρτάται στο ηλεκτρονικό σύστημα εντός δύο ημερών, ενώ την ημέρα της σύνταξής της τοιχοκολλάται πρόσκληση προς τους ενδιαφερομένους για να λάβουν γνώση της (εντός 3-7 ημερών) από το αρμόδιο Τοπικό Παρατηρητήριο.

Προκειμένου η πολεοδομική Αρχή να προβεί νόμιμα στη σύνταξη έκθεσης αυτοψίας και στην κατεδάφιση αυθαίρετης κατασκευής, θα πρέπει να περιέχεται στη συντασσόμενη έκθεση ή στην επί της ενστάσεως εκδιδομένη απόφαση ειδική διαπίστωση για το ότι με την εν λόγω κατασκευή στοιχειοθετείται παράβαση συγκεκριμένης ουσιαστικής πολεοδομικής διατάξεως.

Η έκθεση αυτοψίας αυθαίρετης κατασκευής συνιστά πραγματοπαγή διοικητική πράξη, για το λόγο ότι αφορά την αυθαίρετη κατασκευή και όχι τον εκάστοτε ιδιοκτήτη, νομέα, κάτοχο ή κατασκευαστή της, η δε τοιχοκόλλησή της στο αυθαίρετο αποτελεί πρόσφορο τρόπο γνωστοποίησης του περιεχομένου της σε κάθε ενδιαφερόμενο, προκειμένου αυτός να ασκήσει ενώπιον της αρμόδιας Επιτροπής την προβλεπόμενη ένσταση, η οποία συνιστά ενδικοφανή προσφυγή. Ως αφετηρία της 30νθήμερης προθεσμίας για την άσκηση της ένστασης αυτής ορίζεται η τοιχοκόλληση της έκθεσης αυτοψίας στην αυθαίρετη κατασκευή, η ρύθμιση δε αυτή δεν αντίκειται στις διατάξεις των άρθρων 20 παρ. 1 του Συντάγματος και 6 της ΕΣΔΑ περί δίκαιης δίκης. Η Διοίκηση δεν υποχρεούται να κοινοποιεί την έκθεση αυτοψίας στους εκάστοτε ιδιοκτήτες, νομείς, κατόχους, εργολάβους, συνιδιοκτήτες ή συννομείς, πρόσωπα δηλαδή πολυάριθμα, των οποίων ο εντοπισμός καθίσταται ιδιαίτερα δυσχερής, η δε αναγραφή τους στην έκθεση αυτοψίας έχει ενδεικτικό χαρακτήρα.

Προσβολή έκθεσης αυτοψίας

Προσβάλλεται με άσκηση ενδικοφανούς προσφυγής εντός αποκλειστικής προθεσμίας 30 ημερών από την κοινοποίησή της. Αυτή κατατίθεται στο αρμόδιο κατά τόπον Τοπικό Παρατηρητήριο και αυτό τη διαβιβάζει, εντός 30 ημερών, στην Επιτροπή Εξέτασης Προσφυγών Αυθαιρέτων της Περιφερειακής Ενότητας. Η τελευταία σε προθεσμία 20 ημερών την εξετάζει και αποφαίνεται, αποδεχομένη ή απορρίπτουσα αυτήν. Όμως, η ενδικοφανής αυτή προσφυγή δεν είναι υποχρεωτική και απλώς αν δεν ασκηθεί, η έκθεση αυτοψίας καθίσταται οριστική. Μπορεί να περιλαμβάνει και αίτημα υπαγωγής στους οικείους νόμους περί αυθαιρέτων. Μπορεί, επίσης, να υποβληθεί υπεύθυνη δήλωση αποδοχής της έκθεσης αυτοψίας.

Η άσκηση και η εκδίκαση της προσβολής έχουν ανασταλτικό αποτέλεσμα.

Περιορισμοί της απαγόρευσης

Υπάρχει συστολή του πεδίου εφαρμογής της απαγόρευσης:  η έλλειψη προβλεπόμενης εκ της πολεοδομικής νομοθεσίας έκθεσης αυτοψίας: η νομολογία απαίτησε την ύπαρξη προηγούμενης αυτοψίας (διαπιστωτικής διοικητικής πράξης), άποψη που κατακρίθηκε εντόνως.

Γεννάται δικαίωμα κατεδάφισης του αυθαιρέτου των περιοίκων. Περιορισμοί του είναι η ΑΚ 281 περί κατάχρησης δικαιωμάτων και η κατάσταση ανάγκης ως λόγος άρσης του παράνομου χαρακτήρα της προσβολής, ιδίως της προσωπικότητας, βλ. 25 ΠΚ, 285 ΑΚ.  Υπάρχουν πολεοδομικές διατάξεις που εξαιρούν αυθαίρετα εκ της κατεδάφισης, π.χ. στον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό.

Η διοικητική πράξη της έκθεσης αυτοψίας τίθεται ως προϋπόθεση για την καταδίκη από τα πολιτικά δικαστήρια σε κατεδάφιση (παρεμπίπτον ζήτημα η διαπίστωση αυθαιρεσίας – άρθρ. 2 ΚΠολΔ).

Νομικές ενέργειες μετά τη σύνταξη έκθεσης αυτοψίας

Αρμόδιος για να κινηθεί νομικά εναντίον της έκθεσης είναι ο δικηγόρος. Συνεπώς, μετά τη σύνταξη έκθεσης αυτοψίας, ο ιδιοκτήτης θα συμβουλευτεί τον ειδικό δικηγόρο για την κίνηση των μέσων άμυνας εναντίον της.