Αυθαίρετα: ποιές μεταβιβάσεις και ενοικιάσεις ακινήτων είναι άκυρες

Της Γραμμάτης Μπακλατσή, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού

baklatsi@yahoo.gr

Από την πολεοδομική νομοθεσία δεν επιτρέπεται η μίσθωση και παραχώρηση ακινήτων στα οποία έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήσης. Τι πρέπει να γνωρίζουν και τι μπορούν να κάνουν οι ενδιαφερόμενοι.

Τα τελευταία χρόνια κάθε ιδιοκτήτης γνωρίζει ότι, για να μεταβιβάσει ένα ακίνητο απαιτείται ο καταρχήν έλεγχος της νομιμότητας του από μηχανικό και σε περίπτωση που διαπιστωθούν αυθαιρεσίες γίνεται η τακτοποίηση τους με την καταβολή του απαιτούμενου προστίμου και στη συνέχεια εκδίδεται η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.

Εκτός της νομιμότητας των μεταβιβάσεων ανάλογη ρύθμιση προβλέπεται από την πολεοδομική νομοθεσία, σύμφωνα με την οποία δεν επιτρέπεται η μίσθωση και παραχώρηση ακινήτων στα οποία έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήσης.

Αυτή η διάταξη έχει σαν σκοπό την απαγόρευση της κάρπωσης ή της αποκόμισης ωφέλειας από εκμετάλλευση ακινήτου το οποίο είναι αυθαίρετο ή έχει αυθαιρεσίες. Για παράδειγμα δεν μπορεί ο ιδιοκτήτης να δηλώνει διαμέρισμα 50 τ.μ. και να πληρώνει ΕΝΦΙΑ, Δημοτικά Τέλη κλπ, που αντιστοιχούν σ’ αυτά τα 50 τετραγωνικά και από την άλλη μεριά να εισπράττει ενοίκιο για 70 τ.μ. ή να νοικιάζει έναν χώρο αποθήκης ως χώρο καταστήματος ή κατοικίας.

Χιλιάδες είναι οι ιδιοκτήτες ακινήτων, κυρίως διαμερισμάτων, που έκλεισαν ημιυπαίθριους χώρους και τους μετέτρεψαν σε δωμάτια, έκαναν πατάρια σε καταστήματα, δημιούργησαν προσθήκες κάθε κατηγορίας και άλλαξαν χρήση στο ακίνητο και τα νοικιάζουν ή τα παραχωρούν προς χρήση, χωρίς προηγουμένως να έχει γίνει η νομιμοποίηση τους, με αποτέλεσμα να κινδυνεύουν να υποστούν συνέπειες, βάσει των σχετικών διατάξεων του Αστικού Κώδικα και των διατάξεων της Πολεοδομικής Νομοθεσίας.

Γι’ αυτό θα πρέπει να γίνεται έλεγχος στη νομιμότητα του ακίνητου που πρόκειται να μισθωθεί από μηχανικό, για να εντοπιστούν οι τυχόν παρανομίες και να γίνουν οι σχετικές ενέργειες νομιμοποίησης τους έγκαιρα, ώστε μελλοντικά σε περίπτωση που ζητηθεί η σύνταξη Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου να μην υπάρξει πρόβλημα.

Τι ακριβώς προβλέπει ο πολεοδόμος νόμος 4495 /17;

Σύμφωνα με το άρθρο 82 του Ν. 4495/17 προβλέπεται απαγόρευση δικαιοπραξιών σε ακίνητα με αυθαίρετες κατασκευές ή πολεοδομικές παραβάσεις και πιο συγκεκριμένα:

Απαγορεύεται και είναι απολύτως άκυρη η μεταβίβαση ή η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο, στο οποίο έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήσης.

Στην ανωτέρω απαγόρευση εμπίπτουν και τα ακίνητα τα οποία εισφέρονται σε εταιρεία.

Δεν επιτρέπεται η μίσθωση και παραχώρηση ακινήτων, στα οποία έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήσης.

Εξαιρούνται τα ακίνητα στα οποία έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές ή έχουν εγκατασταθεί αυθαίρετες χρήσεις που:

α) υφίστανται πριν από τις 30-11-1955, ημερομηνία έναρξης ισχύος του από 9-8-1955 β.δ.,

β) έχουν απαλλαγεί από την κατεδάφιση

γ) έχουν εξαιρεθεί από την κατεδάφιση

δ) έχει ανασταλεί η κατεδάφιση, εξαιρεθεί από την κατεδάφιση

στ) έχει περατωθεί η διαδικασία διατήρησης και για το χρονικό διάστημα που προβλέπεται σε αυτές, ή έχει περατωθεί η διαδικασία της διατήρησης

ζ) έχει περατωθεί η διαδικασία καταβολής του ενιαίου ειδικού προστίμου ή έχει καταβληθεί ποσοστό 30% του ενιαίου ειδικού προστίμου

Έχω το απαιτούμενο Ενεργειακό Πιστοποιητικό από Μηχανικό για το μισθωτήριο. Αυτό δεν αρκεί;

Οχι. Το ΕΝΕΡΓΕΙΑΚΟ ΠΙΣΤΟΠΟΙΗΤΙΚΟ ΑΠΟΔΩΣΗΣ (Π.Ε.Α.) απεικονίζει την ενεργειακή κατάταξη του κτιρίου, ώστε να επιτρέπει στους ιδιοκτήτες ή στους ενοικιαστές του κτιρίου να συγκρίνουν και να αξιολογούν την ενεργειακή απόδοσή του. Ο μηχανικός που συντάσσει το Ενεργειακό Πιστοποιητικό κάνει αποτύπωση του κτιρίου, δεν καταγράφει όμως τις υπερβάσεις από την Οικοδομική Άδεια. Σε κάθε περίπτωση το Π.Ε.Α. δεν είναι πιστοποιητικό πολεοδομικής νομιμότητάς και ΔΕΝ ΤΑΚΤΟΠΟΙΕΙ ΑΥΘΑΙΡΕΤΑ.

Θέλω να νοικιάσω ένα ακίνητο. Πως εγώ θα γνωρίζω ότι είναι καθ’ όλα νόμιμο;

Για να είστε καλυμμένος θα πρέπει στο μισθωτήριο που θα υπογράψετε, ο μισθωτής να δηλώνει ότι το ακίνητο είναι χωρίς αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετη χρήση, προσκομίζοντας τον αριθμό της οικοδομικής άδειας ή της δήλωσης υπαγωγής εφόσον πρόκειται για αυθαίρετο που έχει τακτοποιηθεί. Επίσης μπορείτε να αναθέσετε σε μηχανικό τον έλεγχο της νομιμότητας του ακινήτου.

Η υποχρέωση αυτή έχει ισχύ και για τα επαγγελματικά ακίνητα;

Ναι, αφορά ΟΛΕΣ τις μισθώσεις και παραχωρήσεις ακινήτων. Ιδιαίτερη μάλιστα προσοχή πρέπει να δείχνουν οι επιχειρηματίες που νοικιάζουν καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος, τουριστικές επιχειρήσεις, όπως ξενοδοχεία, ξενώνες, ενοικιαζόμενα, πρατήρια καυσίμων και άλλα, γιατί είναι υποχρεωμένοι να τηρούν φάκελλο στην επιχείρηση τους με όλα τα στοιχεία νομιμότητας του κτιρίου. Σε περίπτωση ελέγχου από τις αρμόδιες υπηρεσίες διατρέχουν κίνδυνο εμπλοκής με την Πολεοδομία και τα Δικαστήρια.

Από τι κινδυνεύει όποιος νοικιάζει ακίνητο με αυθαιρεσίες;

Ο ιδιοκτήτης που νοικιάζει ακίνητο με αυθαιρεσίες, διατρέχει όλους τους κινδύνους που παράγονται από άλλη νομοθεσία, από τον Αστικό Κώδικα, ή από την Πολεοδομική Νομοθεσία όπως :

α) να βρεθούν κατηγορούμενοι και αντιμέτωποι με τις ποινές και τα πρόστιμα, που προβλέπει ο Αστικός Κώδικας για παράνομη μίσθωση και απάτη, εις βάρος ιδιώτη αλλά και του δημοσίου.

β) Να καταγγελθούν στη Πολεοδομία και να πληρώσει μεγάλα πρόστιμα για τα αυθαίρετα.

γ) Να επιβαρυνθούν με πρόστιμο 5.000 ευρώ για τα ακίνητα που μισθώνονται με το καθεστώς της βραχυχρόνιας μίσθωσης( Airbnb κλπ.).

Τι γίνεται συγκεκριμένα με τα ακίνητα που μισθώνονται με βραχυχρόνια μίσθωση (τύπου AIRBNB);

Μια από τις βασικές προϋποθέσεις για την νόμιμη βραχυχρόνια μίσθωση σύμφωνα με το Ν.4446/16 (ΦΕΚ 240/Α/22-12-16) είναι η πολεοδομική νομιμότητα του ακινήτου. Δηλαδή, το ακίνητο για να μπορεί νόμιμα να μισθωθεί, θα πρέπει να είναι κτισμένο σύμφωνα με την εγκεκριμένη Οικοδομική Άδεια του κτιρίου. Σε περίπτωση που υπάρχουν πολεοδομικές παραβάσεις (υπέρβαση δόμησης, κάλυψης, ύψους, αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις) θα πρέπει να έχουν τακτοποιηθεί.

Προκειμένου να εντοπίζονται οι τυχόν παραβάτες, ο νόμος προβλέπει την διενέργεια ειδικών ελέγχων από μικτά συνεργεία ελέγχου που θα αποτελούνται από υπαλλήλους των υπουργείων Οικονομικών και Τουρισμού. Η μη τήρηση των προϋποθέσεων για την εκμίσθωση, επιφέρει πρόστιμο ύψους πέντε χιλιάδων (5.000) ευρώ και άμεση συμμόρφωση εντός δεκαπέντε (15) ημερολογιακών ημερών.

Ποια είναι η διαδικασία τακτοποίησης αυθαίρετων κτισμάτων;

• Αυτοψία στον χώρο από μηχανικό για τον εντοπισμό του ακινήτου και την καταγραφή των αυθαιρεσιών.
• Εμβαδομέτρηση αυθαιρεσιών.
• Φωτογράφηση αυθαιρεσιών.
• Συγκέντρωση όλων των απαραίτητων δικαιολογητικών.
• Υποβολή δήλωσης από τον μηχανικό μετά από εξουσιοδότηση του ιδιοκτήτη, στο ηλεκτρονικό σύστημα αυθαιρέτων του ΤΕΕ.
• Καταγραφή παραβάσεων και εισαγωγή στοιχείων ιδιοκτησίας στο ηλεκτρονικό σύστημα.
• Πληρωμή παραβόλου από τον ιδιοκτήτη που ισοδυναμεί με υπαγωγή στον νόμο και έκδοση κωδικών πληρωμής δόσεων.
• Υποβολή από τον μηχανικό όλων των απαραίτητων σχεδίων και δικαιολογητικών.
• Έκδοση βεβαίωσης υπαγωγής στον νόμο.
• Μετά την πληρωμή του 30% του προστίμου μπορεί να εκδοθεί βεβαίωση νομιμοποίησης.

“Ταχυδρόμος Μαγνησίας”