Αυθαίρετα & αδήλωτα τετραγωνικά: μετά την παράταση στην ταυτότητα κτιρίου
ΑυτοδιοίκησηΕιδήσειςΚτηματαγοράΟικιστικάΠολεοδομίαΧρήμα 3 Ιουλίου 2020 Αργύρης
Της Γραμματής Μπακλατσή, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού,
Η ταυτότητα του κτιρίου θα ξεκινήσει από το φθινόπωρο του 2020, αμέσως μετά τη λήξη των δηλώσεων αυθαιρέτων και των αδήλωτων τετραγωνικών στους Δήμους.
Εξέπνευσε η προθεσμία της 30ης Ιουνίου 2020, για να δηλώσουν όσοι ιδιοκτήτες έχουν κατασκευάσει τα αυθαίρετα κτίσματα και τις κατασκευές τους. Στο μεταξύ αναμένεται η νομοθετική ρύθμιση, με την οποία η κυβέρνηση, όπως έχει ανακοινώσει ότι λόγω κορονοϊού θα δώσει μια μικρή παράταση για τα αυθαίρετα.
Η παράταση θα είναι μέχρι τις 30 Σεπτεμβρίου του 2020, προκειμένου οι ιδιοκτήτες να δηλώσουν τα αδήλωτα τετραγωνικά στους Δήμους, που η καταλυτική ημερομηνία είναι η 30η Αυγούστου και στη συνέχεια να ολοκληρώσουν την τακτοποίηση των αυθαιρέτων καταβάλλοντας το αντίστοιχο πρόστιμο.
Μέχρι στιγμής περίπου 500.000 δηλώσεις έγιναν στους δήμους, που αντιστοιχούν σε περισσότερα από 11 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα, ενώ αναμένεται ο αριθμός να αυξηθεί κι άλλο. Παρ’ όλα αυτά, μεγάλος αριθμός μη νόμιμων τετραγωνικών παραμένει ακόμα «κρυμμένος» τόσο πολεοδομικά, όσο και φορολογικά. Η πολιτεία για να μπορέσει να καταγράψει την πραγματική κατάσταση των ακινήτων και να βάλει μια τάξη στο χάος των αυθαιρεσιών ψήφισε και θέτει άμεσα σε εφαρμογή ένα νέο πολεοδομικό εργαλείο ελέγχου, αυτό της ταυτότητας του κτιρίου. Ο νέος αυτός θεσμός συνδέεται με το νόμο των αυθαιρέτων και θα έμπαινε σε εφαρμογή την 1η Ιουλίου. Λόγω όμως της παράτασης που θα δοθεί για τα αυθαίρετα, η ταυτότητα του κτιρίου θα ξεκινήσει κι αυτή το φθινόπωρο του 2020, αμέσως μετά τη λήξη των δηλώσεων αυθαιρέτων.
Η ταυτότητα του κτιρίου είναι πολύ σημαντική διαδικασία και ο ρόλος του μηχανικού στη σύνταξη του φακέλου είναι αυξημένος, διότι θα πρέπει να συγκεντρώσει μια σειρά από σχέδια και έγγραφα που αφορούν το κτίριο και να συντάξει το πιστοποιητικό πληρότητας της ταυτότητας του κτιρίου.
- Τι θα πρέπει να συγκεντρώσει ο μηχανικός;
Ο μηχανικός θα πρέπει να δημιουργήσει έναν οργανωμένο ηλεκτρονικό φάκελο για το ακίνητο, που θα περιλαμβάνει όλα τα στοιχεία (έγγραφα & σχέδια) για κάθε κτίριο, όπως:
α. την οικοδομική άδεια του κτιρίου, θεωρημένη από την αρμόδια αρχή
β. τα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας
γ. το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης του κτιρίου
δ. τα σχέδια κατόψεων, τα οποία αποτυπώνουν το κτίριο όπως κατασκευάσθηκε τελικώς, καθώς και τις τυχόν ενημερώσεις ή αναθεωρήσεις της οικοδομικής άδειας
ε. το έντυπο ελέγχου για την αρχιτεκτονική μελέτη του κτιρίου και του περιβάλλοντος χώρου αυτού
στ. το έντυπο ελέγχου για τη στατική μελέτη του κτιρίου
ζ. το έντυπο ελέγχου για τις μελέτες ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεών του
η. το βίντεο, στο οποίο απεικονίζονται οι χώροι και οι εγκαταστάσεις του κτιρίου
θ. τον πίνακα χιλιοστών και τη μελέτη κατανομής δαπανών
ι. Το πιστοποιητικό πληρότητας της ταυτότητας κτιρίου.
- Πού υποβάλλονται τα δικαιολογητικά και το πιστοποιητικό;
Η υποβολή των στοιχείων και η αίτηση για την έκδοση πιστοποιητικού κτιρίου γίνεται από τον αρμόδιο μηχανικό για λογαριασμό του εντολέα του. Για την ηλεκτρονική συμπλήρωση των στοιχείων απαιτείται μοναδικός ειδικός κωδικός, ο οποίος εκδίδεται μετά από αίτηση από το αρμόδιο Παρατηρητήριο Δομημένου Περιβάλλοντος ή τον εξουσιοδοτούμενο για τη διαχείριση του πληροφοριακού συστήματος.
Ενημέρωση της ηλεκτρονικής ταυτότητας του κτιρίου γίνεται ύστερα από οποιαδήποτε εργασία παρέμβασης ή τροποποίησης στο κτιριο, οριζόντια ή κάθετη διηρημένη ιδιοκτησία για την οποία απαιτείται οικοδομική άδεια ή έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας από δημόσια αρχή.
- Ποιος καλεί τον μηχανικό για να συντάξει την ταυτότητα του κτιρίου;
Ο ιδιοκτήτης ορίζει τον μηχανικό, ο οποίος συμπληρώνει τα στοιχεία της ηλεκτρονικής ταυτότητας του κτιρίου ή της διηρημένης ιδιοκτησίας, για κάθε κτίριο ή διηρημένη ιδιοκτησία. Αν έχουν συσταθεί οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες, ο εξουσιοδοτημένος μηχανικός για το σύνολο του κτιρίου μπορεί να ορίζεται ύστερα από απόφαση της πλειονότητας των κοινωνών, σύμφωνα με τα οριζόμενα στον κανονισμό της οροφοκτησίας, άλλως με απλή πλειονότητα.
- Πώς γίνεται ο έλεγχος των δικαιολογητικών;
Ο έλεγχος των υποβαλλόμενων στοιχείων της ταυτότητας κτιρίου διενεργείται από ελεγκτές δόμησης, οι οποίοι θα ορίζονται με ηλεκτρονική κλήρωση από το αρμόδιο Παρατηρητήριο Δομημένου Περιβάλλοντος. Ο έλεγχος συνίσταται στην επιβεβαίωση της ορθής συμπλήρωσης όλων των απαιτούμενων στοιχείων που ζητά το ΥΠΕΝ.
- Γιατί είναι απαραίτητη η ταυτότητα του κτιρίου;
Σήμερα για κάθε κτίριο υπάρχουν διάφορες καταγραφές στα εμβαδά τους, που μάλιστα τις περισσότερες φορές δεν συμφωνούν μεταξύ τους όπως:
Α) Εμβαδό με βάση την Οικοδομική Άδεια (αν υπάρχει)
Β) Εμβαδό κατά δήλωση του ιδιοκτήτη στη ΔΕΗ και στον Δήμο
Γ) Εμβαδό στο έντυπο Ε9 της Εφορίας
Δ) Εμβαδό στο συμβόλαιο αγοράς/Μισθωτήριο κλπ
Ε) Εμβαδό στο Ενεργειακό Πιστοποιητικό
Στ) Εμβαδό στο Κτηματολόγιο
ΣΤ) Εμβαδό αποτύπωσης της υφιστάμενης (πραγματικής) κατάστασης.
- Γιατί πρέπει να γίνει η ταυτότητα ενός κτιρίου που έχει νόμιμη οικοδομική άδεια;
Σκοπός της ηλεκτρονικής ταυτότητας εκτός της καταγραφής του ακινήτου είναι και ο έλεγχος του τρόπου κατασκευής του κτιρίου καθώς και η παρακολούθησή του μετά την ολοκλήρωσή του σε όλη τη διάρκεια του χρόνου ζωής του, με σκοπό τον έλεγχο της ασφάλειάς του, τη συντήρηση του, καθώς και την αποτροπή εκτέλεσης πολεοδομικών αυθαιρεσιών στην πορεία. Επίσης με την ταυτότητα του κτιρίου μπορεί να ενημερωθεί ο κάθε ενδιαφερόμενος (αγοραστής ή ενοικιαστής ή επιχειρηματίας κλπ) σε τι κατάσταση βρίσκεται το κτίριο και να αποφύγει μελλοντικά προβλήματα με την Πολεοδομία και την Εφορία.
- Η καταγραφή γίνεται ανά ιδιοκτησία (διαμέρισμα);
Ο έλεγχος και η καταγραφή των στοιχείων της ηλεκτρονικής ταυτότητας του κτιρίου γίνεται ανά κτίριο ή ανά διαιρεμένη οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία.
Ύστερα από τη συμπλήρωση των στοιχείων, εκδίδεται από τον εξουσιοδοτημένο μηχανικό:
α) το πιστοποιητικό πληρότητας της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου ή
β) το πιστοποιητικό πληρότητας της ηλεκτρονικής ταυτότητας της αυτοτελούς διηρημένης ιδιοκτησίας
- Ποιοι ιδιοκτήτες ακινήτων υποχρεούνται να συντάξουν φάκελο;
Οι ιδιοκτήτες ακινήτων όλης της χώρας, είναι υποχρεωμένοι να προσλάβουν ιδιώτη μηχανικό που θα κάνει αυτοψία και θα εκδώσει πιστοποιητικό πληρότητας ταυτότητας κτιρίου. Το πιστοποιητικό που θα εκδίδεται θα είναι απαραίτητο για τη σύνταξη οποιουδήποτε είδους δικαιοπραξίας εν ζωή.
- Ποια είναι η διαδικασία έναρξης και η προθεσμία υπαγωγής;
Για την υποβολή της ηλεκτρονικής ταυτότητας, τα κτίρια διακρίνονται σε κατηγορίες, ως εξής:
α) ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ Ι:
αα. Κτίρια που ανήκουν στο Δημόσιο, στους Ο.Τ.Α. και στα Ν.Π.Δ.Δ., καθώς και αυτά που στεγάζουν υπηρεσίες του Δημοσίου, των ΟΤΑ και των Ν.Π.Δ.Δ. και στεγάζουν υπηρεσίες αυτού.
ββ. Κτίρια συνάθροισης κοινού θέατρα, κινηματογράφοι, αίθουσες συγκέντρωσης για κοινωνικές, οικονομικές, πολιτιστικές και θρησκευτικές εκδηλώσεις, συνεδριακά κέντρα, αθλητικές εγκαταστάσεις, σταθμοί μετεπιβίβασης μέσων μαζικής μεταφοράς.
γγ. Πρατήρια υγρών καυσίμων και συνεργεία αυτοκινήτων κτίρια ή τμήματα κτηρίων που χρησιμοποιούνται για πρατήρια υγρών καυσίμων ή για πλυντήρια αυτοκινήτων, καθώς και κάθε είδους συνεργεία αυτοκινήτων.
δδ. Τουριστικά καταλύματα άνω των τριακοσίων (300) τ.μ.
εε. Εκπαίδευση δημόσια και ιδιωτικά κτίρια προσχολικής, πρωτοβάθμιας, δευτεροβάθμιας και τριτοβάθμιας εκπαίδευσης.
στ. Υγεία και κοινωνική πρόνοια κτίρια περίθαλψης (νοσοκομεία, ιατρικά κέντρα, κλινικές, αγροτικά και περιφερειακά ιατρεία, κέντρα ψυχικής υγείας, κέντρα παροχής υπηρεσιών υγείας, βρεφοκομεία, παιδικοί – βρεφονηπιακοί σταθμοί, οικοτροφεία, οίκοι ευγηρίας, ιδρύματα χρονίως πασχόντων, ιδρύματα ατόμων με ειδικές ανάγκες, άσυλα).
ζζ. Σωφρονισμός καταστήματα κράτησης, ειδικά καταστήματα κράτησης νέων.
β) ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ ΙΙ:
Στην κατηγορία αυτή υπάγονται όλα τα υπόλοιπα κτίρια ανεξαρτήτως χρήσης.
Για τα κτίρια της κατηγορίας Ι η υποβολή της ταυτότητας κτιρίου γίνεται μέσα σε 5 έτη από την έναρξη της διαδικασίας. Για τα λοιπά κτίρια της κατηγορίας
ΙΙ, η υποβολή της ταυτότητας γίνεται κατά τη μεταβίβαση του κτιρίου, οπότε και η σχετική δήλωση για την ταυτότητα προσαρτάται υποχρεωτικώς στο συμβόλαιο της μεταβίβασης της κυριότητας.
- Θα υπάρξει διασταύρωση των στοιχείων;
Ναι. Όλα τα στοιχεία του φακέλου θα μπαίνουν σε μία ηλεκτρονική βάση δεδομένων, που θα συνδέεται με τα αρχεία του ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ, της ΔΕΗ και της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων του Υπουργείου Οικονομικών (Ε9) και στη συνέχεια με το Περιουσιολόγιο. Σε περίπτωση που, από τους σχετικούς ελέγχους διασύνδεσης των ανωτέρω βάσεων δεδομένων, προκύπτει ότι δεν τηρήθηκαν οι σωστές διαδικασίες, θα ενημερώνεται άμεσα η αρμόδια ΥΔΟΜ για τον έλεγχο και την καταγραφή τυχόν αυθαιρέτων κατασκευών. Πέραν της διαπίστωσης αυθαιρέτων κατασκευών για την έλλειψη συμπλήρωσης της ταυτότητας του κτιρίου επιβάλλεται πρόστιμο από το ΥΠΕΝ.
- Ποιους κινδύνους έχουν οι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων, που δεν θα τα τακτοποιήσουν και «πιαστούν» στην ταυτότητα του κτιρίου;
Όσοι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων δεν τα τακτοποιούσουν, πέρα του κινδύνου των αυξημένων προστίμων και της πιθανής κατεδάφισης, θα βρεθούν αντιμέτωποι και σε άλλους περιορισμούς και απαγορεύσεις, όπως:
- να μην μπορούν να το μεταβιβάσουν, να το γράψουν στα παιδιά τους,
- να το μισθώσουν νόμιμα,
- να χρηματοδοτηθούν για την αναβάθμιση του κτιρίου από το πρόγραμμα «Εξοικονομώ»,
- να προβούν στην έκδοση πολεοδομικών αδειών για εργασίες συντήρησης, ανακαίνισης, αποκατάστασης, αλλαγής χρήσης ή και επέκτασης των ακινήτων τους,
- να μην μπορούν να εκδώσουν οι μισθωτές του ακινήτου άδεια λειτουργίας επιχείρησης (εμπορικά καταστήματα, καταστήματα εστίασης, βιοτεχνίες κ.λπ.).
