Ακίνητα: Οι 5+11 κατηγορίες υποδοχής και μεταφοράς συντελεστή δόμησης

Πέντε κατηγορίες ακινήτων ανάμεσα τους μεγάλα αυθαίρετα της κατηγορίας 5 ορίζονται ως ακίνητα υποδοχής συντελεστή δόμησης και παράλληλα έντεκα κατηγορίες ακινήτων, μεταξύ των οποίων οικοδομικοί συνεταιρισμοί και στρατόπεδα ορίζονται ως ακίνητα προσφοράς συντελεστή δόμησης, στο πλαίσιο της διαδικασίας της Ψηφιακής Τράπεζας Γης.

Δείτε τα ρεπορτάζ του ecopress:

• Ψηφιακή λύση για αυθαίρετα, διατηρητέα και οικοδομικούς συνεταιρσιμούς
• Νομοσχέδιο: Τι είναι και πως θα λειτουργήσει η Ψηφιακή Τράπεζα Γης

Η Ψηφιακή Τράπεζα Γης πρόκειται από τους επόμενους μήνες να λειτουργήσει ως πλατφόρμα ηλεκτρονικής και απρόσωπης αγοράς και πώλησης δικαιωμάτων δόμησης με συγκεκριμένη χρηματική αξία.

Η υλοποίηση της αποτελεί πρόταση του προέδρου του ΤΕΕ Γιώργου Στασινού, η οποία αναμένεται να περιληφθεί στο αναπτυξιακό πολυνομοσχέδιο,  που θα τεθεί σε διαβούλευση τις επόμενες μέρες.

Ακίνητα προσφοράς συντελεστή δόμησης

Σύμφωνα με πληροφορίες στη νέα νομοθετική ρύθμιση αναμένεται να ενσωματωθούν  προϋφιστάμενες διατάξεις τόσο του ν. 4178/2013, όσο και του ν. 4495/2017 και με στόχο την πρόβλεψη κατά το δυνατόν περισσότερων κατηγοριών ακινήτων προσφοράς συντελεστή δόμησης, που θα διευκολύνει τη μεγιστοποίηση της αποτελεσματικότητας της «Ψηφιακής Τράπεζας Γης».  Ορίζονται λοιπόν συνολικά έντεκα κατηγορίες ακινήτων, ως «ακίνητα προσφοράς συντελεστή δόμησης» στο πλαίσιο της διαδικασίας της «Ψηφιακής Τράπεζας Γης», οι κύριοι των οποίων χαρακτηρίζονται ως «πωλητές συντελεστή δόμησης».

Οι  έντεκα κατηγορίες ακινήτων προσφοράς συντελεστή δόμησης είναι οι εξής:

1.Οι εγκεκριμένοι / δεσμευμένοι κοινόχρηστοι χώροι του άρθρου 32 του ν. 4067/2012 σε περιοχές Εγκεκριμένων Ρυμοτομικών Σχεδίων, για την κάλυψη της δαπάνης της προσήκουσας αποζημίωσης.

2.Τα ακίνητα που έχουν χαρακτηρισθεί, τα ίδια ή η χρήση τους, διατηρητέα (π.χ. σύμφωνα με το άρθρο 6 του ν. 4067/2012 ή το άρθρο 4 του 1577/1985, ή την παρ. 6 του άρθρου 79 του ν.δ. 8/1973), καθώς και αυτά στα οποία έχουν επιβληθεί όροι και περιορισμοί για την προστασία και ανάδειξη των διατηρητέων κτιρίων (π.χ. σύμφωνα με την περίπτωση β’ της παρ. 5 του άρθρου 6 του ν. 4067/2012 ή την περίπτωση β’ της παρ. 4 του άρθρου 4 του ν. 1577/1985).

3.Τα ακίνητα ή οι εγκεκριμένοι / δεσμευμένοι χώροι κοινωφελών χρήσεων (Κ.Φ.Χ.) με οικοδομήματα, τα οποία έχουν χαρακτηριστεί μνημεία (σύμφωνα με τις διατάξεις των ν. 3028/2002 και 4495/2017).

4.Τα ακίνητα εντός σχεδίου πόλης ή εντός ορίων οικισμού, τα οποία χαρακτηρίζονται, σύμφωνα με τις διατάξεις της νομοθεσίας για την προστασία των αρχαιοτήτων και γενικώς της πολιτιστικής κληρονομιάς, αρχαιολογικοί χώροι ή ιστορικοί τόποι και για τα οποία έχουν τεθεί περιορισμοί στην εξάντληση του συντελεστή δόμησης ή στα οποία απαγορεύεται τελείως η δόμηση.

5.Πρώην στρατόπεδα τα οποία αποδίδονται σε κοινή χρήση.

6.Κτίρια ιδιοκτησίας του Δημοσίου που πρόκειται να αποσυρθούν.

7.Δημόσιες εκτάσεις ή παλιές υποδομές που συνορεύουν με εγκεκριμένα σχέδια πόλης και παραμένουν εκτός σχεδίου προκειμένου να περιορισθεί η δόμηση.

8.Παλαιές ή εγκαταλελειμμένες τουριστικές και βιομηχανικές μονάδες σε εκτός σχεδίου περιοχές.

9.Περιοχές υλοποιημένης ή θεσμοθετημένης δόμησης όπου υπάρχει περιβαλλοντική υστέρηση και χρειάζεται ανάσχεση της δόμησης.

10.Ακίνητα για τα οποία ισχύουν απαγορεύσεις δόμησης από δημόσιες παρεμβάσεις στον τομέα γης και

11.Ακίνητα οικοδομικών συνεταιρισμών ή ενώσεων οικοδομικών συνεταιρισμών, τα οποία βρίσκονται εν όλω ή εν μέρει εντός ιδιωτικών δασικών εκτάσεων.

Προβλέπεται, παράλληλα εξουσιοδοτική διάταξη, προκειμένου με απόφαση Περιβάλλοντος και Ενέργειας, εφόσον κρίνεται αναγκαίο, να εξειδικεύονται οι αναγκαίες προϋποθέσεις που πρέπει να πληρούν τα ακίνητα προσφοράς συντελεστή δόμησης

Ακίνητα υποδοχής συντελεστή δόμησης

Αντίστοιχα, προβλέπονται τα ακίνητα που μπορούν να ορίζονται, στο πλαίσιο της διαδικασίας της «Ψηφιακής Τράπεζας Γης», ως «ακίνητα υποδοχής συντελεστή δόμησης», οπότε οι κύριοι τους χαρακτηρίζονται ως «αγοραστές συντελεστή δόμησης».

Ως ακίνητα υποδοχής συντελεστή δόμησης ορίζονται ειδικότερα οι εξής πέντε κατηγορίες ακινήτων:

1. Τα ακίνητα τα οποία βρίσκονται εντός περιοχών σχεδίου πόλεως ή εντός οικισμού ή εντός γενικού πολεοδομικού σχεδιασμού ή ρυθμιστικών σχεδίων οι οποίες χαρακτηρίζονται ως Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (Ζ.Υ.Σ.), τηρουμένης της διαδικασίας και των προϋποθέσεων του παρόντος και υπό την προϋπόθεση ο προβλεπόμενος από τις οικείες διατάξεις συντελεστής δόμησης να είναι μικρότερος του μέσου συντελεστή της οικείας περιφερειακής ενότητας·

2. Τα ακίνητα στα οποία έχουν συντελεσθεί αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης της κατηγορίας 5 του άρθρου 9 του ν. 4178/2013 και της κατηγορίας 5 του άρθρου 96 του ν. 4495/2017, υπό την προϋπόθεση ότι αυτά έχουν καταγραφεί εντός ειδικών ορίων σχεδίων·

3. Τα ακίνητα που έχουν ενταχθεί ή εντάσσονται μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος στις διατάξεις του άρθρου 10 του ν. 4067/2012, με τις οποίες παρέχονται κίνητρα για την περιβαλλοντική αναβάθμιση και βελτίωση της ποιότητας ζωής σε πυκνοδομημένες και αστικές περιοχές·

4. Τα οικόπεδα ή γήπεδα με αποκλίσεις του εμβαδού, όπως αυτό καταμετρήθηκε σε τοπογραφικό διάγραμμα με εξάρτηση από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων (Ε.Γ.Σ.Α. 1987) σε σχέση με το αναγραφόμενο στο τοπογραφικό διάγραμμα βάσει του οποίου εκδόθηκε οικοδομική άδεια ή καταρτίστηκε συμβολαιογραφική πράξη, μεγαλύτερες των προβλεπόμενων στην παρ. 2 του άρθρου 4 του ν. 4178/2013 ή στις υποπεριπτώσεις αα και ββ της περίπτωσης β της παραγράφου 2 του άρθρου 39 του ν. 4495/2017 και έως ποσοστού ± είκοσι τοις εκατό (±20%).

5. Τα ακίνητα που ανήκουν στο Δημόσιο και για τα οποία μετά από την έναρξη ισχύος του παρόντος υποβάλλεται αίτηση για έγκριση Ειδικών Σχεδίων Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίων Ακινήτων (Ε.Σ.Χ.Α.Δ.Α.), σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 3986/2011.

Αυθαίρετα

Ειδικά στην περίπτωση των ακινήτων  στα οποία έχουν συντελεσθεί αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης της κατηγορίας 5 του άρθρου 9 του ν. 4178/2013 και της κατηγορίας 5 του άρθρου 96 του ν. 4495/2017, μετά από την ολοκλήρωση της μεταφοράς συντελεστή δόμησης στο πλαίσιο της «Ψηφιακής Τράπεζας Γης» προβλέπεται ότι λαμβάνεται ειδική μέριμνα για την ολοκλήρωση του χωρικού σχεδιασμού και της πολεοδόμησης, μέσω της εξασφάλισης, δημιουργίας και διαμόρφωσης κοινόχρηστων χώρων ενώ η οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση των ανωτέρω αυθαίρετων κατασκευών και αλλαγών χρήσης είναι δυνατή μόνο μετά από τις ανωτέρω ενέργειες. Διασφαλίζεται έτσι η συμβατότητα της «Ψηφιακής Τράπεζας Γης» με τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας ως προς τις προϋποθέσεις της νομιμοποίησης αυθαίρετων κατασκευών ή αλλαγών χρήσης που γίνεται μόνο υπό την προϋπόθεση της τήρησης αυστηρών περιβαλλοντικών και πολεοδομικών κριτηρίων.

Περαιτέρω, προβλέπεται νομοθετική εξουσιοδότηση στον Υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας, προκειμένου να εξειδικεύσει, εφόσον κριθεί αναγκαίο, τις αναγκαίες προϋποθέσεις που πρέπει να πληρούν οι αγοραστές συντελεστή δόμησης.

Διατηρητέα

Ειδικά όμως στην περίπτωση των ακινήτων που έχουν χαρακτηρισθεί, τα ίδια ή η χρήση τους, διατηρητέα, καθώς και αυτών στα οποία έχουν επιβληθεί όροι και περιορισμοί για την προστασία και ανάδειξη των διατηρητέων κτιρίων, καταβάλλεται χωρίς υπαίτια καθυστέρηση από τον αγοραστή στον πωλητή συντελεστή δόμησης μόνο ποσοστό 30% της αξίας του μεταφερόμενου συντελεστή δόμησης. Το υπόλοιπο ποσοστό 70% δεσμεύεται σε ειδικό λογαριασμό της «Ψηφιακής Τράπεζας Γης» και καταβάλλεται στον πωλητή, μόνο αφότου αυτός ολοκληρώσει την ανακατασκευή της πρόσοψης του διατηρητέου κτίσματος, κατά τρόπο που αναδεικνύει, στο μέτρο του δυνατού, την ιδιαίτερη φυσιογνωμία του συγκεκριμένου ακινήτου, και υπό την προϋπόθεση ελέγχου της συνδρομής της ανωτέρω προϋπόθεσης από Ελεγκτή Δόμησης. Η «Ψηφιακή Τράπεζα Γης» επιδιώκεται να λειτουργήσει με τον τρόπο αυτό ως ένας ιδιαίτερα αποτελεσματικός μηχανισμός για την ανακατασκευή των προσόψεων των διατηρητέων κτισμάτων, κατά τρόπο που δύναται να οδηγήσει σε μια σημαντική αναβάθμιση της εικόνας των αστικών ιδίως κέντρων.