Ακίνητα: oι 12 αλλαγές για ιδιοκτήτες και μηχανικούς, που ισχύουν τo 2021

Της Γραμματής Μπακλατσή, τοπογράφου-πολεοδόμου μηχανικού

baklatsi@yahoo.gr

Μεγάλες αλλαγές φέρνει το 2021 για τα ακίνητα, καθώς, με βάση τον σχεδιασμό της κυβέρνησης, προωθείται σειρά από νέα πολεοδομικά και άλλα ψηφιακά εργαλεία, ενώ από την ψήφιση του νέου πολεοδομικού νόμου τίθενται άμεσα σε ισχύ σημαντικές αλλαγές, που αφορούν στην εκτός σχεδίου δόμηση, το κτηματολόγιο, την ψηφιακή τράπεζα γης, την ταυτότητα του κτιρίου κ.ά.

Στόχος της πολιτείας είναι στα επόμενα χρόνια, με απλές και απόλυτα ψηφιακές διαδικασίες, να συμπληρωθεί το πάζλ του κτιριακού αποθέματος της χώρας και να υπάρχει η πλήρης καταγραφή και η παρακολούθηση των κατασκευών.

Έτσι το 2021 «μπαίνουν» σε ισχύ 12 σημαντικές αλλαγές για τα ακίνητα, οι οποίες έχουν ως  εξής:

1.ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΕΣ ΑΞΙΕΣ

Η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών θα τεθεί το πρώτο τρίμηνο του 2021 σε ισχύ. Σύμφωνα με τις εισηγήσεις των εκτιμητών ακινήτων προς το Υπουργείο Οικονομικών, θα υπάρξουν σημαντικές αυξήσεις σε πληθώρα περιοχών που ξεπερνούν ακόμα και το 50%. Παράλληλα, η προβλεπόμενη αναπροσαρμογή θα επιφέρει σημαντική διεύρυνση της φορολογητέας ύλης, καθώς σχεδιάζεται η ένταξη χιλιάδων ζωνών στο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού, με στόχο την άντληση πρόσθετων εσόδων από τον ΕΝΦΙΑ.

2.ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ ΔΟΜΗΣΗ

Με τον νέο Πολεοδομικό Νόμο που ψηφίστηκε πρόσφατα, ξεκινά η περίοδος της εφαρμογής των σχετικών διατάξεων. Με βάση αυτές, οι συντελεστές δόμησης για τις εκτός σχεδίου περιοχές μειώνονται κατά 10% (από 0,2 σε 0,18), ενώ καταργούνται και οι παρεκκλίσεις αρτιότητας. Ειδικότερα, ενεργοποιείται το 2021 η σταδιακή κατάργηση των παρεκκλίσεων για τα εκτός σχεδίου γήπεδα που έχουν πρόσωπο σε διεθνείς, εθνικές, επαρχιακές, δημοτικές και κοινοτικές οδούς, καθώς και σε εγκαταλελειμμένα τμήματα αυτών και σε σιδηροδρομικές γραμμές και εφόσον έχουν ορισμένες προϋποθέσεις και δίνεται η δυνατότητα έκδοσης οικοδομικής άδειας εντός χρονικού διαστήματος 2 ετών.

3.ΤΟΠΙΚΑ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΑ ΣΧΕΔΙΑ

«Πράσινο φως» για την ένταξη, με γρήγορες διαδικασίες, χιλιάδων στρεμμάτων στα σχέδια πόλης όλης της χώρας δίνει το Υπουργείο Περιβάλλοντος με την ψήφιση του Νέου Πολεοδομικού Νόμου 4597/20, ενεργοποιώντας τα νέα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (Τ.Π.Σ.). Πρόκειται ουσιαστικά για εντάξεις των αυθαιρέτων, που βρίσκονται στις παρυφές των υφιστάμενων πόλεων και οικισμών, των οποίων οι κάτοικοι περιμένουν για πάνω από 30 χρόνια να ενταχθούν στο σχέδιο πόλης καθώς και το «ξεκαθάρισμα» Οικοδομικών Συνεταιρισμών, που δεν μπορούν να οικοδομήσουν.

4.ΑΔΗΛΩΤΑ ΤΕΤΡΑΓΩΝΙΚΑ ΣΤΟΥΣ ΔΗΜΟΥΣ

Το 2021 θα γίνει από τους Δήμους ο έλεγχος των δηλώσεων που υπέβαλαν ηλεκτρονικά οι ιδιοκτήτες των «ξεχασμένων» τετραγωνικών. Οι οφειλές των δημοτικών τελών που θα προκύψουν, για το διάστημα από 1.1.2020 και μετά, θα καταβληθούν σε έως 24 μηνιαίες δόσεις (μέσω των λογαριασμών ΔΕΗ κλπ.) με ελάχιστο ποσό κάθε δόσης τα 10 ευρώ για τους ιδιώτες και τα 50 ευρώ για τα νομικά πρόσωπα, αυτεπαγγέλτως και χωρίς αίτηση των οφειλετών.

5.«ΕΞΟΙΚΟΝΟΜΩ – ΑΥΤΟΝΟΜΩ»

Αλλάζει εκ βάθρων το «Εξοικονομώ – Αυτονομώ» στη νέα προκήρυξη που θα γίνει στο πρώτο εξάμηνο του 2021, το οποίο θα αφορά συνολικά 600.000 κατοικίες έως το 2030.Η ένταξη στο νέο «Εξοικονομώ – Αυτονομώ» θα γίνεται κατά προτεραιότητα με κριτήρια ενεργειακής αξιολόγησης των παρεμβάσεων στα κτίρια και κοινωνικά εισοδηματικά κριτήρια των ιδιοκτητών και όχι με κριτήριο την ταχύτητα υποβολής της ηλεκτρονικής αίτησης στο σύστημα.

6.ΥΠΟΧΡΕΩΤΙΚΟ ΕΝΕΡΓΕΙΑΚΟ ΠΙΣΤΟΠΟΙΗΤΙΚΟ ΣΕ ΟΛΕΣ ΤΙΣ ΑΓΓΕΛΙΕΣ

Από την 1η Ιανουαρίου 2021 κάθε κτίριο ή κτιριακή μονάδα που διατίθεται προς πώληση ή προς μίσθωση, απαιτείται να έχει ήδη Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης, ώστε να δηλώνεται ο δείκτης ενεργειακής απόδοσης (ενεργειακή κατηγορία) σε όλες τις εμπορικές διαφημίσεις και καταχωρήσεις, δηλαδή σε κάθε αγγελία στον τύπο ή σε ηλεκτρονικά μέσα, όπως και σε κάθε ανάρτηση – αναφορά στα μεσιτικά γραφεία.

7.ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ

Παράταση στα ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη» έως τις 31 Δεκεμβρίου 2021

Με τον νέο νόμο 4759/2020 δόθηκε άλλη μια ευκαιρία για τα ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη» έως τις 31 Δεκεμβρίου 2021 προκειμένου να οριστικοποιηθούν οι πρώτες εγγραφές για τις 297 περιοχές για τις οποίες η προθεσμία έληγε στις 31/12/2020. Ουσιαστικά πρόκειται για την προθεσμία που έχουν οι πολίτες για να διορθώσουν την πρώτη εγγραφή της ακίνητης περιουσίας τους στο Κτηματολόγιο καθώς επίσης να δηλώσουν τα «ορφανά» ακίνητα, που ανέρχονται σε 288.844.Στην περίπτωση που μέχρι τις 31-12-2021 δεν εμφανιστεί ένας ή περισσότεροι ιδιοκτήτες, όλα αυτά τα ακίνητα θα περιέλθουν στο Ελληνικό Δημόσιο.

Ολοκλήρωση κτηματογράφησης το 2021

Αναφορικά με την πορεία υλοποίησης του Κτηματολογίου, σήμερα η συλλογή δηλώσεων έχει ξεπεράσει το 65%. Στόχος είναι το 2021 να ξεκινήσει η συλλογή δηλώσεων και στο υπόλοιπο 7% της ελληνικής επικράτειας (δηλαδή στις Κυκλάδες, σε μέρος της Κρήτης, και αργότερα στην Κέρκυρα και στη Θεσπρωτία). Έτσι μέχρι το τέλος του 2021επιδιώκεται:

-να λειτουργεί Κτηματολόγιο για το 37% των συνολικών δικαιωμάτων ιδιοκτησίας της χώρας,

-να βρίσκεται σε φάση ανάρτησης/προανάρτησης το 40%,

-να έχει προχωρήσει η εξέταση ενστάσεων στο 16% και

-να ολοκληρωθεί η συλλογή δηλώσεων και στο υπόλοιπο 7% των περιοχών.

Ψηφιακό Κτηματολόγιο

Σύμφωνα με το σχεδιασμό του υπουργείου Περιβάλλοντος μέσα στο 2021 θα ολοκληρωθούν οι νέες ψηφιακές υπηρεσίες που τέθηκαν το τελευταίο διάστημα σε λειτουργία για την 24ωρη, ασφαλή και εξ αποστάσεως εξυπηρέτηση των πολιτών αλλά και των επαγγελματιών που καθημερινά έρχονται σε επαφή με το Κτηματολόγιο.

Οι 4 νέες ψηφιακές υπηρεσίες, που θα τεθούν σε εφαρμογή, είναι οι εξής:

1. Ολοκληρωμένη ψηφιακή διαδικασία για αιτήσεις, πληρωμές και παραλαβή πιστοποιητικών, διαγραμμάτων και αντιγράφων.
2. Ολοκληρωμένη ψηφιακή διαδικασία για παραλαβές, πληρωμές και αιτήσεις από τους δικηγόρους αγωγών, δικογράφων και άλλων πράξεων που συντάσσουν.
3. Ψηφιακή υποβολή συμβολαίων.
4. Αυτόματη σύγκριση τοπογραφικού του ιδιοκτήτη με το Κτηματολογικό Διάγραμμα.

Παράταση δηλώσεων μέχρι τον Ιούνιο του 2021, χωρίς πρόστιμο

Ενεργοποιείται μετά τον Ιούνιο του 2021 το πρόστιμο εκπρόθεσμης δήλωσης στο Κτηματολόγιο, που πλέον εξαρτάται όχι μόνο από την αξία του ακινήτου αλλά και από τον χρόνο καθυστέρησης. Η σχετική υπουργική απόφαση θα εκδοθεί το πρώτο εξάμηνο του έτους.

8.ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΗ ΤΑΥΤΟΤΗΤΑ ΚΤΙΡΙΟΥ

Ενεργοποιείται από την 1η Ιανουαρίου 2021 η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, η οποία θα είναι απαραίτητη για κάθε μεταβίβαση ακινήτου. Επίσης θα αφορά κάθε νέο κτίριο και διηρημένες ιδιοκτησίες για τα οποία εκδίδονται νέες οικοδομικές άδειες.

9.ΝΕΟ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑ “ΔΙΑΤΗΡΩ”

Στην αποκατάσταση, ολική και μερική, χιλιάδων διατηρητέων κτιρίων, που βρίσκονται σε φάση εγκατάλειψης στοχεύει το πρόγραμμα “Διατηρώ”, που θα τεθεί σε ισχύ μέσα στο 2021.

Στόχος του προγράμματος είναι να δοθεί η δυνατότητα επιδότησης ακόμα και 100% των δαπανών αποκατάστασης των διατηρητέων με πόρους από το Ταμείο Ανάκαμψης.

Πέραν της πλήρους αποκατάστασης, θα μπορούν να ενταχθούν στο πρόγραμμα και οι άμεσα αναγκαίες σωστικές παρεμβάσεις ή οι εργασίες αποκατάστασης.

10.ΨΗΦΙΑΚΗ ΤΡΑΠΕΖΑ ΓΗΣ ΚΑΙ ΜΕΤΑΦΟΡΑ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗ ΔΟΜΗΣΗΣ

Συμπληρωματικά με το «Διατηρώ» αναμένεται το 2021 να λειτουργήσει και η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης, ώστε ιδιοκτήτες διατηρητέων που έχουν “περίσσευμα” Συντελεστή να μπορούν να το βάζουν προς πώληση στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης και με το έσοδο να έχουν τη δυνατότητα να χρηματοδοτήσουν εργασίες συντήρησης και αποκατάστασης.

11.ΔΑΣΙΚΟΙ ΧΑΡΤΕΣ

Μετά την Αναμόρφωση των Δασικών Χαρτών που θα ολοκληρωθεί μέσα στον Ιανουάριο του 2021, αναμένεται στις αρχές Φεβρουαρίου η Ανάρτηση των Δασικών Χαρτών, προκειμένου οι ενδιαφερόμενοι να υποβάλλουν τις αντιρρήσεις τους.

12.ΑΥΘΑΙΡΕΤΑ

Προσαύξηση στα πρόστιμα

Συνεχίζονται και μετά την 1η Οκτωβρίου του 2020, αλλά με προσαύξηση στα πρόστιμα, οι δηλώσεις των αυθαιρέτων που δεν έχουν μεγάλες παραβάσεις. Επίσης η τακτοποίηση των αυθαιρέτων θα θεωρείται ολοκληρωμένη μόνον όταν ο ιδιοκτήτης του ακινήτου, έχει ολοκληρώσει την ηλεκτρονική ταυτότητα της ιδιοκτησίας του και η μη έκδοση αυτής θα ισοδυναμεί με μη τακτοποίηση της αυθαιρεσίας.

Αναστολή κυρώσεων για «μεγάλα» αυθαίρετα

Αναστέλλονται οι κυρώσεις για αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης της Κατηγορίας 5, δηλαδή αυτά που είναι εξ ολοκλήρου αυθαίρετα κι αυτά που παραβιάζουν πάνω από το 40% την κάλυψη και δόμηση και 20% το ύψος και επομένως συνεχίζεται η τακτοποίηση τους στις εξής περιπτώσεις:

• Για ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές οι οποίες κηρύχθηκαν εντός του 2020 σε κατάσταση εκτάκτου ανάγκης.
• Για ακίνητα που αποκτώνται μέσω αναγκαστικού πλειστηριασμού.
• Για ακίνητα που αποκτώνται κατόπιν κληρονομικής διαδοχής.
• Για ακίνητα που εκμισθώνονται με σύμβαση leasing και επανέρχονται στη χρήση του κύριου ή επικαρπωτή τους.
• Για ακίνητα που μεταβιβάζονται στην ΕΤΑΔΑ.

“Ταχυδρόμος Μαγνησίας”