Ακίνητα: στην τελική ευθεία οι δηλώσεις Ε9 για «κούρεμα» στον ΕΝΦΙΑ
ΕιδήσειςΚτηματαγοράΟικιστικάΟικονομίαΠολεοδομίαΧρήμα 22 Μαρτίου 2023 Αργύρης
Εκατοντάδες χιλιάδες φορολογούμενοι καλούνται να δηλώσουν τις μεταβολές ή και να διορθώσουν λάθη στην ακίνητη περιουσία τους υποβάλλοντας τροποποιητικές δηλώσεις στοιχείων ακινήτων (Ε9) μέσω της ψηφιακής πύλης της ΑΑΔΕ, ώστε να μην επιβαρυνθούν σε πολλές περιπτώσεις με αυξημένο ΕΝΦΙΑ. Τα πιο συνηθισμένα λάθη στα στοιχεία των ακινήτων. Τι ισχύει για αγοραπωλησίες, κληρονομιές, γονικές παροχές, δωρεές.
Νεότερη ενημέρωση: Παράταση στην προθεσμία που έληγε στις 31 Μαρτίου, για αλλαγές στο Ε9 έως τις 12 Απριλίου δίνει το υπουργείο Οικονομικών με τροπολογία που ψηφίστηκε στη Βουλή και δημοσιεύεται στο ΦΕΚ (ΦΕΚ τεύχος Β΄, αρ. φύλλου 1829, 22 Μαρτίου 2023. Παράλληλα επικαιροποιείται το περιεχόμενο της δήλωσης στοιχείων ακινήτων του Ε9 από την ΑΑΔΕ με νέο κωδικό για μελλοντικά ή μη αποπερατωμένα κτίσματα ανεγειρόμενης οικοδομής, που μεταβιβάζονται από κατασκευαστή. Δείτε εδώ στο ecopress
Την υποχρέωση να υποβάλουν νέα δήλωση Ε9 έως τις 12 Απριλίου 2023 έχουν εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων οι οποίοι εντός του 2022 είχαν οποιανδήποτε μεταβολή στα ακίνητα περιουσιακά στοιχεία τους. Η υποβολή των νέων αυτών δηλώσεων – αρχικών ή τροποποιητικών – είναι δυνατή μόνο μέσω της ψηφιακής πύλης της ΑΑΔΕ.
Οι μεταβολές που δηλώνονται
Οι μεταβολές που πρέπει να δηλωθούν είναι αυτές που αφορούν σε:
-προσθήκη νέου ακινήτου, λόγω αγοράς ή απόκτησης μέσω δωρεάς, γονικής παροχής ή κληρονομιάς, διαγραφή ακινήτου λόγω πώλησης ή άλλης μεταβίβασής του,
-μείωση ή αύξηση ποσοστού συνιδιοκτησίας,
-συνένωση ψιλής κυριότητας με επικαρπία,
-αύξηση του αριθμού των τετραγωνικών μέτρων λόγω μετατροπής βοηθητικών χώρων σε χώρους κύριας χρήσης κ.λπ.
Με την υποβολή του νέου Ε9 θα τροποποιηθεί η εικόνα της ακίνητης περιουσίας του υπόχρεου φορολογούμενου και θα μεταβληθεί το ύψος του ΕΝΦΙΑ, που θα κληθεί να πληρώσει εντός του τρέχοντος έτους. Δηλαδή ο ΕΝ.Φ.Ι.Α. του 2023 θα αυξηθεί ή θα μειωθεί ανάλογα με το εάν αυξήθηκε ή μειώθηκε το μέγεθος της ακίνητης περιουσίας του, σύμφωνα με ρεπορτάζ του Γιώργου Παλαιτσάκη στη «Ναυτεμπορική»
Ειδικά για περιπτώσεις κληρονομιάς ακινήτων, η προθεσμία υποβολής Ε9 μπορεί να μετατεθεί και μετά την 31η Μαρτίου, ανάλογα με τον χρόνο λήξης της προθεσμίας αποποίησης της κληρονομιάς και ανάλογα με το εάν έχουν προηγηθεί ή όχι αποποιήσεις από άλλους κληρονόμους.
Τα λάθη και οι παραλείψεις για διόρθωση
Η προθεσμία της 31ης Μαρτίου 2023 ισχύει και για τους ιδιοκτήτες ακινήτων που έχουν λάθη ή παραλείψεις στα στοιχεία των ακινήτων, που έχουν δηλώσει τα προηγούμενα έτη στο Ε9, προκειμένου να προβούν στις αναγκαίες διορθώσεις και να μην επιβαρυνθούν άδικα με υπέρογκα ποσά ΕΝ.Φ.Ι.Α. για το τρέχον έτος.
Τα λάθη και οι παραλείψεις που πρέπει να διορθωθούν μέχρι τις 31 Μαρτίου αφορούν:
-τη μη αναγραφή κρίσιμων πληροφοριών για την υφιστάμενη ακίνητη περιουσία, όπως η ημιτελής κατάσταση οικοδομών, η πραγματική παλαιότητα των κτισμάτων, τα ποσοστά συνιδιοκτησίας,
-τα πραγματικά τετραγωνικά μέτρα των χώρων κύριας και βοηθητικής χρήσης,
-το είδος του εμπράγματου δικαιώματος και
-η ύπαρξη κτισμάτων μέσα σε αγροτεμάχια.
Όσοι φορολογούμενοι διαπιστώσουν ότι διέπραξαν λάθη ή υπέπεσαν σε παραλείψεις όταν είχαν δηλώσει τα στοιχεία των ακινήτων τους στα έντυπα Ε9 και εξαιτίας αυτών των λαθών ή των παραλείψεων κινδυνεύουν να χρεωθούν άδικα με επιπλέον ΕΝ.Φ.Ι.Α. για το έτος 2023, θα πρέπει να προχωρήσουν στις απαραίτητες διορθώσεις, υποβάλλοντας τροποποιητικές δηλώσεις Ε9 το αργότερο μέχρι τις 31 Μαρτίου 2023. Έτσι θα αποφύγουν τον κίνδυνο τα λάθη και οι παραλείψεις τους να μεταφερθούν στα εκκαθαριστικά του ΕΝ.Φ.Ι.Α. του έτους 2023 και να τους στοιχίσουν πρόσθετες επιβαρύνσεις. Στην ουσία θα καταφέρουν να προκαλέσουν σημαντική μείωση του ΕΝ.Φ.Ι.Α. του 2023, ο οποίος θα προέκυπτε αν δεν γινόταν οι διορθώσεις.
Τα πιο συχνά λάθη στη συμπλήρωση του Ε9 που μπορεί να προκαλέσουν άδικες υπερχρεώσεις, με σημαντικού ύψους επιπλέον ποσά ΕΝ.Φ.Ι.Α., καθώς και οι οδηγίες για να διορθωθούν με την υποβολή τροποποιητικών δηλώσεων Ε9 έχουν αναλυτικά ως εξής:
1) Μη ορθή συμπλήρωση στοιχείων για ημιτελή κτίσματα, με συνέπεια την απώλειας της έκπτωσης 60% στον ΕΝ.Φ.Ι.Α. που προβλέπεται για τα κτίσματα αυτά.
2) Παραλείψεις και λάθη στην αναγραφή των στοιχείων των κτισμάτων που βρίσκονται μέσα σε αγροτεμάχια. Υπάρχει κίνδυνος ο φορολογούμενος να χρεωθεί με υπέρογκο φόρο για ένα αγροτεμάχιο με κτίσμα που κατέχει και δήλωσε στο Ε9. Για να εξαλείψει το λάθος και να αποφύγει την άδικη χρέωση θα πρέπει να προσέξει τι στοιχεία αναγράφονται στο Ε9 για το συγκεκριμένο κτίσμα. Η νομοθεσία για τον ΕΝ.Φ.Ι.Α. προβλέπει ότι σε περίπτωση κατά την οποία μέσα σε ένα αγροτεμάχιο υφίσταται κτίσμα το οποίο χρησιμοποιείται ως κατοικία, ο φόρος του αγροτεμαχίου πενταπλασιάζεται! Αν το κτίσμα δεν είναι κατοικία, αλλά γεωργικό κτίσμα ή αποθήκη ή επαγγελματική στέγη, ο φόρος δεν πενταπλασιάζεται.
3) Παραλείψεις στη συμπλήρωση των στοιχείων για τα εμπράγματα δικαιώματα. Υπάρχουν περιπτώσεις φορολογουμένων που έχουν την ψιλή κυριότητα ή την επικαρπία επί ακινήτων και κινδυνεύουν να χρεωθούν με επιπλέον ΕΝ.Φ.Ι.Α., επειδή στο Ε9 δεν δήλωσαν ψιλή κυριότητα ή επικαρπία αλλά πλήρη κυριότητα, αναγράφοντας τον κωδικό 1 αντί των κωδικών 2 ή 3 στις σχετικές στήλες του Ε9, ή παραλείποντας να αναγράψουν κάποιον κωδικό στις συγκεκριμένες στήλες. Σε κάθε τέτοια περίπτωση, κατά την εκκαθάριση του ΕΝ.Φ.Ι.Α. δεν υπολογίζεται η έκπτωση επί της φορολογητέας αξίας του ακινήτου, η οποία προβλέπεται σε περίπτωση ψιλής κυριότητας ή επικαρπίας, ανάλογα με την ηλικία του επικαρπωτή, καθώς θεωρείται αυτόματα ότι το ακίνητο ανήκει στον δηλούντα κατά πλήρη κυριότητα.
4) Παραλείψεις και λάθη στα στοιχεία για τα ποσοστά συνιδιοκτησίας. Σε περίπτωση μη αναγραφής ποσοστού συνιδιοκτησίας ή αναγραφής λανθασμένου ποσοστού συνιδιοκτησίας, το μηχανογραφικό σύστημα της Α.Α.Δ.Ε. υπολογίζει τον ΕΝ.Φ.Ι.Α. θεωρώντας ότι το ποσοστό συνιδιοκτησίας είναι 100%, δηλαδή ότι όλο το ακίνητο ανήκει στον φορολογούμενο, οπότε καταλογίζει στον ίδιο φορολογούμενο ολόκληρο τον ΕΝ.Φ.Ι.Α. του ακινήτου. Αν, για παράδειγμα, το ακίνητο ανήκει στο φορολογούμενο κατά 50% κι αυτός έχει ξεχάσει να δηλώσει το ποσοστό συνιδιοκτησίας ή έχει δηλώσει ποσοστό μεγαλύτερο του 50%, τότε θα χρεωθεί για το συγκεκριμένο ακίνητο με ΕΝ.Φ.Ι.Α. σημαντικό υψηλότερο από αυτόν που του αναλογεί πραγματικά για το εν λόγω ακίνητο.
5) Λανθασμένη αναγραφή των στοιχείων για τις επιφάνειες των κύριων και των βοηθητικών χώρων του ακινήτου. Συνηθέστερο λάθος που διαπράττουν οι φορολογούμενοι είναι η καταχώρηση βοηθητικών χώρων ως κύριων. Στις περιπτώσεις αυτές χρεώνεται κανονικός φόρος ανά τετραγωνικό μέτρο και όχι ο μειωμένος κατά 90% σε σχέση με τον φόρο που αναλογεί σε χώρο κύριας χρήσης.
6) Λάθη στη δήλωση της παλαιότητας. Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, για κτίρια που ανεγέρθηκαν προ του 1930 εφαρμόζεται μειωτικός συντελεστής παλαιότητας 0,8. Δηλαδή για τα ακίνητα αυτά προβλέπεται έκπτωση 20% στον ΕΝ.Φ.Ι.Α. Επιπλέον για κτίρια με παλαιότητα άνω των 100 ετών εφαρμόζεται συντελεστής παλαιότητας 0,6 , δηλαδή ισχύει έκπτωση 40% στον ΕΝ.Φ.Ι.Α.. Τυχόν μη ορθή δήλωση του έτους κατασκευής για πολύ παλαιό κτίσμα πρέπει να διορθωθεί για να κερδηθούν οι παραπάνω εκπτώσεις.
Yποβολή τροποποιητικών δηλώσεων
Αναλυτικά, η ισχύουσα νομοθεσία προβλέπει τα εξής για την υποχρέωση υποβολής τροποποιητικών δηλώσεων στοιχείων ακινήτων (Ε9):
Γενική προθεσμία εμπρόθεσμης υποβολής δήλωσης στοιχείων ακινήτων (Ε9)
1. Για τη σύσταση, απόκτηση και κάθε άλλη μεταβολή στα δικαιώματα που υπάγονται στον ΕΝ.Φ.Ι.Α., ο φορολογούμενος οφείλει να υποβάλει τη δήλωση στοιχείων ακινήτων (Ε9) εμπρόθεσμα μέχρι την 31η Μαρτίου του επόμενου έτους από την ημέρα της σύστασης, απόκτησης και κάθε άλλης μεταβολής.
Προθεσμία εμπρόθεσμης υποβολής δήλωσης Ε9 σε περίπτωση κληρονομικής διαδοχής
2.Σε περίπτωση κληρονομικής διαδοχής, η δήλωση στοιχείων ακινήτων υποβάλλεται εμπρόθεσμα μέχρι την τελευταία εργάσιμη ημέρα του επόμενου μήνα της λήξης της προθεσμίας αποποίησης της κληρονομίας – και επομένως όχι απαραίτητα μέχρι την 31η Μαρτίου. Η προθεσμία αποποίησης είναι 4 μήνες από τότε που ο κληρονόμος έμαθε την επαγωγή και τον λόγο της ή ένα έτος αν ο κληρονομούμενος είχε την τελευταία κατοικία του στο εξωτερικό ή αν ο κληρονόμος έμαθε την επαγωγή όταν διέμενε στο εξωτερικό. Στην επαγωγή από διαθήκη η προθεσμία δεν αρχίζει πριν τη δημοσίευσή της. Σε περίπτωση αποποίησης της κληρονομιάς, ο συνεπεία αυτής καθιστάμενος κληρονόμος, έχει ανάλογη προθεσμία για αποποίηση.
3.Σε κάθε περίπτωση και ανεξάρτητα από τα ανωτέρω, αν πριν την παρέλευση της ημερομηνίας αποποίησης, γίνει η αποδοχή κληρονομιάς και δεν έχει παρέλθει η 31η Μαρτίου του επόμενου έτους, τότε ο υπόχρεος υποχρεούται να δηλώσει την κληρονομιαία περιουσία εντός της προθεσμίας αυτής, ήτοι μέχρι την 31η Μαρτίου.
Παραδείγματα:
-Ο Α, κάτοικος Ελλάδας, απεβίωσε στις 22 Οκτωβρίου 2022. Οι εξ αδιαθέτου κληρονόμοι του, κάτοικοι Ελλάδας, δεν αποποιήθηκαν την κληρονομιά μέχρι την 23η Φεβρουαρίου 2022. Η εμπρόθεσμη δήλωσή τους πρέπει να υποβληθεί μέχρι την 31η Μαρτίου 2023.
-Ο Θ, κάτοικος Ελλάδας, απεβίωσε στις 30 Μαρτίου 2022. Οι εξ αδιαθέτου κληρονόμοι, κάτοικοι Ελλάδας, δεν αποποιούνται την κληρονομιά εντός του τετραμήνου ούτε την αποδέχονται μέσα στο ίδιο χρονικό διάστημα. Η εμπρόθεσμη δήλωσή τους, για το έτος 2023 πρέπει να υποβληθεί μέχρι την 31η Μαρτίου 2023.
– Ο Γ, κάτοικος Ελλάδας, απεβίωσε την 29η Δεκεμβρίου 2022 και αφήνει κληρονόμο το μοναδικό του τέκνο, κάτοικο Ελλάδας, το οποίο δεν αποποιείται την κληρονομιά μέχρι την 30η Απριλίου 2023. Η εμπρόθεσμη δήλωσή του πρέπει να υποβληθεί μέχρι την 31η Μαΐου 2023.
Ο Δ, κάτοικος Ελλάδας, απεβίωσε στις 28 Μαρτίου 2022. Οι εξ αδιαθέτου κληρονόμοι, κάτοικοι Ελλάδας δεν αποποιούνται την κληρονομιά εντός του τετραμήνου ούτε την αποδέχονται μέσα στο ίδιο χρονικό διάστημα. Στις 23 Οκτωβρίου 2022 δημοσιεύεται διαθήκη. Οι εκ διαθήκης κληρονόμοι, κάτοικοι Ελλάδας, δεν αποποιούνται αυτή μέχρι την 24η Φεβρουαρίου 2023. Η εισαγωγή των κληρονομιαίων ακινήτων στη δήλωση στοιχείων ακινήτων πραγματοποιείται εμπρόθεσμα μέχρι την 31η Μαρτίου 2023.
Ο Ζ, κάτοικος Ελλάδας, απεβίωσε στις 2 Νοεμβρίου 2022. Οι εξ αδιαθέτου κληρονόμοι, κάτοικοι εξωτερικού, δεν αποποιούνται την κληρονομιά εντός του δωδεκαμήνου ούτε την αποδέχονται μέσα στο ίδιο χρονικό διάστημα. Η εισαγωγή των κληρονομιαίων ακινήτων στη δήλωση στοιχείων ακινήτων πραγματοποιείται εμπρόθεσμα μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2023.
Προθεσμία υποβολής τροποποιητικής δήλωσης στοιχείων ακινήτων και υποχρεώσεις φορολογουμένων των οποίων τα ακίνητα εντάσσονται για πρώτη φορά στο αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού αξίας ακινήτων.
Ο φορολογούμενος, σε περίπτωση που ακίνητό του βρίσκεται σε περιοχή που εντάσσεται για πρώτη φορά στο αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού αξίας ακινήτων, οφείλει να ελέγξει στη δήλωση ΕΝ.Φ.Ι.Α.- πράξη διοικητικού προσδιορισμού φόρου του οικείου έτους την τιμή ζώνης στην οποία εντάχθηκε ή δεν εντάχθηκε αυτό (δηλαδή εάν εκκαθαρίσθηκε σαν εκτός ΑΠΑΑ, ενώ θα έπρεπε να έχει εκκαθαρισθεί ως εντός ΑΠΑΑ) και στη συνέχεια, εάν τυχόν διαπιστώσει λάθος, να προβεί σε τροποποιητική δήλωση στοιχείων ακινήτων (Ε9) χωρίς πρόστιμο μέχρι την τελευταία εργάσιμη ημέρα του Ιουνίου του οικείου έτους. Ο φόρος, σε αυτή την περίπτωση, καταβάλλεται χωρίς τόκο σε ισόποσες μηνιαίες δόσεις όχι μικρότερες των δέκα (10) ευρώ μέχρι την τελευταία εργάσιμη ημέρα του Φεβρουαρίου του επόμενου έτους.
Υποχρέωση σε δήλωση στοιχείων ακινήτων του, μετά από αποποίηση, κληρονόμου.
-Υποκείμενος στον ΕΝ.Φ.Ι.Α. εκτός των άλλων, είναι και ο μετά από αποποιήσεις κληρονόμος, από το επόμενο έτος του θανάτου του κληρονομουμένου ή, στην περίπτωση που έχει δημοσιευθεί διαθήκη, από το επόμενο έτος της δημοσίευσης αυτής.
-Υπόχρεοι σε δήλωση ακινήτων είναι, εκτός των άλλων, και οι μετά από αποποιήσεις κληρονόμοι κατά το ποσοστό τους, από το επόμενο του θανάτου του κληρονομουμένου έτος ή, στην περίπτωση που έχει δημοσιευθεί διαθήκη, από το επόμενο έτος της δημοσίευσης αυτής, χωρίς την επιβολή προστίμου, εφόσον η δήλωση υποβληθεί μέχρι την τελευταία εργάσιμη ημέρα του επόμενου μήνα της λήξης της προθεσμίας αποποίησης. Η διάταξη αυτή ισχύει για κάθε πρόσωπο που καθίσταται κληρονόμος μετά από αποποίηση που γίνεται από την 1η Ιανουαρίου 2022 και εφεξής.
Η εν λόγω διάταξη αντιμετωπίζει τα ζητήματα δήλωσης ακινήτων και της φορολόγησης αυτών σε περίπτωση διαδοχικών αποποιήσεων της κληρονομίας, οι οποίες εκτείνονται σε περισσότερα έτη από το έτος του θανάτου.
Συγκεκριμένα, από 1η Ιανουαρίου 2022 και εφεξής, όποιος καθίσταται κληρονόμος μετά από αποποίηση θα πρέπει να υποβάλει δήλωση στοιχείων ακινήτων (Ε9) και για τα προηγούμενα έτη (και όχι μόνο από το επόμενο έτος που κατέστη κληρονόμος μετά από αποποίηση, όπως συνέβαινε έως την προσθήκη της παραπάνω διάταξης νόμου). Συνεπώς, σύμφωνα με τα ανωτέρω, εάν ο θανών πέθανε αδιάθετος, η δήλωση υποβάλλεται αναδρομικά από το επόμενο έτος του θανάτου του κληρονομουμένου και εάν υπάρχει διαθήκη, από το επόμενο έτος από το έτος δημοσίευσής της.
