Αλλάζουν χέρια χιλιάδες αστικά ακίνητα και αγροτικές εκτάσεις
ΕιδήσειςΚτηματαγοράΟικιστικάΠολεοδομία 9 Οκτωβρίου 2018 Αργύρης
Της Γραμματής Μπακλατσή, Τοπογράφου – Πολεοδόμου Μηχανικού
Ένα από τα μεγάλα ζητήματα που απασχολούν τους ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα και έφεραν στην επιφάνεια οι δασικοί χάρτες και το Κτηματολόγιο που συντάσσονται σε πολλές περιοχές, είναι και η χρησικτησία. Το θέμα έχει πάρει μεγάλες διαστάσεις, διότι χιλιάδες αγρότες φαίνεται ότι καταπάτησαν δασικές εκτάσεις, αφού δεν έχουν τίτλο ιδιοκτησίας προ του 1946 και τις κατείχαν με χρησικτησία.
Επίσης, πολλοί κάτοικοι κυρίως του εξωτερικού κατά την διαδικασία της ανάρτησης των κτηματολογικών πινάκων, διαπιστώνουν ότι το οικόπεδο τους έχει καταπατηθεί, με την διαδικασία της χρησικτησίας.
Άλλωστε πολλοί είναι και οι επιτήδειοι, οι οποίοι αφού εντοπίσουν τα «εγκαταλελειμμένα» οικόπεδα, επωφελούνται της φυσικής απουσίας των νομίμων ιδιοκτητών και εγείρουν αξιώσεις στις ξένες ιδιοκτησίες, προβάλλοντας τη χρησικτησία. Έτσι η ελληνική πολιτεία προσπαθεί να σταματήσει αυτήν την «φάμπρικα» των νομότυπων καταπατητών, περνώντας από κόσκινο τα δικαιολογητικά δηλώσεων ακινήτων από χρησικτησία στο κτηματολόγιο. Επομένως είναι απαραίτητο να γνωρίζουν όλοι την διαδικασία της χρησικτησίας και τα δικαιολογητικά που απαιτούνται για την απόδειξή της.
- Τι είναι χρησικτησία;
Χρησικτησία είναι ένας νομικός όρος, που χρησιμοποιείται για περιουσιακά στοιχεία. Η έννοια της χρησικτησίας δίνεται από την ίδια την λέξη: χρήση και κτήση. Δηλαδή την κτήση ή ιδιοκτησία ενός πράγματος που προκύπτει από την χρήση του. Άρα χρησικτησία για ένα ακίνητο, είναι η απόκτηση του από αυτόν που το χρησιμοποιεί αλλά δεν του ανήκει.
- Ποια η διαφορά τακτικής και έκτασης χρησικτησίας;
Υπάρχουν δύο είδη χρησικτησίας, η τακτική και η έκτακτη.
Η τακτική χρησικτησία προκύπτει όταν κάποιος έχει στη νομή του (φυσική εξουσία) καλόπιστα, για διάστημα τουλάχιστον δέκα ετών με βάση κάποιον νόμιμο ή έστω νομιζόμενο τίτλο, ένα ακίνητο.
Η έκτακτη χρησικτησία (που είναι και ευρέως γνωστή),προκύπτει όταν κάποιος έχει ασκήσει όλα τα δικαιώματα του ιδιοκτήτη πάνω σε ένα ακίνητο για μια 20ετία συνεχόμενα, ακόμη και εάν δεν υπάρχει νόμιμος τίτλος ιδιοκτησίας.
- Σε ποιες περιπτώσεις δεν ισχύει η χρησικτησία;
Γενικά, όλα τα ακίνητα υπόκεινται σε χρησικτησία. Ωστόσο, ο νόμος προβλέπει ορισμένες εξαιρέσεις όπως:
α) Ακίνητα που ανήκουν στο Δημόσιο, σε μοναστήρια και εκκλησίες.
β) Ακίνητα στα οποία υπάρχουν πλέον του ενός κυρίου (περίπτωση συγκυριότητας). Εκτός κι αν ένας των συγκυρίων ενημερώσει ειδικά τους υπόλοιπους συγκυρίους, ως προς την πρόθεσή του να κατέχει την ιδιοκτησία ως ο μόνος ιδιοκτήτης.
γ) Ανεπίδεκτα χρησικτησίας είναι και τα εκτός συναλλαγής πράγματα καθώς και τα κοινόχρηστα πράγματα όπως : ρέματα, αιγιαλός, δρόμοι, πλατείες, λιμάνια και όρμοι.
δ) Ακίνητα που ανήκουν σε πρόσωπα, τα οποία τελούν υπό Γονική Μέριμνα, επιτροπεία ή δικαστική συμπαράσταση.
- Εγώ νοικιάζω ένα χωράφι εδώ και 25 χρόνια και το καλλιεργώ. Ο ιδιοκτήτης δεν ενδιαφέρεται για το ακίνητο. Μπορώ να το κάνω χρησικτησία;
Όχι, γιατί όταν νοικιάζεις ένα ακίνητο, αναγνωρίζεις ότι δεν σου ανήκει, αφού πληρώνεις ενοίκιο στον πραγματικό ιδιοκτήτη. Η χρησικτησία απαιτεί νομή, που σημαίνει ότι έχεις την κατοχή του ακινήτου, αλλά μαζί με διάνοια κυρίου.Επομένως δεν μπορείς να επικαλεστείς χρησικτησία, διότι ναι μεν έχεις την νομή του ακινήτου, με βάση το μισθωτήριο, πλην όμως δεν έχεις την διάνοια κυρίου.
- Δεν έχω συμβόλαιο. Πώς θα δηλώσω το αγροτεμάχιό μου από χρησικτησία στο Κτηματολόγιο;
Για να δηλώσετε στο κτηματολόγιο, το δικαίωμα σας με έκτακτη χρησικτησία, αν δεν υπάρχει τελεσίδικη δικαστική απόφαση, πρέπει να υποβάλετε έγγραφα που να αποδεικνύουν τη χρησικτησία. Τα έγγραφα που δέχεται το κτηματολόγιο είναι λογαριασμοί ΔΕΗ, ΟΤΕ κλπ, μισθωτήρια, αποδεικτικά επιδότησης, πράξη αναγνώρισης ορίων, εγγραφή υποθήκης και λοιπών βαρών, Ε9 κλπ. Από τα έγγραφα αυτά θα πρέπει να αποδεικνύεται 20ετής νομή και κατοχή του ακινήτου.
- Δεν έχω χρήματα και δεν έχω προβεί σε καμία ενέργεια όλα αυτά τα χρόνια για να αποδείξω ότι το χωράφι μου το έχω με άτυπη δωρεά από τον πατέρα μου και το κατέχω με χρησικτησία. Το χάνω τώρα στο Κτηματολόγιο;
Όχι. Εσείς μπορείτε τώρα να το δηλώσετε κανονικά στο Κτηματολόγιο κάνοντας τα εξής:
α) Να πάτε σε έναν συμβολαιογράφο, με δύο μάρτυρες που θα βεβαιώσουν με ένορκη βεβαίωση ότι το ακίνητο το κατέχεται πάνω απο 20 χρόνια.
β) Θα καταθέσετε τα Ε9 των τελευταίων χρόνων. Τουλάχιστον απο το 2010 μέχρι σήμερα που είναι μηχανογραφημένα.
Επίσης μπορείτε να προσκομίσετε και οποιοδήποτε άλλο έγγραφο – αποδεικτικό χρησικτησίας ακόμη και εάν αυτό δεν καλύπτει την απαιτούμενη από το νόμο 20ετία. Σε μελλοντικό χρόνο μπορείτε να συμπληρώσετε την υποβληθείσα δήλωση με επιπλέον έγγραφα αποδεικτικά της 20ετούς νομής ή και να την διορθώσετε υποβάλλοντας, χωρίς κόστος, αίτηση κατάθεσης συμπληρωματικών στοιχείων ή αίτηση διόρθωσης στοιχείων δήλωσης.
- Δεν έμαθα ότι έγινε το κτηματολόγιο στην περιοχή που έχω ένα χωράφι με χρησικτησία και στη συνέχεια από την ανάρτηση των στοιχείων είδα ότι είναι αγνώστου ιδιοκτήτη. Μπορώ να το δηλώσω τώρα;
Μετά την ανάρτηση των κτηματολογικών στοιχείων δεν επιτρέπεται να υποβληθεί δήλωση δικαιώματος με αιτία κτήσης την χρησικτησία για ακίνητο, το οποίο έχει καταχωρηθεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη». Μπορείτε όμως να υποβάλλεται ένσταση με κοινοποίηση στο Ελληνικό Δημόσιο, καταθέτοντας όσα περισσότερα δικαιολογητικά έχετε συγκεντρώσει.
- Έχω ένα οικόπεδο με τίτλο ιδιοκτησίας. Όμως έλειπα για 30 χρόνια στο εξωτερικό και μόλις γύρισα διαπίστωσα ότι ένας γείτονάς μου το καταπάτησε και έχτισε σπίτι. Είναι δυνατόν να το χάσω ενώ έχω συμβόλαιο;
Δυστυχώς η έλλειψη κτηματολογίου στην Ελλάδα, δημιούργησε πολλά τέτοια προβλήματα. Για πολλά χρόνια, πολλοί πολίτες βλέποντας εγκαταλελειμμένα ακίνητα, άρχισαν να τα καθαρίζουν, να τα φυτεύουν, να τα περιφράζουν και γενικά να συμπεριφέρονται ως ιδιοκτήτες. Βλέποντας στην πορεία ότι κανένας δεν τους ενοχλεί, έγιναν κύριοι των ακινήτων με έκτακτη χρησικτησία και στην πορεία βέβαια με τον τίτλο ιδιοκτησίας, μπόρεσαν να κτίσουν νόμιμα.
Εσείς όμως έχετε το δικαίωμα με βάση τον τίτλο ιδιοκτησίας σας, να διεκδικήσετε το ακίνητο που έχει καταπατηθεί, προσφεύγοντας στα αρμόδια δικαστήρια.
- Η χρησικτησία αφορά μόνο στα χωράφια;
Όχι. Η χρησικτησία μπορεί να αφορά κάθε είδους ακίνητο όπως σπίτι, κατάστημα, διαμέρισμα, οικόπεδο, αγροτεμάχιο, δουλεία ιδιωτικού δρόμου κ.άλ.
- Ο πατέρας μου καλλιεργούσε ένα χωράφι εδώ και 50 χρόνια. Τώρα πέθανε και δεν έχω συμβόλαιο. Τι να κάνω;
Θα κάνετε ένα τοπογραφικό της έκτασης και αφού πληρώσετε τους φόρους που αναλογούν, θα πάτε στο συμβολαιογράφο να κάνετε αποδοχής κληρονομιάς. Στον τίτλο, ο συμβολαιογράφος θα αναφέρει ότι ο προκάτοχος το απέκτησε με χρησικτησία.
