Ανάκληση οικοδομικής άδειας: τι μπορεί να κάνει ο ιδιοκτήτης

Του Παναγιώτη Γαλάνη,

Δικηγόρος Περιβαλλοντικού-Πολεοδομικού Δικαίου, Υπ. Δρ. Νομικής ΕΚΠΑ, ΠΜΣ Δίκαιο Περιβάλλοντος & Ενέργειας

panagiotisgln@gmail.com, www.pgalanislaw.gr

Τι γίνεται στις περιπτώσεις όπου η άδεια ανακαλείται από τη Διοίκηση για οποιονδήποτε λόγο; Δηλαδή όπου η Διοίκηση με μία άλλη πράξη της αποσύρει εν τοις πράγμασι την οικοδομική άδεια;

Εισαγωγικά

Σκοπός του άρθρου αυτού είναι να εξετάσει εν συντομία το νομικό πλαίσιο ανάκλησης της οικοδομικής άδειας. Πολύ συχνά στη δικηγορία, εντολείς προσέρχονται και ρωτούν τι συμβαίνει τώρα που ανακλήθηκε η όποια οικοδομική άδεια διαθέτουν.

Ο νυν ισχύων Νόμος 4495/2017 (ΦΕΚ Α 167/03.11.2017)  «Έλεγχος και προστασία του Δομημένου Περιβάλλοντος και άλλες διατάξεις», όπως ισχύει σήμερα (μετά και τον Ν. 4759/2020 και τις περαιτέρω αλλαγές που υπέστη αυτός), επέφερε αλλαγές στη διαδικασία έκδοσης, ελέγχου και στις κατηγορίες των οικοδομικών αδειών.

Καθώς πλέον ισχύει για την έκδοση οικοδομικών αδειών ο Ν. 4495/2017, θα αρκεστούμε στην παράθεση εύχρηστης νομολογίας για το θέμα αυτό, που αφορά τις οικοδομικές άδειες. Τα πορίσματα αυτά αξιοποιούνται κατά περίπτωση και εφόσον ο ερμηνευτής τα θεωρήσει συμβατά με το εκάστοτε ισχύον νομικό πλαίσιο για τις άδειες.

Ορισμός οικοδομικής άδειας

Η οικοδομική άδεια είναι ατομική διοικητική πράξη που επιτρέπει τη δυνατότητα εκτέλεσης οικοδομικών εργασιών σε οικόπεδο/γήπεδο. Πιστοποιεί ότι οι εργασίες που περιγράφονται στις μελέτες του φακέλου συνάδουν με τους πολεοδομικούς και κτηριοδομικούς κανόνες.

Απαιτείται για την εκτέλεση οποιασδήποτε εργασίας δόμησης, η οποία δεν εμπίπτει στις εργασίες δόμησης μικρής κλίμακας και αφορά ιδίως:

α) ανέγερση, προσθήκη και επισκευή κτιρίων,

β) κατεδάφιση κατασκευών εξαιρουμένων των περιπτώσεων της παραγράφου 3,

γ) εκσκαφές ή επιχώσεις, επιστρώσεις, διαμορφώσεις οικοπέδων και γηπέδων με σκοπό τη δόμηση,

δ) κατασκευή πισίνας,

ε) αλλαγή χρήσης, αν επέρχεται αλλαγή προς το δυσμενέστερο … ως προς τις διελεύσεις τους από άλλους ορόφους ή κοινόχρηστους χώρους…

Τι γίνεται, όμως, στις περιπτώσεις όπου η άδεια ανακαλείται από τη Διοίκηση για οποιονδήποτε λόγο; Δηλαδή όπου η Διοίκηση με μία άλλη πράξη της αποσύρει εν τοις πράγμασι την οικοδομική άδεια;

Ανάκληση άδειας

Χορηγηθείσα οικοδομική άδεια είναι δυνατόν ν΄ ανακληθεί, μόνον αν διαπιστωθεί ότι είναι παράνομη ή συντρέχει άλλος, ειδικώς προβλεπόμενος λόγος ανάκλησης. Δυνατότητα της Διοίκησης να ανακαλέσει την άδεια υπάρχει και εφόσον η σχετική αμφισβήτηση της ακρίβειας στοιχείων εγερθεί και μετά τη χορήγησή της και η ανάκληση δέον όπως λάβει χώρα εντός ευλόγου χρόνου.

Αν παρήλθε ο χρόνος αυτός, εκτιμάται η κατάσταση σε συμφωνία με το δημόσιο συμφέρον και την προστασία του καλόπιστου διοικούμενου.

Αιτιολογία ανάκλησης – περιπτωσιολογία

Η πράξη ανακλήσεως πρέπει να στηρίζεται σε ειδική αιτιολογία, με την οποία προσδιορίζεται κατά τρόπο συγκεκριμένο και σαφή η νομική πλημμέλεια της άδειας. Λ.χ. μπορεί η άδεια να βασιζόταν σε στοιχεία αναληθή ή διότι διεκόπησαν οι οικοδομικές εργασίες επ’ αόριστον.

Η ανάκληση οικοδομικής άδειας δεν συνεπάγεται την παύση ισχύος/ακυρότητα της έκθεσης αυτοψίας αυθαιρέτων που ανεγέρθησαν καθ’ υπέρβαση της ανακληθείσης, αλλά απλώς επισύρει την εφαρμογή διατάξεων περί αυθαιρέτων.

Τέλος, η σιωπηρή άρνηση της διοίκησης να ανακαλέσει οικοδομική άδεια δεν συνιστά παράλειψη οφειλόμενης νόμιμης ενέργειας.

Ανάγκη νομικής ερμηνείας κατά περίπτωση

Σε κάθε περίπτωση, είναι θέμα νομικής ερμηνείας το κατά πόσον όντως έγινε νομίμως η ανάκληση της οικοδομικής άδειας και συνεπώς ζήτημα νομικό, για το οποίο χρειάζεται η συνδρομή εξειδικευμένου δικηγόρου/νομικού συμβούλου.