Αντικρουόμενες δικαστικές αποφάσεις για την μεταβίβαση αυθαιρέτων

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Δύο πρόσφατες και απολύτως αντικρουόμενες μεταξύ τους δικαστικές αποφάσεις αναδεικνύουν σημαντικό θέμα, για χιλιάδες ιδιοκτησίες, όσον αφορά στην δυνατότητα ή μη της μεταβίβασης αυθαιρέτων κτισμάτων.

Συγκεκριμένα:

• 1.Σύμφωνα με πρόσφατη απόφαση του Αρείου Πάγου ( υπ’ αριθ. 183/2017 (Γ’ τμήμα)), επιτρέπονται οι μεταβιβάσεις ακινήτων με αυθαίρετα κτίσματα (άνευ οικοδομικής αδείας) που κατασκευάσθηκαν μετά την 31.3.1983 ,καθώς θεωρούνται «ανύπαρκτα» όπως αναφέρει η απόφαση, αφού δεν είχε προηγηθεί η έκδοση της κατά το άρθρο 1 του π.δ/τος 5/1983 έκθεση αυτοψίας της κατά τόπον αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας.
• 2. Σύμφωνα επίσης με πρόσφατη απόφαση το Μονομελές Πρωτοδικείο Κέρκυρας αρ. 1345/2018 έκρινε ότι δεν ήταν δυνατή η κατάρτιση σύμβασης πώλησης και μεταβίβασης της κυριότητάς του, καθώς επ΄αυτού υπήρχαν αυθαίρετα κτίσματα κατά το χρόνο, που το υπέδειξε προς αγοραπωλησία μεσίτης και απέρριψε ως αβάσιμη την αγωγή μεσιτικής αμοιβής.

Δικαστικές περιπέτειες

Έμπειροι τεχνικοί παράγοντες αναφέρουν στο ecopress.gr ότι υπάρχει θέμα για τις μεταβιβάσεις ακινήτων με αυθαίρετες κατασκευές σε νομικό επίπεδο, όπως προκύπτει από τις δύο αντικρουόμενες δικαστικές αποφάσεις.

Οι  ίδιοι παράγοντες επισημαίνουν ότι προβλήματα προκύπτουν για τους πολίτες και μηχανικούς, που καταφεύγουν στα πολεοδομικά γραφεία ανά τη χώρα καθώς, για το ίδιο θέμα, καθώς οι ΥΔΟΜ μπορούν να δώσουν διαφορετικές απαντήσεις.

Επιπροσθέτως σημειώνουν οι ίδιες πηγές ότι σε πολλές περιπτώσεις οι πολεοδομικές υπηρεσίες (ΥΔΟΜ, Περιφέρεια),  καθώς  είναι στη διακριτική τους ευχέρεια να το πράξουν αποφεύγουν να προσφύγουν στην αρμόδια επιτροπή (άρθρο 28§2 ΝΟΚ), για την επίλυση σχετικού θέματος.

Το αποτέλεσμα είναι οι πολίτες καταλήγουν σε δικαστικές περιπέτειες αν θέλουν να διεκδικήσουν το δίκιο τους…

Οι δικαστικές αποφάσεις

Ειδικότερα οι δύο δικαστικές αποφάσεις για τις μεταβιβάσεις αυθαιρέτων κτισμάτων έχουν ως εξής:

1.Επιτρεπτή η μεταβίβαση αυθαίρετων κτισμάτων: Θεωρούνται…ανύπαρκτα χωρίς τη σύνταξη έκθεσης αυτοψίας του αρ.1 ΠΔ 5/83

Σύμφωνα με πρόσφατη απόφαση του Αρείου Πάγου ( υπ’ αριθ. 183/2017 (Γ’ τμήμα)), επιτρέπονται οι μεταβιβάσεις ακινήτων με αυθαίρετα κτίσματα (άνευ οικοδομικής αδείας) που κατασκευάσθηκαν μετά την 31.3.1983 ,καθώς θεωρούνται «ανύπαρκτα» όπως αναφέρει η απόφαση, αφού δεν είχε προηγηθεί η έκδοση της κατά το άρθρο 1 του π.δ/τος 5/1983 έκθεση αυτοψίας της κατά τόπον αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας. Ειδικότερα:

ΑΠ 183/2017 (Γ΄τμήμα/πολ.): Κατασκευή κτίσματος χωρίς την απαιτούμενη άδεια της αρμόδιας πολεοδομικής αρχής. Οι έννομες συνέπειες του αυθαίρετου χαρακτήρα ενός κτίσματος δεν επέρχονται αν δεν προηγηθεί έκθεση αυτοψίας του υπαλλήλου της κατά τόπον αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας, η οποία συνιστά διαπιστωτική ατομική διοικητική πράξη. Μεταβίβαση αγροτεμαχίου εντός του οποίου προϋπήρχε αυθαίρετο κτίσμα για το οποίο συντάχθηκε μεταγενέστερα έκθεση αυτοψίας.

Κρίθηκε ότι αφού η σύνταξη της έκθεσης αυτοψίας έλαβε χώρα σε χρόνο μεταγενέστερο των επίδικων μεταβιβαστικών δικαιοπραξιών, οι τελευταίες δεν πάσχουν από ακυρότητα. Οι προβλεπόμενες στον νόμο συνέπειες ως προς τα άνευ οικοδομικής αδείας κατασκευασθέντα, μετά την 31.3.1983 κτίσματα, δεν μπορούσαν να επέλθουν, αφού δεν είχε προηγηθεί η έκδοση της κατά το άρθρο 1 του π.δ/τος 5/1983 έκθεσης αυτοψίας της κατά τόπον αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας, χωρίς τη σύνταξη της οποίας τα επί του ενδίκου ακινήτου αυθαίρετα κτίσματα θεωρούνται ανύπαρκτα και ως εκ τούτου επιτρέπεται η μεταβίβαση του ακινήτου, επί του οποίου αυτά έχουν ανεγερθεί. Δείτε εδώ το κείμενο της απόφασης 

2.Μεσιτεία: Κατά το χρόνο υπόδειξης του ακινήτου δεν ήταν δυνατή η κατάρτιση σύμβασης πώλησης λόγω αυθαιρέτων. Αβάσιμη η αγωγή μεσιτικής αμοιβής

Μον.Πρωτοδικείο Κέρκυρας αρ. 1345/2018: Μεσιτεία-Αξίωση μεσιτικής αμοιβής – Κατά το χρόνο υπόδειξης του ακινήτου δεν ήταν δυνατή η κατάρτιση σύμβασης πώλησης και μεταβίβασης της κυριότητάς του, καθώς επ΄αυτού υπήρχαν αυθαίρετα κτίσματα. Αβάσιμη η αγωγή. Σύμφωνα με το legalnews24 ειδικότερα:

“…Ο πρώτος των εναγομένων μεταβίβασε κατά πλήρη κυριότητα στη δεύτερη εξ αυτών έναντι συμφωνηθέντος μεταξύ τους τιμήματος 1.232.000 ευρώ το ως άνω ακίνητο. Συνεπώς, εφόσον η μεσολάβηση της ενάγουσας δεν απέφερε το ζητούμενο από τον πρώτο εναγόμενο ελάχιστο τίμημα των 3.000.000 ευρώ, από την επίτευξη του οποίου εξαρτήθηκε η καταβολή της μεσιτικής αμοιβής της, πρέπει ως προς τον τελευταίο, σύμφωνα και με τα προαναφερόμενα στη μείζονα σκέψη, να απορριφθεί ως κατ’ ουσίαν αβάσιμη η αγωγή.

Εξάλλου, από το ως άνω οριστικό συμβόλαιο σε συνδυασμό και με την κατάθεση της μάρτυρος της ενάγουσας προκύπτει ότι κατά το χρόνο της υπόδειξης του ως άνω ακινήτου στη δεύτερη εναγόμενη ήτοι την 26/10/2009 δεν ήταν δυνατή, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 8, 10, 12 του Ν. 1337/1983 σε συνδυασμό με αυτήν του άρθρου 174 ΑΚ, η κατάρτιση σύμβασης πώλησης και μεταβίβασης της κυριότητάς του, καθώς επ’ αυτού υπήρχαν αυθαίρετα κτίσματα και συγκεκριμένα πέραν του ισογείου κτίσματος εμβαδού 100 τ.μ. που προϋφίστατο του έτους 1977 και λειτουργούσε ως κατάστημα, ο ενάγων είχε ανεγείρει κατά τα έτη 1988-1990, χωρίς άδεια της αρμόδιας πολεοδομικής αρχής, κατ’ επέκταση του υφιστάμενου κτιρίου, κτίσμα εμβαδού 104,60 τ.μ. επαγγελματικής χρήσης και στον όροφο κτίσμα εμβαδού 106,68 τ.μ. με χρήση τουριστική (ενοικιαζόμενα δωμάτια), ένα ισόγειο πρόχειρης κατασκευής βοηθητικό κτίσμα εμβαδού 10 τ.μ., καλυμμένη ξύλινη βεράντα στον όροφο εμβαδού 14,87 τ.μ. και τοιχία, άνευ δε της προηγούμενης κατεδάφισης των ως άνω κτισμάτων δεν επιτρεπόταν η μεταβίβαση ή σύσταση εμπραγμάτων δικαιωμάτων στο επίδικο γεωτεμάχιο επί του οποίου είχαν κατασκευαστεί, κάθε δε τυχόν μεταβίβαση κατά παράβαση των ανωτέρω θα ήταν αυτοδίκαια άκυρη και θα αποτελούσε αξιόποινη πράξη όλων των συμμετεχόντων στην τυχόν κατάρτιση σχετικού μεταβιβαστικού συμβολαίου (συμβαλλομένων, μηχανικών, μεσιτών, δικηγόρων, συμβολαιογράφου), ο του οποίου προβλεπόταν η τακτοποίηση των αυθαίρετων κτισμάτων και η δυνατότητα μεταβίβασης του ακινήτου επί του οποίου είχαν ανεγερθεί μετά την ολοσχερή εξόφληση του ενιαίου ειδικού προστίμου, ίσχυσε από 21/9/2011, ενώ η προβλεπόμενη στο προαναφερόμενο άρθρο διαδικασία τακτοποίησης των ως άνω αυθαίρετων χώρων ολοκληρώθηκε την 27η Μαρτίου 2013.

Σε κάθε δε περίπτωση δεν προκύπτει ότι από 21/9/2011 και εντεύθεν η ενάγουσα προέβη σε οποιαδήποτε ενέργεια που να τελεί σε αιτιώδη συνάφεια με την κατάρτιση τον Μάρτιο και τον Απρίλιο του 2013 των ως άνω συμβολαιογραφικών πράξεων, αλλά απεναντίας αποδεικνύεται ότι περί τα τέλη του 2011 διακόπηκαν οριστικά οι διαπραγματεύσεις μεταξύ των εναγομένων, όπως ρητά καταθέτει στην προαναφερόμενη ένορκη βεβαίωση η τότε συνεργάτρια του μεσιτικού γραφείου της ενάγουσας, ….

Συνεπώς, εφόσον δεν ήταν δυνατή η κατά κυριότητα μεταβίβαση του ως άνω ακινήτου κατά το χρόνο της υπόδειξής του από την ενάγουσα στη δεύτερη των εναγόμενων και εφόσον σε κάθε περίπτωση δεν αποδεικνύεται οποιαδήποτε άλλη μεσιτική δραστηριότητα της ενάγουσας από 21/9/2011 και εντεύθεν που να τελεί σε αιτιώδη συνάφεια με την κατάρτιση των ως άνω συμβολαιογραφικών πράξεων, θα πρέπει, σύμφωνα και με τα προαναφερόμενα στη μείζονα σκέψη, να απορριφθεί ως κατ’ ουσίαν αβάσιμη η αγωγή και ως προς τη δεύτερη εναγόμενη, παρελκούσης της έρευνας των λοιπών ισχυρισμών των εναγομένων.

Τέλος, πρέπει να καταδικαστεί η ενάγουσα λόγω της ήττας της στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων των εναγομένων κατ’ αποδοχή σχετικού αιτήματος των τελευταίων (άρθρα 176 και 191 παρ. 2 ΚΠολΔ), όπως ειδικότερα ορίζεται στο διατακτικό”.