Άρνηση πληρωμής κοινοχρήστων: Πότε είναι νομότυπη από συνιδιοκτήτες ή μισθωτές;

Της Τερίνας Τσουρού*

Εκτός από τις περιπτώσεις λάθους στον καταμερισμό των δαπανών κοινοχρήστων (1) και της χρέωσης επωφελών δαπανών (2), δεν προβλέπεται στην ισχύουσα νομοθεσία κάποια άλλη περίσταση που να επιφέρει κατάργηση της υποχρέωσης καταβολής των οφειλών κοινοχρήστων.

Παρόλα αυτά, συμβαίνει μάλλον συχνά ιδιοκτήτες ή/και ενοι­κιαστές, να αρνούνται την καταβολή της αναλογούσας σε αυτούς οφειλής, προβάλλοντας διάφορες δικαιολογίες που οι ίδιοι θεωρούν βάσιμες.

Παρακάτω αναφέρονται ενδεικτικά μερικές από τις συνηθέστερες δικαιολογίες που προβάλλουν όσοι αρνούνται να καταβάλουν τα κοινόχρηστα.

1.Δικαιολογία οφειλέτη: δεν είναι ικανοποιημένος από την θέρμανση

Η δικαιολογία αυτή είναι ανυπόστατη δεδομένου ότι η εκ του νόμου υποχρέωση καταβολής των κοινοχρήστων δαπανών δεν υπόκειται στην επίτευξη προκαθορισμένων ελάχιστων ορίων απόδοσης κάποιας κοινόχρηστης λειτουργίας του κτιρίου, όπως η θέρμανση.

Η νομότυπη διαδικασία είναι: α) αίτηση αύξησης των ωρών λειτουργίας της θέρμανσης στην επόμενη Γενική Συνέλευση και β) κανονική καταβολή των κοινοχρήστων.

2.Δικαιολογία οφειλέτη: δεν χρησιμοποιεί τον ανελκυστήρα

Η δικαιολογία αυτή είναι ανυπόστατη δεδομένου ότι η εκ του νόμου υποχρέωση καταβολής των κοινοχρήστων δαπανών δεν εξαρτάται από τη χρήση ή όχι των κοινόκτητων πραγμάτων.

3.Δικαιολογία οφειλέτη: ο διαχειριστής δεν του δίνει τις πληροφορίες που θέλει

Η δικαιολογία αυτή κρίθηκε επανειλημμένα νομικά αβάσιμη με αποφάσεις Εφετείων. «Ο κάθε συνιδιοκτήτης δεν έχει το δικαίωμα να αρνηθεί την πληρωμή της δαπάνης κοινοχρήστων, επικαλούμενος την άρνηση του διαχειριστή να του δώσει πληροφορίες (3), ούτε το δικαίωμα να αξιώσει δικαστικά την παροχή λογοδοσίας από τον διαχειριστή» (4).

4.Δικαιολογία οφειλέτη: αμφισβητεί τα ποσά που χρεώθηκαν στα κοινόχρηστα

Η δικαιολογία αυτή είναι αβάσιμη, όταν τα ποσά που χρεώνει ο διαχειριστής αφορούν αναγκαίες δαπάνες της πολυκατοικίας ή έκτακτες δαπάνες που έχει εγκρίνει η Γενική Συνέλευση.

Στην περίπτωση που προκύψει βάσιμη υπόνοια αυθαίρετης χρέωσης δαπανών από τον διαχειριστή, συνιστάται η σύγκληση έκτακτης Γενικής Συνέλευσης αμέσως μετά τη διανομή των ειδοποιητηρίων οφειλής, για τη συζήτηση του θέματος.

5.Δικαιολογία οφειλέτη: ο διαχειριστής αρνείται να του δείξει κάποια παραστατικά

Η δικαιολογία αυτή κρίθηκε νομικά αβάσιμη. «Σε περίπτωση που ο διαχειριστής αρνείται να θέσει στην διάθεση καθένα συνιδιοκτήτη χωριστά τα παραστατικά των κοινοχρήστων δαπανών, ο συνιδιοκτήτης αυτός δεν μπορεί να αρνηθεί την πληρωμή κοινόχρηστης δαπάνης, προβάλλοντας την ένσταση επισχέσεως των κοινοχρήστων δαπανών έως ότου ο διαχειριστής θέσει υπ όψιν του οποιοδήποτε λογαριασμό και δικαιολογητικό εισπράξεων και εξόδων σχετικό με τις εν λόγω δαπάνες που ζήτησε, γιατί εντολέας του διαχειριστή είναι η ένωση των συνιδιοκτητών και όχι τα πρόσωπα που την απαρτίζουν, όπως επίσης δεν μπορεί να αρνηθεί την πληρωμή κοινόχρηστης δαπάνης υπό τον όρο επίδειξης εγγράφων, όπως αντίγραφα των πρακτικών γενικής συνέλευσης, της αλληλογραφίας, των πάσης φύσεως λογαριασμών, των αποδείξεων πληρωμών κλπ.» (5)

6.Δικαιολογία οφειλέτη: θεωρεί ανεπαρκή την εργασία της καθαρίστριας

Η δικαιολογία αυτή είναι ανυπόστατη, δεδομένου ότι η εκ του νόμου υποχρέωση καταβολής των κοινοχρήστων δαπανών δεν υπόκειται σε προκαθορισμένα ελάχιστα όρια ποιότητας.

Η νομότυπη διαδικασία είναι: α) συζήτηση της σκοπιμότητας αντικατάστασης της καθαρί-στριας στην επόμενη Γενική Συνέλευση και β) κανονική καταβολή των κοινοχρήστων.

Συμπερασματικές παρατηρήσεις

• Η άρνηση καταβολής των κοινοχρήστων δαπανών δεν είναι νομότυπη, εκτός και αν αποδεδειγμένα παραβιάζεται ο πίνακας κατανομής, ο κανονισμός ή οι αποφάσεις της Γενικής Συνέλευσης.
• Η επιμονή οποιουδήποτε (ιδιοκτήτη ή ενοικιαστή) να μην πληρώνει τις κοινόχρηστες δαπάνες, προβάλλοντας οποιαδήποτε δικαιολογία, αντιμετωπίζεται όπως και η συσσώρευση οφειλών.
• Οι ενοικιαστές δεν έχουν δικαίωμα να αμφισβητήσουν τις κοινόχρηστες δαπάνες απευθείας στο διαχειριστή και, αν θέλουν οποιανδήποτε διευκρίνιση, θα πρέπει να ζητήσουν τη διαμεσολάβηση του ιδιοκτήτη.
• Αναρτώντας τακτικά στον πίνακα ανακοινώσεων:α) τις συγκεντρωτικές καταστάσεις και β) τα φωτοαντίγραφα των παραστατικών επιτυγχάνεται διαφανής ενημέρωση όλων των υπόχρεων πληρωμής των κοινοχρήστων, ενώ δημιουργείται και διατηρείται στην πολυκατοικία, κλίμα εμπιστοσύνης για την οικονομική διαχείριση.

Σημειώσεις

 (1)Που προκύπτει από παραβίαση των σχετικών προβλέψεων του κανονισμού ή του εγκεκριμένου πίνακα κατανομής.

(2) Επωφελείς δαπάνες, είναι οι δαπάνες από τις οποίες αυξάνεται η αξία του πράγματος (άρθρο 1103 ΑΚ). Πρέπει να εγκριθούν από όλους τους συνιδιοκτήτες. Οι διαφωνούντες συνιδιοκτήτες δεν είναι υποχρεωμένοι να συμμετάσχουν σε τέτοιου είδους δαπάνες

(3)ΕφΑθ 5784/2001, ΕφΑθ 5224/2008, ΕφΑθ 7426/2005, ΕφΛαρ 156/201

(4)ΕφΑθ 7426/2005, ΕφΑθ 5784/2001.

(5) ΕφΑθ 6388/2007, ΕφΛαρ 156/2013

• Το παρόν άρθρο είναι απόσπασμα από το κεφάλαιο 10 του βιβλίου «Εγχειρίδιο για όσους συμμετέχουν στις Γενικές Συνελεύσεις Πολυκατοικίας» δείτε εδώ της Τερίνας Τσουρού
• Για παραγγελία, στείλτε μήνυμα εδώ, ή ηλεκτρονικό μήνυμα στο diaxeiri@otenet.gr
• Μπορείτε να δείτε όλα τα βιβλία εδώ

*Η Τερίνα Τσουρού είναι Αρχιτέκτων με ειδικότητα στην Πολεοδομία. Εργάστηκε 35 χρόνια στην Ιταλία, με κύρια       δραστηριότητα  στο σχεδιασμό-οργάνωση-διαχείριση   ιδιωτικών και δημόσιων τεχνικών έργων. Έχει γράψει βιβλία Πολεοδομίας και εξειδικευμένα λεξικά. Ολοκληρώνει τώρα την 6^η διαδοχική ετήσια θητεία της ως συνιδιοκτήτρια διαχειρίστρια πολυκατοικίας στο κέντρο της Αθήνας.  Αμέσως μετά την ανάληψη της διαχείρισης το Δεκέμβριο του 2012, διαπίστωσε τη διάχυτη άγνοια και παραπληροφόρηση που επικρατεί για τα περισσότερα θέματα που αφορούν στη διοίκηση,  διαχείριση και συντήρηση των πολυκατοικιών.  Στοχεύοντας να συνεισφέρει στην αναβάθμιση των κτιρίων στα οποία διαμένουν οι περισσότεροι κάτοικοι της χώρας μας, αφιέρωσε περισσότερες από 2.500 ώρες  για να συλλέξει, να μελετήσει και να διατυπώσει σε απλή γλώσσα,  τις στοιχειώδεις νομικές και οικονομοτεχνικές γνώσεις  που πρέπει να διαθέτουν όλοι όσοι συμμετέχουν στη διοίκηση και διαχείριση των πολυκατοικιών.  Ταυτόχρονα, σχεδίασε και δοκίμασε στην πράξη τις εναλλακτικές διαδικασίες αποτελεσματικής διαχείρισης, που προτείνονται στα βιβλία και τα βιβλιοτετράδια της σειράς  «ΚΑΙΝΟΤΟΜΙΚΗ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΩΝ».