Άρθρο-ανάλυση: τι αλλάζει στην αγορά ακινήτων μετά την κρίση της πανδημίας

Του Μπάμπη Χαραλαμπόπουλου*

Μετά από τη δεκαετή οικονομική κρίση και τα έως τώρα κύματα της πανδημίας, η αγορά των ακινήτων και ειδικότερα η αγορά των πάσης φύσεως κατοικιών (διαμερίσματα, μονοκατοικίες, βίλλες, εξοχική κατοικία) μόλις επιστέψουμε σε μια νέα κανονικότητα, θα αναδιαταχθεί και θα ξεκινήσει από μια νέα βάση.

Αν μελετήσουμε την πορεία της αγοράς κατοικιών μέσω των δεικτών της τράπεζας της Ελλάδος θα δούμε ότι το υψηλό σημείο ήταν το 2007 όπου ο δείκτης ήταν 100. Στην δεκαετή κρίση της οικονομίας, το 2017 ο δείκτης έφτασε στο χαμηλότερο σημείο και έκτοτε άρχισε η σταδιακή άνοδος των τιμών, όπως φαίνεται στον πίνακα που ακολουθεί:

• ΝΕ =Νέες οικοδομές με παλαιότητα έως 5 έτη
• Παλαιά = Οικοδομές με παλαιότητα άνω των 5 ετών
• Άλλες πόλεις = Άλλες μεγάλες πόλεις

Παρατηρούμε ότι η Αθήνα από το 2018 έως το 2020 είδε μια ανατίμηση 18 έως 19%, η Θεσσαλονίκη 11 έως 14%, οι άλλες πόλεις 2 έως 6,5% και οι υπόλοιπες περιοχές από 3 έως 10%.

Ακόμη παρατηρούμε ότι τα ακίνητα είναι περίπου 27 έως και 38% πιο φτηνά από ότι το 2007.

Αυτά ως εισαγωγή και για τοποθέτηση του ζητήματος στη σωστή του διάσταση.

Ας δούμε τώρα τις τάσεις και προοπτικές, αφού όμως λάβουμε υπόψη ότι η χώρα μας είχε επαρκή αριθμό κατοικιών προ της δεκαετούς κρίσης της οικονομίας, για να στεγάσει τον πληθυσμό της που τότε ήταν μεγαλύτερος και δεν υπήρχε η μετανάστευση 500.000 περίπου Ελλήνων αλλά και χιλιάδων ξένων εργατών κλπ που έφυγαν λόγω της κρίσης. Εκείνο που χρειάζεται είναι ο εκσυγχρονισμός όσων κατασκευών κρίνονται κατάλληλες, αλλά και λογική ανέγερση νέων πράσινων, έξυπνων και πιο αντισεισμικών οικοδομών.

αρνητικές εξελίξεις

Στη νέα κανονικότητα θα έχουμε, μεταξύ άλλων, τις  εξής αρνητικές δυνάμεις:

Πολύ μικρότερο ΑΕΠ, σημαντική ανεργία, μειωμένα διαθέσιμα των νοικοκυριών (ιδίως αυτών που εργάζονται στον ιδιωτικό τομέα), περιορισμένο δανεισμό από τράπεζες και κακά δημογραφικά.

Θετικές εξελίξεις

Στις θετικές δυνάμεις μπορούμε να δούμε την ανάγκη για σύγχρονες, πράσινες οικίες, τα μηδενικά σχεδόν επιτόκια των τραπεζών για τους καταθέτες ωθούν κάποιους στα ακίνητα, τα χαμηλά επιτόκια για στεγαστικά δάνεια είναι ένα θετικό στοιχείο στην τρέχουσα περίοδο, αλλά οι Έλληνες καμένοι στο παρελθόν από το δανεισμό είναι διστακτικοί.

Πολλά από τα ακίνητα που βρίσκονται τώρα, λόγω κόκκινων δανείων, στα χέρια των τραπεζών η των funds, αφού ωριμάσουν, θα μπουν και αυτά στην προσφορά και έτσι θα επηρεάσουν στον ένα η τον άλλο βαθμό τις τιμές.

Η βραχυχρόνια μίσθωση θα ανασυνταχθεί και δημιουργηθούν νέες ισορροπίες.

Η χρυσή βίζα θα αρχίσει πάλι να κινείται με κάποιους ρυθμούς που θα τείνουν να θυμίζουν το 2019.

Άρα έχουμε δυνάμεις που ωθούν ανοδικά τις τιμές των ακινήτων, αλλά και δυνάμεις που δρουν αρνητικά.

Αυτές οι δύο τάσεις στην πορεία του χρόνου θα δημιουργήσουν μια νέα βάση η οποία θα ποικίλει ανάλογα με την πόλη, την τοποθεσία, το μέγεθος του ακινήτου, την ποιότητα και την κατάσταση

Οι νέες οικοδομές είναι λιγοστές και εφόσον βρίσκονται σε καλά σημεία, συναντούν ικανή ζήτηση. Άρα εκεί έχουμε ελαφρά αυξητικές τάσεις.

Οι παλαιότερες κατασκευές, εφόσον ευρίσκονται σε καλές θέσεις και έχουν το κατάλληλο μέγεθος, συνήθως ζητούνται, εφόσον η τιμή είναι λογική, διότι ο αγοραστής θα διαθέσει και χρήματα για τον εκσυγχρονισμό.

Οι κατοικίες στις πόλεις που θα εξακολουθήσουν να έχουν φοιτητές, θα παρουσιάζουν σταθερή ζήτηση, εφόσον δεν θα μειώνεται ο αριθμός των φοιτητών.

Ακόμη η τηλεργασία, σε όσους είναι συμβατή, θα δημιουργήσει την ανάγκη ενός μικρού έστω χώρου για να εργάζονται από το σπίτι.

Στα διεθνούς φήμης νησιά μας (όπως πχ Μύκονος, Σαντορίνη, Ρόδος, Κέρκυρα) η ζήτηση προέρχεται και από ξένους και οι τιμές θα κινούνται ανοδικά, αλλά σε λογικά επίπεδα.

Λόγω της αδυναμίας πολλών νοικοκυριών να αποκτήσουν δικό τους σπίτι, η λύση θα είναι το ενοίκιο.

Η εξοχική κατοικία θα συναντά κάποια ζήτηση και από ξένους, όπως πχ στη βόρειο Ελλάδα υπάρχει σχετική ζήτηση από Ρουμάνους, Βούλγαρους και άλλους βαλκάνιους για μικρά και σχετικά φτηνά σπίτια κοντά στη θάλασσα, ενώ άλλα μέρη έλκουν το ενδιαφέρον, Άγγλων, Γερμανών, Αράβων, Ρώσων, Κινέζων, Ισραηλινών και άλλων αγοραστών.

Τέλος το κόστος κατασκευής μαζί με την αξία γης έρχονται να δημιουργήσουν ένα πλαίσιο που αποτελεί κριτήριο για την απόφαση ανέγερσης νέας οικοδομής σε μια  περιοχή, σε περίοδο μετάβασης από την κρίση σε νέες καλύτερες μέρες.

*Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος τ. Πρόεδρος Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, τ. Ορκωτός Εκτιμητής

Επιστημονικός Σύμβουλος της SOLUM Property Solutions

Email: babischaralampopoulos@gmail.com          

www.solum.gr