Ο χάρτης των ανακαινίσεων ακινήτων, λόγω έργων μετρό

Της Ντίνας Καράτζιου/

Σε μήλο της έριδος για την αγορά του real estate, εξελίσσονται οι περιοχές κατά μήκος της νέας γραμμής 4 του μετρό και ήδη προκαλούν το ενδιαφέρον τόσο των  εγχώριων επενδυτών όσο και fund που στοχεύουν στην υπεραξία στο άμεσο μέλλον. Στην πρώτη γραμμή της ζήτησης η αγορά κατοικιών που χρήζουν ανακαίνισης καθώς και οι αυτοτελείς γραφειακοί χώροι. Έρευνα τoυ Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates με όλες τις περιοχές που γειτνιάζουν με τη νέα της γραμμής 4 που αλλάζουν το χάρτη της κτηματαγοράς στην Αθήνα.

Αλλάζει το χάρτη της κτηματαγοράς η κατασκευή της γραμμής 4 του μετρό στην Αθήνα και οι περιοχές που βρίσκονται κοντά στους νέους σταθμούς που θα κατασκευαστούν, ήδη προσελκύουν το ενδιαφέρον εγχώριων και διεθνών επενδυτών αλλά και επιχειρηματιών οι οποίοι όπως αναφέρει ο  πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates κ. Θέμης Μπάκας  στο «Εcopress», προσβλέπουν στην υπεραξία στο άμεσο μέλλον. Και προσθέτει: «Στοχεύουν στην αγορά κατοικιών που χρήζουν ανακαίνισης καθώς και αυτοτελών γραφειακών κτιρίων. Ενώ δεν είναι λίγοι αυτοί που αναζητούν καταστήματα για αγορά πλησίον των νέων σταθμών για επένδυση, γνωρίζοντας, ότι όταν ολοκληρωθεί το μετρό, η αξία τους θα είναι πολύ μεγαλύτερη και το μηνιαίο μίσθωμα σε συνάρτηση με την αγορά σήμερα, θα αποφέρει πολύ καλή απόδοση ως επένδυση».

Σταθεροποίηση και εν μέσω κρίσης

Ο κ. Μπάκας εξηγεί ακόμη ότι η επιλογή ακινήτων σε περιοχές κοντά σε σταθμούς του Μετρό, είναι διαχρονική τάση. Μάλιστα, όπως τονίζει,  ότι η  κτηματαγορά κατά μήκος των γραμμών του πιο δημοφιλούς συγκοινωνιακού μέσου, δεν γνώρισε ιδιαίτερα μεγάλη κρίση, παρά την κατάρρευση των τιμών τα μνημονικά χρόνια, όπου καταγράφηκε μείωση ακόμη και 42,6 % . Αντίθετα, αναφέρει, ότι οι τιμές πλησίον των σταθμών του Μετρό παρουσίασαν εν μέσω κρίσης μια σταθεροποίηση στις τιμές μίσθωσης λόγω της μεγάλης ζήτησης και των λιγοστών ακινήτων, ενώ, καταγράφηκαν περιπτώσεις μικρής αύξησης το 2017 σε σχέση με το 2014. Αν αναλογιστεί κανείς ότι το 2012 η πτώση των τιμών πλησίον των σταθμών του Μετρό δεν ξεπέρασε το 20 %».   Προς τούτο,  «ας μην ξεχνάμε ότι, δεν είναι λίγες οι περιοχές που ευεργετήθηκαν από την άφιξη του μετρό στη περιοχή τους. Το Αιγάλεω και το Ελληνικό αποτελούν χαρακτηριστικά παραδείγματα τόσο στην αύξηση της ζήτησης για μίσθωση ακινήτων αλλά και στην εμπορική ανάπτυξη στα πέριξ του σταθμού», τονίζει.

Οι περιζήτητες περιοχές της γραμμής 4

Βάσει της έρευνας του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates οι περιοχές που θα αποτελέσουν το Μήλον της Έριδος είναι το Γαλάτσι, η περιοχή πλησίον του σταθμού Ελκίνωνος που βρίσκεται στο λόφο της Κυψέλης καθώς και η περιοχή των δικαστηρίων που θα κατασκευαστεί η στάση του μετρό Δικαστήρια. Στο Γαλάτσι και στο σταθμό Ελκίνωνος  θα καταγραφεί μεγάλη αύξηση της ζήτησης για οικιστικά ακίνητα διότι οι τιμές σε σχέση με τις υπόλοιπες περιοχές που ήδη υπάρχουν στάσεις του μετρό είναι δελεαστικές και ταυτόχρονα είναι κοντά στο κέντρο των Αθηνών. Στη στάση Δικαστήρια και Αλεξάνδρας θα υπάρξει μεγάλη αύξηση της ζήτησης κυρίως για γραφειακούς χώρους διότι ακόμη υπάρχουν διαθέσιμα αυτοτελή κτίρια και στοκ γραφειακών χώρων.      Γενικότερα , οι περιοχές που θα εξυπηρετούνται από τη νέα γραμμή 4 του μετρό, έχουν περιθώρια ανάπτυξης, ενώ ραγδαίες θα είναι οι αυξήσεις στις τιμές τόσο πώλησης όσο και ενοικίασης στα Εξάρχεια.  Αναλυτικότερα οι περιοχές που ανεβάζουν στροφές στην κτηματαγορά είναι οι εξής:

* Πηγή :Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates , Κατοικίες: Πώληση –   Ενοικίαση,  Άνω του 1^ου ορόφου

 Γαλάτσι

Το Άλσος Βεΐκου αποτελεί σταθερό σημείο αναφοράς για το Γαλάτσι. Πρόκειται για έναν από τους λίγους δημοτικούς, πράσινους, ανοιχτούς χώρους της Αθήνας που παραμένει καλοδιατηρημένος και έχει να δώσει κάτι σε όλους: παιδικές χαρές για τους μικρούς επισκέπτες, χώρους άθλησης, καφέ, θερινό σινεμά και βόλτες στον λόφο της Φιλοθέης, στα Τουρκοβούνια, στα άτυπα σύνορα των δύο περιοχών. Παράλληλα, η άμεση εγγύτητα του Γαλατσίου με την Αττική οδό, την Λ. Κηφισίας καθώς και την Εθνική οδό Αθηνών – Λαμίας, αποτελούν θετικά χαρακτηριστικά για την περιοχή. Επιπλέον, αξίζει να αναφέρουμε ότι μέσω της περιφερειακής οδού του Γαλατσίου, σε σύντομο χρόνο βρίσκεσαι σχεδόν στο κέντρο της Αθήνας, στην Λ. Αλεξάνδρας. Το Γαλάτσι τα τελευταία χρόνια «γνωρίζει» έντονη ανοικοδόμηση με νέες οικοδομές, ενώ δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που διαμερίσματα πωλούνται ακόμη και από τα σχέδια, ενώ η έλευση του μετρό με 2 σταθμούς θα συντελέσει καθοριστικά στην μετεξέλιξη του Δήμου. Ο Σταθμός Βεΐκου χωροθετείται στη συμβολή της Λεωφ. Ομορφοκκλησιάς (Βεΐκου) με την οδό Τράλλεων στον Δήμο Γαλατσίου. Ο Σταθμός Γαλάτσι χωροθετείται στη συμβολή της Λεωφόρου Ομορφοκκλησιάς (Βεΐκου) και επί της συνέχειας αυτής, οδό Αγ. Γλυκερίας με την Λεωφόρο Γαλατσίου στον Δήμο Γαλατσίου.

Ελικώνας – Άνω Κυψέλη

Η συνοικία της Άνω Κυψέλης που γειτνιάζει με το Δήμο Γαλατσίου και η έλευση του μετρό φέρεται να συντελεί καθοριστικά στα επενδυτικά βλέμματα. Τα λιγοστά προς πώληση αυτοτελή κτίρια που έχουν απομείνει στην περιοχή διατίθενται με στόχο την επένδυση στην υπεραξία της νέας στάσης του μετρό. Παράλληλα πλησίον της νέας στάσης του μετρό, έχουν αρχίσει να ανεγείρονται νέες πολυκατοικίες μετά την κατεδάφιση παλαιών μονοκατοικιών. Ο Σταθμός Ελικώνας χωροθετείται στη συμβολή των οδών Αγίας Γλυκερίας και Πάρνηθος στον Δήμο Αθήνας, παρά τον λόφο Ελικώνα.

 Κυψέλη

Η αστική περιοχή κατά τις δεκαετίες 1920-1970 αποτελούσε, μαζί με το Κολωνάκι, τη Βικτώρια και την περιοχή Ανακτόρων, τον αστικό πυρήνα της Αθήνας. Από τη δεκαετία του 80, όταν το νέφος είχε φτάσει σε αφόρητα επίπεδα, άρχισε η τάση της φυγής από το κέντρο. Πολλοί ήθελαν να φύγουν, αλλά εκείνοι που μπορούσαν να το κάνουν ήταν οι κάτοικοι των πιο εύπορων κεντρικών περιοχών. Ποιες ήταν αυτές; Οι τέσσερις που προαναφέρθηκαν. Από αυτές, το Κολωνάκι και η περιοχή του Προεδρικού Μεγάρου ευτυχώς ουδέποτε κινδύνευσαν, λόγω εγγύτητας στο κυβερνητικό κέντρο. Οι άλλες δύο, Κυψέλη και ακόμη περισσότερο η Βικτώρια, άδειασαν σε μεγάλο ποσοστό από τους παλαιούς τους κατοίκους και κατοικήθηκαν από μετανάστες. Η Κυψέλη τα τελευταία χρόνια προσπαθεί να αλλάξει, από το 2015 άρχισε να καταγράφεται επενδυτικό ενδιαφέρον τόσο από Έλληνες, όσο και από αλλοδαπούς επενδυτές που στόχευαν στην υπεραξία της επένδυσης τους σε συνάρτηση με την γενικότερη αύξηση των τιμών της κτηματαγοράς. Δεν είναι λίγες οι γειτονιές της Κυψέλης που ανοικοδομούνται τα τελευταία 2 χρόνια. Παράλληλα, η κοντινή απόσταση από το κέντρο της Αθήνας, οι προγραμματισμένες αναπλάσεις σε συνάρτηση με την έλευση του μετρό, θα δώσουν άλλη μια ευκαιρία στην «αστική» περιοχή του παρελθόντος. Ο Σταθμός Κυψέλη χωροθετείται στη νοτιοανατολική πλευρά της πλατείας Κανάρη στον Δήμο Αθήνας, από την οδό Κυψέλης μέχρι την οδό Βελβενδού. Ο Σταθμός Δικαστήρια χωροθετείται στα δυτικά του συμπλέγματος των πρώην κτιρίων της σχολής Ευελεπίδων (κτήρια) Δικαστηρίων στον Δήμο Αθήνας, στη συμβολή των οδών Ευελπίδων και Μουστοξύδη.

Εξάρχεια – Πεδίον του Άρεως

Το Πεδίον του Άρεως είναι το μεγαλύτερο δημόσιο άλσος της Αθήνας, γύρω από το οποίο υφίσταται και η ομώνυμη συνοικία της Αθήνας. Το  άλσος αυτό έχει έκταση 277 στρεμμάτων μαζί με τον λόφο Φινόπουλου. Η έλευση του μετρό, σε συνάρτηση της γειτνίασης με τα Εξάρχεια που συνεχίζουν δυναμικά να μαγνητίζουν τα επενδυτικά βλέμματα, στο άμεσο μέλλον και εφόσον πραγματοποιηθούν καθοριστικές παρεμβάσεις, θα αποτελέσει μια συνοικία του Δήμου Αθηναίων που διαθέτει όλες τις προδιαγραφές να ανακτήσει την αίγλη του παρελθόντος. Ο Σταθμός Αλεξάνδρας χωροθετείται στη συμβολή της Λεωφ. Αλεξάνδρας με την οδό Μουστοξύδη στον Δήμο Αθήνας.  Η περιοχή των Εξαρχείων αποτελεί μια περιοχή με άποψη, μια περιοχή ρετρό που έχει δει το φως της δημοσιότητας για πολλούς λόγους όλα αυτά τα χρόνια. Τα τελευταία χρόνια, η περιοχή των Εξαρχείων έχει μπει στο στόχαστρο μεγάλων επενδυτών τόσο εγχώριων όσο και αλλοδαπών. Αγοράστηκαν ακίνητα με στόχο την άμεση ανακατασκευή και ανακαίνιση των ακινήτων και την επανατοποθέτησή τους στην αγορά, είτε ως χώροι φιλοξενίας (π.χ. ξενοδοχεία), είτε ως διαμερίσματα. Αξίζει να αναφέρουμε ότι οι επενδυτές πιστεύουν πολύ στις γειτονιές που βρίσκονται στο κέντρο της Αθήνας, όπως για παράδειγμα τα Εξάρχεια και το Πεδίον του Άρεως, όπου σήμερα ανακατασκευάζουν κτίρια με στόχο να προσφέρουν είτε προς πώλησης, είτε προς ενοικίαση διαμερίσματα μικρής επιφάνειας . Στοχεύουν σε ηλικίες αγοραστών μεταξύ 20 και 40 ετών, που αναζητούν ακίνητο στο κέντρο της πόλης με εύκολη μετακίνηση μέσω μετρό και μέσων μαζικής μεταφοράς Ο Σταθμός Εξάρχεια χωροθετείται επί της πλατείας Εξαρχείων, στη συμβολή των οδών Στουρνάρη και Σπ. Τρικούπη στον Δήμο Αθήνας.

 Γκύζη – Αμπελόκηποι και Βοτανικός

Γκύζη και Αμπελόκηποι δεν αποκλείεται να αποτελέσουν το νέο επίκεντρο της πόλης, ενώ στον Βοτανικό θα συντελεστεί ο πιο σημαντικός όγκος επενδύσεων από τη Διπλή Ανάπλαση το κέντρο της Αθήνας (Βοτανικός & Λ. Αλεξάνδρας) και την γειτνίαση τόσο με το κέντρο του Δήμου Αθηναίων, αλλά και των σταθμών του μετρό στη περιοχή. Αναλυτικά, η Διπλή Ανάπλαση σε Λεωφόρο Αλεξάνδρας και Βοτανικό αποτελεί αναμφίβολα τη δεύτερη μεγαλύτερη ευκαιρία για το εγχώριο real estate μετά την επένδυση στο παραλιακό μέτωπο, τόσο για την Αττική, όσο και τη χώρα συνολικά. Το μεγαλόπνοο σχέδιο σε βάθος χρόνου θα αποτελέσει το «Μήλον της Έριδος» για τους επενδυτές προσελκύοντας επενδύσεις δισεκατομμυρίων ευρώ οι οποίες θα αλλάξουν την εικόνα της πρωτεύουσας. Οι συνολικές παρεμβάσεις στη Λ. Αλεξάνδρας, εκτιμάται ότι θα ξεπεράσουν τα 20 στρέμματα. Θα πραγματοποιηθούν στη καρδιά της Αθήνας και θα απαιτήσουν επενδύσεις ύψους δεκάδων εκατ. ευρώ. Περιοχές όπως το Γκύζη και οι Αμπελόκηποι, δεν αποκλείεται να αποτελέσουν το νέο επίκεντρο της πόλης, αντίστοιχα με εκείνο που είχε σημειωθεί στο παρελθόν στην περιοχή του Ψυρρή. Ο Βοτανικός θα δεχθεί τον μεγαλύτερο όγκο επενδύσεων. Οι επενδύσεις που θα γίνουν, θα μετατρέψουν την ζώνη βιομηχανίας-βιοτεχνίας και χονδρεμπορίου, σε μια περιοχή που θα συμπεριλάβει σύγχρονες αθλητικές εγκαταστάσεις, κοινόχρηστους χώρους, χώρους πρασίνου, καθώς και κτίρια κεντρικών λειτουργιών. Η παρέμβαση αυτή σε μια έκταση περίπου 220 στρεμμάτων θα αλλάξει την σημερινή εικόνα και θα την μετασχηματίσει σε μια περιοχή υψηλού προφίλ και αξίας στο κέντρο της πρωτεύουσας.

.