διαΝΕΟσις: μοντέλο ανακυκλώσιμων πόρων αξιοποίησης διατηρητέων κτηρίων

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Μελέτη της διαΝΕΟσις για τη διάσωση και αξιοποίηση των εγκαταλελειμμένων διατηρητέων κτηρίων προτείνει νέο μοντέλο κρατικών ενισχύσεων με ανακυκλώσιμους πόρους σύμπραξης δημόσιου και ιδιωτικού τομέα  (ιδιοκτήτες κτηρίων/επιχειρήσεις),  υπολογισμό της βέλτιστης οικονομικής απόδοσης με μαθηματικό τύπο και οδηγεί σε νέες επενδυτικές ευκαιρίες στην αγορά ακινήτων και με ευνοϊκούς όρους και εγγυημένα αποτελέσματα για τους ιδιοκτήτες αποκατάσταση και επανάχρηση των κτηρίων τους, που ρημάζουν.

Το νέο κείμενο πολιτικής της διαΝΕΟσις, το οποίο υπογράφει ο Επίκουρος Καθηγητής του Τμήματος Μηχανικών Χωροταξίας, Πολεοδομίας και Περιφερειακής Ανάπτυξης της Πολυτεχνικής Σχολής του Πανεπιστημίου Θεσσαλίας Νίκος Τριανταφυλλόπουλος, όπως τόνισε ο ίδιος σε συνάντηση με δημοσιογράφους,  «διατυπώνει ένα τεκμηριωμένο σχήμα, το οποίο έχει ως βάση την ισχύουσα νομοθεσία και ακολουθεί τις συστάσεις διεθνών οργανισμών για την αντιμετώπιση του προβλήματος. Ενσωματώνει κρατικές επιδοτήσεις, ευρωπαϊκές χρηματοδοτήσεις και ιδιωτικές επενδύσεις και άν εφαρμοστεί, ενδεχομένως θα μπορούσε να μετριάσει σημαντικά το πρόβλημα και να οδηγήσει στην αξιοποίηση πολλών διατηρητέων κτηρίων».

Η μελέτη της διαΝΕΟσις, εντοπίζει το κανονιστικό καθεστώς στο οποίο περιέρχονται μετά τον χαρακτηρισμό τους τα διατηρητέα κτίρια, επισημαίνει  τα εμπόδια, τις αντιφάσεις και τα κενά που αποτρέπουν την αξιοποίηση, το «ζωντάνεμα» αυτών των κτηρίων και, κατ’ επέκταση, των περιοχών όπου βρίσκονται. Kαι έρχεται να προτείνει την υπέρβαση αυτών των εμποδίων, στην κατεύθυνση αποκατάστασης και επανάχρηση των διατη­ρητέων κτηρίων, με τελικούς ωφελούμενους τόσο τους ιδιοκτήτες τους όσο και τις επιχειρήσεις, επιφέροντας ταυτόχρονα σημαντικά οφέλη για το κοινωνικό σύνολο και τους ιδιοκτήτες των διατηρητέων κτηρίων των οποίων η περιουσία απαξιώνεται.

 Κλειδί της λύσης το «εύλογο όριο»

Η λύση που προτείνει το κείμενο πολιτικής της διαΝΕΟσις, βασίζεται στο Προεδρικό Διάταγμα με αρ. 15/28.4.1988, με το οποίο θεσμοθετούνται θέματα που κρίθηκαν με την απόφαση της 1099/1987 της ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας.

Με την απόφαση αυτή, αναγνωρίσθηκε ουσιαστικά ότι τα διατηρητέα κτήρια διαθέτουν στοιχεία που τα κατατάσσουν στα «δημόσια αγαθά» καθώς επίσης ότι, εφόσον η φθορά τους δεν έχει προκληθεί από σκόπιμες ενέργειες, το Δημόσιο έχει την υποχρέωση να καλύψει το σύνολο ή μέρος της σχετικής δαπάνης, όταν αυτή ξεπερνά ένα «εύλογο όριο».

-Πως προσδιορίζεται το ποσό που υπερβαίνει το «εύλογο όριο»;

-Το ΠΔ ορίζει ότι η δαπάνη που έχει υποχρέωση να αναλάβει το κράτος, προσδιορίζεται ως εκείνο το ποσό που προκύπτει από τα κεφαλαιοποιημένα έσοδα που μπορούν να προκύψουν από τη χρήση του ακινήτου, αφού αφαιρεθούν από αυτά τα έξοδα αποκατάστασής του, τα οποία υπερβαίνουν το κόστος αποκατάστασης ενός κοινού κτηρίου, με τα ίδια μεγέθη με το διατηρητέο κτήριο.

Δηλαδή για παράδειγμα, εάν το κόστος αποκατάστασης ενός κοινής κατασκευής κτηρίου με το μέγεθος και τα χαρακτηριστικά του διατηρητέου θα ήταν 100.000 ευρώ, ενώ το κόστος για την αποκατάσταση του διατηρητέου υπολογίζεται σε 150.000 ευρώ, το κράτος θα πρέπει να αναλάβει την επιπλέον δαπάνη των 50.000 ευρώ. Συνδέοντας τα έσοδα από την αξιοποίηση του κτηρίου με την παροχή οικονομικής βοήθειας, το ΠΔ – ορθώς – επιβάλει την επανάχρηση του κτηρίου, θεωρώντας ότι το κτήριο μετά την αποκατάστασή του, θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί και να παράξει έσοδα 150.000 ευρώ. Αλλά εάν αυτό δεν είναι δυνατό, το κράτος, σύμφωνα με το ΠΔ, καταβάλει το ‘χρηματοδοτικό κενό’ των 50.000 ευρώ.

Ωστόσο, παρά το ορθολογικό σκεπτικό του, το ΠΔ παρουσιάζει προβλήματα, που το καθιστούν δύσκολο στην εφαρμογή του.

Για παράδειγμα, προβλέπει την καταβολή της συμμετοχής του δημοσίου στη δαπάνη έξι μήνες μετά το τέλος των εργασιών και, επομένως, υποθέτει ότι ο ιδιοκτήτης είναι σε θέση να χρηματοδοτήσει τις απαιτούμενες μελέτες και τα έργα αποκατάστασης, προφανώς είτε με ίδια κεφάλαια είτε μέσω δανείων. Η έγκριση των έργων αποκατάστασης γίνεται εκ των υστέρων, δεν προσδιορίζεται ποια είναι τα έργα και οι δαπάνες που δικαιολογούνται, και βέβαια, δε δίδονται εγγυήσεις ότι ο ιδιοκτήτης του κτηρίου που αποκαταστάθηκε θα λάβει τελικά την οικονομική βοήθεια που δικαιούται (λόγω της υπέρβασης του «ευλόγου ορίου») στο ακέραιο και εγκαίρως, και ότι δεν θα εμπλακεί σε ατέρμονες και κοστοβόρες διοικητικές διαδικασίες αμφισβητήσεων και αναβολών, που ενδεχομένως καταλήξουν στις αίθουσες των δικαστηρίων.

Η πρόταση για την αξιοποίηση των διατηρητέων κτηρίων, το «μοντέλο» διατηρεί και αξιοποιεί τη φιλοσοφία του ΠΔ του 1988, και την εξειδικεύει με έναν τρόπο εφαρμογής που μπορεί να είναι λειτουργικός και αποτελεσματικός, ακολουθώντας τις συστάσεις της Ευρωπαϊκής Επιτροπής, αλλά και διεθνών οργανισμών, όπως το Συμβούλιο της Ευρώπης, της Europa Nostra της Ευρωπαϊκής Τράπεζας Επενδύσεων και της Παγκόσμιας Τράπεζας, τονίζει ο Νίκος Τριανταφυλλόπουλος, που υπογράφει το νέο κείμενο πολιτικής της διαΝΕΟσις.

Το προτεινόμενο «μοντέλο» κρατικών ενισχύσεων με ανακυκλώσιμους πόρους

Για την προώθηση του ζητήματος της χρηματοδότησης της αποκατάστα­σης των διατηρητέων κτηρίων και μνημείων προτείνεται η εφαρμογή ενός «μοντέλου» παροχής κρατικών ενισχύσεων που αποφεύγει μαξιμαλιστικές θεωρήσεις και απαιτήσεις σε ό,τι αφορά τις οικονομικές υποχρεώσεις του κράτους ή των ιδιοκτητών των κτηρίων.

Υιοθετεί απολύτως το σκεπτικό του ΠΔ 15/1988 σε ό,τι αφορά τη συμμετοχή του κράτους στο κόστος της αποκατάστασης πάνω από το «εύλογο όριο» δαπάνης. Δεδομένης της -πάντοτε- περιορισμένης δυνατότητας διάθεσης πόρων για τη χρηματο­δότηση της αποκατάστασης των διατηρητέων κτηρίων, το προτεινόμενο «μοντέλο» κρατικών ενισχύσεων βασίζεται στην ανάπτυξη και χρήση χρη­ματοοικονομικών μέσων που θα χρησιμοποιούν ανακυκλώσιμους πόρους.

Οι βασικοί συντελεστές του προτεινόμενου «μοντέλου» είναι:

O κρα­τικός Φορέας Διαχείρισης Προγράμματος Αποκατάστασης Διατηρητέων Κτηρίων ή «Φορέας», που θα έχει την ευθύνη του σχεδιασμού και της υλο­ποίησης στρατηγικής για την αποκατάσταση διατηρητέων. Υπό τον έλεγχο του Φορέα,

-Το «Ταμείο» που θα παρέχει οικονομικές ενισχύσεις προς τον «Φορέα του Έργου» που αναλαμβάνει

-Το «Έργο» της αποκατάστασης και επανάχρησης κτηρίου (ή κτηρίων), για λογαριασμό

-Εταιρείας Ειδικού Σκοπού περιορισμένου χρόνου λειτουργίας, στην οποία θα συμμετέχουν ως μέτοχοι οι ιδιοκτήτες των κτηρίων, παραχωρώντας άλλα ιδιοκτησιακά δικαιώματα των ακινήτων τους ή ακόμη εισφέροντας σε είδος τα ακίνητά τους.

Σύνοψη του μοντέλου, με μαθηματικό τύπο

Συνοπτικά, το χρηματοοικονομικό κόστος της αποκατάστασης διατηρητέου κτηρίου θα πρέπει να καλύπτεται ως εξής:

ΣΚ = Δ/Α + (Δ/Ε + ΙΚ) + Δ/Ε + ΕΧ, όπου:

• ΣΚ: συνολικό κόστος αποκατάστασης κτηρίου, συμπεριλαμβανο­μένων του κόστους των μελετών, κόστους ενεργειών επανάχρησης (π.χ. εύρεση και εξασφάλιση μισθωτών/χρηστών), διαχειριστικών και διοικητικών εξόδων, κόστος διαχείρισης και συντήρησης του κτηρίου ως αποπερατωμένου για ορισμένο χρονικό διάστημα), λοιπά κόστη και το οικονομικό όφελος του Φορέα του Έργου.
• Δ/Α: Χαμηλότοκο δάνειο από τον λογαριασμό Α του Ταμείου.
• Δ/Ε: Δάνειο με όρους αγοράς από τον Φορέα του Έργου ή/και,
• ΙΚ: Ίδια κεφάλαια του Φορέα του Έργου (εταιρεία που θα αναλάβει το Έργο), ή/και τον ιδιοκτήτη του ακινήτου.
• ΕΧ: Επιχορήγηση (μη επιστρεπτέα) για την κάλυψη του κόστους αποκατάστασης άνω του «εύλογου ορίου», δυνητικά παρεχόμενη, δηλαδή όταν δεν επαρκεί η χρήση χαμηλότοκων δανείων.

Επισημαίνεται ότι στη συνολική κρατική ενίσχυση που θα λαμβάνει ο ιδιο­κτήτης του προς αποκατάσταση κτηρίου συνυπολογίζεται το «χρηματοδο­τικό κενό», δηλαδή το ποσό άνω του εύλογου ορίου που θα καλύπτεται με επιχορήγηση, και το όφελος από τα χαμηλά επιτόκια δανεισμού από το Ταμείο, σε σχέση με εκείνα της αγοράς.

Τα ποσά που θα συγκεντρώνονται από την αποπληρωμή των (χαμηλό­τοκων) δανείων θα επανεπενδύονται από το Ταμείο σε νέα έργα αποκα­τάστασης διατηρητέων κτηρίων. Μεσο-μακροπρόθεσμα το πρόγραμμα του Ταμείου θα μπορεί να λειτουργεί με ίδιους, ανακυκλώσιμους πόρους και ενδεχομένως να τροφοδοτεί μερικώς και τον λογαριασμό Β των μη επιστρεπτέων ενισχύσεων, εάν τυχόν επιτύχει πλεόνασμα.

Ο έλεγχος της υλοποίησης και της προόδου ίων Έργων αποκατάστασης θα γίνεται από το Ταμείο, μέσω του εμπλεκόμενου χρηματοπιστωτικού οργανισμού και των τεχνικών συνεργατών του. Ο Φορέας θα πρέπει να περιορίζεται στον έλεγχο της εφαρμογής της στρατηγικής του, δεδομένου ότι εκείνος θα εγκρίνει τις άδειες δόμησης/αποκατάστασης. Έτσι θα περιορί­ζεται ο κίνδυνος εκδήλωσης περιπτώσεων αντικρουόμενων συμφερόντων.

Κίνητρα για τον ιδιοκτήτη διατηρητέου κτηρίου

Τα κίνητρα του ιδιοκτήτη για τη συμμετοχή του στο εγχείρημα είναι τα εξής:

-Απαλλάσσεται από οποιαδήποτε ενέργεια που θα απαιτούνταν για την εκπόνηση των αναγκαίων μελετών και την υλοποίηση των έργων,

-Δεν απαιτείται να αναλάβει ενέργειες για τη λήψη και διαχείριση των ενισχύσεων που θα παρασχεθούν από το Ταμείο και να εμπλακεί σε γραφειοκρατικές διαδικασίες,

-Εξασφαλίζει ικανοποιητική απόδοση από την επανάχρηση του ακι­νήτου του, που επιτρέπει την απόσβεση του κόστους αποκατάστασης του περιουσιακού του στοιχείου.

Θα πρέπει να σημειωθεί ότι η κρατική επιστρεπτέα ενίσχυση και η τυχόν επιχορήγηση θα πρέπει να αποτιμάται στο συμβόλαιο παραχώρησης του ακινήτου στην Εταιρεία Ειδικού Σκοπού, επειδή ο τελικός δικαιούχος αυτών είναι ο ιδιοκτήτης του ακινήτου.

Ο Φορέας του Έργου θα αμείβεται για την επαγγελματική διαχείριση του έργου συνολικά, τη διαχείριση και τη διάθεση κεφαλαίων. Εάν ο ιδιοκτήτης κάνει χρήση του κτηρίου, θα πρέπει να καταβάλει κάποιο τίμημα, το οποίο θα υπολογίζεται με βάση το επι­χειρηματικό σχέδιο αποκατάστασης του κτηρίου και σε συμφωνία με τον Φορέα του Έργου.

Τα πλεονεκτήματα του μοντέλου

Ειδικότερα, το «μοντέλο»:

α) Προτείνει έναν ευκολότερα διαχειρίσιμο τρόπο χρηματοδότησης προγραμμάτων αποκατάστασης και επανάχρησης διατηρητέων κτηρίων, σε σχέση με τις διαδικασίες που προβλέπονται από το ΠΔ 15/1988, οι οποίες θα ήταν περίπλοκες τόσο σε ό,τι αφορά τη διαχείρισή τους από το Δημόσιο, όσο και τον αντικειμενικότερο προσδιορισμό του ύψους και του τρόπου παροχής της κρατικής ενίσχυσης (άνω του «ευλόγου ορίου»). Τις αναθέτει στον ιδιωτικό τομέα, απεμπλέκοντας κατά το δυνατόν τον δημόσιο. Επίσης, αποφεύγονται τυχόν μακροχρόνιες εμπλοκές στη διαδικασία προσ­διορισμού της ενίσχυσης, αφού ο ιδιοκτήτης του ακινήτου θα καλείται οικειοθελώς να συμμετάσχει σε ένα πρόγραμμα αποκατάστασης της ιδιο­κτησίας του, με συγκεκριμένους και γνωστούς εκ των προτέρων όρους, και στη βάση ενός επιχειρηματικού σχεδίου. Εάν δεν το κάνει, δεν θα μπορεί να επωφεληθεί από τις διαθέσιμες κρατικές ενισχύσεις.

β) Προτείνει κατά το δυνατόν διαφανείς διαδικασίες χορήγησης κρατικής ενίσχυσης προς τους ιδιοκτήτες ή κυρίους των προγραμμάτων αποκα­τάστασης διατηρητέων κτηρίων, αφού αυτές θα τις διαχειρίζονται και θα τις ελέγχουν δύο τραπεζικοί φορείς: η διαχειρίστρια του Ταμείου, και μια ακόμη ανεξάρτητη εμπορική τράπεζα/-ες, η οποία θα παρέχει δάνεια με όρους αγοράς, υπό όρους που θα έχουν διατυπωθεί επισήμως στην κρα­τική στρατηγική αποκατάστασης και επανάχρησης διατηρητέων κτηρίων, η οποία θα πρέπει να εκπονηθεί.

γ) Αποφυγή σπατάλης δημόσιου χρήματος, μέσω του προσδι­ορισμού του πραγματικού ελλείμματος χρηματοδότησης ενός Έργου, με βάση τις συνθήκες της αγοράς, καθώς και ο έλεγχός του από τους δύο χρηματοπιστωτικούς οργανισμούς του προτεινόμενου «μοντέλου», οι οποίοι θα αναλαμβάνουν την ευθύνη για την ακρίβειά του, και το ρίσκο του δανεισμού των έργων, τα οποία θα πρέπει να αποδίδουν έσοδα. Την τελική ευθύνη και τη διαχείριση του ρίσκου την αναλαμβάνει ο Φορέας του Έργου, ο οποίος αναλαμβάνει και την επανάχρηση του κτηρίου και ο οποίος θα πρέπει να επενδύσει και εκείνος ίδια κεφάλαια, ή να βαρύνεται με τον δανεισμό τους. Σε κάποιες περιπτώσεις, βέβαια, θα μπορούσαν να σημειωθούν περιπτώσεις υπερτιμολόγησης έργων ή εκτίμηση χαμηλής βιωσιμότητας έργου χωρίς κρατική ενίσχυση, προκειμένου να αυξηθεί η κρατική ενίσχυση ή η επιχορήγηση, αλλά τέτοιες περιπτώσεις θα μπορούσαν να ελαχιστοποιηθούν με τους κατάλληλους ελέγχους.

δ) Προωθεί μια βιώσιμη λύση στα προβλήματα της διαθεσιμότητας πόρων και του κόστους δανεισμού, και προκαλεί τη μόχλευση ιδιωτικών πόρων:

Τραπεζικών, του κυρίου του έργου, και ενδεχομένως ιδίων πόρων του ιδιο­κτήτη, εάν επιθυμεί να διαθέσει. Δηλαδή, μπορεί να επιτυγχάνεται μόχλευση ιδιωτικών πόρων με δημόσιους, αλλά και μόχλευση δημόσιων πόρων με ιδιωτικούς, πολλαπλασιάζοντας έτσι τη δραστικότητα και αποδοτικότητα των δημόσιων πόρων που θα διατεθούν.

Η καταβολή των κρατικών ενισχύσεων μέσω του Ταμείου γίνεται από την έναρξη του έργου, και όχι με την ολοκλή­ρωσή του, και την επανάχρηση του κτηρίου (όπως προβλέπει το ΠΔ 15/1988), δίνοντας λύση στην εξεύρεση κεφαλαίων από τον Φορέα του Έργου.

ε) Συνδέει υποχρεωτικά την παροχή κρατικών ενισχύσεων με την ένταξη των κτηρίων στην παραγωγική διαδικασία, αφού προϋπόθεση για την ενίσχυση της αποκατάστασης των κτηρίων είναι η επανάχρησή τους, όπως προτείνουν όλοι οι διεθνείς οργανισμοί, αλλά και το ΠΔ 15/1988.

στ) Το κεφαλαιακό κόστος από την ενδεχόμενη λειτουργία του «μοντέ­λου» για το κράτος θα είναι σημαντικά χαμηλότερο σε σχέση με μια πρακτική επιχορηγήσεων ή αδιάκριτης παροχής χαμηλότοκων δανείων, ή φορολογικών ελαφρύνσεων. Επισημαίνεται επίσης ότι, το ύψος του ΦΠΑ είναι εξαιρετικά σημαντικό και επιβαρυντικό για κάθε έργο αποκατάστασης διατηρητέου. Η τυχόν απαλλαγή του έργου από αυτό θα αποτελούσε ένα ισχυρό κίνητρο, εάν η παραοικονομία στις κατασκευές δεν ήταν εκτεταμένη. Η διαχείρηση των επιστροφών ΦΠΑ ενδεχομένως να ήταν προβληματική, ενώ παράλληλα, τα υπόλοιπα διοικητικά και διαχειριστικά θέματα, καθώς και η διαθεσιμότητα κεφαλαίων θα παρέμεναν.

ζ) Στα πλεονεκτήματα του προτεινόμενου «μοντέλου» συγκαταλέγεται επί­σης η επιλεξιμότητα του συνόλου σχεδόν των έργων και των μελετών. Αυτό οδηγεί στην απόδοση του συνόλου του Φόρου Προστιθέμενης Αξίας στο κράτος, αφού αυτός αποτελεί επιλέξιμη δαπάνη, και άρα μη δεκτική απόκρυψης. Σε κάποιες περιπτώσεις, οι επιστροφές ΦΠΑ ενδέχεται να είναι υψηλότερες από τη μη επιστρεπτέα κρατική ενίσχυση, χωρίς να υπολογίζο­νται και τα παράπλευρα φορολογικά οφέλη για το κράτος (π.χ. φορολογία εισοδήματος εργαζομένων, κλπ.) και οι γενικότερες θετικές επιπτώσεις στις οικονομικές δραστηριότητες και την εικόνα της πόλης. Ειδικά για την υλο­ποίηση έργων αποκατάστασης υψηλού κόστους και μεγάλων κεφαλαιακών αναγκών, το προτεινόμενο μοντέλο ίσως είναι η μόνη ενδεικνυόμενη λύση.

η) Δυνατότητες εφαρμο­γής του «μοντέλου» χρηματοδότησης της αποκατάστασης διατηρητέων κτηρίων στις περιπτώσεις των παραδοσιακών οικισμών χαρακτηρισμέ­νων βάσει του ν. 1577/1985 όπως ισχύει, ή εγκαταλελειμμένων, μικρών και φθινόντων οικισμών που υπάγονται στις διατάξεις του άρθρου 18 του ν. 4280/2014, για τους οποίους μπορούν να εκπονούνται και να θεσμο­θετηθούν Ειδικά Σχέδια Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ανάπτυξης (ΕΣΠΕΡΑΑ). Θα πρέπει πάντως να σημειωθεί ότι, προκειμένου να ελαχιστο­ποιηθεί ο επενδυτικός κίνδυνος των παρεμβάσεων, και άρα το κόστος τους, και κατά συνέπεια να επιτευχθεί το μέγιστο δυνατό αποτέλεσμα. Θα ήταν επωφελές ένα πρόγραμμα αποκατάστασης των διατηρητέων κτηρίων να αποτελεί μέρος ενός γενικότερου, συνεκτικού και καλά οργανωμένου προγράμματος αναζωογόνησης των οικισμών, που θα περιλαμβάνει και άλλες συμπληρωματικές δράσεις. Απαραίτητο στοιχείο ενός τέτοιου προγράμματος θα πρέπει να είναι, επίσης, και η ενδεικνυόμενη κάθε φορά πολεοδομική οργάνωση του οικισμού, σε επίπεδο χρήσεων γης, όταν απαι­τείται. Ένα τέτοιο εγκεκριμένο σχέδιο θα δημιουργούσε συνθήκες ασφάλειας δικαίου σε ό,τι αφορά τις χρήσεις γης, ενώ επίσης, θα προστάτευε και τον οικισμό από τυχόν υπέρμετρη ανάπτυξη κάποιων δραστηριοτήτων, κατά κανόνα τουριστικών, στον βαθμό που αυτό δεν θα ήταν επιθυμητό από την τοπική κοινωνία.

Αναποτελεσματικές πολιτικές κινήτρων

-«Είναι γεγονός ότι σποραδικά έχουν «τρέξει» μεμονωμένα προγράμματα παροχής κινήτρων για την αποκατάσταση διατηρητέων κτηρίων. Ανάμεσα στα κίνητρα που, κατά καιρούς, έχουν δοθεί είναι η παροχή χαμηλότοκων δανείων για επισκευή ή ανακατασκευή διατηρητέων, η έκπτωση φόρου κατά τη μεταβίβασή τους, εκπτώσεις των αποσβέσεων των δαπανών όταν τα κτήρια εκμισθώνονται ή ιδιοχρησιμοποιούνται, η δυνατότητα υπαγωγής όσων από αυτά γίνονται ξενοδοχεία στους αναπτυξιακούς νόμους καθώς και η δυνατότητα μεταφοράς του υπολειπόμενου συντελεστή δόμησης εφόσον το διατηρητέο δεν μπορεί να επεκταθεί.  Όμως τέτοιες πολιτικές κινήτρων, όπως γράφει το κείμενο, «οδήγησαν μάλλον σε αμελητέα αποτελέσματα σε σχέση με τις ανάγκες και αποδείχθηκαν μη βιώσιμες» σημειώνει ο Νίκος Τριανταφυλλόπουλος και επισημαίνει ότι: «Επίσης, «οι πολιτικές επιχορηγήσεων, δεν είναι πάντοτε κοινωνικά δίκαιες και δεν εναρμονίζονται με τα όσα προβλέπει το θεσμικό πλαίσιο που έχει παραχθεί».

Διαφύλαξη της πολιτιστικής κληρονομιάς

Ο ίδιος τονίζει ότι το Σύνταγμα, στο άρθρο 24, ορίζει ότι η διαφύλαξη της πολιτιστικής κληρονομιάς της χώρας αποτελεί υποχρέωση του κράτους. Οι δύο σχετικοί νόμοι που αφορούν διατηρητέα και μνημεία (ν. 1337/1983 και 3028/2002 αντίστοιχα) ορίζουν τους ιδιοκτήτες των κτηρίων ως υπεύθυνους για τη συντήρησή τους. Όταν τα κτήρια αυτά ανήκουν στο κράτος η απάντηση στο ζήτημα της αποκατάστασής τους ίσως είναι απλή, αν και στην πράξη, αυτό δεν αποκαθιστά παρά μόνο λίγα από αυτά. Όταν όμως οι ιδιοκτήτες των κτηρίων είναι ιδιώτες η κατάσταση περιπλέκεται. Αφενός οι ιδιοκτήτες οφείλουν να συμμορφωθούν με όλους τους κανονισμούς, και αφετέρου πρέπει να καλύψουν οι ίδιοι το κόστος αποκατάστασης και συντήρησής τους, που συνήθως είναι υψηλό, χωρίς να μπορούν να προσδοκούν σε εξασφαλισμένη βοήθεια από το κράτος».

Στη βάση αυτή υπογραμμίζει ο Επίκουρος Καθηγητής του Τμήματος Μηχανικών Χωροταξίας, Πολεοδομίας και Περιφερειακής Ανάπτυξης της Πολυτεχνικής Σχολής του Πανεπιστημίου Θεσσαλίας ότι:

Το νέο κείμενο πολιτικής της διαΝΕΟσις για τα διατηρητέα κτίρια έρχεται να συμβάλλει ώστε η κατάσταση αυτή να καταστεί λειτουργική, τόσο για το κράτος όσο και για τους ιδιώτες ιδιοκτήτες διατηρητέων κτηρίων.  Να μπορούν δηλαδή οι ιδιοκτήτες να μην επωμίζονται ολόκληρο το ασύμμετρο κόστος των απαραίτητων εργασιών σε αυτά τα κτήρια, ενώ παράλληλα το κράτος να μπορεί να διαφυλάσσει την πολιτιστική κληρονομιά, όπως οφείλει.