Διατηρητέα κτίρια: νομικές δυνατότητες προστασίας ιδιοκτησίας

Του Παναγιώτη Γαλάνη,

Δικηγόρος Περιβαλλοντικού-Πολεοδομικού Δικαίου και Δικαίου Ενέργειας, Υπ. Δρ. Νομικής ΕΚΠΑ, ΠΜΣ Δίκαιο Περιβάλλοντος & Ενέργειας

panagiotisgln@gmail.com, www.pgalanislaw.gr

 Τι σημαίνει η απόδοση της έννοιας του «διατηρητέου» (κατά την πολεοδομική νομοθεσία) και του «μνημείου» (κατά την αρχαιολογική νομοθεσία). Ο χαρακτηρισμός μίας οικοδομής ως επικινδύνως ετοιμόρροπης. Οι κατ’ εξαίρεση χρήσεις στα χαρακτηρισμένα ως διατηρητέα κτίρια. Η νομοθεσία για τη μίσθωση διατηρητέου.

Εισαγωγή: προστασία πολιτιστικού περιβάλλοντος

Η Ελλάδα διαθέτει σαφή κτηριακό πλούτο, πλην όμως αντιμετωπίζει την απαξίωση και την υποβάθμιση του περιβάλλοντός της. Σε σχέση με την προστασία του ελληνικού πολιτιστικού περιβάλλοντος έχουν διεξαχθεί πλείονες έρευνες που αποδεικνύουν τις παθογένειες, τις στάσεις και τη δραστηριοποίηση των εμπλεκομένων φορέων. Επίσης, ενώ παρατηρείται πλούσια νομοθεσία, η εφαρμογή της ωχριά.

Εκτός από την προστασία του φυσικού περιβάλλοντος, το ίδιο το Σύνταγμα προασπίζει και το πολιτιστικό περιβάλλον. Με το άρθρο 24 παρ. 1 το Σύνταγμα αφενός ενώνει, αφετέρου διακρίνει πολιτιστικό και φυσικό περιβάλλον. Με την παρ. 6 του άρθρου 24, στην οποία γίνεται ειδική μνεία στο πολιτιστικό περιβάλλον και τα στοιχεία του, τα μνημεία, οι παραδοσιακές περιοχές και τα παραδοσιακά στοιχεία προστατεύονται από το Kράτος. Nόμος θα ορίσει τα αναγκαία για την πραγματοποίηση της προστασίας αυτής περιοριστικά μέτρα της ιδιοκτησίας, καθώς και τον τρόπο και το είδος της αποζημίωσης των ιδιοκτητών.

Ειδική έκφανση του πολιτιστικού περιβάλλοντος είναι και τα διατηρητέα κτήρια. Σκοπός του παρόντος άρθρου είναι να χαρτογραφήσει χαρακτηριστικά των διατηρητέων κτηρίων που απασχολούν κυρίως τους ιδιοκτήτες τους.

Διατηρητέο

Η απόδοση της έννοιας του «διατηρητέου» (κατά την πολεοδομική νομοθεσία) και του «μνημείου» (κατά την αρχαιολογική νομοθεσία) συνεπάγονται την υπαγωγή του αγαθού σε ένα συγκεκριμένο νομικό προστατευτικό πλαίσιο.

Θεσπίζεται η εκ των προτέρων (a priori) και αυτοδίκαιη (ipso iure) προστασία των αρχαίων και των αρχαιολογικών χώρων, όπως και η αναγκαιότητα άδειας από το ΥΠΠΟ για κάθε μορφής επέμβαση σε μνημεία ή διατηρητέα κτίρια ή σε όμορα κτίρια αυτών.

Πληθώρα νόμων παλαιόθεν ρυθμίζει το καθεστώς των διατηρητέων, λ.χ. ο Ν. 1469/1950 για ειδικές κατηγορίες οικοδομημάτων και έργων τέχνης μεταγενέστερων του 1830 και ειδικότερα θέματα, όπως τη συντήρηση, τη διατήρηση και τη μεταβίβασή τους, όπως και οι σύγχρονοι Ν. 3028/2002 και Ν. 4067/2012.

Ειδικότερα ζητήματα διατηρητέων κατά τη νομολογία

Κάποια ειδικότερα ζητήματα των διατηρητέων κτηρίων κατά τη νομολογία έχουν παλαιόθεν αναδειχτεί.

Η έγκριση της οικείας υπηρεσίας του Υπουργείου Πολιτισμού, η οποία αποτελεί την προϋπόθεση εκδόσεως των τυχόν απαιτουμένων για την εκτέλεση οικοδομικών εργασιών και τη χρήση κτηρίων λοιπών διοικητικών πράξεων, χορηγείται μόνον εάν, κατά την αιτιολογημένη κρίση της υπηρεσίας, το έργο ή η δραστηριότητα, είτε καθεαυτό είτε ενόψει των συνθηκών που υφίστανται στην περιοχή, δεν συνεπάγονται δυσμενείς επιπτώσεις στη διατήρηση, την προβολή και την εν γένει προστασία του μνημείου, αλλά και του χώρου που το περιβάλλει, και μάλιστα σε έκταση επαρκή για την ανάδειξή του.

Οφείλει δε η Διοίκηση, κατά την εξέταση σχετικού αιτήματος, να ερευνά περαιτέρω εάν τυχόν δυσμενείς επιπτώσεις μπορούν να εξουδετερωθούν με την τήρηση όρων και περιορισμών και, σε καταφατική περίπτωση, να επιβάλλει τους αναγκαίους σε κάθε περίπτωση όρους κατά τη χορήγηση της εγκρίσεως

Οι κατ’ εξαίρεση χρήσεις στα χαρακτηρισμένα ως διατηρητέα κτίρια επιτρέπονται μόνο με την προϋπόθεση ότι εναρμονίζονται με το χαρακτήρα του οικοδομήματος, την αρχιτεκτονική διάρθρωση και δομή του, τις κτιριολογικές και κατασκευαστικές δυνατότητές του, αποβλέπουν στην απόδειξη και διατήρηση του αισθητικού και αρχιτεκτονικού του χαρακτήρα και δεν συνεπάγονται ουσιώδη αλλοίωση της μορφής του και δεν παραβλέπουν το διατηρητέο κτίριο και τον περιβάλλοντα χώρο του. Οι σχετικές αποφάσεις της διοικήσεως πρέπει να αιτιολογούνται ειδικά.

Ο χαρακτηρισμός μίας οικοδομής ως επικινδύνως ετοιμόρροπης και η συνεπεία του χαρακτηρισμού αυτού κατεδάφισή της δεν καθιστά υποχρεωτική την ανάκληση της πράξεως χαρακτηρισμού της ως διατηρητέας, εφόσον από την ισχύ της τελευταίας εξαρτάται το είδος και η έκταση των επιτρεπομένων ή επιβαλλομένων επεμβάσεων, συμπεριλαμβανομένης της μερικής ή ολικής ανακατασκευής της (πρβλ. ΣτΕ 3476/2008 σκ. 4, 1181/2009 σκ. 6, 5416/2012 σκ. 5).

Ειδικά η μίσθωση διατηρητέου

Άλλη περίπτωση που αντιμετωπίζει η νομοθεσία είναι η μίσθωση διατηρητέου (βλ. διάταξη του άρθρου 3 εδ. στ΄ του Ν. 813/1978, που προστέθηκε με το άρθρο 1 παρ. 1 του Ν 1930/1991 (ήδη άρθρο 4 παρ. 1 περ. θ του ΠΔ 34/1995) εξαιρέθηκαν από την προστασία του νόμου αυτού (Ν 813/1978 και ήδη του ΠΔ 34/1995) που αφορά εμπορικές μισθώσεις εκτός των άλλων και οι μισθώσεις ακινήτων που έχουν χαρακτηρισθεί ως διατηρητέα κατά την ισχύουσα ειδική νομοθεσία, εφόσον συνάπτονται από την 01.09.1990 και εφεξής. Η νομοθεσία επιφέρει την εξίσωση εμπορικών και κοινών μισθώσεων (ΑΚ 574 επ.) βάσει της βούλησης των μερών και όχι με βάση το αν πρόκειται για διατηρητέο ή μη.

Συμπέρασμα: η ανάγκη νομικής ερμηνείας

Οι δυσχέρειες που εντοπίζονται γύρω από τα διατηρητέα κτήρια πολλάκις οδηγούν τους ιδιοκτήτες σε ανασφάλεια για το τι μπορούν να πραγματοποιήσουν στο κτήριό τους. Επειδή, λοιπόν, κάθε περίπτωση είναι ειδική και μολονότι ισχύουν γενικώς τα ως άνω, συστήνεται πάντοτε ο έλεγχος από εξειδικευμένο δικηγόρο, νομικό σύμβουλο στα ζητήματα των διατηρητέων.