Δικαστική απόφαση: πότε επιστρέφεται η «εγγύηση» στο μισθωτή ακινήτου

Δικαστική απόφαση έκρινε πότε είναι επιστρεπτέο το ποσό της «εγγύησης» στον μισθωτή, μετά τη λήξη της μίσθωσης και πότε το ποσό της εγγυοδοσίας καταλογίζεται στις τυχόν ανεξόφλητες οφειλές του μισθωτή.

Η υπόθεση που αφορά σε ένα ισόγειο κατάστημα, εμβαδού 29,69 τμ., που βρίσκεται στο Λιμένα Χερσονήσου Κρήτης το οποίο μισθώθηκε το 2018 με συμφωνητικό μίσθωσης καταστήματος διάρκειας μίσθωσης 12 ετών έως το 2030, για την άσκηση εμπορικής δραστηριότητας, ήτοι ως κατάστημα πωλήσεως εφημερίδων, καπνού, ειδών περίπτερου κλπ. Ο μισθωτής κατέβαλε συνολικά το ποσό των 3.339,60 ευρώ, κατά την κατάρτιση της μίσθωσης, εκ των οποίων τα 1.139,60 ευρώ αναλογούσαν στο μίσθωμα και το καταβαλλόμενο χαρτόσημο και 2.200 ευρώ, ως εγγυοδοσία για την ακριβή εκπλήρωση των όρων της μίσθωσης. Η μίσθωση λύθηκε την 31.10.2019, κατόπιν συμφωνίας των μερών χωρίς επιστροφή της εγγυοδοσίας, παρά το ότι ο ενάγων δεν όφειλε καμία δαπάνη. Η υπόθεση κατέληξε στα δικαστήρια.

Εκδικάστηκε από το Μονομελές Πρωτοδικείου  Ηρακλείου Κρήτης 123/2022 (ειδική διαδικασία περιουσιακών διαφορών) Δικαστής: Μ. Περτσελάκη, Πρωτοδίκης
Δικηγόροι: Ε. Τσικνάκης, Κ. Μπουζικάκος.

«Το δικαστήριο, αξιολογώντας τον ισχυρισμό της εναγομένης εκμισθώτριας, δια του οποίου αυτή αρνήθηκε απλώς και αναιτιολόγητα την καταβολή του συμφωνηθέντος με την μισθώτρια ποσού της «εγγυήσεως» το οποίο δόθηκε από την τελευταία για την ακριβή εκπλήρωση των όρων της συμβάσεως, έκρινε ότι η γενική άρνηση των αγωγικών ισχυρισμών της μισθώτριας, χωρίς, ωστόσο, να αποδεικνύεται και η ύπαρξη τυχόν οικονομικών εκκρεμοτήτων εκ μέρους της που θα δικαιολογούσαν την μη επιστροφή της εγγυοδοσίας, είναι απορριπτέα ως ουσιαστικά αβάσιμη» σημειώνει ο Παναγής Α. Χριστοδούλου Δ.Ν., Δικηγόρος, επισκ. Λέκτορας Τμήματος Νομικής Philips University, σχολιάζοντας τη δικαστική απόφαση και παρουσιάζοντας τις νομικές πτυχές της υπόθεσης.

Ως προς τη νομολογία που δημιουργεί η σχετική απόφαση ο ίδιος σημειώνει ότι: «Το ποσό της εγγυοδοσίας είναι επιστρεπτέο στον μισθωτή, μετά τη λήξη της μίσθωσης και την εκπλήρωση όλων των υποχρεώσεών του, έναντι του εκμισθωτή, εφόσον δεν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά· άλλως το ποσό της εγγυοδοσίας καταλογίζεται στις τυχόν ανεξόφλητες οφειλές του μισθωτή έστω και από μισθώματα».

Kείμενο νομικών παρατηρήσεων

Ο Παναγής Α. Χριστοδούλου σε κείμενο νομικών παρατηρήσεων της υπόθεσης, που δημοσιεύεται  στον Εκδοτικός Οίκος Σάκκουλα ΑΕ  δείτε εδώ σημειώνει τα ακόλουθα:

-«Την υπό σχολιασμό δικαστική απόφαση απασχόλησε το ζήτημα της τύχης της δοθείσης εκ μέρους του μισθωτή εγγυοδοσίας χάριν της εξασφαλίσεως του συμφωνηθέντος μετά του εκμισθωτή μισθώματος, στην περίπτωση κατά την οποία επέλθει η λύση της μισθωτικής σχέσεως. Ειδικότερα το Δικαστήριο, αξιολογώντας δικονομικά την άμυνα της εναγομένης-εκμισθώτριας έναντι των αγωγικών ισχυρισμών, έκρινε ότι η εκ μέρους της γενική και απλή άρνηση καταβολής της εγγυοδοσίας, όταν η τελευταία δεν θεμελιώνεται σε ειδικές οικονομικές απαιτήσεις-εκκρεμότητες εις βάρος της ενάγουσας, οι οποίες, ενδεχομένως, θα αποδείκνυαν και την ύπαρξη δικαιολογητικών της αρνήσεως επιστροφής της εγγυοδοσίας λόγων, καθιστά την εναντίωσή της στην αγωγή ουσιαστικά αβάσιμη και συνεπώς απορριπτέα. Στο πλαίσιο αυτό, με την παρούσα δικαστική κρίση επιδιώκεται η ορθή αξιολόγηση της άμυνας της εναγομένης, στην περίπτωση που αυτή συνίσταται σε γενική και απλή άρνηση των αγωγικών ισχυρισμών, προς τούτο δε παρουσιάζει ιδιαίτερο ενδιαφέρον, ιδίως όταν οι αποσπασματικές νομοθετικές ρυθμίσεις καθώς και η αδυναμία αποτελεσματικής ρυθμίσεως της συναλλακτικής πρακτικής της «εγγυήσεως» μεταξύ των μερών, προκαλούν πρόσθετους προβληματισμούς.

Όπως είναι γνωστό, κατά την κατάρτιση της σύμβασης μισθώσεως ακινήτου, έχει επικρατήσει στην πρακτική της συναλλακτικής δραστηριότητας, η εκ μέρους του μισθωτή (προ-)καταβολή ορισμένου χρηματικού ποσού στον εκμισθωτή, συνήθως ίσο με ορισμένο αριθμό μηνιαίων μισθωμάτων, χάριν εξασφαλίσεως του τελευταίου από πάσης φύσεως μέλλουσες αξιώσεις του έναντι του υποχρέου μισθωτή, υπό την σχεδόν στερεότυπη διατύπωση στα συμφωνητικά μισθώσεως ότι αυτή (η «εγγύηση») δίδεται «για την ακριβή εκπλήρωση των όρων της σύμβασης μίσθωσης». Το ποσό αυτό, καταχρηστικώς ονομαζόμενο «εγγύηση» μεταξύ των συμβαλλομένων, αφού η τελευταία αυτή σύμβαση, όπως ρυθμίζεται στα άρθρα 847επ. ΑΚ, συνάπτεται μεταξύ του δανειστή και του εγγυητή, που είναι τρίτο πρόσωπο, εκτός των συμβαλλομένων, διέπεται ως προς τη λειτουργία και ιδίως την τύχη του, από τις ειδικότερες συμφωνίες των μερών στο πλαίσιο της ελευθερίας των συμβάσεων (άρθρ. 361ΑΚ) σε συνδυασμό με τις αρχές της καλής πίστεως και των συναλλακτικών ηθών (άρθρ. 173, 200, 288 ΑΚ), διότι είναι δυνατό να συμφωνήθηκε προς εξασφάλιση του μισθώματος και μάλιστα ως προκαταβολή του ή ως αρραβώνας (επιβεβαιωτικός ή προς κάλυψη της ζημίας από τη μη εκπλήρωση της συμβάσεως κ.λπ.) ή ως ποινική ρήτρα ή ως συμβατική εγγυοδοσία. Συνήθως δίδεται ως εγγυοδοσία και αποτελεί ειδικότερα προκαταβολή (άρθρ. 416 ΑΚ) του ίδιου του (ενδεχόμενου) οφειλέτη μισθωτή έναντι μελλοντικού χρέους του, το οποίο θα παραμείνει τυχόν ανεξόφλητο, οπότε και θα καταλογιστεί σε αυτό το ποσό της εγγυοδοσίας. Το ποσό της εγγυοδοσίας είναι επιστρεπτέο στο μισθωτή μετά τη λήξη της μισθώσεως και την εκπλήρωση όλων των υποχρεώσεών του έναντι του εκμισθωτή, εφόσον δεν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά, άλλως κατά την κρατούσα και ορθότερη γνώμη το καταβαλλόμενο από τον μισθωτή υπό την μορφή «εγγυήσεως» ποσό κατά την κατάρτιση της συμβάσεως, νομίμως καταλογίζεται στην οφειλή του μισθωτή, από καθυστερούμενα μισθώματα, εφόσον έχει λάβει χώρα λύση της μισθωτικής σχέσεως με κάποιον νόμιμο τρόπο, παρά την τυχόν ύπαρξη αντίθετου όρου στην σύμβαση μισθώσεως. Τούτο δε ακριβώς διότι η εγγυοδοσία δεν καθίσταται από τον ίδιο τον προορισμό της ληξιπρόθεσμη παρά μετά τη λήξη της μισθώσεως και τη διαπίστωση ανυπαρξίας χρέους στο οποίο μπορεί να καταλογιστεί, οπότε και πρέπει να επιστραφεί, είτε βάσει της συμφωνίας είτε διότι η αιτία για την οποία δόθηκε (μελλοντική οφειλή) δεν επακολούθησε. Όσο, λοιπόν, η μίσθωση διαρκεί το ποσό της εγγυοδοσίας δεν μπορεί να προταθεί ως ληξιπρόθεσμη ανταπαίτηση έναντι οφειλόμενων μισθωμάτων. Μετά τη λήξη, όμως, της μισθώσεως το ποσό αυτό καταλογίζεται στις τυχόν ανεξόφλητες οφειλές του μισθωτή, έστω και από μισθώματα. Και βέβαια, εφόσον ο μισθωτής επιδιώκει την επιστροφή της «εγγυήσεως», ενόψει ασφαλώς και των πλειόνων λειτουργιών που αυτή επιτελεί στη σύμβαση μισθώσεως οι οποίες ήδη ανωτέρω εκτέθηκαν, είτε, δηλαδή, με την μορφή της αποδόσεως είτε με την μορφή του καταλογισμού αυτής σε υπάρχουσα οφειλή, πρέπει για το ορισμένο της σχετικής αγωγής, ανταγωγής και ενστάσεως συμψηφισμού να προσδιορίζει με σαφήνεια τον λόγο για τον οποίο συμφωνήθηκε και δόθηκε καθώς και την αιτία για την οποία υφίσταται υποχρέωση επιστροφής της, διαφορετικά το σχετικό αίτημα απορρίπτεται ως αόριστο.

Σύμφωνα με τα ανωτέρω εκτεθέντα, το δικαστήριο, αξιολογώντας τον ισχυρισμό της εναγομένης εκμισθώτριας, δια του οποίου αυτή αρνήθηκε απλώς και αναιτιολόγητα την καταβολή του συμφωνηθέντος με την μισθώτρια ποσού της «εγγυήσεως» το οποίο δόθηκε από την τελευταία για την ακριβή εκπλήρωση των όρων της συμβάσεως, έκρινε ότι η γενική άρνηση των αγωγικών ισχυρισμών της μισθώτριας, χωρίς, ωστόσο, να αποδεικνύεται και η ύπαρξη τυχόν οικονομικών εκκρεμοτήτων εκ μέρους της που θα δικαιολογούσαν την μη επιστροφή της εγγυοδοσίας, είναι απορριπτέα ως ουσιαστικά αβάσιμη. Πράγματι, στους αγωγικούς ισχυρισμούς ο εναγόμενος καλείται κάθε φορά να απαντήσει με τις προτάσεις του με την σαφήνεια που απαιτεί το άρθρ. 261 ΚΠολΔ, ώστε να περιορίσει τον κίνδυνο η μη αμφισβήτηση των ισχυρισμών του αντιδίκου του ή οι ασάφειες των δικών του ισχυρισμών να επιτρέψουν στον δικαστή να κρίνει την εις βάρος του ύπαρξη ομολογίας. Αυτό καταδεικνύει ότι η απόδειξη των ισχυρισμών, γενικώς, συνιστά, ενδεχομένως, και το δυσχερέστερο έργο στο οποίο καλούνται οι διάδικοι να ανταποκριθούν, ώστε να τους παρασχεθεί η ζητούμενη από το δικαστήριο έννομη προστασία. Η διαδικασία αυτή οριοθετείται από τις απαιτήσεις του άρθρ. 261 ΚΠολΔ σε συνδυασμό, βεβαίως, με την διάταξη του άρθρ. 338 §1 ΚΠολΔ. Τούτο σημαίνει ότι ο δικονομικός νομοθέτης, προβλέποντας με σαφήνεια τα κριτήρια αποδείξεως των ισχυρισμών των διαδίκων, ουσιαστικά κατένειμε αναλόγως και τα δικονομικά βάρη.

Η αμφισβήτηση της αλήθειας των πραγματικών ισχυρισμών που θεμελιώνουν την αγωγή μπορεί να είναι γενική ή ειδική, απλή ή αιτιολογημένη, ολική ή μερική. Κάθε είδος αρνήσεως της αγωγής φέρει τη μορφή ισχυρισμού, ασφαλώς διακριτού από εκείνη (τη μορφή) των αγωγικών ισχυρισμών, δοθέντος ότι οι τελευταίοι, οι οποίοι θεμελιώνουν την αγωγή, προβάλλονται με σκοπό να προκαλέσουν την εφαρμογή ορισμένου κανόνα δικαίου. Είναι, δηλαδή, αυτοτελείς, εν αντιθέσει με τους αρνητικούς ισχυρισμούς, οι οποίοι δεν προβάλλονται, ώστε δικονομικά να προκαλέσουν την εφαρμογή κάποιου κανόνα δικαίου, αλλά αποσκοπούν μόνον στην αποτροπή εφαρμογής του κανόνα, στην εφαρμογή του οποίου αποβλέπουν οι αυτοτελείς αγωγικοί ισχυρισμοί, διάκριση που δεν είναι βέβαια πάντοτε ευχερής στην πράξη. Ασφαλές κριτήριο διακρίσεως παρέχει η αξιολόγηση του ισχυρισμού ως αυτοτελούς ή μη. Στο πλαίσιο, λοιπόν, του αρθρ. 338 §1 ΚΠολΔ για την κατανομή του βάρους αποδείξεως προϋποτίθεται η προβολή αυτοτελών αιτήσεων, δηλαδή προβολή ισχυρισμών με αυτοτελή πραγματική και νομική βάση, ώστε να προκαλείται η εφαρμογή ορισμένου κανόνα δικαίου, διότι απλώς επίκληση εννόμων συνεπειών διαφορετικών μεν από τις προτεινόμενες από τον αντίδικο με τους ισχυρισμούς του, χωρίς όμως αυτή (η επίκληση) να συνοδεύεται από την προβολή αυτοτελών αιτημάτων, εισάγει απλώς αιτιολογημένη άρνηση της αγωγής (άρθρ. 261 ΚΠολΔ). Στην προκειμένη περίπτωση της απλής αρνήσεως των αγωγικών ισχυρισμών, εμπεριέχουσα ασφαλώς αμφισβήτηση των ισχυρισμών του αντιδίκου χωρίς επιχειρηματολογία, δηλαδή δίχως προσθήκη νέων πραγματικών περιστατικών, δεν επιβάλλεται στον εναγόμενο βάρος αποδείξεως, καθόσον ο τελευταίος δεν εισφέρει στη δίκη νέα γεγονότα. Τούτο θα συνέβαινε, όπως ορθά δέχθηκε η παρούσα δικαστική κρίση, στην περίπτωση κατά την οποία ο εναγόμενος εκμισθωτής, θα προέβαλλε αυτοτελή αμυντικό ισχυρισμό (ένσταση συμψηφισμού), οπότε θα έφερε και το βάρος αποδείξεως των γεγονότων που θεμελιώνουν την σχετική ένστασή του.

Στο πεδίο εκτιμήσεως του αποδεικτικού υλικού που προσκόμισαν οι διάδικοι, το Δικαστήριο, αξιολογώντας ένορκη βεβαίωση του νομίμου εκπροσώπου της εναγομένης εκμισθώτριας, εφάρμοσε τα αυστηρά κριτήρια οριοθετήσεως του υποστατού του εν λόγω αποδεικτικού μέσου, κρίνοντας ως ανυπόστατη πηγή γνώσεως κατάθεση δοθείσα από πρόσωπο που δεν έχει την ιδιότητα του μάρτυρα, λόγω συμμετοχής του στην έννομη σχέση της δίκης, καθόσον δεν επιτρέπεται στο αυτό πρόσωπο να συντρέχουν ταυτόχρονα οι ιδιότητες τόσο του διαδίκου όσο και του μάρτυρα. Η ύπαρξη της ιδιότητας του τρίτου στο πρόσωπο που μαρτυρεί και η αναγωγή του σε στοιχείο του υποστατού της μαρτυρικής καταθέσεως επιβάλλεται από λόγους αμεροληψίας της δοθείσας καταθέσεως, ακόμη και σε διαδικασίες όπου ο νομοθέτης επέτρεψε την κάμψη της αυστηρότητας των δικονομικών κανόνων. Η αποδεικτική δύναμη του εμμάρτυρου μέσου εξαρτά την ύπαρξή του ακριβώς από το στοιχείο της εισφερόμενης από τον μάρτυρα «εξωδικαστικής αντικειμενικότητας». Υπό την έννοια αυτή η ιδιότητα του τρίτου ως προς το πρόσωπο που καταθέτει, ανάγεται στην πλέον απαραίτητη προϋπόθεση για την αξιοπιστία της μαρτυρικής καταθέσεως υπό την έννοια ότι, καταρχήν τουλάχιστον, ο μάρτυρας θα εισφέρει στην δίκη αντικειμενικότερα στοιχεία από αυτά των διαδίκων. Το ότι βέβαια και οι μάρτυρες συχνά εμφανίζουν σχέσεις εξαρτήσεως με τους διαδίκους δεν κρίνεται ικανό για να αναιρέσει την σημασία της τρίτης, πέραν των διαδίκων, γνώσεως των πραγμάτων. Η ως άνω αυστηρή οριοθέτηση, για την ταυτότητα του νομικού λόγου, ορθά, επεκτείνεται νομολογιακά και στις ένορκες βεβαιώσεις ενώπιον Ειρηνοδίκη ή Συμβολαιογράφου, που προέρχονται από τα ίδια κατά τα ανωτέρω εκτεθέντα πρόσωπα, ανάγοντας, με τον τρόπο αυτό, ομοίως, σε όρο του υποστατού της ενόρκου βεβαιώσεως το στοιχείο του τρίτου ως προς το πρόσωπο που καταθέτει. Ως κρίσιμο χρονικό σημείο για την συνδρομή της ως άνω ιδιότητας εκλαμβάνεται αποκλειστικά και μόνον εκείνο της εξετάσεως των εν λόγω προσώπων ως μαρτύρων ή της δόσης της ένορκης βεβαιώσεως και ως εκ τούτου δεν επιδρά στο υποστατό της καταθέσεώς τους το γεγονός ότι η ιδιότητα αυτή προϋπήρχε και εξέλιπε ή επήλθε εκ των υστέρων της καταθέσεώς τους. Τούτων δοθέντων, η αναγωγή της έννοιας του τρίτου σε στοιχείο του υποστατού του εμμάρτυρου μέσου, μέσω της ταυτόχρονης καταδείξεως της σημασίας του στοιχείου της εισφερόμενης αντικειμενικότητας ως προς την γνώση των πραγμάτων, αποτελεί απαράβατο όρο αναπτύξεως της αποδεικτικής δυνάμεως της μαρτυρικής καταθέσεως, θέση που επανέλαβε και η υπό σχολιασμό δικαστική κρίση.

Παναγής Α. Χριστοδούλου

Δ.Ν., Δικηγόρος, επισκ. Λέκτορας Τμήματος Νομικής Philips University»

Ολόκληρη την παρουσίαση και νομική τεκμηρίωση της απόφασης  δείτε εδώ