e-συμβόλαια ακινήτων: μυστικά και παγίδες για μεταβιβάσεις

Της Ντίνας Καράτζιου/

Μετά την πρόσφατη δυνατότητα ψηφιακής υποβολής πέντε ειδικών δηλώσεων φόρου μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ), μέσω της πλατφόρμας «myPROPERTY» διευρύνθηκαν οι θεσμικές πρωτοβουλίες για τις ηλεκτρονικές μεταβιβάσεις.  Ο νέος επικαιροποιημένος  οδηγός της ΑΑΔΕ με 82 ερωτοαπαντήσεις διασαφηνίζει το πλαίσιο για τις ηλεκτρονικές δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων ΦΜΑ. Ποια είναι τα μυστικά και οι παγίδες.

Για τα πως και τα γιατί της διαδικασίας όλου του φάσματος των ηλεκτρονικών μεταβιβάσεων διασαφηνίζει η ΑΑΔΕ με οδηγό με 82 ερωτήσεων και απαντήσεων. Το «Ecopress», σταχυολογεί τις πιο χαρακτηριστικές. Υπενθυμίζεται ότι υποχρέωση ηλεκτρονικής υποβολής δήλωσης φόρου μεταβίβασης ακινήτων «Δήλωση ΦΜΑ», έχει κάθε φυσικό και νομικό πρόσωπο που πρόκειται να υποβάλλει αρχική εμπρόθεσμη δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτων,σε περιοχές στις οποίες ισχύει το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας και αφορούν:

• Τη σύνταξη συμβολαιογραφικού εγγράφου για τη μεταβίβαση ακινήτου ή τη σύσταση εμπραγμάτου δικαιώματος σε ακίνητο με επαχθή αιτία, υποχρεωτικά από 29/06/2021
• Προαιρετικά από 16/08/2022 και υποχρεωτικά από 01/10/2022, για τα εξής είδη συναλλαγής:
• Χρησικτησία/άρθρο 1 παρ.8 Α.Ν. 1521/1950
• Μεταβίβαση ποσοστών οικοπέδου λόγω εργολαβικού ανταλλάγματος

Πως υποβάλλεται

Η δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτου συμπληρώνεται υποχρεωτικά από συμβολαιογράφο και υποβάλλεται αποκλειστικά με τους προσωπικούς του κωδικούς πρόσβασης στην πλατφόρμα myAADE (username & password) και όχι με τους κωδικούς των συμβαλλομένων. Αρμόδια είναι η ΔΟΥ εισοδήματος του αγοραστή. Όταν ο αγοραστής είναι Νομικό Πρόσωπο αρμοδιότητας της ΦΑΕ, αρμόδια είναι η ΔΟΥ εισοδήματος/της έδρας του αγοραστή. Επειδή αρμόδια ΔΟΥ είναι η ΦΑΕ, θα επιλέγεται από τον συμβολαιογράφο, από λίστα της εφαρμογής η ΔΟΥ της έδρας του Νομικού προσώπου.

Τα οκτώ βήματα

Με την ηλεκτρονικοποίηση της διαδικασίας, υπενθυμίζεται ότι αγοραπωλησίες διεκπεραιώνονται σε οκτώ βήματα:

• Ο συμβολαιογράφος συντάσσει τη δήλωση για λογαριασμό αγοραστή και πωλητή/ώ
• Η δήλωση αποστέλλεται στη θυρίδα αγοραστή και πωλητή/ών στο myTAXISnet
• Ο αγοραστής και ο πωλητής/ές αποδέχονται/υποβάλλουν τη δήλωση
• Η δήλωση υποβάλλεται αυτόματα και όταν προκύπτει φόρος βεβαιώνεται
• Ο συμβολαιογράφος ενημερώνεται αυτόματα για την υποβολή της δήλωσης
• Ο αγοραστής πληρώνει τον φόρο σε τράπεζες ή ψηφιακά (με κάρτα ή web banking, καθώς και μέσω IRIS)
• Το αποδεικτικό καταβολής αναρτάται μέσω του myPROPERTY στον συμβολαιογράφο και στον αγοραστή
• Ο συμβολαιογράφος αναρτά το συμβόλαιο στο myPROPERTY

Μυστικά και παγίδες

O  νέος οδηγός της ΑΑΔΕ στο οποίο περιλαμβάνονται 82 ερωτοαπαντήσεις επικαιροποιήθηκε στις 17 Αυγούστου 2022 και περιλαμβάνει ειδικές διευκρινίσεις για τα μυστικά και τις παγίδες που μπορούν να αποφύγουν οι εμπλέκομενοι στη διαδικασία των μεταβιβάσεων. Ειδικότερα, στις βασικές επισημάνσεις περιλαμβάνονται τα παρακάτω:

Πόσα ακίνητα μπορούν να μεταβιβασθούν με μία δήλωση στην εφαρμογή;

Η εφαρμογή υποστηρίζει πολλά ακίνητα, αρχικά εντός αντικειμενικού συστήματος, αλλά επίσης και σε ολόκληρη την επικράτεια.

Όταν διαπιστώνεται λάθος των στοιχείων ακινήτου με Α.Τ.ΑΚ., τί ενέργειες πρέπει να γίνουν;

Μετά την καταχώριση του Α.Τ.ΑΚ. στην ενότητα στοιχεία ακινήτου εμφανίζεται η οθόνη με τα στοιχεία του ακινήτου όπως εμφανίζονται στην δηλωθείσα περιουσιακή κατάσταση με τις υποβληθείσες δηλώσεις ΕΝΦΙΑ. Δεν διορθώνονται από την εφαρμογή myPROPERTY αλλά ο κάθε πωλητής θα πρέπει να κάνει τις απαραίτητες διορθώσεις και μετά να υποβληθεί η ηλεκτρονική δήλωση ΦΜΑ.

Πώς αναζητείται μία ηλεκτρονική δήλωση ΦΜΑ;

Εμφανίζονται μόνο οι δηλώσεις ΦΜΑ που έχουν καταχωρηθεί ή υποβληθεί οριστικά μέσω αυτής της εφαρμογής. Επιλέγοντας το πεδίο εισόδου «Αναζήτηση Δήλωσης» αναζητείταιοποιαδήποτε δήλωση έχει υποβληθεί στην εφαρμογή. Αναζητούνται με κριτήρια: ΑΦΜ, Αριθμό Δήλωσης, Αριθμό Καταχώρισης.

Τι σημαίνει Προσωρινή Αποθήκευση και Έλεγχος Δήλωσης;

Ο συμβολαιογράφος μπορεί να αποθηκεύει προσωρινά σε οποιοδήποτε στάδιο, ό,τι έχει καταχωρήσει μέχρι εκείνη τη στιγμή, με έλεγχο ορθότητας στις ενότητες της δήλωσης επιλέγοντας «Προσωρινή Αποθήκευση και Έλεγχος Δήλωσης». Σε περίπτωση που έχει παραλείψει να συμπληρώσει κάποια υποχρεωτικά πεδία, μετά την επιλογή «Αποθήκευση» θα εμφανιστούν στην οθόνη τα ανάλογα προειδοποιητικά μηνύματα (π.χ. δεν έχει συμπληρωθεί το τίμημα).

Τι είναι η ομαδοποίηση ακινήτων και γιατί ομαδοποιούνται τα ακίνητα;

Τα ακίνητα ομαδοποιούνται π.χ. όταν πρόκειται για ολόκληρο ακίνητο χωρίς σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας, το οποίο πωλείται με ένα τίμημα. Επίσης, όταν πρόκειται για ακίνητο με τα παρακολουθήματα του κ.λπ. Στην περίπτωση ομαδοποιημένων ακινήτων η εφαρμογή θα ζητάει ένα συνολικό τίμημα και όχι διακριτό για κάθε ακίνητο.

Όταν μεταβιβάζονται ξεχωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες στην ίδια οικοδομή τι τίμημα δηλώνεται;

Στην περίπτωση που πρόκειται για αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες μη ομαδοποιημένες, δηλώνεται ξεχωριστό τίμημα για κάθε οριζόντια ιδιοκτησία. Για την επιβολή του φόρου εξετάζεται αυτοτελώς το κάθε ακίνητο/αυτοτελής ιδιοκτησία και επιβάλλεται φόρος στο μεγαλύτερο ποσό μεταξύ τιμήματος και αντικειμενικής αξίας.

Τι συμπληρώνεται στο πεδίο «Περιγραφή ακινήτου»;

Συμπληρώνεται σύντομη περιγραφή του ακινήτου. Ενδεικτικά: είδος, διεύθυνση, αριθμός/όνομα του διαμερίσματος, όροφος, ΟΤ, άδεια οικοδομής, τακτοποίηση, ακίνητα με ενιαία λειτουργική ενότητα (μεζονέτα), σε συγκρότημα κατοικιών με κοινόχρηστη πισίνα, ύπαρξη κτίσματος με άδεια κατεδάφισης ή χωρίς στέγη, εγκατάσταση φωτοβολταϊκών, βαρυνόμενο με δουλεία, με εγκατάσταση γεώτρησης, με δεξαμενή νερούκ.λπ.. Η δήλωση δεν θα μπορεί να προχωρήσει χωρίς τη συμπλήρωση του εν λόγω πεδίου, αφού τα πιο πάνω θα αποτελούν την περιγραφή που θα εμφανίζεται/εκτυπώνεται σε αυτήν.

Ποια φύλλα υπολογισμού αξίας ακινήτων (ΦΥΑΑ) συμπληρώνονται;

Ανάλογα με το είδος του ακινήτου συμπληρώνονται υποχρεωτικά τα φύλλα υπολογισμού αξίας ακινήτου (ΦΥΑΑ) που προτείνει η εφαρμογή και αναλόγως την ιδιαιτερότητα του κάθε ακινήτου συμπληρώνονται και επιπλέον.

Πώς μπορεί να εισέλθει στην εφαρμογή ο κάθε πωλητής ή ο αντίκλητος του πωλητή;

Στην εφαρμογή μπορεί να εισέλθει εφόσον είναι πιστοποιημένος χρήστης χρησιμοποιώντας τους κωδικούς πρόσβασης myAADE (username & password) επιλέγοντας από την αρχική σελίδα της ΑΑΔΕ, «Πολίτες – Δήλωση Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτων, Δωρεάς και Γονικής Παροχής».

Πώς μπορεί να εισέλθει στην εφαρμογή ο κάθε αγοραστής ή ο αντίκλητος του αγοραστή;

Στην εφαρμογή μπορεί να εισέλθει εφόσον είναι πιστοποιημένος χρήστης χρησιμοποιώντας τους κωδικούς πρόσβασης (username & password) επιλέγοντας από την αρχική σελίδα της ΑΑΔΕ, «Πολίτες – Δήλωση Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτων, Δωρεάς και Γονικής Παροχής».

Ποιες ενέργειες πρέπει να γίνουν στην περίπτωση που καταχωρηθούν στην εφαρμογή από τον συμβολαιογράφο τα στοιχεία των συμβαλλόμενων (ΠΩΛΗΤΗ/ΩΝ-ΑΓΟΡΑΣΤΗ) των ΝΟΜ. ΕΚΠΡΟΣΩΠΩΝ και διαπιστωθεί ότι δεν ταυτίζονται με τα προσκομιζόμενα δικαιολογητικά;

Θα πρέπει να διορθωθούν τα στοιχεία στην αρμόδια ΔΟΥ.Ποιες υπηρεσίες παρέχονται στα Φυσικά πρόσωπα (ΦΠ) ή Νομικά Πρόσωπα (ΝΠ) – ΠΩΛΗΤΕΣ μέσω της εφαρμογής του Ολοκληρωμένου Πληροφοριακού Συστήματος;

Μετά την υποβολή της δήλωσης από τον συμβολαιογράφο προς τους συμβαλλόμενους, οι τελευταίοι έχουν τη δυνατότητα:

1)      Να ελέγξουν την ορθότητα της δήλωσης ΦΜΑ

2)      Να αποδεχτούν/υποβάλλουν την δήλωση ΦΜΑ.

3)      Να απορρίψουν/μη υποβάλλουν την δήλωση ΦΜΑ.

4)      Να εκτυπώσουν την δήλωση ΦΜΑ μετά την υποβολή της.

Ποιες υπηρεσίες παρέχονται στον Νόμιμο εκπρόσωπο του Πωλητή μέσω της εφαρμογής του Ολοκληρωμένου Πληροφοριακού Συστήματος;

Μετά την υποβολή της δήλωσης από τον συμβολαιογράφο προς τους συμβαλλόμενους, ο Νόμιμος εκπρόσωπος του Πωλητή θα έχει τη δυνατότητα:

1)      Να ελέγξει την ορθότητα της δήλωσης ΦΜΑ.

2)      Να αποδεχτεί/υποβάλλει την δήλωση ΦΜΑ.

3)      Να απορρίψει/μη υποβάλλει την δήλωση ΦΜΑ.

4)      Να εκτυπώσει την δήλωση ΦΜΑ μετά την υποβολή της.

Ποιες υπηρεσίες παρέχονται στα Φυσικά πρόσωπα (ΦΠ)-ΑΓΟΡΑΣΤΗΣ μέσω της εφαρμογής του Ολοκληρωμένου Πληροφοριακού Συστήματος;

Μετά την υποβολή της δήλωσης από τον συμβολαιογράφο προς τους συμβαλλόμενους, ο ΑΓΟΡΑΣΤΗΣ – ΦΠ θα έχει τη δυνατότητα:

1)      Να ελέγξει την ορθότητα της δήλωσης ΦΜΑ.

2)      Να αποδεχτεί/υποβάλλει την δήλωση ΦΜΑ.

3)      Να απορρίψει/μη υποβάλλει την δήλωση ΦΜΑ.

4)      Να εκτυπώσει την πράξη διοικητικού προσδιορισμού ΦΜΑ.

5)      Να εκτυπώσει την δήλωση ΦΜΑ.

6)      Να εκτυπώσει την Ειδοποίηση πληρωμής φόρου (ταυτότητα οφειλής) ΦΜΑ.

Να εκτυπώσει το αποδεικτικό καταβολής ΦΜΑ.

Ποιες υπηρεσίες παρέχονται στον Νόμιμο εκπρόσωπο του αγοραστή μέσω της εφαρμογής του Ολοκληρωμένου Πληροφοριακού Συστήματος;

Μετά την υποβολή της δήλωσης από τον συμβολαιογράφο προς τους συμβαλλόμενους, ο Νόμιμος εκπρόσωπος του αγοραστή θα έχει τη δυνατότητα:

1)      Να ελέγξει την ορθότητα της δήλωσης ΦΜΑ.

2)      Να αποδεχτεί/υποβάλλει την δήλωση ΦΜΑ.

3)      Να απορρίψει/μη υποβάλλει την δήλωση ΦΜΑ.

4)      Να εκτυπώσει την πράξη διοικητικού προσδιορισμού ΦΜΑ.

Πώς και πού εξοφλείται ο ΦΜΑ;

Μετά την τελευταία έγκριση/υποβολή της δήλωσης, εκδίδεται από την εφαρμογή η Πράξη Προσδιορισμού του φόρου και η Ταυτότητα Οφειλής. Η καταβολή του ΦΜΑ γίνεται εντός τριών (3) εργάσιμων ημερών, μέσω Τραπέζης με τους αποδεκτούς τρόπους πληρωμής βεβαιωμένων οφειλών προς τη Φορολογική Διοίκηση (web banking, χρεωστικές κάρτες ή από την προσωποποιημένη πληροφόρηση στην πλατφόρμα myAADE με χρεωστική κάρτα ή prepaid card και όχι με χρήση πιστωτικής κάρτας, καθώς και μέσω IRIS, στη σελίδα «Στοιχεία οφειλών εκτός ρύθμισης και πληρωμή»).

Τι επιβαρύνσεις υπάρχουν σε περίπτωση εκπρόθεσμης καταβολής του φόρου;

Αν οποιοδήποτε ποσό φόρου δεν καταβληθεί εντός της νόμιμης προθεσμίας καταβολής, ο φορολογούμενος υποχρεούται να καταβάλει την ανάλογη προσαύξηση επί του εν λόγω ποσού φόρου, για τη χρονική περίοδο από την επόμενη μέρα της λήξης της νόμιμης προθεσμίας.

Όταν η δήλωση υποβάλλεται από αντίκλητο/νόμιμο εκπρόσωπο του αγοραστή, ποιός λαμβάνει μήνυμα για την καταβολή του ΦΜΑ;

Θα λάβουν σχετικό μήνυμα ο αγοραστής και ο αντίκλητος, στην προσωποποιημένη πληροφόρηση (στην πλατφόρμα myAADE), μετά την αποδοχή και του τελευταίου συμβαλλομένου όπου θα αναφέρεται σε ποιά υποβληθείσα δήλωση ΦΜΑ αφορά, για ποιο ποσό και την ημερομηνία λήξης προθεσμίας της πληρωμής.

Ο νόμιμος εκπρόσωπος του αγοραστή πώς θα εκτυπώσει την ταυτότητα οφειλής (Τ.Ο.) και το αποδεικτικό καταβολής;

Μπορεί να εισέλθει στην εφαρμογή χρησιμοποιώντας τους προσωπικούς του κωδικούς πρόσβασης myAADE (username & password) επιλέγοντας από την αρχική σελίδα της ΑΑΔΕ, «Πολίτες – Δήλωση Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτων, Δωρεάς και Γονικής Παροχής» και στη συνέχεια:

1)Να εκτυπώσει την Ειδοποίηση πληρωμής φόρου (Ταυτότητα Οφειλής) ΦΜΑ.

2)Να εκτυπώσει το αποδεικτικό καταβολής ΦΜΑ.

Όταν η δήλωση υποβάλλεται από αντίκλητο/νόμιμο εκπρόσωπο του αγοραστή, σε ποιό όνομα εκδίδεται η ταυτότητα οφειλής φόρου ΦΜΑ;

Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου βαρύνει τον αγοραστή και ως εκ τούτου και η Ταυτότητα Οφειλής εκδίδεται στο όνομά του. O αντίκλητος/νόμιμος εκπρόσωπος με την Ταυτότητα Οφειλής, θα εξοφλήσει την οφειλή σε οποιαδήποτε συνεργαζόμενη τράπεζα.

Ποια είναι η κατάσταση της δήλωσης όταν έχει υποβληθεί ακυρωτική δήλωση;

Η αρχική δήλωση αναφέρεται «Ακυρωμένη» και συνδέεται με την νεοδημιουργηθείσα ακυρωτική δήλωση (με νέο αριθμό καταχώρισης) σε κατάσταση «Ακυρωτική», η οποία έχει πανομοιότυπα όλα τα στοιχεία (πωλητές, αγοραστές, φύλλα υπολογισμού, κ.λπ.) αλλά με μηδενικό φόρο.

Πώς λαμβάνουν γνώση οι συμβαλλόμενοι σε περίπτωση ακύρωσης δήλωσης και μη σύνταξης συμβολαίου;

Μετά την υποβολή ακυρωτικής δήλωσης από τον συμβολαιογράφο, οι συμβαλλόμενοι λαμβάνουν σχετικό μήνυμα στην προσωποποιημένη πληροφόρηση (στην πλατφόρμα myAADE) για τη σχετική δήλωση.

Ποιες ενέργειες πρέπει να γίνουν από τους συμβαλλόμενους σε περίπτωση μη σύνταξης του συμβολαίου;

Θα πρέπει να γίνει αποδοχή / έγκριση της ακυρωτικής δήλωσης μόνο από τον αγοραστή.

Πώς αναζητείται μία ακυρωτική δήλωση ΦΜΑ;

Επιλέγοντας το πεδίο εισόδου «Αναζήτηση Δήλωσης» στο μενού, αναζητείται οποιαδήποτε δήλωση έχει υποβληθεί στην εφαρμογή. Αναζητείται με κριτήρια: ΑΦΜ, Αριθμό Δήλωσης, Αριθμό Καταχώρισης.

Πού μπορώ να βρω τις τιμές ΦΥΑΑ καθώς και στοιχεία σχετικά με τον τρόπο υπολογισμού των ακινήτων;

Οι τιμές, οι συντελεστές, οι χάρτες και ο τρόπος υπολογισμού, έχουν δημοσιευθεί με σχετικές αποφάσεις του Υπουργού Οικονομικών στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.

Πού μπορώ να βρω τις οδηγίες συμπλήρωσης των ΦΥΑΑ;

Όλα τα έντυπα συνοδεύονται με τις σχετικές οδηγίες τους. Επίσης, αναλυτικότερες οδηγίες παρέχονται στα άρθρα 41 & 41α του Ν.1249/82 καθώς και στις σχετικές εγκυκλίους.

Πού και πώς υποβάλλεται η πλασματική δήλωση;

Υποβάλλεται στην ΔΟΥ του εργολάβου που εμφανίζεται στην δήλωση, σαν να ήταν αγοραστής. Απαραίτητη προϋπόθεση είναι να έχει/ουν υποβληθεί οριστικά η/οι δήλωση/σεις του αγοραστή/ών, η/οι οποία/ες και αναγράφεται/αναγράφονται στην πλασματική δήλωση. Στην πλασματική δήλωση καταχωρείται ο αριθμός της δήλωσης και όχι ο αριθμός καταχώρησης.

Τι στοιχεία των ακινήτων συμπληρώνονται στις πλασματικές δηλώσεις;

Συμπληρώνονται τα στοιχεία των ακινήτων (δικαιώματα, ποσοστά, Α.Τ.ΑΚ. εφόσον υπάρχουν, περιγραφή κ.λπ.) που μεταβιβάζονται στις σχετικές δηλώσεις των αγοραστών.

Μπορείτε να δείτε τον οδηγό ερωτήσεων απαντήσεων της ΑΑΔΕ εδώ