Αυθαίρετη δόμηση – Το ιστορικό μιας διαχρονικής Ελληνικής πραγματικότητας -Περίπτωση Νέας Μάκρης

Παρατηρείται αύξηση στον πληθυσμό του Δήμου Νέας Μάκρης μεταξύ του διαστήματος των δεκαετιών 1961-2001. Πιο συγκεκριμένα μεταξύ 1961-1971, ο πληθυσμός στο δήμο Νέας Μάκρης αυξήθηκε κατά 56%. Μεταξύ 1971-1981 η αύξηση είναι 120.4% και το διάστημα 1981-1991 ο πληθυσμός του δήμου αυξήθηκε κατά 52.8%. Την περίοδο 1991-2001 ο πληθυσμός αυξήθηκε κατά 13,8% ενώ την περίοδο 2001-2011 ο πληθυσμός αυξήθηκε κατά 4,8%. Συνολικά από το 1961 έως το 2001 ο πληθυσμός αυξήθηκε κατά 500,01%. Η μεγαλύτερη αύξηση φαίνεται να έγινε μεταξύ 1971-1981.

1961   2.488

1971   3.864           56

1981   8.516           120,4

1991   13.009         52,8

2001   14.809         13,8

2011   15.554         4,8

O Δήμος Ν. Μάκρης συνδέεται με το υπόλοιπο Νομό Αττικής και το μητροπολιτικό κέντρο της Αθήνας με τους οδικούς άξονες Λ. Μεσογείων – Λ. Μαραθώνος, Λ. Κηφισίας – Λ. Διονύσου και Λ. Πεντέλης – Λ. Διονύσου. Το κύριο τοπικό οδικό δίκτυο του οικισμού αποτελείται από δρόμους που εξυπηρετούν τις περιοχές, όμως λόγω της μη εφαρμογής ακόμη των εγκεκριμένων σχεδίων ή της μη ένταξης των περιοχών στο σχέδιο και κυρίως λόγω ανυπαρξίας ενιαίου σχεδιασμού, οι δρόμοι αυτοί κατά κανόνα δεν διαθέτουν τα απαιτούμενα χαρακτηριστικά και δεν συνδέουν τις περιοχές μεταξύ τους. Το πυκνό αυτό οδικό δίκτυο δεν είναι σε καλή κατάσταση, είναι δαιδαλώδες με στενούς, πολλές φορές ασυνεχείς δρόμους, κακό οδόστρωμα, χωματόδρομους κ.λ.π, εφόσον πρόκειται για μια περιοχή, η οποία κατατμήθηκε και δομήθηκε ως επί το πλείστον αυθαίρετα και οι δρόμοι διανοίχτηκαν για την εξυπηρέτηση οικοπέδων.

Οι μεγάλοι σταθμοί που σφράγισαν την εξέλιξη του πολεοδομικού σχεδιασμού στη χώρα μας τα τελευταία 85 χρόνια και επηρέασαν την οικιστική ανάπτυξη της Νέας Μάκρης είναι οι εξής:

– ο οικιστικός νόμος 1337/1983 και

Το νομικό πλαίσιο της εποχής αυτής οδήγησε στην διαμόρφωση του ελληνικού χώρου σε τρεις κατηγορίες:

Α. Στις εντός Σχεδίου Πόλεως περιοχές, δηλ. σε αυτές που διαθέτουν εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο και ρυθμίζονται από το νομοθετικό διάταγμα της 17-7-1923 (το οποίο ισχύει ακόμη και σήμερα για κάποιες περιπτώσεις)

Β. Στους οικισμούς που υπάρχουν πριν από το έτος 1923 που υπάγονται σε δικό τους νομοθετικό καθεστώς και

Γ. Στις εκτός σχεδίου πόλεως περιοχές οι οποίες βρίσκονται εκτός ρυμοτομικών σχεδίων και εκτός οικισμών προ του 23. Οι περιοχές αυτές ρυθμίζονται με προεδρικά διατάγματα, όμως η δόμηση σε αυτές είναι ουσιαστικά ανεξέλεγκτη.

Παρά την τυπική διάκριση σε εκτός και εντός σχεδίου περιοχές τελικά αστικοποιήθηκε (είτε νόμιμα είτε παράνομα) ένα μεγάλο μέρος των εκτός σχεδίου περιοχών τις οποίες στη συνέχεια η πολιτεία νομιμοποίησε και τις ενέταξε στον πολεοδομικό ιστό.

Η θλιβερή εικόνα της νόμιμης γραμμικής οικοδομικής ανάπτυξης ακαλαίσθητων και μη ενταγμένων στο περιβάλλον κτιρίων επί εθνικών, επαρχιακών, κοινοτικών, και δημοτικών οδών της ελληνικής υπαίθρου και των παραθεριστικών περιοχών οφείλεται σε μία από τις διατάξεις της εκτός σχεδίου δόμησης.

Η κατοχή και ο εμφύλιος σε συνδυασμό με την βιομηχανική συγκέντρωση μέσα και γύρω από την Αθήνα επιτάχυναν σε μεγάλο βαθμό την αστικοποίηση. Η οικονομική δραστηριότητα που προκλήθηκε για την στέγαση τους, προκάλεσε ένα επόμενο κύμα εσωτερικών μεταναστών, οι οποίοι εγκατέλειπαν την ύπαιθρο, ως απαραίτητο δυναμικό για το οικοδομικό θαύμα (Φιλιππίδης, 1997), χωρίς να υπάρχει μέριμνα για την στέγαση τους και χωρίς να έχουν ωστόσο λυθεί περιπτώσεις από το ’22. Οι νέοι κάτοικοι οι οποίοι είχαν ανάγκη στέγης αναγκαστικά γίνονταν οι αυθαίρετοι οικιστές με διάφορους τρόπους. Είτε καταλήψεις γης μέσα ή γύρω από την πόλη είτε σε εκτός σχεδίου αγορασμένα αγροτεμάχια σε μικρή ή μεγάλη απόσταση από την πόλη με κριτήρια λειτουργικά, γεωγραφικά, πολιτικά. Η οικονομική ανάπτυξη που αναδυόταν είχε βασιστεί στο σύστημα «γης και οικοδομής», το οποίο είχε βασιστεί στο μικρό και μεσαίο ιδιωτικό κεφάλαιο που εξυπηρετείτο κυρίως από την παρα-πολεοδομία. (Φιλιππίδης, 1990).

Η πίεση για την απόκτηση στέγης δημιούργησε την «βιομηχανία» της οικοδομής η οποία εκφράστηκε με δύο τρόπους:

1) από την αυθαίρετη δόμηση στις εκτός σχεδίου περιοχές μέσω της πρακτικής της παρα-πολεοδομίας, αρχικά στην τότε περιφέρεια του κέντρου ως συνέπεια της ελλιπούς κρατικής στεγαστικής πρόνοιας (η οποία στη συνέχεια νομιμοποιήθηκε Ν.3275/1955) και μετέπειτα στις περιαστικές και εξωαστικές περιοχές και

2) από την αύξηση των συντελεστών δόμησης, ποσοστών κάλυψης και την αντιπαροχή στις εντός σχεδίου περιοχές (Β.Δ/γμα 30/8/1955, Α.Ν. 395/1968 «Περί του ύψους των οικοδομών και του συστήματος της ελεύθερης δομήσεως»).

Έτσι πολύ σύντομα προήλθε η αστικοποίηση και αμέσως μετά η πολυκατοικοποίηση του κέντρου και των περιφερειών.

Τη γη κατείχαν και πουλούσαν διάφοροι επαγγελματικοί συνεταιρισμοί – οι οποίοι είχαν επενδύσει πάνω στην μανία των μικρομεσαίων στρωμάτων για αγορά γης. Στις περιοχές πιο μακριά από το κέντρο κυρίως παραλιακές και εκτός σχεδίου (συνήθως αγροτικές) με χαμηλότερες τιμές κατασκευάζονταν τις περισσότερες φορές αυθαίρετα για χρήση παραθεριστικής κατοικίας. Η συνεχής παραγωγή αστικών εδαφών με την μετατροπή γεωργικής γης σε οικιστική (αστική) αρχικά γύρω από το κέντρο της Αθήνας γινόταν με την παντελή απουσία της κρατικής μηχανής -με την αμέριστη όμως ανοχή της- συνήθως με δύο τρόπους (Φιλιππίδης, 1990):

1) Μεγαλοκτηματίες πωλούσαν παράνομα με ιδιωτικό ρυμοτομικό, κάτι που απαγορευόταν από το νόμο του 23. Στην περίοδο 1957-77 πουλήθηκαν περίπου 1,5 εκατ. τέτοια αγροτεμάχια συνολικής αξίας 25 δις. δραχμών με την ανοχή του κράτους. Η έντονη ζήτηση των οικοπέδων συμβάδιζε με την έντονη κατάτμηση των αγροτεμαχίων. (Στην περιοχή της Νέας Μάκρης, αγοράστηκαν από ιδιώτες μεγάλες εκτάσεις γεωργικές και δασικές που πουλούσε η Μονή Πεντέλης κατόπιν δημοπρασίας)

2) Δεύτερος τρόπος παραγωγής αστικής γης ήταν (ενώ συνεχίζει και μέχρι σήμερα) οι συνεταιρισμοί που μέσα από «νόμιμες» διαδικασίες αναλάμβαναν επίσημα το έργο αυτό. Αυτοί διαθέτουν καταστατικό, διοικητικό συμβούλιο και μέλη τα οποία πληρώνουν τακτικά τις δόσεις τους. Σκοπός τους ήταν η απόκτηση της γης η οποία συνήθως γινόταν συνενώνοντας γεωργική γη από διάφορους ιδιοκτήτες κάτω από κοινούς τίτλους των μελών. Στη συνέχεια γινόταν το σχέδιο, η κατάτμηση δηλ. της γης σε οικόπεδα, δρόμους και κοινόχρηστους χώρους και η υποβολή του στο ΥΧΟΠ που εάν όλα πήγαιναν καλά, ακολουθούσε η κλήρωση των οικοπέδων στα μέλη και η αγορά τους με δόσεις. Τότε ο καθένας είχε δικαίωμα να χτίσει νόμιμα πάνω στην ιδιοκτησία του.

Σε αντίθετη περίπτωση συνεχιζόταν η αυθαίρετη δόμηση που σε πολλές περιπτώσεις προϋπήρχε στην περιοχή με την μορφή ενός μικρού πυρήνα. Όταν ο συνεταιρισμός δεν κατάφερνε να πάρει τις απαραίτητες άδειες τότε αντικαθίστατο από την αυθαίρετη κατάτμηση και δόμηση. Στην πρώτη περίπτωση η έκταση κατεχόταν νόμιμα από τον οικοδομικό συνεταιρισμό ενώ στην δεύτερη περίπτωση παράνομα από τους οικοπεδοφάγους-οικοπεδεμπόρους (Φιλιππίδης, 1990). Με τα χρήματα που έπαιρνε ο συνεταιρισμός από τα μέλη ή με δάνεια είχε την υποχρέωση να φτιάξει τους δρόμους και τα κοινωφελή δίκτυα, νερό, ρεύμα. «Οι συνεταιρισμοί δεν απευθύνονταν μόνο σε κατώτερα εισοδήματα ή σε πρόσφυγες όπου το κοινό σημείο είναι η οικονομική ανέχεια αλλά και σε άλλες κοινωνικές ομάδες όπου το συνεκτικό στοιχείο ήταν η κοινή απασχόληση ανάμεσα στα μέλη τους (δημοσίων υπαλλήλων, στρατιωτικών, κ.λ.π.)» (Φιλιππίδης, 1990). Συνήθως αποτελούνταν από μικροαστικά κρατικοδίαιτα υπαλληλικά στρώματα με αμοιβαία και αμφίδρομη σχέση με τους πολιτικούς.

Κατά τις δηλώσεις του Ηλία Αποστολίδη δασολόγο, μέλος του Δ.Σ. του ΓΕΩΤΕΕ, στην εφημερίδα «ΒΗΜΑ» (29-08-07) οικοδομικοί συνεταιρισμοί και ιδιώτες έφθασαν να κατέχουν δάση και δασικές εκτάσεις. Κάποιοι από αυτούς αγόρασαν τις εκτάσεις, παλαιά ρητινευμένα δάση, από τους παραχωρησιούχους ρητινοσυλλέκτες, που διέθεταν τίτλους κυριότητας (με περιορισμένο δικαίωμα ρητίνευσης) για να συλλέγουν τη ρητίνη ή άλλα δασικά προϊόντα ή από κάποιο μοναστήρι που έχει αμφισβητούμενους τίτλους ή μη νόμιμους-π.χ. η Μονή Πεντέλης δεν είχε ιδιοκτησία στην Πεντέλη αλλά μόνο διακατοχικά δικαιώματα (διακατεχόμενο δάσος είναι δάσος που μπορεί να κατέχει ιδιώτης αλλά η κυριότητα ανήκει στο Δημόσιο μέχρις ότου ο διεκδικητής αποδείξει ότι έχει δικαιώματα επί της έκτασης). Τα προσύμφωνα γίνονταν με μειωμένα δικαιώματα ιδιοκτησίας, αντί πινακίου φακής. Στη συνέχεια γινόταν ένα τοπογραφικό, με την έκταση που ήταν παράνομα χωρισμένη και ακολουθούσε η κλήρωση για τα μέλη. Αμέσως μετά, παρουσιάζονταν από το Δ.Σ. τα προβλήματα και άρχιζε η προσπάθεια για να γίνουν τα οριστικά συμβόλαια και για να μπει στο σχέδιο. Τη δεκαετία 60-70 έγιναν εντάξεις στο σχέδιο πόλεως με παράνομο τρόπο – βασιλικά διατάγματα ή προεδρικά διατάγματα της χούντας τα οποία στη πλειονότητα τους δεν είχαν την υπογραφή του Υπουργού Γεωργίας, μιας και πάντα απαγορευόταν η ένταξη δασών και δασικών εκτάσεων σε σχέδια πόλης.

Τα μέλη του συνεταιρισμού πλήρωναν τις δόσεις τους ενώ ταυτόχρονα άρχιζαν οι προσπάθειες κατάτμησης συνήθως με ένα σχέδιο αντιπυρικής προστασίας όπου ζητούνταν δρόμοι εκεί που προβλέπει και το παράνομο ρυμοτομικό σχέδιο, και προσπαθούσαν να πείσουν τους συνεταίρους ότι ξεκίνησε η υλοποίηση των σχεδίων. Συνήθως η κατάτμηση έμενε εκεί, ξεκινούσε η αυθαίρετη δόμηση και ως συνεπακόλουθο η κοινωνική πίεση να αλλάξει το Σύνταγμα και η δασική νομοθεσία, ώστε, με κάποιον τρόπο, να γίνει δυνατό να νομιμοποιηθεί το δάσος ή η δασική έκταση. Αργότερα ανακλήθηκαν ορισμένα παραχωρητήρια όταν διαπιστώθηκε αλλαγή χρήσης (μοναδικός σκοπός της κατά τα ανωτέρω μεταβίβασης ήταν η δημιουργία παραθεριστικών κατοικιών ή τουριστικών εγκαταστάσεων), ενώ παράλληλα νομολογήθηκε από το ΣτΕ (κατά την περίοδο 1964-1970) ότι και νόμιμα έγιναν οι ανακλήσεις των παραχωρητηρίων και δεν ήταν ασυμβίβαστες με το Σύνταγμα γιατί ο όρος της παραχώρησης ήταν η διατήρηση των δασών.

Στη Νέα Μάκρη αρκετοί συνεταιρισμοί και ιδιώτες αγόρασαν εκτάσεις από τη Μονή Πεντέλης που διεκδικούνταν από το Δημόσιο ως δασικές, με την ελπίδα ότι σύντομα το κράτος θα παραιτηθεί των αξιώσεών του. Όπως η περίπτωση οικοπεδικών συνεταιρισμών στο νότιο μέρος της Ν. Μάκρης (Αμπελούπολη, Βιθινία, Προβάλινθος, Ν. Βουτζάς, Λιβίσι, Εφημεριδοπώλες, ΦΟΣ). Άλλοι επίσης αγόρασαν τμήματα ιδιωτικών δασών από τους ιδιοκτήτες τους που τα πούλησαν. Αγόρασαν γη που εν γνώσει τους δεν μπορούσαν να χρησιμοποιήσουν ενώ συγχρόνως το παρουσίαζαν ως τρομερή αδικία. Οι οικοπεδικοί – οικοδομικοί συνεταιρισμοί γινόμενοι εύκολα ιδιοκτήτες Πεντελικής γης και στηριζόμενοι στην κακή λειτουργία του κράτους κατόρθωσαν να μετατρέψουν χιλιάδες στρέμματα ακραιφνούς δασικής έκτασης του Πεντελικού σε οικιστικές περιοχές καταστρέφοντας αυτές περιβαλλοντικά. Χιλιάδες στρέμματα του Πεντελικού βουνού, που αγοράστηκαν έναντι ευτελούς τιμήματος, εντάχθηκαν στο σχέδιο, οικοδομήθηκαν και δημιούργησαν τεράστια περιουσιακά στοιχεία στους ιδιοκτήτες τους (Ν. Βουτζάς, Λιβίσι, Εφημεριδοπώλες κ.α. στη Ν.Μάκρη).

Στο δρόμο αυτό, των οικοπεδικών συνεταιρισμών δραστηριοποιούνται σήμερα και άλλοι που έχουν κατορθώσει να έχουν συμβόλαια κατοχής Πεντελικής γης (ΑΟΟΑ στο Πικέρμι, Προβάλινθος και Αμπελούπολη στη Ν.Μάκρη) αλλά και άλλοι, κεκαλυμμένοι με το καθεστώς του σωματίου (Ναύλογος στη Ν. Μάκρη) μιας και το Ρυθμιστικό Σχέδιο Αθήνας δεν επιτρέπει την σύσταση νέων οικοδομικών συνεταιρισμών πλην επεκτάσεων και αναπλάσεων αυτών (Άρθρο 22 ΚΝΒΠΝ).

Οι συνεταιρισμοί λειτουργούσαν ως επιχειρήσεις παραγωγής αστικής γης από τη μια, με τη νομιμοποίηση των παράνομων αγοροπωλησιών και κατάτμησης των αγροτεμαχίων (με φανερά πλεονεκτήματα έναντι ενός γραφειοκρατικού κράτους) και από την άλλη αναλαμβάνοντας το οικονομικό κόστος του σχεδιασμού, των ευκολιών πληρωμής και της δανειοδότησης πολλές φορές, έναντι των μελών τους περιορισμένων μέσων. Το κράτος περιοριζόταν στο να ελέγχει ένα ελάχιστο κοινωνικών παροχών που σχεδίαζαν οι συνεταιρισμοί (δρόμους, κοινόχρηστους χώρους, δίκτυα).

Η τάση αυτή δημιούργησε ένα ακτινωτό σύστημα από περιοχές γύρω από το κέντρο που αφού χτίστηκαν αυθαίρετα εντάχθηκαν στο σχέδιο και με τους ισχύοντες χώρους και δρόμους των αυθαιρέτων πύκνωσαν σε πληθυσμό, με δυσκολία στη μεταξύ τους λειτουργία.

Οι Ελληνικές πόλεις μεγάλωναν άναρχα λόγω του ότι από τη μια δεν υπήρχε θεσμικό πλαίσιο εφαρμογής των ρυθμιστικών και χωροταξικών σχεδίων και από την άλλη δεν υπήρχαν ρυμοτομικά σχέδια. Με τις λογικές της άναρχης αστικοποίησης έγινε πολύ σύντομα αισθητή την δεκαετία του 70 η υποβάθμιση των συνθηκών διαβίωσης στην Αθήνα. Τότε αρχίζει η εγκατάλειψη του κέντρου από τα ευπορότερα στρώματα και η εγκατάσταση στις ανατολικές, νότιες και βόρειες συνοικίες της Αθήνας. Το οικοπεδεμπόριο επεκτάθηκε και σε πιο μακρινές περιοχές, πολλές φορές σε ευαίσθητες περιοχές όπως οι ακτές της Αττικής αλλά και πιο δυσπρόσιτες όπως το Πεντελικό όρος που στη συνέχεια οι οικιστές πίεζαν συνεχώς για νομιμοποίηση.

Στην πρώτη περίοδο της δικτατορίας διατάχθηκε να γκρεμίζονται όλα τα αυθαίρετα. Σύντομα όμως ακολούθησαν απανωτές αναστολές. Με τον Αναγκαστικό Νόμο 410/1968 νομιμοποιήθηκαν τα εκτός σχεδίου αυθαίρετα που είχαν χτιστεί μέχρι το 1968 με καταβολή εισφοράς. Με το Β.Δ./γμα 7.8.1967 (ΦΕΚ 102Δ/67) «Περί εγκαταστάσεων προς παραθερισμόν» – υπό την πίεση των ιδιοκτητών γης και με το πρόσχημα της ικανοποίησης της ανάγκης παραθεριστικής κατοικία των μεσαίων και κατωτέρων κοινωνικών στρωμάτων – επιτράπηκε υπό όρους η κατάτμηση των εκτός σχεδίου γηπέδων μέχρι και 150 τ.μ. για την εγκατάσταση λυόμενων κατασκευών. Την περίοδο που ακολούθησε πλημμύρισαν όλες οι οικοπεδικές εκτάσεις για δεύτερη κατοικία με λυόμενα, με τη δικαιολογία της μη μόνιμης κατασκευής μέχρι να οριστεί η χρήση γης. Πολλά από τα λυόμενα της Νέας Μάκρης χτίστηκαν την περίοδο αυτή. Μέχρι τότε υπήρχε η δυνατότητα λυομένου σε γήπεδο με επιφάνεια πάνω από 4000 τ.μ. Οι όροι και οι περιορισμοί που έθετε το Β.Δ/γμα του «67» ήταν: Το οικόπεδο να μην βρίσκεται σε δασική έκταση (για το λόγο αυτό έπρεπε να προηγηθεί έγκριση από το δασαρχείο για την έκδοση άδειας από την Πολεοδομία για εγκατάσταση λυομένων σπιτιών και να απέχει από τη θάλασσα πάνω από 80μ. Το λυόμενο να έχει επιφάνεια κλειστών χώρων μέχρι 50 τ.μ. και βεράντας 20 τ.μ. και να απέχει από τα όρια απόσταση 2,50μ.)

Αποτέλεσμα του μέτρου αυτού ήταν η πολιτική χωροθέτησης της Παραθεριστικής κατοικίας να ελέγχεται από τους μεσίτες και τους βιομηχάνους λυομένων και μέσα σε 5 χρόνια κατατμήθηκε και δομήθηκε το σύνολο σχεδόν της δασικής και γεωργικής γης κοντά στα αστικά κέντρα, κυρίως από μεσαία και κατώτερα αστικά στρώματα. Οι λυόμενες κατοικίες στη συνέχεια μετατράπηκαν σε μόνιμες.

Μέχρι το 1971, οπότε καθιερώθηκε ο θεσμός της κάθετης ιδιοκτησίας στα εκτός σχεδίου μεμονωμένα οικόπεδα (Ν.Δ. 1024/71) απαγορευόταν η κατάτμηση των οικοπέδων και αγροτεμαχίων. Οι κατατμήσεις αγροτεμαχίων (εκτός σχεδίου γηπέδων) που έγιναν μέχρι τότε στηρίζονταν στο Ν.Δ. της 17-7-1923 (άρθρο 9) και στην «ευρεία» ερμηνεία του Ν. 3741/29. Η πρακτική αυτή θεσπίστηκε από την πολιτεία από το 1971 –εφόσον- είχε προηγηθεί έκδοση πολεοδομικής άδειας.

Συγχρόνως θεώρησε έγκυρες όλες τις μέχρι τότε συμβολαιογραφικές πράξεις κατάτμησης γηπέδων. Την κατάτμηση αυτή ήρθε να ανακόψει το βασιλικό διάταγμα της 239/9-10-1972, που προέβλεπε κατάτμηση οικόπεδου κατά ελάχιστο, 2000 τ. μ. στα εκτός σχεδίου γήπεδα και το οποίο προκάλεσε αντίδραση των ιδιοκτητών γης και βιομηχάνων λυομένων σπιτιών με αποτέλεσμα να δοθεί παράταση μέχρι 8-3-73 και στη συνέχεια μέχρι31-12-1974. (Παναγιωτάτου, 1997).

Με το Π.Δ/γμα 24-1-1985 αφενός καθορίστηκαν οι όροι δόμησης στα εκτός σχεδίου γήπεδα σε όλη τη χώρα και αφετέρου προβλεπόταν η δυνατότητα διάσπασης του όγκου σε περισσότερα από ένα κτίρια. Κατά συνέπεια η σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας στα εκτός σχεδίου (κατά την εξαίρεση της παρ.2β του άρθρου 2 του Ν) 1024/71) ήταν νόμιμη μέχρι την έκδοση του Ν. 2052/92, ο οποίος απαγορεύει «ρητά»τη σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας στα εκτός σχεδίου γήπεδα σε οποιαδήποτε περίπτωση (Παναγιωτάτου, 1997).

Βασικά εργαλεία της οικονομικής ανάπτυξης της χώρας και της κοινωνικής ανοχής αποτέλεσε η συνεχής εκμετάλλευση των εντός και εκτός σχεδίου οικοπέδων και οι εντάξεις στο σχέδιο πόλης, η οποία ξεκίνησε πριν από τη δικτατορία διογκώθηκε κατά την περίοδο της δικτατορίας (Ν. Βουτζάς, 1585 στρέμματα, Λιβίσι και Εφημεριδοπώλες, 90 στρέμματα) και συνεχίστηκε μεταπολεμικά. Ο καθηγητής Δημήτρης Φιλλιπίδης (Φιλιππίδης, 1990) εντοπίζει συγγένειες σε διατάγματα της δικτατορίας και της μεταπολίτευσης: Στη μεταπολίτευση η νέα διοίκηση του ΥΔΕ καταπιάνεται πάλι με τα αυθαίρετα. Η νέα κυβέρνηση δηλώνει και αυτή ότι θα κατεδαφίζει ότι παράνομο κτίζεται, ενώ αμέσως μετά τις δηλώσεις ακολουθούν οι αναστολές. Σε μια ιδιαίτερη όμως ευαίσθητη ζώνη, όπως είναι ο αιγιαλός τα αυθαίρετα συνεχίζουν να ενοχλούν. Το 67 εξαγγέλλεται ότι θα τιμωρείται η κατάληψη ή περίφραξη του αιγιαλού. Το θέμα ξεχνιέται και ξανάρχεται στην επικαιρότητα την άνοιξη του ‘74 με τη μορφή ενός προτεινόμενου Ν. Δ/γματος που απειλεί πάλι με κατεδαφίσεις τα πάσης φύσεως αυθαίρετα του αιγιαλού. Πρόκειται για το Ν.Δ/γμα 439/1970 και 393/1974 που συμπλήρωσε τον Α.Ν. 2344/1941 «περί αιγιαλού και παραλίας» (Φιλιππίδης, 1990).

Σήμερα παρόλο που δεν υπάρχει η δυνατότητα σύστασης κάθετης ιδιοκτησίας στα εκτός σχεδίου γήπεδα δεν έχει σταματήσει η δυνατότητα κατάτμησης η οποία υφίσταται με την εκτός σχεδίου δόμηση τουριστικών καταλυμάτων, με την πολεοδόμηση περιοχών Β’ κατοικίας και με την Ιδιωτική Πολεοδομία (Παναγιωτάτου, 1997).

Η συγκεκριμένη περιοχή ήταν μέχρι την δεκαετία του 90 αραιοκατοικημένη με κυρίως παραθεριστική χρήση (μικρά σπίτια και μεγάλες κατάφυτες αυλές). Από την δεκαετία του ’70 η οικοδομική δραστηριότητα πολλαπλασίασε τα κτίρια. Με την βοήθεια της επιτόπιας επίσκεψης διαπιστώνεται ότι οι νεότερες κατασκευές είναι ογκωδέστερες από τις παλαιές, με μειωμένη αισθητική, ενώ δεν γίνεται καμία προσπάθεια προσαρμογής στην μορφολογία και τοπογραφία της περιοχής. Επίσης παρατηρείται σημαντική αλλοίωση του φυσικού περιβάλλοντος που βρίσκεται στον περιβάλλοντα χώρο του κτιρίου παρ’ όλο που ο συντελεστής δόμησης είναι 20%. Στο υπόλοιπο 80% θα μπορούσε να έχει διατηρηθεί κατά ένα μεγάλο μέρος το προϋπάρχον φυσικό περιβάλλον (τουλάχιστον κατά τα 2/3 αυτού, όπως απαιτεί και ο Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός), αυτό όμως δεν συμβαίνει λόγω σειράς αυθαιρεσιών όπως είναι:

– η καταστρατήγηση του συντελεστή κάλυψης,

– η κάλυψη του υποχρεωτικά ακάλυπτου χώρου με πισίνες, γκαράζ, ράμπες, βοηθητικούς χώρους κ.α.

Έτσι εμφανίζονται δύο κατηγορίες κατοικιών. Οι παλαιότερες ιδιοκτησίες, μικρές , σχεδόν δεν διακρίνονται από τα κατάφυτα προκήπια και οι νεότερες, ογκώδεις, μιμούμενες τις πολυκατοικίες των πόλεων, χωρίς ίχνος βλάστησης τριγύρω.

Τέλος οι επιλογές χωροθέτησης μεγάλων έργων συνετέλεσαν σε εντονότερη αλλοίωση του χαρακτήρα των περιοχών αυτών και στην αναπόφευκτη, εν τέλει, αστικοποίησή τους σε πολλές από αυτές. Έτσι στις ημέρες μας η κυρίαρχη μορφή της διάσπαρτης και ανοργάνωτης αλλά περιορισμένης ανάπτυξης της παραθεριστικής κατοικίας στον περιαστικό χώρο τείνει να μετατραπεί σε συνεχή και εντατική ανάπτυξη, με αντικατάσταση της από πρώτη κατοικία.

Η Νέα Μάκρη είναι μια περιοχή όπου επιλέχθηκε κατά τις προηγούμενες δεκαετίες από ένα ευρύ φάσμα νοικοκυριών (από λαϊκά, μεσαία και ευπορότερα στρώματα) ως ένας ιδανικός τόπος παραθερισμού λόγω των χαρακτηριστικών της (παράλιος, κατάφυτος και αραιοδομημένος).

Σήμερα διαπιστώνονται προβλήματα άναρχης αστικοποίησης και τάσεις εκτεταμένης υποβάθμισης του πολεοδομικού και φυσικού περιβάλλοντος όπως:

1) υπερκατανάλωση φυσικών πόρων και αλλοίωσης συγκεκριμένων ευαίσθητων ζωνών τοπίου, ακτών, πολιτιστικών και οικολογικών ενοτήτων, καθώς και περιοχών φυσικού κάλλους στον παράκτιο, κυρίως, χώρο (δασικό οικοσύστημα Πεντέλης, ρεματιές, ακτογραμμή, αρχαιολογικός χώρος Μπρέξιζας)

2) πολλά νοικοκυριά που επένδυσαν σημαντικούς πόρους σε μία εξοχική κατοικία σε μια περιοχή σε άμεση επαφή με την φύση, παράλια, με θέα στον Ευβοϊκό, αραιοκατοικημένη χωρίς τα αρνητικά της πόλης και συγχρόνως τόσο κοντά σε αυτή, ανακαλύπτουν ότι μέσα σε μικρό χρονικό διάστημα έχει μετατραπεί σε ένα ανοργάνωτο και με υψηλή πυκνότητα υποβαθμισμένο περιβάλλον ενώ η περιουσία τους έχουν απαξιωθεί, και οι προσδοκίες τους έχουν εξανεμιστεί.

3) η μετακίνηση μεγάλου ποσοστού του ενεργού πληθυσμού προς την Αθήνας επιβαρύνει τον κυκλοφοριακό φόρτο και την ατμόσφαιρα με ρύπους. Στη περίπτωση του παλαιού κέντρου της Νέας Μάκρης τίθενται προβλήματα από την πύκνωση ή επέκταση των ορίων τους που οδηγεί σε υψηλή πυκνότητα της δόμησης και υπερβολική συγκέντρωση πληθυσμού και δραστηριοτήτων με τις προϋπάρχουσες υποτυπώδεις υποδομές. Επίσης, λόγω της επικρατούσας εποχιακής διαφοροποίησης των αναγκών λόγω του χαρακτήρα της ως παραθεριστική περιοχή τίθενται προβλήματα ανεπάρκειας της τεχνικής και κοινωνικής υποδομής και ελλείψεις στους τομείς της υποδομής, της καθαριότητας και της ρύπανσης των ακτών και της θάλασσας. Άλλα προβλήματα που συνδέονται με την άναρχη και εντατική αστικοποίηση είναι η έλλειψη ελεύθερων χώρων η έλλειψη χώρων σταθμευσης, η ηχορύπανση, η πλημμελής καθαριότητα και η επιβάρυνση των υποδομών.

Η Νέα Μάκρη που από την δεκαετία του 30 ήταν μία προσφυγική – γεωργική περιοχή πέρασε στην δεκαετία του 50 σε παραθεριστική κυρίως περιοχή ενώ σήμερα μετατρέπεται σε αστική με έμφαση στην πρώτη κατοικία.

Το μέλλον της φαίνεται να είναι προδιαγεγραμμένο και δεν διαφέρει από το μέλλον των περιαστικών περιοχών οι οποίες βρίσκονται κοντά σε αστικά κέντρα. Οι κοινωνικές, οικονομικές, και περιβαλλοντικές επιπτώσεις είναι ήδη πολύ εμφανείς και φανερώνουν την κάθε φορά έκφρασης τη «ανάπτυξη» ως μία αλληλεπίδραση, κοινωνικών και ανθρωπίνων σχέσεων και συστημάτων γης, παραγωγής, απασχόλησης, διανομής και κατανάλωσης, σύμφωνα με τις αξίες και τις επιλογές των δυνάμεων που βρίσκονται στην εξουσία όπως αυτές συνυπάρχουν και αλληλεπιδρούν στο φυσικό περιβάλλον, με τη συγκεκριμένης κάθε φορά κοινωνικής δυναμικής και τη μέση κοινωνική συνείδηση (Ρόκος, 2003)

Η περιοχή θα πρέπει να εξετασθεί ευρύτερα, μαζί με τους γειτονικούς Δήμους, ως ένας ενιαίος και με κοινά χαρακτηριστικά και προβλήματα χώρος.

Σε επίπεδο πολιτείας θα πρέπει να επανεξετασθεί το σύστημα του πολεοδομικού σχεδιασμού το οποίο διέπεται από αδυναμία να ανταποκριθεί στις συνθήκες μιας εξαιρετικά σύνθετης και διαρκώς μεταβαλλόμενης φυσικής και κοινωνικοοικονομικής πραγματικότητας.

Δυστυχώς έως σήμερα ο Δήμος δεν έχει εγκαταλείψει την προβληματική μέθοδο της αποσπασματικής ένταξης με το διάταγμα για την ένταξη των περιοχών Β’ κατοικίας, έχοντας αναθέσει σε μελετητικά γραφεία την εκπόνηση πολεοδομικών μελετών για τις πολεοδομικές ενότητες ΠΕ8-Ζούμπερι και ΠΕ10-Μάτι.

Στις καταγγελίες πολιτών και συλλόγων για περιπτώσεις αυθαιρεσιών εκτός και εντός σχεδίου, καταπάτησης ρεμάτων, κοινοχρήστων χώρων και δασικών περιοχών, κατάληψης πεζοδρομίων από εμπορικές χρήσεις, πινακίδες ή οικοδομικά υλικά, ακτής από κέντρα αναψυχής, ο Δήμος Μαραθώνος, επιδεικνύει πολιτική υπεκφυγής δηλώνοντας αναρμόδιος και παραπέμποντας σε άλλους φορείς όπως Πολεοδομία, Δασαρχείο, ΥΠΕΧΩΔΕ, Κτηματική Υπηρεσία, Λιμεναρχείο κ.α. Οι δε υπόλοιποι φορείς άλλοτε δηλώνουν αναρμοδιότητα παραπέμποντας ο ένας στον άλλον, άλλοτε δηλώνουν πλημμελή στελέχωση ή έλλειψη πόρων και αν τελικά αντιδράσουν και υπάρξει κάποιο αποτέλεσμα στην υπόθεση (πρόστιμο, κατεδάφιση, κ.α.) αυτό θα έχει προκύψει μετά από μεγάλη πίεση και ασχολία από μέρος κάποιων πολιτών που πήραν την υπόθεση πάνω τους. Μοιάζει λοιπόν να μην υπάρχουν ελεγκτικοί μηχανισμοί οι οποίοι ενεργοποιούνται από μόνοι τους αλλά μετά από μεγάλη πίεση των πολιτών. 

Αντίθετα άλλοι Δήμοι (Θρακομακεδώνες, Δρασιά κ.ά) έχουν αντιμετωπίσει την μη συστηματική εφαρμογή της διαδικασίας κυρώσεων των άλλων φορέων του Δημοσίου με τροποποίηση κανονισμών δόμησης και θέσπιση δημοτικών κανονισμών και προστίμων από πλευράς του Δήμου για αρκετές από τις παραπάνω περιπτώσεις όπως οικοδομικές παραβάσεις που αφορούν τον περιβάλλοντα χώρο (κοπή δέντρων, τήρηση ποσοστού ακαλύπτου χώρου, μάντρες) αλλά και τις καταλήψεις κοινοχρήστων χώρων (όπως πεζοδρομίων και ρεμάτων από μπάζα και οικοδομικά υλικά)

– Η δημιουργία προγράμματος κομποστοποίησης των βιοαποδομήσιμων απορριμμάτων των νοικοκυριών. Επίσης η άμεση λειτουργία του μηχανήματος τεμαχισμού των κλαδιών το οποίο προμηθεύτηκε πρόσφατα ο Δήμος και η διαχείριση του τελικού υλικού. Το υλικό αυτό θα μπορούσε να εμπλουτίσει τα εδάφη και να αντιμετωπίσει τη διάβρωση στα επικλινή εδάφη του Πεντελικού, που αυτά έχουν υποστεί από τις αλλεπάλληλες πυρκαγιές της τελευταίας δεκαπενταετίας

– Πύκνωση των ωραρίων και διαδρομών των ελάχιστων δρομολογίων (δύο) μεταξύ των διαφόρων περιοχών του Δήμου για την καλύτερη εξυπηρέτηση των κατοίκων

– Άμεση εφαρμογή της εισφοράς σε γη και χρήμα για τις περιοχές που κυρώνεται η πράξη εφαρμογής και η εκπόνηση των απαιτούμενων έργων

• Άμεση κατάρτιση ενός κανονισμού καθαριότητας με επιβολές προστίμων για τις καταλήψεις πεζοδρομίων, οικοπέδων, δρόμων και κοινοχρήστων χώρων από μπάζα, οικοδομικά υλικά και σκουπίδια

– Καθαρισμοί στο περιαστικό δάσος και στα εγκαταλλημένα οικόπεδα με την επιβολή προστίμου στους ιδιοκτήτες. Αυτό είναι και το πιο ουσιαστικό μέτρο για την πρόληψη των πυρκαγιών

– Εκπόνηση και εφαρμογή προγράμματος αποκατάστασης και ελαχιστοποίησης της διάβρωσης των ακτών που προέρχεται είτε από φυσικούς είτε από εξωγενείς παράγοντες (αύξηση απορροής προς την ακτογραμμή, λόγω τσιμεντοποίησης της περιοχής)

– Αναδασώσεις και συντήρηση αναδασωμένων εκτάσεων

– Καθαρισμός ρεματιών από τα μπάζα και δημιουργία μονοπατιών μέσα από αυτά

– Από την μία πλευρά του παραλιακού πεζόδρομου κείται η αμμώδης παραλία του κόλπου της Νέας Μάκρης-Μαραθώνα και από την άλλη τμήμα δασικής έκτασης το οποίο κατά ένα μέρος έχει οικοπεδοποιηθεί και οικοδομηθεί, κατά ένα άλλο αρκετά μεγάλο έχει δασωθεί και είναι κοινόχρηστο καθώς και την πολύ μεγάλη έκταση της πρώην Αμερικάνικης Βάσης με τους αρχαιολογικούς χώρους του Βαλανείου της Θεάς Ίσιδος και των Λουτρών του Ηρώδη του Αττικού εμφανέστατα από τον πεζόδρομο και μεγαλοπρεπή παρ’ όλη την εγκατάληψη τους. Ο ίδιος πεζόδρομος συνεχίζει μέχρι τον Μαραθώνα όπου φτάνει πολύ κοντά στον Τύμβο των πεσόντων Αθηναίων. Τα μνημεία θα πρέπει να συντηρηθούν και μαζί με τα μνημεία του Μαραθώνα να ενοποιηθούν σε μία χάραξη πολιτιστικής-οικολογικής διαδρομής, με τα πόδια ή με ποδήλατο.

– Προστασία του ελαιώνα δίπλα από το μοναστήρι της Αγίας Παρασκευής ο οποίος είχε παραχωρηθεί κατά χρήση και όχι κατά κυριότητα στους πρόσφυγες για εκμετάλλευση. Σε καμία περίπτωση δεν πρέπει να οικοπεδοποιηθεί και οικοδομηθεί, όπως ο Δήμος προωθεί.

– Προστασία της κλασσικής Μαραθώνιας Διαδρομής με την θεσμοθέτηση από τον Οργανισμό Ρυθμιστικού Σχεδίου Αθήνας της Ζώνης Ελεγχόμενης Ανάπτυξης η οποία είχε μελετηθεί το 2004, από ένα σύνολο φορέων και Μη Κυβερνητικών Οργανώσεων με μία δέσμη μέτρων πολεοδομικών αρχιτεκτονικών και χρήσεων γης.

Α. Απαιτείται μεγαλύτερη συμμετοχή του κοινού στις αποφάσεις των Δημοτικών και Νομαρχιακών συμβουλίων, κάτι το οποίο απαιτεί, την ευαισθητοποίηση των τοπικών αρχών αλλά και των κατοίκων.

Β. Απαραίτητη η διεπιστημονική προσέγγιση των δημοτικών αποφάσεων μέσα στις επιτροπές που προετοιμάζουν τα θέματα για να τα φέρουν στο δημοτικό συμβούλιο.

“Μάτι Αττικής.

Για πολλούς ένας όμορφος παραθαλάσσιος τόπος

που βλέπει την ανατολή.

Για μας πολλά παραπάνω.

Μάτι σημαίνει εικόνες από τα παιδικά μας χρόνια, γεμάτες φως.

Μέρες που δεν τελείωσαν ποτέ.

Πεύκα που μας φιλοξένησαν στη σκιά και στα κλαριά τους,

πεύκα που γνωρίζουμε σπιθαμή προς σπιθαμή.

Χώμα στο χρώμα του πηλού, στο οποίο περπατήσαμε ξυπόλητοι,

καθίσαμε, παίξαμε και τραγουδήσαμε.

Θάλασσα αγαπημένη που ομορφαίνει με την αγριάδα του βοριά

“

Θεοδοσόπουλος Δημήτριος, Αγρονόμος Τοπογράφος Μηχανικός Ε.Μ.Π.