Εκτός σχεδίου δόμηση: έπεσε η πρώτη τορπίλη στη νέα νομοθετική λύση του ΥΠΕΝ

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Από την Μαρία Καραμανώφ, πρόεδρο του Επιμελητηρίου Περιβάλλοντος και Βιωσιμότητος, αντιπρόεδρο του Συμβουλίου της Επικρατείας επί τιμή, έπεσε η πρώτη τορπίλη στη νέα νομοθετική πρωτοβουλία της κυβέρνησης για μεταβατική νομοθετική λύση στην εκτός σχεδίου δόμηση, τονίζοντας ότι είναι υποχρεωτική η εφαρμογή της ακυρωτικής απόφασης του ΣτΕ για την οικοδομική άδεια της Πάτμου σε όλη τη χώρα.

-«Η έκδοση οικοδομικής αδείας κατά παράβαση της  προϋπόθεσης ότι τα εκτός σχεδίου ακίνητα, προκειμένου να είναι οικοδομήσιμα, πρέπει, μεταξύ άλλων, να έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) νομίμως υφιστάμενο,  γεννά ενδεχομένως και υποχρέωση του Δημοσίου ή του δήμου καθώς και του υπαιτίου υπαλλήλου της Πολεοδομίας προς αποζημίωση, σύμφωνα με τα άρθ. 105 και 106 του Εισαγωγικού Νόμου του Αστικού Κώδικα», λέει η κα Καραμανώφ.

Άρχισε ο κύκλος των αντιδράσεων

-« Και επειδή όπως γνωρίζετε υπάρχουν και αποφάσεις του δικαστηρίου σχετικά με τα ζητήματα της εκτός σχεδίου δόμησης, τα οποία η κυβέρνηση σύντομα με κάποιο τρόπο οφείλει να προσαρμοστεί» είπε ο πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης προς την Πρόεδρο της Δημοκρατίας Κατερίνα Σακελλαροπούλου στη συνάντηση τους  τη Δευτέρα 29 Ιουλίου 2024 στο Προεδρικό Μέγαρο.

Αμέσως μετά την ανακοίνωση του πρωθυπουργού Κυριάκου Μητσοτάκη προς την Πρόεδρο της Δημοκρατίας  Κατερίνα Σακελλαροπούλου, ότι η κυβέρνηση προχωρά σύντομα σε νέα μεταβατική νομοθετική ρύθμιση για «προσαρμογή «με κάποιο τρόπο» στις αποφάσεις του ΣτΕ για την εκτός σχεδίου δόμηση» και αφού έγινε γνωστό ότι γίνονται στο Μέγαρο Μαξίμου συναντήσεις εργασίας με τη συμμετοχή της πολιτικής ηγεσίας του ΥΠΕΝ για τελικές αποφάσεις, άρχισε ο κύκλος των αντιδράσεων.

Η εκτός σχεδίου δόμηση χθες στο Προεδρικό Μέγαρο και σήμερα στο Μαξίμου

Αντίκρουση των κατευθύνσεων της νέας ρύθμισης 

Η Μαρία Καραμανώφ, πρόεδρος του Επιμελητηρίου Περιβάλλοντος και Βιωσιμότητος, αντιπρόεδρος του Συμβουλίου της Επικρατείας επί τιμή, σε άρθρο της που δημοσιεύεται στην «Εφ Συν»,, την επόμενη ημέρα της συνάντησης Πρωθυπουργού και Προέδρου της Δημοκρατίας, αναπτύσσει νομική επιχειρηματολογία,  η οποία αφενός μεν εστιάζει στην αντίκρουση των βασικών κατευθύνσεων της νέας νομοθετικής πρωτοβουλίας της κυβέρνησης, όπως προκύπτουν από τη δημόσια δήλωση του πρωθυπουργού αφετέρου δε, λειτουργεί ως οδηγός, για το νέο κύκλο αντιδράσεων από κόμματα, περιβαλλοντικές οργανώσεις και άλλους φορείς που τάσσονται κατά της εκτός σχεδίου δόμησης και αναμένεται να επακολουθήσουν.

Συγκεκριμένα η  αντιπρόεδρος του Συμβουλίου της Επικρατείας επί τιμή,  τονίζει στο άρθρο της απαντώντας ευθέως προς τις κατευθύνσεις της νέας νομοθετικής πρωτοβουλίας της κυβέρνησης  και της σχετικής προετοιμασίας που έχει γίνει στο ΥΠΕΝ ότι:

Οριζόντια αντιμετώπιση όλης της χώρας

 -«Η απόφαση του ΣτΕ επιβεβαιώνει απλώς με τρόπο αδιαμφισβήτητο την ισχύ του επίμαχου όρου  (ότι τα εκτός σχεδίου ακίνητα, προκειμένου να είναι οικοδομήσιμα, πρέπει, μεταξύ άλλων, να έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) νομίμως υφιστάμενο), για την εκτός σχεδίου δόμηση σε ολόκληρη την Επικράτεια», λέει η κα Καραμανώφ..

«…Πιστεύω ότι είναι και μεθοδολογικά σωστό να αντιμετωπίζουμε τα νησιά ενδεχομένως διαφορετικά από την ηπειρωτική Ελλάδα», είπε ο πρωθυπουργός δίνοντας το μήνυμα ότι απομακρύνεται η οριζόντια νομοθετική ρύθμιση για όλη τη χώρα και φαίνεται να επικρατούν ειδικότερα πολεοδομικά  και χωροταξικά κριτήρια ανά περιοχή και διαφορετικά για τα νησιά, ιδίως αυτά που δέχονται μεγάλες οικιστικές πιέσεις.

Εκτός τα γήπεδα που δημιουργήθηκαν 1985-2003 και τα πρό του 1985

-«Η προϋπόθεση αυτή (ότι τα εκτός σχεδίου ακίνητα, προκειμένου να είναι οικοδομήσιμα, πρέπει, μεταξύ άλλων, να έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) νομίμως υφιστάμενο), δεν τέθηκε για πρώτη φορά με την  απόφαση (υπ’ αρ. 176/2023 του ΣτΕ για την οικοδομική άδεια της Πάτμου)  ούτε θεσπίστηκε με τον ν. 3212/2003. Ισχύει από τη δεκαετία του 1970 και προβλέπεται ήδη με το άρθ. 1 παρ. 1 περ. α’ του Π.Δ. 24/31.5.1985 περί της εκτός σχεδίου δόμησης» επισημαίνει η κα Καραμανώφ.

Σημειώνεται ότι στον πυρήνα της νομοθετικής πρωτοβουλίας που έχει ετοιμάσει το ΥΠΕΝ είναι ότι δίνει λύσεις δόμησης για γήπεδα εκτός σχεδίου,  τα οποία δημιουργήθηκαν από την 31η.05.1985 μέχρι και την 31η.12.2003 και έχουν πρόσωπο τουλάχιστον είκοσι πέντε (25) μέτρων,  σε δρόμο όχι πολεοδομικά αναγνωρισμένο αλλά με κριτήρια όπως:  να φαίνεται ο δρόμος σε αεροφωτογραφίες προ της 27ης Ιουλίου 1977, πλάτος δρόμου τουλάχιστον 3,5 μέτρων, αποφάσεις κρατικού οργάνου για διάνοιξη του δρόμου, να υπάρχουν τουλάχιστον δύο κτίρια κατοικίας εντός ζώνης 50 μ. από τον άξονα της οδού και σε απόσταση έως δύο χλμ εκάστου εξ αυτών από το γήπεδο που θα βγάλει οικοδομική άδεια. Και παράλληλα σε γήπεδα που δημιουργήθηκαν προ της 31ης.05.1985 και έχουν πρόσωπο 25 μέτρων σε οδό που έχει διανοιχθεί με απόφαση κρατικού οργάνου κλπ..

Άκυρες οι αποφάσεις κρατικών οργάνων και οικοδομικές άδειες Πολεοδομιών 

«Όλες οι πολεοδομικές αρχές της χώρας είναι, επομένως, υποχρεωμένες να εφαρμόζουν τα σχετικά άρθρα της νομοθεσίας περί εκτός σχεδίου δόμησης σύμφωνα με το σαφές τους γράμμα και την ερμηνεία που έχει επιβεβαιώσει η προαναφερόμενη απόφαση του ΣτΕ. Για την εφαρμογή της απαγόρευσης όχι απλώς δεν απαιτείται να μεσολαβήσει οποιαδήποτε άλλη πράξη του οικείου δήμου ή του αρμόδιου υπουργού (λ.χ. εγκύκλιος, απόφαση αναστολής έκδοσης οικοδομικών αδειών), αλλά τυχόν έκδοση οποιασδήποτε πράξης με αντίθετο περιεχόμενο, με τη μορφή λ.χ. απόφασης Δημοτικού Συμβουλίου κ.λπ., θα αποτελούσε ευθεία παράβαση του νόμου και καταστρατήγηση της νομολογίας του ΣτΕ» τονίζει η αντιπρόεδρος του Συμβουλίου της Επικρατείας επί τιμή.

Η σχετική αναφορά εξουδετερώνει όλες τις σχετικές  αποφάσεις κρατικών οργάνων, κυρίως πρώην Νομαρχών και Δήμων  για διάνοιξη οδών. Κυρίως όμως δίνει το μήνυμα ότι όλες οι οικοδομικές άδειες, που έχουν εκδοθεί και υλοποιούνται στην εκτός σχεδίου δόμηση σε γήπεδα άνω των τεσσάρων στρεμμάτων χωρίς πρόσωπο σε πολεοδομικά αναγνωρισμένη οδό, δηλαδή στην συντριπτική πλειοψηφία των περιπτώσεων σε όλη τη χώρα, είναι άκυρες και παράνομες.

Εξαιρετικά διστακτικοί στο ΥΠΕΝ

Στο μεταξύ από το ΥΠΕΝ εμφανίζονται εξαιρετικά διστακτικοί να ανοίξουν τα χαρτιά τους για το περιεχόμενο της νέας νομοθετικής ρύθμισης,  που ετοιμάζουν για την εκτός σχεδίου δόμηση. Άλλωστε έχουν μείνει μετέωρες δύο νομοθετικές πρωτοβουλίες του ΥΠΕΝ, η πρώτη παραμονές των εθνικών εκλογών του 2023 και η δεύτερη παραμονές των ευρωεκλογών του 2024,  οι οποίες εξαγγέλθηκαν πανηγυρικά και εν συνεχεία υπό το βάρος αντιδράσεων αφενός μεν τεχνικών, νομικών και φορέων ιδιοκτητών που επισήμαναν ότι τίθενται περιορισμοί που εξουδετερώνουν καθιερωμένα δικαιώματα δόμησης στην ιδιωτική ακίνητη περιουσία αφετέρου δε, περιβαλλοντικών οργανώσεων που ζήτησαν πλήρη κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης  αποσύρθηκαν και δεν ψηφίστηκαν στη Βουλή.

Το άρθρο της κας Μαρίας Καραμανώφ

Μαρία Καραμανώφ, πρόεδρος του Επιμελητηρίου Περιβάλλοντος και Βιωσιμότητος, αντιπρόεδρος του Συμβουλίου της Επικρατείας επί τιμή

Το πλήρες κείμενο του άρθρου που δημοσίευσε η Μαρία Καραμανώφ, πρόεδρος του Επιμελητηρίου Περιβάλλοντος και Βιωσιμότητος, αντιπρόεδρος του Συμβουλίου της Επικρατείας επί τιμή, στην «Εφ Συν»,  με τίτλο: «υποχρέωση εφαρμογής της υπ’ αρ. 176/2023 απόφασης της Ολομέλειας του ΣτΕ για την εκτός σχεδίου δόμηση» έχει ως εξής:

Με την υπ’ αρ. 176/2023 απόφασή της η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας σε μείζονα σύνθεση έκρινε ότι τα εκτός σχεδίου ακίνητα, προκειμένου να είναι οικοδομήσιμα, πρέπει, μεταξύ άλλων, να έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) νομίμως υφιστάμενο. Η προϋπόθεση αυτή δεν τέθηκε για πρώτη φορά με την ανωτέρω απόφαση του ΣτΕ ούτε θεσπίστηκε με τον ν. 3212/2003. Ισχύει από τη δεκαετία του 1970 και προβλέπεται ήδη με το άρθ. 1 παρ. 1 περ. α’ του Π.Δ. 24/31.5.1985 περί της εκτός σχεδίου δόμησης.

Η απόφαση του ΣτΕ επιβεβαιώνει απλώς με τρόπο αδιαμφισβήτητο την ισχύ του επίμαχου όρου για την εκτός σχεδίου δόμηση σε ολόκληρη την Επικράτεια. Περαιτέρω, απορρίπτοντας τους σχετικούς λόγους ακυρώσεως που είχαν προβληθεί, διαπιστώνει ότι ο κανόνας, σύμφωνα με τον οποίο τα εκτός σχεδίου ακίνητα είναι δομήσιμα μόνο εφόσον διαθέτουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο, δεν αντίκειται στο άρθ. 17 του Συντάγματος ούτε στο άρθ. 1 του Πρώτου Πρωτοκόλλου της Ευρωπαϊκής Σύμβασης για τα Δικαιώματα του Ανθρώπου.

Εξάλλου, κρίνει ότι ο κανόνας αυτός δεν παραβιάζει τις αρχές της προστατευόμενης εμπιστοσύνης και της ασφάλειας δικαίου διότι, όπως αναφέρει επί λέξει η απόφαση, «πέραν του ότι έπρεπε να είναι γνωστή στις πολεοδομικές αρχές, οι οποίες οφείλουν να ακολουθούν τη νομολογία των αρμοδίων δικαστηρίων κατά την άσκηση των αρμοδιοτήτων τους και ειδικώς κατά την έκδοση των οικοδομικών αδειών, ήταν προβλέψιμες και για τους επιμελείς αγοραστές και τους συναλλασσόμενους εν γένει, τους οποίους οι νομικοί παραστάτες και τεχνικοί σύμβουλοι οφείλουν να ενημερώνουν επί του ισχύοντος πολεοδομικού καθεστώτος των ακινήτων και των εφαρμοστέων όρων και περιορισμών δόμησης». Η ανωτέρω απόφαση του ΣτΕ εκδόθηκε μεν με αφορμή αίτηση ακυρώσεως που στρεφόταν κατά οικοδομικής άδειας στην Πάτμο, πλην όμως, όπως προκύπτει σαφώς από το σκεπτικό της, ερμηνεύει και εφαρμόζει το γενικό νομοθετικό καθεστώς για την εκτός σχεδίου δόμηση, το οποίο ισχύει σε ολόκληρη την Επικράτεια και το οποίο υποχρεούνται να ερμηνεύουν και να εφαρμόζουν σύμφωνα με τα κριθέντα και με τον ίδιο ακριβώς τρόπο όλες οι πολεοδομικές αρχές της χώρας.

Από τα παραπάνω προκύπτουν προδήλως τα εξής:

α. Η έκδοση οικοδομικής άδειας σε ακίνητο που δεν τηρεί την προϋπόθεση να έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο, νομίμως υφιστάμενο, απαγορεύεται και η αντίστοιχη οικοδομική άδεια είναι μη νόμιμη και ακυρωτέα. Ανεξάρτητα όμως αν η άδεια αυτή προσβληθεί στα δικαστήρια και ακυρωθεί ή αν διαφύγει τον ακυρωτικό έλεγχο, λ.χ. λόγω παρόδου της προθεσμίας, η πολεοδομική αρχή που την εξέδωσε έχει εν γνώσει της παραβιάσει τον νόμο και υπέχει για τον λόγο αυτό πειθαρχική και, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις του άρθρου 259 του Ποινικού Κώδικα, ακόμα και ποινική ευθύνη για παράβαση καθήκοντος.

β. Η έκδοση οικοδομικής αδείας κατά παράβαση της παραπάνω προϋπόθεσης γεννά ενδεχομένως και υποχρέωση του Δημοσίου ή του δήμου καθώς και του υπαιτίου υπαλλήλου προς αποζημίωση, σύμφωνα με τα άρθ. 105 και 106 του Εισαγωγικού Νόμου του Αστικού Κώδικα, τα οποία ορίζουν τα εξής: «Για παράνομες πράξεις ή παραλείψεις των οργάνων του δημοσίου κατά την άσκηση της δημόσιας εξουσίας που τους έχει ανατεθεί, το δημόσιο ενέχεται σε αποζημίωση, εκτός αν η πράξη ή η παράλειψη έγινε κατά παράβαση διάταξης που υπάρχει για χάρη του γενικού συμφέροντος. Μαζί με το δημόσιο ευθύνεται εις ολόκληρον και το υπαίτιο πρόσωπο, με την επιφύλαξη των ειδικών διατάξεων για την ευθύνη των υπουργών» (άρθ. 105). «Οι διατάξεις των δύο προηγούμενων άρθρων εφαρμόζονται και για την ευθύνη των δήμων, των κοινοτήτων ή των άλλων νομικών προσώπων δημοσίου δικαίου από πράξεις ή παραλείψεις των οργάνων που βρίσκονται στην υπηρεσία τους» (άρθ. 106). Οποιοσδήποτε δηλαδή (ιδιοκτήτης γειτονικού ακινήτου ή επιχείρησης κ.λπ.) επικαλεστεί και αποδείξει ότι υπέστη ζημία από την έκδοση της παράνομης αυτής οικοδομικής άδειας, δικαιούται να ζητήσει αποζημίωση από τα αρμόδια διοικητικά δικαστήρια.

γ. Δεδομένου ότι η απαγόρευση οικοδόμησης σε εκτός σχεδίου ακίνητα που στερούνται πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο ισχύει τουλάχιστον από το 1985, έχει δε πλέον επιβεβαιωθεί και πανηγυρικά με την υπ’ αρ. 176/2023 απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ, η πολεοδομική αρχή δεν δύναται, προκειμένου να απαλλαγεί από τις ευθύνες της, να επικαλεστεί διαφορετική ερμηνεία ή άποψη ως προς την έννοια του νόμου, η οποία και σαφής είναι και έχει ερμηνευθεί με τρόπο αδιαμφισβήτητο από την πρόσφατη απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου της χώρας. Εξάλλου, όπως είναι γνωστό, άγνοια νόμου δεν συγχωρείται ούτε στον απλό πολίτη, πολλώ μάλλον στις αρμόδιες υπηρεσίες της Διοίκησης.

δ. Η απαγόρευση έκδοσης οικοδομικής άδειας σε ακίνητο που δεν πληροί την επίμαχη προϋπόθεση (πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο), θεσπίζεται ευθέως με το ίδιο το Π.Δ. 24/31.5.1985 (άρθ. 1 παρ. 1 περ. α’). Όλες οι πολεοδομικές αρχές της χώρας είναι, επομένως, υποχρεωμένες να εφαρμόζουν τα σχετικά άρθρα της νομοθεσίας περί εκτός σχεδίου δόμησης σύμφωνα με το σαφές τους γράμμα και την ερμηνεία που έχει επιβεβαιώσει η προαναφερόμενη απόφαση του ΣτΕ. Για την εφαρμογή της απαγόρευσης όχι απλώς δεν απαιτείται να μεσολαβήσει οποιαδήποτε άλλη πράξη του οικείου δήμου ή του αρμόδιου υπουργού (λ.χ. εγκύκλιος, απόφαση αναστολής έκδοσης οικοδομικών αδειών), αλλά τυχόν έκδοση οποιασδήποτε πράξης με αντίθετο περιεχόμενο, με τη μορφή λ.χ. απόφασης Δημοτικού Συμβουλίου κ.λπ., θα αποτελούσε ευθεία παράβαση του νόμου και καταστρατήγηση της νομολογίας του ΣτΕ.