Εκτός σχεδίου δόμηση, Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων και ΣτΕ
ΚτηματαγοράΟικιστικάΟικονομίαΠεριβάλλονΠολεοδομίαΧωροταξία 26 Φεβρουαρίου 2024 Αργύρης
Του Νικολάου Χρ. Ζαχαριά *Πρόεδρος του Ευρωπαϊκού Συλλόγου Τοπογράφων Μηχανικών (ΕGOS)
Η δυνατότητα δόμησης στις εκτός σχεδίου περιοχές καθιερώθηκε στην Ελλάδα από το 1928. Αποτέλεσμα της εκ των υστέρων απαγόρευσης δόμησης στην εκτός σχεδίου περιοχή, μεταξύ άλλων θα είναι: Χιλιάδες ιδιοκτήτες που αγόρασαν νόμιμα ένα ακίνητο με σκοπό να οικοδομήσουν σύμφωνα με το πολεοδομικό πλαίσιο που ίσχυε στον χρόνο αγοράς και πληρώνουν φόρους, ξαφνικά θα διαπιστώσουν ότι δεν καλύπτουν τις νέες περιοριστικές προϋποθέσεις, που θέτει η νέα νομοθετική ρύθμιση του ΥΠΕΝ και θα δουν το ακίνητό τους να έχει μηδαμινή αξία – να είναι πλέον εκτός συναλλαγής.
1.Χαρακτηριστικά της εκτός σχεδίου δόμησης.
Είναι γεγονός ότι η δόμηση εκτός σχεδίου διχάζει την κοινωνία και τους εμπλεκόμενους κλάδους.
Την κατακρίνουν οι πολεοδόμοι – χωροτάκτες, οι περιβαλλοντικές οργανώσεις οι ακαδημαϊκοί, οι Δικαστικοί, αρκετοί πολιτικοί , μερίδα του τύπου κτλ. Την υποστηρίζουν όμως οι ιδιοκτήτες, μεγάλη μερίδα του τεχνικού κόσμου, οι συμβολαιογράφοι, οι επενδυτές, μερίδα των πολιτικών κτλ.
‘Oσοι την κατακρίνουν, ισχυρίζονται ότι καταστρέφει το περιβάλλον, προκαλεί μεγαλύτερη αστικοποίηση, ευθύνεται για την αυθαίρετη δόμηση, κτλ.
‘Oσοι την υποστηρίζουν, ισχυρίζονται ότι βελτιώνει την ποιότητα ζωής τους και ότι με τον τρόπο αυτό προστατεύουν καλύτερα το περιβάλλον οι ίδιοι.
Τι είναι αλήθεια από όλα αυτά,τι υπερβολή ή ψέμα;
Σε πολλά κράτη απαγορεύεται ρητά. Σε άλλα επιτρέπεται με περιορισμούς.
Ας δούμε κατ’ αρχήν τι είναι η εκτός σχεδίου δόμηση:
Είναι η δυνατότητα που δίνεται σε κάθε ιδιοκτήτη έκτασης η οποία δεν ευρίσκεται εντός ορίων οικισμών ή εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου να οικοδομήσει.
Η δυνατότητα βέβαια αυτή σε κάθε χώρα δίνεται με το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο.
Δεν πρέπει όμως να την συγχέουμε με την αυθαίρετη δόμηση η οποία βέβαια δεν ακολουθεί κανένα νομοθετικό πλαίσιο. Επομένως μιλάμε για την νόμιμη δυνατότητα δόμησης σε εκτός ορίων οικισμών και εκτός εγκεκριμένωνρυμοτομικών σχεδίων περιοχές με βάσει συγκεκριμένο νομοθετικό πλαίσιο. Η έλλειψη αποτελεσματικών ελεγκτικών μηχανισμών θεωρούμε ότι δεν πρέπει να οδηγεί σε οριζόντιες απαγορεύσεις.
Ας δούμε σε συντομία σε ποιες χώρες επιτρέπεται και σε ποιες απαγορεύεται η εκτός σχεδίου Δόμηση.
2.Η εκτός σχεδίου δόμηση στην Χώρα μας
Στην Ελλάδα επιτρέπεται η εκτός σχεδίου δόμηση αλλά με συγκεκριμένες προϋποθέσεις και περιορισμούς.
Η δυνατότητα δόμησης στις εκτός σχεδίου περιοχές καθιερώθηκε στην Ελλάδα από το 1928. Ήταν ένα αναγκαίο μέτρο για την αναγνώριση αφ’ ενός της έως τότε διάσπαρτης δόμησης στην ύπαιθρο, αφ΄ετέρου δε για την αντιμετώπιση κρίσιμων ζητημάτων οικιστικής αποκατάστασης μεγάλου μέρους των προσφύγων που ήρθαν στην χώρα μετά τους ατυχείς πολέμους του 1922 στην Μικρά Ασία καθώς και την αναγκαστική ανταλλαγή των πληθυσμών που ακολούθησε.
Από τότε υπάρχει μια συνεχής νομολογία η οποία επέτρεπε την δόμηση σε ακίνητα μεγαλύτερα των 4 στρ., ακόμη και χωρίς πρόσωπο σε δρόμο.
Στα 4.000τ.μ. μπορούσες να κτίσεις κατοικία έως 200τ.μ.
Έως το 2020 μάλιστα, υπήρχαν και παρεκκλίσεις σύμφωναμε τις οποίες μπορείς να κτίσεις κατοικίες από 86 έως 186 τ.μ σε ακίνητα από 750τ.μ.έως και 4.000 τ.μ..
Το 1985 με σχετικό νόμο για την δόμηση των ακινήτων μεγαλύτερων των 4στρ., καθιερώνεται προϋπόθεση ύπαρξης προσώπου μήκους 25μ. σε κοινόχρηστο δρόμο.
Το 2003 με άλλο νόμο προβλέπεται ότι το πρόσωπο σε δρόμο δεν ισχύει για υφιστάμενα ακίνητα κατά το 2003.
Πρόσφατα όμως με την απόφαση 176/2023 του ΣτΕ κρίθηκε ότι στην εκτός σχεδίου περιοχή, απαιτείται πέραν του ελαχίστου εμβαδού των 4στρ. και η ύπαρξη προσώπου σε κοινόχρηστο δρόμο νόμιμα αναγνωρισμένου προκειμένου να δομηθεί ένα ακίνητο.
Με βάση την απόφαση αυτή μάλιστα ακυρώθηκε νόμιμα εκδοθείσα οικοδομική άδεια.
Οι αναγνωρίσεις βέβαια οδών, σύμφωνα με το υφιστάμενο νομικό πλαίσιο είναι εξαιρετικά δύσκολες, γραφειοκρατικές και απαιτούν πολύ χρόνο.
Δρόμοι στην εκτός σχεδίου περιοχή νόμιμα αναγνωρισμένοι υπάρχουν ελάχιστοι ίσως ένα ποσοστό 5% του συνολικού οδικού δικτύου. Επομένως με την απόφαση αυτή η εκτός σχεδίου δόμηση έμμεσα καταργείται.
Παράλληλα, πρόσφατα έχουν ξεκινήσει προγράμματα (Ειδικά πολεοδομικά σχέδια και τοπικά πολεοδομικά σχέδια), στα οποία μεταξύ άλλων περιλαμβάνονται και οι αναγνωρίσεις δρόμων στην εκτός σχεδίου περιοχή τα οποία όμως αναμένεται να ολοκληρωθούν στα επόμενα 3-4 χρόνια.
Σε αντίθεση όμως με την παραπάνω απόφαση του ΣτΕ, το ΕΔΔΑ (Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων), με δύο αποφάσεις του, το 2007 και το 2008 έκρινε ότι το οικοδομήσιμο ενός ακινήτου στην εκτός σχεδίου περιοχή, είναι συνάρτηση του χρόνου κτήσεως αυτού και της ισχύουσας πολεοδομικής νομοθεσίας, όπως αυτή αποδίδεται στα σχετικά διατάγματα και τους νόμους και σε καμία περίπτωση, όπως το ΣτΕ θέλησε να ερμηνεύσει την ισχύουσα πολεοδομική νομοθεσία. Δηλαδή το ΕΔΔΑ έκρινε ότι η απαγόρευση δόμησης στην εκτός σχεδίου περιοχή, παραβιάζει την προστασία της ιδιοκτησίας.
Αποτέλεσμα της εκ των υστέρων απαγόρευσης δόμησης στην εκτός σχεδίου περιοχή θα είναι:
-Χιλιάδες ιδιοκτήτες που αγόρασαν νόμιμα ένα ακίνητο με σκοπό να οικοδομήσουν σύμφωνα με το πολεοδομικό πλαίσιο που ίσχυε στον χρόνο αγοράς και πληρώνουν φόρους ξαφνικά θα διαπιστώσουν ότι δεν καλύπτουν τις νέες περιοριστικές προϋποθέσεις, που θέτει η νέα νομοθετική ρύθμιση του ΥΠΕΝ και θα δουν το ακίνητό τους να έχει μηδαμινή αξία -να είναι πλέον εκτός συναλλαγής.
-Σταματάνε οι μεταβιβάσεις, νέες επενδύσεις, νέες οικοδομικές άδειες.
-Οδηγείται σε δήμευση σημαντική ιδιωτική περιουσία, χωρίς μάλιστα δικαίωμα αποζημίωσης των θιγόμενων ιδιοκτητών.
-Δημιουργείται πολύ μεγάλη αδικία και άνιση μεταχείριση μεταξύ ιδιοκτητών με παρόμοια δεδομένα. Οι κάτοχοι μεγάλων εκτάσεων θα ωφεληθούν σημαντικά.
-Αναμένονται παράλληλα μεγάλες ανατροπές σε επενδύσεις και σε υποθήκες δανείων, καθώς λόγω της απώλειας του δικαιώματος δόμησης θα μειωθεί κατακόρυφα η αξία των ακινήτων από τις μέχρι τώρα εκτιμήσεις επενδυτών και τραπεζών.
-Στις παράπλευρες συνέπειες συγκαταλέγονται καταγγελίες δανείων, επαναδιαπραγματεύσεις δανείων ακόμη και για συνεπείς δανειολήπτες με πρόσθετες εγγυήσεις και υποθήκες νέων ακινήτων αλλά και ματαιώσεις επενδύσεων λόγω ανατροπών στην τραπεζική χρηματοδότηση.
-Ακυρώνεται στην πράξη μια διαχρονική πολιτική γης, η οποία δημιουργήθηκε από την ίδια την πολιτεία.
Μετά τις ακυρωτικές αποφάσεις του ανωτάτου δικαστηρίου προωθείται από το ΥΠΕΝ μεταβατική νομοθετική ρύθμιση για να αντιμετωπιστεί το πρόβλημα που έχει ανακύψει στην εκτός σχεδίου δόμηση μεσοπρόθεσμα έως το 2025 αφού το θέμα της εκτός σχεδίου δόμησης αναμένεται να αντιμετωπιστεί οριστικά με τα νέα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ και ΕΠΣ) που προωθούνται στο πλαίσιο της πολεοδομικής μεταρρύθμισης του ΥΠΕΝ, όπως αναφέρουμε και παραπάνω.
Και στα σχέδια αυτά όμως επικρατεί η άποψη της απαγόρευσης στην εκτός σχεδίου δόμηση σε αντίθεση με το υφιστάμενο από το έτος 1928 πολεοδομικό καθεστώς.
Θετικό είναι το γεγονός ότι αρκετές πολεοδομίες, ασκούν τις αρμοδιότητές τους, σύμφωνα με τους νόμους, τα προεδρικά διατάγματα και τις υπουργικές αποφάσεις και όχι με τις κατά καιρούς «ερμηνείες» επί πολεοδομικών θεμάτων των δικαστηρίων ή του ανωτάτου δικαστηρίου.
Εκτός σχεδίου δόμηση: ολόκληρη η τελική νομοθετική ρύθμιση του ΥΠΕΝ
3.Επίλογος
Κατόπιν των παραπάνω, αν και πρόκειται για σύνθετα πολεοδομικά – χωροταξικά και βέβαια νομικά ζητήματα, είναι δεδομένο ότι η εκτός σχεδίου δόμηση στην Ελλάδα, εξακολουθεί να είναι ισχυρή και νόμιμη.
Θεωρούμε ότι δεν είναι επιστημονικά και νομικά ορθό η πολιτεία να εφαρμόζει εκ των υστέρων νέες οριζόντιες ρυθμίσεις, που αντιμετωπίζουν ενιαία τον αστικό, νησιωτικό, ορεινό και περιαστικό χώρο, καθώς αυτό ακριβώς είναι το αντικείμενο του πολεοδομικού και χωροταξικού σχεδιασμού τοπικού επιπέδου και οι οποίες βέβαια ακυρώνουν μια διαχρονική πολιτική γης της ίδιας της πολιτείας.
Ζητούμενο είναι η πολιτεία να βρει την χρυσή ισορροπία μεταξύ της διατήρησης των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας στην εκτός σχεδίου περιοχή, σεβασμού του διαχρονικού πολεοδομικού καθεστώτος το οποίο η ίδια δημιούργησε και βέβαια της ορθολογικής πολεοδομικής και χωροταξικής ανασυγκρότησης που απαιτείται για την Χώρα.
