Εκτός σχεδίου δόμηση: η απόφαση και ΣτΕ και το «οπλοστάσιο» κατάργησης

Του Κώστα Α. Μαρκάκη* Ηλεκ/γος-Μηχ/γος Μηχανικός kostasmark49@gmail.com Περί της Απόφασης ΣτΕ Ολομ. 176/2023: Αντίλογος σε όσους θεωρούν καταστροφικές τις επιπτώσεις της απόφασης. Διευκρινίζω ότι...

Του Κώστα Α. Μαρκάκη* Ηλεκ/γος-Μηχ/γος Μηχανικός

kostasmark49@gmail.com

Περί της Απόφασης ΣτΕ Ολομ. 176/2023: Αντίλογος σε όσους θεωρούν καταστροφικές τις επιπτώσεις της απόφασης. Διευκρινίζω ότι ανήκω σε αυτούς που θεωρούν ευεργετικές τις επιπτώσεις της απόφασης 176/2023 της ολομελείας του ΣτΕ στην κοινωνία, την οικονομία, την χωροταξία και την ασφάλεια δικαίου.

Αποκωδικοποιώντας τις επίμαχες παραγράφους του Πρ. Δ/γματος 24/31-5-1985 (ΦΕΚ 270 Δ’), του νόμου 3212/31-12-2003 Άρθρο 10 παρ.1 (ΦΕΚ 308Α’) και του άρθρου 23 παρ.3 του ίδιου νόμου 3212/31- 12-2003 (ΦΕΚ 308Α’), αναζήτησα σε προγενέστερες αποφάσεις του ΣτΕ την όποια (διαχρονική) τεκμηρίωση για το σκεπτικό της επίμαχης απόφασης 176/2023.

Από αντιπροσωπευτικά αποσπάσματα κειμένων, του ΣτΕ αλλά και επιστημόνων και οργανισμών, που θεωρώ ότι είναι αρμοδιότεροι από τη μετριότητά μου, προκύπτει νομίζω ότι διαχρονικά οι δικαστές του ΣτΕ:

-επισήμαιναν την πάγια θέση του ΣτΕ ότι η δόμηση «δεν αποτελεί την κατά προορισμό χρήση των περιοχών εκτός σχεδίου, αλλά εξυπηρετεί τη γεωργική, κτηνοτροφική και δασοπονική εκμετάλλευση καθώς και την αναψυχή»

-ανέμεναν επί δεκαετίες τις δέουσες πρωτοβουλίες της πολιτικής – νομοθετικής εξουσίας, ώστε να τερματιστούν χωροταξικές – πολεοδομικές εκκρεμότητες και προσωρινές «πελατειακές ρυθμίσεις»

-ζητούσαν νομοθέτηση ορθολογικού χωρικού και πολεοδομικού σχεδιασμού, καθώς και ορθολογική διαχείριση και σχεδιασμό του οδικού δικτύου

-τόνιζαν ότι η αρτιότητα των γηπέδων εκτός σχεδίου συναρτάται άμεσα με τον σχεδιασμό αποκλειστικά και μόνο της Πολιτείας για το οδικό δίκτυο, με βασικό κριτήριο την προστασία του περιβάλλοντος

-επαναλάμβαναν επίμονα τον «βασικό κανόνα δομήσεως της εν γένει πολεοδομικής νομοθεσίας, κατά τον οποίο δομήσιμα είναι τα οικόπεδα που έχουν πρόσωπο, κοινό όριο δηλαδή, σε κοινόχρηστο χώρο νομίμως υφιστάμενο, μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση»

-υπενθύμιζαν ότι διαφορετικά θα ήταν δυνατή η δόμηση σε εκτός σχεδίου περιοχές υπό όρους ευνοϊκότερους ακόμη και εκείνων που ισχύουν γιατις εντός σχεδίου περιοχές

-τόνιζαν ότι τα ανωτέρω δικαιολογούνται από λόγους δημοσίου συμφέροντος, συνιστάμενουςστη διαφύλαξη του χαρακτήρα των εκτός σχεδίου περιοχών και στην αποτροπή δημιουργίας -με ιδιωτική πρωτοβουλία- διάσπαρτων οικισμών χωρίς πολεοδομικό σχεδιασμό

-παρέπεμπαν π.χ. στο άρθρο 24 του Συντάγματος, στο άρθρο 17 του ν.δ. της 17.7.1923, όπως ισχύει (άρθρο 162 παρ. 1 του Κ.Β.Π.Ν.), στο άρθρ 17 του Συντάγματος και στο 1^οάρθρο του Πρώτου Προσθέτου Πρωτοκόλλου τις Ε.Σ.Δ.Α.

-(σιωπηρά) θεωρούσαν τις μεταβατικές, ειδικότερες ή εξαιρετικές διατάξεις, τις πολεοδομικές παρεκκλίσεις κλπ, – νομοθετούμενες από διαδοχικές Κυβερνήσεις-, ως αντισυνταγματικές

-(έως τα τέλη 2022) «ανέχονταν» π.χ. τις νομοθετούμενες διαδοχικές παρατάσεις στην αντιμετώπιση της αυθαίρετης δόμησης ή τις αναβολές εφαρμογής ψηφισμένων νομοθετικών διατάξεων χωροταξικού & πολεοδομικού σχεδιασμού, αναγνώρισης – νομιμοποίησης οδών κλπ.

Νομίζω ότι, δεδομένης πλέον της πλανητικής υπερθέρμανσης και της κλιματικής κρίσης, που καθιστούν αναγκαία και αδιαπραγμάτευτη την προστασία του φυσικού περιβάλλοντος – της βιοποικιλότητας – των δασών – της καλλιεργούμενης γης – του τοπίου, με έμφαση στον αιγιαλό – τις ορεινές – νησιωτικές και προστατευόμενες περιοχές, η αλλαγή στάσης του ΣτΕ ήταν επιβεβλημένη.

Ακολουθούν (ενδεικτικά και μόνον) τα εξής αντιπροσωπευτικά αποσπάσματα:

—————————————————————————

ΣΤΕ 3504/2010, 7μ

6… κατά τα άρθρα 243 και 245 του Κ.Β.Π.Ν., με τα οποία αποδίδεται το περιεχόμενο των άρθρων 6 και 25 του Γ.Ο.Κ., για να είναι οικοδομήσιμο ένα οικόπεδο πρέπει να έχει πρόσωπο, δηλαδή όριο προς κοινόχρηστο χώρο.»

9.«από αντιπαραβολή ισχυουσών διατάξεων του π.δ/τος από 24.5.1985 (Δ’ 270) και καταργηθεισών διατάξεων του π.δ/τος από 6.10.1978 (Δ’ 538), σαφώς προκύπτει ότι ο κανονιστικός νομοθέτης δεν απέστη του αυτονόητου κανόνα, αποτόκου της κοινής πείρας και λογικής, ότι τα γήπεδα δύνανται να δομούνται εφόσον έχουν τη δυνατότητα προσπελάσεως μέσω κοινοχρήστου χώρου.

10. … «Ο νομοθέτης, κοινός και συνταγματικός, επιχειρεί, από πλευράς δυνατότητας δόμησης, μία θεμελιώδη διαφοροποίηση μεταξύ των περιοχών των αναπτυσσομένων με βάση οργανωμένο πολεοδομικό σχέδιο οικισμών και των εκτός σχεδίου περιοχών, οι οποίες δεν έχουν ως προορισμό, κατ’ αρχήν, τη δόμηση (βλ. ΣτΕ Ολομ. 3135/2002 κ.ά.) … κατά την έννοια των ανωτέρω περιοριστικών της δομήσεως διατάξεων, οι οποίες αποβλέπουν, πρωτίστως, στην διαφύλαξη του κατά τα εκτεθέντα ιδιαίτερου χαρακτήρα των εκτός σχεδίου περιοχών και στην αποφυγή καταστρατηγήσεως παγίων πολεοδομικών κανόνων ορθολογικής δομήσεως (ΣτΕ 2606/2005, πρβλ., ΣτΕ 2521/2000, 746/2007), η κατ΄ εξαίρεση επιτρεπόμενη στις περιοχές αυτές δόμηση, … τελεί υπό την προϋπόθεση ότι πληρούται ο βασικός κανόνας δομήσεως της εν γένει πολεοδομικής νομοθεσίας, κατά τον οποίο δομήσιμα είναι τα οικόπεδα που έχουν πρόσωπο, κοινό όριο δηλαδή, σε κοινόχρηστο χώρο νομίμως υφιστάμενο, μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση, … Υπό την αντίθετη εκδοχή θα ήταν δυνατή η δόμηση σε εκτός σχεδίου περιοχές υπό όρους ευνοϊκότερους από την ανωτέρω άποψη, ακόμη και εκείνων που ισχύουν στις εντός σχεδίου περιοχές».

————————————————————

Από τα ανωτέρω νομίζω ότι προκύπτει, ως γενικός – βασικός και αυτονόητος κανόνας, ότι:

-για να είναι οικοδομήσιμο ένα οικόπεδο πρέπει να έχει πρόσωπο, δηλαδή όριο προς κοινόχρηστο χώρο, ενώ οι επί μέρους νομοθετημένες προϋποθέσεις αρτιότητας – δομησιμότητας ανά περίπτωση ρητής εξαίρεσης ή παρέκκλισης αποτελούσαν συμπληρωματική απαίτηση στον κανόνα.

-ο κανόνας προσώπου – ορίου προς κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) θα πρέπει να ισχύει και για όλες τις παρεκκλίσεις από τον κανόνα ή τις μεταβατικές διατάξεις, που αφορούν π.χ. ελάχιστο εμβαδό 000 τ.μ. (εντός ή εκτός ζώνης οικισμών), ή 4.000 τ.μ. (πριν ή μετά την 31.5.1985), ή τις κατά περίπτωση ημερομηνίες δημιουργίας των γηπέδων (1962, 1964, 1978, 1985), προκειμένου οι όποιες παρεκκλίσεις ή μεταβατικές διατάξεις να μην θεωρηθούν παράνομες, ως αντισυνταγματικές.

-Αυτό που διαφοροποιείται κατά περίπτωση, είναι μόνο το εκάστοτε νομοθετημένο μέγεθος, π.χ. προσώπου (10 – 20 – 25 – 45 μ.), βάθους(15 – 35 – 40 – 50 μ.), εμβαδού (750 – 1200 – 2000 – 4000 τ.μ.).

Έτσι εξηγούνται νομίζω οι ακόλουθες διατυπώσεις της Απόφασης:

————————————————————–

ΣτΕ 176/2023 Ολομ.

2.Οι διατάξεις της Ζ.Ο.Ε. Πάτμου (π.δ. της 16.7-1.8.2001) προβλέπουν για την περιοχή του επίδικου ακινήτου, μεταξύ άλλων όρων και περιορισμών δομήσεως, ελάχιστο εμβαδόν 4.000 τ.μ. και χρήση κατοικίας, παραπέμπουν δε κατά τα λοιπά στις διατάξεις του π.δ. της 24-31.5.1985 περί της εκτός σχεδίου δόμησης, μεταξύ των οποίων και αυτές του άρθρου 1 παράγρ. 1 αυτού. Η εν λόγω διάταξη του άρθρου 1 παρ. 1 του π.δ. της 24-31.5.1985, όπως είχε αρχικά, όριζε στην περίπτωση α΄ απλώς το ελάχιστο εμβαδόν (4.000 τ.μ.) για την κατά τον κανόνα δόμηση των εκτός σχεδίου ακινήτων, ενώ ρύθμιζε συνολικά το ζήτημα των προϋποθέσεων αυτής στην επόμενη περίπτωση β΄. Ως εκ τούτου ο νομοθέτης, προς αποφυγή παρερμηνείας και καταστρατηγήσεων, με το άρθρο 10 παρ. 1 του ν. 3212/2003 όρισε, κατά τροποποίηση της ανωτέρω περίπτωσης α΄, ελάχιστο μήκος προσώπου των γηπέδων επί του κοινόχρηστου χώρου. Η διάταξη αυτή δεν θεσπίζει το πρώτον, ως προϋπόθεση για την οικοδομησιμότητα των εκτός σχεδίου γηπέδων, την ύπαρξη προσώπου αυτών σε κοινόχρηστο χώρο διότι την έννοια αυτή είχε εξ αρχής και η τροποποιούμενη διάταξη του άρθρου 1 παρ. 1 περ. α΄ του π.δ. της 24-31.5.1985. Επομένως, και τα εκτός σχεδίου γήπεδα που δημιουργήθηκαν πριν την έναρξη ισχύος του άρθρου 10 παρ. 1 του ν. 3212/2003, διεπόμενα από τις διατάξεις του άρθρου 1 παρ. 1 του π.δ. της 24-31.5.1985, όπως αυτό είχε αρχικά, είναι δομήσιμα εφ’ όσον διαθέτουν, μεταξύ άλλων, πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) νομίμως υφιστάμενο και μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση, κατά τα ειδικότερον οριζόμενα στην περ. β΄ της παρ. 1 του άρθρου 1 αυτού [= άρθρο 162 παρ. 2 περ. β΄ του Κώδικα Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας (Κ.Β.Π.Ν.)].

4.Περαιτέρω, ο εμπεριεχόμενος στις κρίσιμες διατάξεις των π.δ/των της 16.7-1.8.2001 και της 24-31.5.1985 όρος δομήσεως, κατά τον οποίο δομήσιμα είναι τα εκτός σχεδίου ακίνητα που έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) νομίμως υφιστάμενο, δικαιολογείται από λόγους δημοσίου συμφέροντος, συνισταμένους στην διαφύλαξη του χαρακτήρα των εκτός σχεδίου περιοχών και στην αποτροπή δημιουργίας με ιδιωτική πρωτοβουλία διάσπαρτων οικισμών χωρίς πολεοδομικό σχεδιασμό, όπως ορίζει, σε αρμονία με το άρθρο 24 του Συντάγματος, το άρθρο 17 του ν.δ. της 17.7.1923, όπως ισχύει (άρθρο 162 παρ. 1 του Κ.Β.Π.Ν.). Περαιτέρω, ο ανωτέρω όρος δομήσεως παρίσταται πρόσφορος και αναγκαίος για τη θεραπεία του επιδιωκόμενου με αυτόν σκοπού, δεδομένου μάλιστα ότι αφορά σε περιοχές που δεν προορίζονται κατ’ αρχήν για οικοδομική εκμετάλλευση, και είναι αναλογικός, εφ’ όσον δεν καθιστά αδόμητα τα εκτός σχεδίου ακίνητα, ούτε εξαφανίζει ή περιορίζει υπέρμετρα την ιδιοκτησία, στοιχεί δε προς βασικό κανόνα της πολεοδομικής νομοθεσίας ο οποίος ισχύει και για τα οικόπεδα εντός πολεοδομικού σχεδίου, ως προς τα οποία τα εκτός σχεδίου ακίνητα δεν νοείται να τελούν υπό ευνοϊκότερους όρους δομήσεως. Επομένως, η ρύθμιση αυτή είναι σύμφωνη με τα άρθρα 17 του Συντάγματος και 1 του Πρώτου Προσθέτου Πρωτοκόλλου της Ε.Σ.Δ.Α., όλοι δε οι αντίθετοι λόγοι εφέσεως απορρίφθηκαν ως αβάσιμοι.

5. Τέλος, λόγος ότι ο ανωτέρω περιορισμός δομήσεως αντίκειται στις αρχές της προστατευόμενης εμπιστοσύνης και της ασφάλειας δικαίου ενόψει και του ότι ο εκκαλών, ο οποίος απέκτησε καλοπίστως το επίδικο ακίνητο το 2015 μαζί με τα απορρέοντα από ήδη υπάρχουσες οικοδομικές άδειες δικαιώματα, δεν μπορούσε να προβλέψει την ύπαρξη του εν λόγω περιορισμού, που καθιστά το ακίνητό του αδόμητο, διότι αυτός καθιερώθηκε νομολογιακώς το πρώτον με την απόφαση ΣΕ 3504/2010 7μ., απορρίφθηκε ως αβάσιμος με την εξής αιτιολογία: Εφαρμογή του κανόνα, κατά τον οποίο τα εκτός σχεδίου ακίνητα είναι δομήσιμα μόνο αν διαθέτουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο, γίνεται ρητώς ήδη στις αποφάσεις ΣΕ 2606, 3848-9/2005 7μ., οι οποίες είναι προγενέστερες των αφορωσών το επίμαχο ακίνητο οικοδομικών αδειών που εκδόθηκαν το 2006 και το 2011. Ενόψει τούτου ο ως άνω κανόνας, πέραν του ότι έπρεπε να είναι γνωστός στις πολεοδομικές αρχές, ήταν προβλέψιμος και για τους επιμελείς αγοραστές και τους συναλλασσομένους εν γένει. Πολλώ μάλλον ο επίμαχος κανόνας και η σχετική νομολογία, περιλαμβανομένης της αποφάσεως ΣΕ 3504/2010 7μ., με την οποία ερμηνεύθηκε έτι σαφέστερον η διάταξη της περιπτώσεως α΄ της παραγράφου 1 του άρθρου 1 του π.δ. της 24-31.5.1985, έπρεπε ευλόγως να είναι γνωστά κατά τον χρόνο απόκτησης του επίδικου ακινήτου από τον εκκαλούντα, το έτος 2015. [Πηγή: gr]

Προς επίρρωση των ανωτέρω, συμπληρώνω τα εξής:

——————————————————————————

Δημήτρης Μέλισσας, Καθηγητής ΕΜΠ:Οργανωμένη Η Εκτός Σχεδίου Δόμηση[1.10.2020]

«… Οι νομοθετικές πρωτοβουλίες της κυβέρνησης στην πραγματικότητα έρχονται να εναρμονιστούν με την πάγια θέση του Συμβουλίου της Επικρατείας, που επιτάσσει ότι η δόμηση «δεν αποτελεί την κατά προορισμό χρήση των περιοχών εκτός σχεδίου (ΣτΕ 2009/2003) αλλά εξυπηρετεί τη γεωργική και κτηνοτροφική και δασοπονική εκμετάλλευση καθώς και την αναψυχή» (ΣτΕ 806/2010, ΣτΕ 3651/2003, ΣτΕ 3135/2002, ΣτΕ 3067/2001). Τούτο σημαίνει ότι η δόμηση στον εξωαστικό χώρο μόνο σε εξαιρετικές περιπτώσεις επιτρέπεται, με παρεκκλίσεις ή χωρίς αυτές (ΣτΕ 847/16), και μπορεί να απαγορεύεται μερικώς ή συνολικά με ιδιαίτερα αυστηρούς όρους και περιορισμούς, που να είναι προσαρμοσμένοι στην ιδιαίτερη φύση της κάθε περιοχής και σε καμιά περίπτωση δεν μπορεί να εξομοιώνονται οι εκτός σχεδίου με τις εντός σχεδίου περιοχές (ΣτΕ 2136-2137/2016).

Ακούραστα επαναλαμβάνει η νομολογία, ότι η αρτιότητα του γηπέδου σε περιοχές εκτός σχεδίου έχει άμεση σχέση με την ορθολογική διαχείριση και τον σχεδιασμό του οδικού δικτύου με κριτήρια σαφή και εξειδικευμένα (ΣτΕ 396/2014, ΣτΕ 877/2012, ΣτΕ 379/2010, ΣτΕ 601/2007) στον βαθμό που το πρόσωπο του γηπέδου σε δημοτική, και ως εκ τούτου κοινόχρηστη οδό, αποτελεί αναγκαία προϋπόθεση για την ανοικοδόμησή του. Ετσι, ο χαρακτήρας της δημοτικής οδού δεν προκύπτει, όπως συνηθίζεται παράνομα στη χώρα μας, ούτε μετά απόφαση δημοτικού συμβουλίου, πολλώ δε μάλλον με βεβαίωση του δημάρχου (ΣτΕ 665/2018), ούτε μπορεί να διανοιχθεί, να διαπλατυνθεί, να καταργηθεί, να μετατοπιστεί ή να ανταλλαχθεί με οποιαδήποτε πράξη της πρώτου ή δευτέρου βαθμού Αυτοδιοίκηση (ΣτΕ 962/18, 878/2018, 118/2012). Είναι σαφές ότι η νομολογία για την αρτιότητα των γηπέδων εκτός σχεδίου συναρτάται άμεσα με τον σχεδιασμό αποκλειστικά και μόνο της Πολιτείας για το οδικό δίκτυο, με αποκλειστικά και μόνο κριτήρια την προστασία του περιβάλλοντος (ΣτΕ 395/14, ΣτΕ 878/12, ΣτΕ 3415/09, ΣτΕ 1679/08, ΣτΕ 601/07, ΣτΕ 2487/06). Πολλώ δε μάλλον η παραπάνω επιταγή για την απαγόρευση αποσπασματικής ή σημειακής χάραξης οδικού δικτύου και μάλιστα με βάση ιδιωτικά συμφέροντα, δηλαδή χτίζω όπου έχω γήπεδο και χαράζω και δρόμο μετά συναίνεση του δημάρχου, (χάραξη που) είναι αντίθετη στο Σύνταγμα, και αφορά όχι μόνο την ηπειρωτική Ελλάδα αλλά και τα νησιά που χαρακτηρίζονται από τη λιτή συμμετρία του τοπίου και αποτελούν ευπαθή οικοσυστήματα (ΣτΕ 962/18, ΣτΕ 878/12).

Δίλημμα για την κυβέρνηση και τα υπόλοιπα πολιτικά κόμματα στην πραγματικότητα δεν υπάρχει, για την οργανωμένη ρύθμιση του εξωαστικού χώρου, στον βαθμό που δεν θέλουν να εναντιωθούν στην πάγια νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας και στο άρθρο 24 του Συντάγματος. Σε διαφορετική περίπτωση θα τεθεί σε κίνδυνο η νομιμότητα οποιασδήποτε δραστηριότητας, ανεξαρτήτως μεγέθους, όχι μόνο από το Συμβούλιο της Επικρατείας αλλά και από το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Δικαιωμάτων του Ανθρώπου, που δέχεται τη νομιμότητα των περιορισμών για λόγους περιβαλλοντικούς, χωροταξικούς και πολεοδομικούς (ΕΔΔΑ Hamer κατά Βελγίου 27.11.2007, παρ. 79, Elia S. RL κατά Ιταλίας, 2.8.2001, παρ. 77).

Θα πρέπει να υπενθυμιστεί ότι τη νομολογιακή θέση του Συμβουλίου της Επικρατείας για την οργανωμένη εκτός σχεδίου δόμηση υιοθετεί ο νομοθέτης για πρώτη φορά με τις Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου (ν.1337/83), και πρόσφατα κυρίως με τον ν. 4447/2016. [Πηγή: https://nomosphysis.org.gr/20462/organomeni-i-ektos-sxedioy-domisi/]

ΕΛΛΕΤ, Γιάννης Μιχαήλ (Αντιπρόεδρος ΕΛΛΕΤ), Ελένη Μαΐστρου (Πρόεδρος ΣΑΚ): [Απρίλιος 2023]

«Το κρίσιμο στοιχείο της απόφασης ΣτΕ (Ολ.) 176/2023 είναι ότι η ύπαρξη προσώπου σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) απαιτείται ήδη από το 1985 και δεν αρκεί το ελάχιστο εμβαδόν του γηπέδου.

Εδώ και πολλά χρόνια (τουλάχιστον από το 1986) το Δικαστήριο έχει κρίνει ότι οι περιοχές εκτός σχεδίου πόλης “…ως εκ της φύσεώς των, έχουν ως προορισμόν την αγροτικήν κλπ. εκμετάλλευσιν και όχι την αστικήν (οικοδομικήν) τοιαύτην…” (ΣτΕ (Ολ.) 695/1986) τηρώντας έκτοτε τη θέση αυτή με συνέπεια (βλ. ΣτΕ (Ολ.) 3135/2002 κ.ά.). Περαιτέρω, σύμφωνα με το Δικαστήριο, “…η κατ’ εξαίρεση επιτρεπόμενη στις περιοχές αυτές δόμηση,…, τελεί υπό την προϋπόθεση ότι πληρούται ο βασικός κανόνας δομήσεως της εν γένει πολεοδομικής νομοθεσίας, κατά τον οποίο δομήσιμα είναι τα οικόπεδα που έχουν πρόσωπο, κοινό όριο δηλαδή, σε κοινόχρηστο χώρο νομίμως υφιστάμενο, μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση, …Υπό την αντίθετη εκδοχή θα ήταν δυνατή η δόμηση σε εκτός σχεδίου περιοχές υπό όρους ευνοϊκότερους από την ανωτέρω άποψη, ακόμη και εκείνων που ισχύουν στις εντός σχεδίου περιοχές” [ΣτΕ (Τμ. Ε΄ 7μελής) 3504/2010 κ.ά.]. Συνεπώς ούτε για «μεγάλη ανατροπή στην εκτός σχεδίου δόμηση» πρόκειται, ούτε για «πλήγμα» για τους μικρο- (ή μεγαλο-) ιδιοκτήτες ακινήτων. Βάσει καμιάς λογικής δεν μπορεί να θεωρείται η επικράτεια ως ένα άθροισμα οικοπέδων.

Ο θεσμός της εκτός σχεδίου δόμησης παραμένει μία αναχρονιστική και καταστροφική επιλογή, που ανατρέπει διαχρονικά κάθε προσπάθεια για τον ορθολογικό σχεδιασμό του χώρου και την προστασία του περιβάλλοντος και του τοπίου.

Προφανώς δεν συνιστούν «ασφάλεια δικαίου» οι ποικίλες, μεταβατικές, ειδικότερες ή εξαιρετικές διατάξεις, το πλήθος των παρεκκλίσεων, οι αυθαίρετες «ερμηνείες» εκ μέρους των υπηρεσιών δόμησης κ.ά. Η κατά προτεραιότητα κατάργηση των διατάξεων της εκτός σχεδίου δόμησης αποτελεί μία πρώτης τάξεως αναπτυξιακή επιλογή σε αρμονία με την ανάγκη προστασίας του φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος της χώρας».

Επίσης:

Είναι θετικό ότι το ΥΠΕΝ επεξεργάζεται μεταβατική λύση, αλλά θα πρέπει παράλληλα να διευκρινίσει ποιος είναι ο στόχος της. Αν η πρόθεση του Υπουργείου είναι να διευκολύνει την συνέχιση της δόμησης εκτός σχεδίου, όπως διαφαίνεται από τις μέχρι σήμερα ανακοινώσεις, πρόκειται για επιλογή που έρχεται σε αντίθεση τόσο με την πάγια νομολογία του ΣτΕ, του ανώτερου Διοικητικού Δικαστηρίου της Χώρας, ενός από τους πλέον πολύτιμους θεσμούς της Δημοκρατίας, όσο και με τον Χωροταξικό Σχεδιασμό Εθνικού Επιπέδου, ο οποίος ήδη από το 2008 επιτάσσει τον «περιορισμό της εκτός σχεδίου δόμησης», και κάθε καθυστέρηση εφαρμογής του συνιστά σοβαρή παράλειψη της πολιτείας έναντι της συνταγματικής επιταγής για τον χωρικό σχεδιασμό. … η παραπάνω πρόσφατη απόφαση της Ολομέλειας (σε μείζονα σύνθεση) του ΣτΕ επιβεβαίωσε για μία ακόμη φορά ότι προκειμένου να επιτρέπεται η δόμηση στα εκτός σχεδίου ακίνητα, αυτά πρέπει να διαθέτουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (οδό), ο οποίος υφίσταται νομίμως και δεν έχει προκύψει από ιδιωτική βούληση. Ο όρος αυτός συνδέεται με την απαγόρευση (ήδη από το πρώτο νομοθετικό διάταγμα πολεοδομικού σχεδιασμού στην χώρα, του 1923), δημιουργίας οδών με σκοπό την ανάπτυξη συνοικισμών, και στην πραγματικότητα αποσκοπεί στην αποτροπή της οικοπεδοποίησης του αγροτικού χώρου χωρίς σχεδιασμό. Επιπλέον όμως στην απόφαση του ΣτΕ διευκρινίζεται ότι αυτή η προϋπόθεση υφίσταται ήδη από το 1985, στο Π.Δ. για την εκτός σχεδίου δόμηση (ΦΕΚ 270/Δ/1985, στο αρ.1 παρ1.α) και δεν τέθηκε για πρώτη φορά με τον ν. 3212/2003. Συνεπώς -διευκρινίζει το δικαστήριο- ακόμα και τα ακίνητα εκτός σχεδίου που δημιουργήθηκαν πριν από την έναρξη ισχύος του ν. 3212/2003 είναι δομήσιμα, μόνο εφόσον διαθέτουν, μεταξύ των άλλων προϋποθέσεων, πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο νομίμως δημιουργηθέντα, γεγονός που παραπέμπει στην αποσαφήνιση των “νομίμως υφιστάμενων οδών”, ένα δύσκολο εγχείρημα που πρέπει να επιλυθεί όχι μόνο για τις μικρές οικοδομές αλλά και για τις μεμονωμένες επενδύσεις, διότι και οι δύο οδηγούν σε διασπορά της δόμησης στην ύπαιθρο, με καταστροφικά αποτελέσματα για το τοπίο και την γεωργική γη. Το γεγονός ότι η κρίση του Δικαστηρίου δεν συνιστά δυσμενή ανατροπή στην εκτός σχεδίου δόμηση, αλλά επαναφορά στη νομιμότητα, θα πρέπει να ισχύει και στις δύο περιπτώσεις. [Πηγή: ecopress.gr, kathimerini.gr]

Επίλογος

Γνωρίζω ότι η ειδικότητά μου και οι σπουδές μου δεν αφορούν τον χωρικό και πολεοδομικό σχεδιασμό.

Πήρα το θάρρος και την πρωτοβουλία για τις παρεμβάσεις μου με τις ιδιότητες του Ενεργού Πολίτη και του εκπροσώπου οργανώσεων της Κοινωνίας των Πολιτών.

Επί σειρά ετών αγωνιζόμαστε για την διάσωση και ανάδειξη παραδοσιακών μνημείων πολιτιστικής κληρονομιάς (ορεινά καλντερίμια – ξερολιθιές – ορεινοί οικισμοί και καλλιεργητικές αναβαθμίδες), την προστασία του φυσικού περιβάλλοντος – του τοπίου και της βιοποικιλότητας και την αντιμετώπιση των επιπτώσεων της πλανητικής υπερθέρμανσης και της κλιματικής κρίσης.

Τα περισσότερα προβλήματα που αντιμετωπίζουμε προέρχονται από αμφισβητήσεις – καταπατήσεις που σχετίζονται με αυτές ακριβώς τις «περίεργες» πολεοδομικές παρεκκλίσεις (π.χ. 2.000 τ.μ. εντός ζώνης / 4.000 τ.μ. χωρίς πρόσωπο κλπ), τις διαχρονικές εκκρεμότητες «αναγνώρισης παλαιών ημιονικών δρόμων ως προϋφιστάμενων του 1923» και γενικότερα με την εκτός σχεδίου δόμηση.