Εκτός σχεδίου: τι θα ισχύσει για αρτιότητες γηπέδων, δουλείες και κατατμήσεις

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Τι είναι η νέα μεταρρύθμιση «πολεοδομικής ευελιξίας», που προωθεί το υπουργείο Περιβάλλοντος στα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ και ΕΠΣ), τα οποία βρίσκονται σε εξέλιξη σε όλη τη χώρα και τι θα ισχύσει άμεσα και μελλοντικά για τις αρτιότητες γηπέδων για κατοικία, τουρισμό και άλλες χρήσεις παρουσίασε ο γενικός γραμματέας του ΥΠΕΝ. Σε εκδήλωση για το Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο Μυκόνου είπε ακόμη πως θα γίνει η αναγνώριση οδών και πως θα αντιμετωπιστούν οι δουλείες και οι κατατμήσεις στη νέα μεταβατική νομοθετική ρύθμιση για την εκτός σχεδίου δόμηση.

-«Το συνταγματικό δικαστήριο είναι πάνω από όλα και όλοι σεβόμαστε τις αποφάσεις του», είπε πολλές φορές ο Ευθύμιος Μπακογιάννης γενικός γραμματέας Χωροταξίας και Αστικού Περιβάλλοντος  του ΥΠΕΝ, μιλώντας με ψυχραιμία και υπομονή πάνω από τρεις ώρες, με πολλές διακοπές και αποδοκιμασίες, σε ένα εξαγριωμένο ακροατήριο κατοίκων και τοπικών παραγόντων, στο Γρυπάρειο Πολιτιστικό Κέντρο της Μυκόνου, που αντιδρούσε με φωνές και χειρονομίες συνεχώς, κυρίως για το γεγονός ότι το προκρινόμενο σενάριο για το νέο ΕΠΣ της Μυκόνου περιορίζει την εξάπλωση των οικισμών και αυξάνει τις εκτός σχεδίου αρτιότητες για κατοικία και τουρισμό.

Στη τελική κρίση του Συμβουλίου της Επικρατείας ο νέος πολεοδομικός και χωροταξικός σχεδιασμός

Ο γενικός γραμματέας του ΥΠΕΝ αναζητώντας χωρίς να βρίσκει πάντα έδαφος κατανόησης και συνεννόησης με το ακροατήριο της εκδήλωσης, που πρόβαλλε αιτήματα δόμησης και αξιοποίησης των εκτάσεων του κορεσμένου οικιστικά και τουριστικά νησιού, εξήγησε επίσης πολλές φορές ότι ο νέος πολεοδομικός και χωροταξικός σχεδιασμός των νέων ΤΠΣ και ΕΠΣ και των μελετών  αναγνώρισης οδών, με τη μορφή σχεδίων  Προεδρικών Διαταγμάτων θα περάσει από τη τελική κρίση του Συμβουλίου της Επικρατείας. Και τόνισε ότι προϋπόθεση για να εγκριθεί αυτός ο σχεδιασμός από το ΣτΕ είναι ότι πρέπει να είναι συμβατός με τις συνταγματικές επιταγές και τη νομολογία του δικαστηρίου αλλιώς θα ακυρωθεί.

Παράλληλα με την αναλυτική παρουσίαση των νέων κατευθύνσεων του ΕΠΣ Μυκόνου, ο γενικός γραμματέας του ΥΠΕΝ, απαντώντας σε παρεμβάσεις ομιλητών και τοποθετήσεις και ερωτήσεις του κοινού μίλησε για τα επόμενα βήματα που ετοιμάζουν κυβέρνηση και υπουργείο, για τις μελέτες αναγνώρισης οδών, οι οποίες βρίσκονται σε προχωρημένο στάδιο ολοκλήρωσης τους μέχρι το τέλος του έτους  για τα νησιά αλλά και για τις ρυθμίσεις της μεταβατικής νομοθετικής ρύθμισης για την εκτός σχεδίου δόμηση.

Η νέα μεταρρύθμιση «πολεοδομικής ευελιξίας» στα νέα ΤΠΣ και ΕΠΣ

Με σημείο αναφοράς το προκρινόμενο σενάριο για το νέο ΕΠΣ Μυκόνου, που μπαίνει στην τελική ευθεία εκπόνησης του, ώστε μέχρι την ερχόμενη άνοιξη να γίνει σχέδιο ΠΔ από το ΥΠΕΝ προς τελική έγκριση από το ΣτΕ  το οποίο προβλέπει αυξημένες αρτιότητες στη Μύκονο για κατοικία και τουρισμό, ο κος Μπακογιάννης παρουσίασε πως θα αντιμετωπιστούν τα θέματα αρτιοτήτων, όρων δόμησης και χρήσεων γης με τη νέα μεταρρύθμιση «πολεοδομικής ευελιξίας» στα νέα ΤΠΣ και ΕΠΣ που προωθεί το ΥΠΕΝ.

Η επίσημη ανακοίνωση για τη ρύθμιση «πολεοδομικής ευελιξίας» έγινε από τον υπουργό ΠΕΝ Θόδωρο Σκυλακάκη στο Συνέδριο της ΚΕΔΕ στη Ρόδο, αναγγέλλοντας ότι σχετική απόφαση για τα νέα ΤΠΣ και ΕΠΣ θα ληφθεί με εισήγηση του ίδιου σε προσεχές υπουργικό συμβούλιο, για να νομοθετηθεί έως τις αρχές του νέου έτους.

Ειδικότερα το προκρινόμενο σενάριο στο ΕΠΣ  Μυκόνου προβλέπει στις περιοχές τουριστικού ενδιαφέροντος για τα τουριστικά καταλύματα ελάχιστη αρτιότητα 30 στρεμμάτων, με συντελεστή δόμησης 0,12 και για την ίδια αρτιότητα στις περιοχές ήπιας τουριστικής δραστηριότητας συντελεστή δόμησης 0,10. Και παράλληλα αρτιότητα 8 στρεμμάτων για δόμηση  κατοικίας 185 τετραγωνικών μέτρων, σύμφωνα με τους  όρους της εκτός σχεδίου.

Μετά την  έγκριση των νέων ΕΠΣ και ΤΠΣ, ο κος Μπακογιάννης εξήγησε στην εκδήλωση της Μυκόνου πως τόσο για το νησί του ανέμου, όπως για τα άλλα νησιά αλλά και ολόκληρη την επικράτεια, ότι όπου ο νέος πολεοδομικός σχεδιασμός αναδείξει αυξημένες αρτιότητες γηπέδων, υπό όρους και προϋποθέσεις αυτές οι αρτιότητες, θα μπορούν να μειωθούν έως και 50% για κατοικία και τουρισμό, – όχι κάτω από το όριο των 4 στρεμμάτων-  σε βάθος πενταετίας,  με την εφαρμογή της νέας μεταρρύθμισης «πολεοδομικής ευελιξίας» στα νέα ΤΠΣ και ΕΠΣ που ανακοίνωσε ο υπουργός ΠΕΝ Θόδωρος Σκυλακάκης.

ΕΠΣ: όλες οι ρυθμίσεις του νέου πολεοδομικού σχεδιασμού για τη Μύκονο

Μείωση της αρτιότητας γηπέδων έως 50% για κατοικία και τουρισμό

-«Η πρόταση αρτιότητας των 8 στρεμμάτων, η οποία θα αξιολογηθεί στην αναθεώρηση με βάση την φέρουσα ικανότητα που θα προκύψει από την υλοποίηση των έργων υποδομής μπορεί να μειωθεί έως και 50% μετά τα έργα υποδομής», είπε ο κος Μπακογιάννης.

Πρόκειται για μία μεταρρύθμιση – πρόνοια για την αναπτυξιακή προοπτική περιοχών της χώρας, οι οποίες σήμερα περιορίζονται από συγκεκριμένες χρήσεις γης, διότι ελλείψει βασικών έργων υποδομών (π.χ. ύδρευσης, αποχέτευσης, ενέργειας, αφαλάτωσης, οδοποιίας, κ.λπ.) η φέρουσα ικανότητα είναι περιοριστική, σύμφωνα με τις ανακοινώσεις του υπουργού ΠΕΝ.

Επίσης ο κος Σκυλακάκης εξέφρασε την εκτίμηση ότι η συγκεκριμένη πρωτοβουλία θα μπορέσει να λύσει πάρα πολλά προβλήματα, όταν θα κληθούν τόσο η κυβέρνηση όσο και οι Δήμοι να πάρουν αποφάσεις για την επιλογή περιοχών σε σχέση με τις χρήσεις γης. Και αυτό, διότι μετά, όταν θα γίνουν τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, η πιθανότητα αλλαγής τους ή ο χρόνος αλλαγής τους, θα είναι πολύ πιο δύσκολος.

Προϋποθέσεις η φέρουσα ικανότητα και η υλοποίηση έργων υποδομής 

-«Σύμφωνα με την πολεοδομική νομοθεσία, όπως καθορίστηκε από το νόμο 1337/1982, τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια αναθεωρούνται ανά πενταετία. Έχει  τεθεί η πενταετία, ως αποδεκτό χρονικό όριο για να κρίνεται ένα πολεοδομικό σχέδιο εάν έχει πετύχει τους στόχους του ή χρειάζεται αναθεώρηση», εξήγησε ο γενικός γραμματέας του ΥΠΕΝ σημειώνοντας παράλληλα ότι θα νομοθετηθεί η νέα δυνατότητα που ανακοίνωσε ο υπουργός στα νέα ΤΠΣ και ΕΠΣ, ώστε «να υπάρχει η ευελιξία, με μία διαπιστωτική πράξη να κινηθεί η διαδικασία της αναθεώρησης», προσθέτοντας ότι:

-«Αυτή η ευελιξία θα διαπιστώνεται ανάλογα με τα έργα υποδομής που έχουν υλοποιηθεί» για να καλύπτεται η συνθήκη της φέρουσας ικανότητας ανά περιοχή. Η φέρουσα ικανότητα, ως προϋπόθεση για την ανάπτυξη χρήσεων γης τίθεται μαζί με σειρά άλλων όρων πολεοδομικού σχεδιασμού και περιβαλλοντικής προστασίας από τη νομολογία των αποφάσεων του ΣτΕ.

Για τους δείκτες της φέρουσας ικανότητας ο γενικός γραμματέας του υπουργείου ΠΕΝ, αντικρούοντας σχετική επιχειρηματολογία που αναπτύχθηκε στην εκδήλωση της Μυκόνου από τοπικούς παράγοντες ότι αυτή στηρίζεται σε μία «υποκειμενική μελέτη» καθηγητή Αρχιτεκτονικής του ΕΜΠ, απάντησε ότι αυτό δεν είναι αληθές.

Εξήγησε ότι η συγκεκριμένη μελέτη παρελήφθη από το υπουργείο, αξιολογήθηκε από τις υπηρεσίες και εν συνεχεία συγκροτήθηκε επιστημονική επιτροπή, η οποία αξιολόγησε τα στοιχεία της μελέτης και διαμόρφωσε τα κριτήρια με βάση τα οποία θα υπολογίζεται η φέρουσα ικανότητα περιοχής. Παράλληλα  είπε ότι το θέμα εξετάστηκε από την Κεντρικό Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής και στη συνέχεια ψηφίστηκε σχετική νομοθετική ρύθμιση στη Βουλή, τονίζοντας ότι:

-«To τελικό πλαίσιο που δημιουργήθηκε για τη φέρουσα ικανότητα διαφέρει σημαντικά από το ερευνητικό έργο της αρχικής μελέτης και προβλέπει εφαρμογή δεικτών φέρουσας ικανότητας, που περιλαμβάνουν το στοιχείο της πολιτικής αλλά και το στοιχείο το καλών πρακτικών άλλων χωρών και της διεθνούς εμπειρίας».

Για τα έργα υποδομής, προκειμένου να αυξηθεί η φέρουσα ικανότητα κατατέθηκε η πρόταση στην εκδήλωση της Μυκόνου, να διοχετευτούν πόροι για την υλοποίηση τους και από τα έσοδα του ΕΝΦΙΑ.

Ο κος Μπακογιάννης είπε ότι ακούει θετικά αυτή την πρόταση και θα την μεταφέρει προς την κυβέρνηση.

Παράλληλα σημείωσε ότι  θα αξιοποιηθούν πόροι από το Πράσινο Ταμείο από τα έσοδα των προστίμων αυθαιρέτων και από τους διατιθέμενους πόρους προς την τοπική αυτοδιοίκηση, ώστε όλοι αυτοί οι χρηματοδοτικοί πόροι να αποτελέσουν τον αναγκαίο κουμπαρά για την υλοποίηση αυτών των έργων.

Κλειδί τα πληθυσμιακά δεδομένα για τις επεκτάσεις οικισμών

Για τις επεκτάσεις των οικισμών, ο γενικός γραμματέας του ΥΠΕΝ ανέφερε  ότι είναι σημείο αναφοράς και δεσμευτική η σχετική απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας. Οπως χαρακτηριστικά είπε: «δεν επιτρέπει «ξεχείλωμα» του οικισμού εάν δεν δικαιολογείται και τεκμηριώνεται με συγκεκριμένα στοιχεία».

Σημείωσε σχετικά ότι ένα από τα βασικά κριτήρια είναι τα πληθυσμιακά δεδομένα, τα σημερινά αλλά και η εξέλιξη τους μεταξύ του 2001, του 2011, του 2021, ώστε να προκύπτει ότι υπάρχει αύξηση πληθυσμού κατοίκων, τονίζοντας ο ίδιος ότι «αν έχουνε μείωση πληθυσμού, η οποία προκύπτει από τα στοιχεία των απογραφών δεν δικαιολογείται η επέκταση του οικισμού».

Αναφέροντας για μία ακόμη φορά ο κος Μπακογιάννης ότι η έγκριση των Προεδρικών Διαταγμάτων για τον πολεοδομικό σχεδιασμό περνάει από την κρίση του συνταγματικού δικαστηρίου,  το οποίο διενεργεί πολύ αυστηρό έλεγχο εάν τηρούνται οι προδιαγραφές για την επέκταση των οικισμών, τόνισε ότι:

-«Εάν δεν υπάρχει μία πολύ σημαντική τεκμηρίωση απλώς η επέκταση του οικισμού θα ακυρωθεί»

Αντιπαράθεση για αύξηση αρτιοτήτων και στρατηγικές επενδύσεις

-«Βασική κατεύθυνση του σχεδιασμού είναι να εξυπηρετηθούν ιδίως στον τομέα του τουρισμού σημαντικές ποιοτικές επενδύσεις με χαμηλή δόμηση», για τη Μύκονο και για άλλα τουριστικά νησιά και περιοχές της χώρας, είπε ο γενικός γραμματέας του ΥΠΕΝ.

Στις τοποθετήσεις τους τοπικοί παράγοντες και εκπρόσωποι φορέων της Μυκόνου ανέδειξαν τη διάσταση πως η αύξηση των αρτιοτήτων θα οδηγήσει σε απαξίωση γηπέδων μικρότερης έκτασης των 8 στρεμμάτων και ότι το αποτέλεσμα αυτής της επιλογής θα είναι οι ιδιοκτήτες τους να  αναγκαστούν να τα πουλήσουν φθηνά σε επενδυτές, οι οποίοι θα τα αγοράσουν για να τα συνενώσουν και να χτίσουν με τις αυξημένες αρτιότητες.

-«Τίθεται  το όριο αρτιότητας των 30 στρεμμάτων με σχετικά περιορισμένη δόμηση με στόχο να περιορίσει την εξάπλωση της δόμησης για τον τουρισμό και όχι να θίξει ιδιοκτησίες», είπε ο  κος Μπακογιάννης και σε κλίμα έντονων διαξιφισμών απάντησε προς το ακροατήριο πως ο ίδιος μιλάει με συγκεκριμένα στοιχεία και  ότι: «η συνωμοσιολογία είναι διαδεδομένο φαινόμενο στη χώρα».

Αντίθετα, όπως υπογράμμισε ο γενικός γραμματέας του ΥΠΕΝ, η κυβέρνηση, πρωτίστως δια στόματος του πρωθυπουργού Κυριάκου Μητσοτάκη έχει αποφασίσει ότι δεν προωθούνται οι στρατηγικές επενδύσεις στη Μύκονο πριν ολοκληρωθεί το νέο Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο και εν συνεχεία θα κριθεί εάν θα γίνουν ή όχι στρατηγικές επενδύσεις, εφόσον αυτές πληρούν τις προϋποθέσεις του σχεδιασμού, ο οποίος θα καλύπτει αυστηρούς όρους και θα κριθεί από το ΣτΕ.

Για την ανταλλαγή συντελεστή δόμησης, που πρότειναν κάτοικοι της Μυκόνου, ο γενικός γραμματέας του υπουργείου Περιβάλλοντος είπε ότι μπορεί να είναι αποδεκτή λύση από το Συμβούλιο της Επικρατείας για την ηπειρωτική Ελλάδα, εκτίμησε όμως ότι το ΣτΕ δεν θα την κάνει αποδεκτή για τα νησιά. Εξήγησε ότι χρειάζεται διεξοδική τεκμηρίωση για να γίνει αποδεκτή η ανταλλαγή του συντελεστή δόμησης σε περιοχές υποδοχής του συντελεστή και ότι το μέτρο αυτό  δεν είναι συμβατό μέχρι στιγμής με τον σχεδιασμό, ο οποίος έχει προδιαγραφεί για τα νησιά.

Οι ρυθμίσεις για δουλείες διόδου, αμαγνώριση οδών και κατατμήσεις στην εκτός σχεδίου δόμηση

Ενόψει της μεταβατικής νομοθετικής ρύθμισης για την εκτός σχεδίου δόμηση, ο γενικός γραμματέας του ΥΠΕΝ απαντώντας σε σχετικές ερωτήσεις και παρατηρήσεις του ακροατηρίου μίλησε για τα γήπεδα με δουλείες διόδου, τις μελέτες αναγνώρισης οδών και τις κατατμήσεις. Συγκεκριμένα ανάφερε ότι:

Ειδικά για τις δουλειές υπάρχει κυβερνητική εξαγγελία και θα υπάρξει νομοθετική πρωτοβουλία από την κυβέρνηση, η οποία θα καθορίσει τι ακριβώς θα γίνει με την κύρωση των δρόμων.

Γεωτεμάχια ειδικής έκτασης (ΕΚ) προ του 1977

Το θέμα της δουλείας είπε ο γενικός γραμματέας του ΥΠΕΝ έχει δύο επίπεδα. Όπως εξήγησε υπάρχουν δουλείες, οι οποίες μπορεί να έχουν γίνει προ του 1977 , φαίνονται ως εικόνα στις αεροφωτογραφίες του 1977 και στο κτηματολόγιο έχουν δηλωθεί ως ΕΚ, δηλαδή ως  γεωτεμάχια ειδικής έκτασης (ΕΚ) όπως ισχύει για δρόμους και άλλες κοινόχρηστες εκτάσεις.

– «Αυτές είναι κάποιες προϋποθέσεις, τις οποίες θα τις εξετάσουμε με βάση τα αποτελέσματα των μελετών αναγνώρισης οδών και θα δούμε ποια είναι η εικόνα που παρουσιάζει αυτό το δίκτυο και θα είναι ένα αντικείμενο συζήτησης για το Προεδρικό Διάταγμα που θα κάνουμε προς το Συμβούλιο της Επικρατείας», είπε ο γενικός γραμματέας του ΥΠΕΝ, αφήνοντας εμμέσως αλλά σαφώς παράθυρο λύσης για δηλωμένες στο κτηματολόγιο δουλείες γηπέδων προ του 1977.

Η κυβέρνηση θα νομοθετήσει στην κατεύθυνση κατάργησης της δουλείας 

Παράλληλα ο κος Μπακογιάννης τόνισε ότι «όπως έχει δηλώσει και ο πρωθυπουργός στην νομοθετική πρωτοβουλία που θα υπάρξει από τον υπουργό για την εκτός σχεδίου δόμηση η διαχείριση του θέματος της δουλείας μεταβατικά θεωρώ ότι δεν θα υπάρχει», αναφέροντας χαρακτηριστικά ότι:

«Δεν θέλω ούτε μπορώ να το ανακοινώσω επίσημα τι θα προβλεφθεί στη μεταβατική ρύθμιση της εκτός σχεδίου για τις δουλείες, διότι δεν ξέρω αυτό το οποίο θα πάει προς τη βουλή ποιο θα είναι ακριβώς». Και  πρόσθεσε ότι:

-«Θεωρώ όμως ότι από τη στιγμή που ο πρωθυπουργός είπε ότι δεν θα επιτρέπονται οι δουλείες,  η κυβέρνηση θα νομοθετήσει στην κατεύθυνση ότι δεν θα επιτρέπονται οι δουλειές».

Αρχές του χρόνου ΠΔ αναγνώρισης οδών για νησιά στο ΣτΕ 

Για την αναγνώριση των δρόμων ειδικά για τα νησιά βρίσκεται σε πολύ προχωρημένο στάδιο η μελέτη που καταγράφει τα χαρακτηριστικά των δρόμων, την προέλευση, τον προορισμό τους και μαζί με σειρά άλλων στοιχείων, με ποια μορφή φαίνονται στους χάρτες του 1977.

Το έργο αυτό των μελετών ολοκληρώνεται έως το τέλος του χρόνου και ακολούθως θα σταλεί ένα Προεδρικό Διάταγμα με τις προδιαγραφές και τα κριτήρια αναγνώρισης των οδών στο Συμβούλιο της Επικρατείας.

Με βάση αυτά τα κριτήρια που θα εγκριθούν από το ΣτΕ,  η γενική γραμματεία αποκεντρωμένης διοίκησης ανά περιοχή θα κυρώσει εγκεκριμένους δρόμους. Δηλαδή αυτούς που δίνουνε οικοδομησιμότητα στα γήπεδα στην εκτός σχεδίου περιοχή.

«Πολεοδομικό κεκτημένο» τα 4 στρέμματα εκτός σχεδίου 

Για  το θέμα των κατάτμήσεων  ο γενικός γραμματέας του ΥΠΕΝ είπε ότι μας απασχόλησε πολύ το θέμα αυτό. Υπάρχει μία μεγάλη συζήτηση που προκύπτει από την νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας για την νομιμότητα αυτών των κατατμήσεων.

Σημείωσε ότι  η οποία νομιμότητα αυτών των κατατμήσεων προκύπτει από το εάν και κατά πόσον είχανε πρόσωπο σε κοινόχρηστη οδό. Και είπε ακόμη ότι έχει περιγραφεί νομολογιακά πότε μπορεί να είναι νόμιμη η κατάτμηση, τονίζοντας παράλληλα ότι η ελάχιστη αρτιότητα των 4 στρεμμάτων υπό προϋποθέσεις αναγνωρισμένης πολεοδομικά οδού αποτελεί ένα «πολεοδομικό κεκτημένο».

Χρήση κατοικίας στη γεωργική γη

Για τη χρήση κατοικίας στη γεωργική γη, ο γενικός γραμματέας του υπουργείου Περιβάλλοντος είπε ότι έχει κριθεί θετικά από το συνταγματικό δικαστήριο και περιλαμβάνεται στο Προεδρικό  Διάταγμα για τις χρήσεις γης.

Εκείνο που διακυβεύεται πρόσθεσε ότι είναι  οι όροι και οι προϋποθέσεις που δίνουν την αρτιότητα και την οικοδομησιμότητα σε γεωργική γη, με κυριότερο από τους οποίους, η ύπαρξη πολεοδομικά αναγνωρισμένου δρόμου του ακινήτου.