ΕΛΛΕΤ: στο ΥΠΕΝ με δέκα βελτιωτικές προτάσεις για τον πολεοδομικό-χωροταξικό νόμο

Την παρουσίαση των βελτιωτικών προτάσεων της επί του προσφάτου νόμου 4759/ 2020 «Εκσυγχρονισμός της Χωροταξικής και Πολεοδομικής νομοθεσίας», παρουσίασαν οι εκπρόσωποι της ΕΛΛΗΝΙΚΗΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑΣ Περιβάλλοντος και Πολιτισμού στην πολιτική ηγεσία του ΥΠΕΝ.

Ειδικότερα, στη συνάντηση που πραγματοποίησαν  με τον υφυπουργό Χωροταξίας και Αστικού Περιβάλλοντος κ.  Νίκο Ταγαρά και το γενικό γραμματέα Χωροταξίας και Αστικού Περιβάλλοντος τον κ. Ευθύμιο Μπακογιάννη, μεταξύ των θεμάτων επί των οποίων η ΕΛΛΕΤ κατέθεσε προτάσεις ήταν τα θέματα των Ειδικών και Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων, των χρήσεων γης, της σχέσης περιβαλλοντικής πολιτικής και χωροταξίας, των θεσμικών και χρηματοδοτικών εργαλείων αναπλάσεων και του περιορισμού της εκτός σχεδίου δόμησης μέσω του χωρικού σχεδιασμού.

Εκπροσώπηση

Την ΕΛΛΕΤ εκπροσώπησαν ο αντιπρόεδρος της ΕΛΛΕΤ κ. Γιάννης Μιχαήλ,  η πρόεδρος του Συμβουλίου Θεσμικού Πλαισίου κ. Μάρω Ευαγγελίδου, ο υπεύθυνος Περιβαλλοντικής Πολιτικής της ΕΛΛΕΤ κ. Μιλτιάδης Λάζογλου, και το μέλος του Συμβουλίου Θεσμικού Πλαισίου της ΕΛΛΕΤ κ. Βασίλης Γκοιμίσης.

Εποικοδομητική συνάντηση

Σύμφωνα με την ΕΛΛΕΤ, η συνάντηση πραγματοποιήθηκε σε πολύ καλό κλίμα και ήταν εποικοδομητική. Ο Υφυπουργός Χωροταξίας και Αστικού Περιβάλλοντος ευχαρίστησε την ΕΛΛΕΤ για τις προτάσεις που έφερε προς συζήτηση καθώς και για την δημιουργική διάθεση συνεισφοράς στο χωροταξικό και πολεοδομικό γίγνεσθαι της χώρας.

Ο γενικός γραμματέας Χωροταξίας και Αστικού Περιβάλλοντος τόνισε τη σημασία ανταλλαγής απόψεων επί των παραπάνω κρίσιμων θεμάτων και διαβεβαίωσε ότι το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, στο πλαίσιο της συνεχούς προσπάθειας του να βελτιώσει την πολεοδομική και χωροταξική νομοθεσία, μελετά ήδη τις προτάσεις της ΕΛΛΕΤ. Εξαιρετικά θετική κρίνεται από την ΕΛΛΕΤ η πρόθεση του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας να αξιοποιήσει προηγούμενες επεξεργασίες νομοθετικού πλαισίου για την αστική ανασυγκρότηση, εν όψει της χρηματοδότησης προγραμμάτων αναπλάσεων από τα χρηματοδοτικά μέσα του Ταμείου Ανάκαμψης.

Οι προτάσεις τροποποιήσεων του ν. 4759/2020 της ΕΛΛΕΤ προς το ΥΠΕΝ

Μ’ αυτή την έννοια η ΕΛΛΕΤ πιστεύει ότι θα πρέπει η πολιτεία να εμβαθύνει περαιτέρω στο θέμα του «περιορισμού» της εκτός σχεδίου δόμησης, με μια συνεπή στρατηγική βάσει και των κατευθύνσεων του ΓΠΧΣΑΑ του 2008, θέμα που αποσύρθηκε από το αρχικό νομοσχέδιο, αλλά θεωρούμε ότι παραμένει σε εκκρεμότητα.

Στο παρόν κείμενο διατυπώνονται καταρχάς οι θέσεις /προτάσεις μας για το σκέλος του νόμου που αφορά στο σύστημα σχεδιασμού και θα επανέλθουμε σύντομα για τα άλλα θέματα.

Α. ΣΥΣΤΗΜΑ ΧΩΡΙΚΟΥ ΣΧΕΔΙΑΣΜΟΥ

1. Σχέση Περιφερειακού Χωρικού Σχεδιασμού με τα Ειδικά Πλαίσια

Τα Ειδικά Χωροταξικά Πλαίσια είναι σημαντικά για την εισαγωγή χωρικής θεώρησης στις τομε- ακές πολιτικές και αντίστροφα, είναι όμως σκόπιμο να βελτιωθεί η μεταξύ τους συνεργασία, στο πλαίσιο της ανάδρασης που ορθά εισάγεται ως νομικός όρος.

Προτείνεται: Τα ΠΧΣ να μπορούν να τροποποιούν ή να μην εφαρμόζουν (με ειδική αιτιολόγηση) τα τυχόν ασύμβατα και άστοχα κανονιστικά μέτρα που ενδεχομένως περιέχουν τα Ειδικά Χω­ροταξικά. Η πρόταση εξασφαλίζεται είτε με την πρόβλεψη να συνυπογράφεται η ΥΑ του ΠΧΠ από τον αρμόδιο για το ΕΧΠ Υπουργό ως ΚΥΑ¹ είτε με την πρόβλεψη γνωμοδότησης του ΚΕ.ΣΥ.ΧΩ.Θ.Α. όπως στην περίπτωση ασυμφωνίας μεταξύ γειτονικών ΠΧΠ”.

2. Ο όρος πολεοδομικός σχεδιασμός, και ο προγραμματικός χαρακτήρας του ΤΠΣ :

Η διάκριση του στρατηγικού χωροταξικού σχεδιασμού από τον τοπικό γίνεται με υιοθέτηση του όρου «πολεοδομικός σχεδιασμός» για το τοπικό επίπεδο, όρος που υποβαθμίζει -κατά τη γνώμη μας- τον ρόλο του ΤΠΣ, το οποίο πρέπει να περιλαμβάνει και στρατηγικό /προγραμμα­τικό σκέλος και όχι μόνο κανονιστικές ρυθμίσεις, κάτι που ήταν σαφέστερο με τον όρο ΤΧΣ. Προτείνεται (ιδίως αν παραμείνει ο όρος ΤΠΣ), να περιλάβει (στο περιεχόμενο) και ένα στρα­τηγικό /προγραμματικό σκέλος, με προσθήκη είτε στον ορισμό του άρθρου 2 (πολεοδομικός σχεδιασμός) είτε στο περιεχόμενο του ΤΠΣ, με παράλληλη πρόβλεψη ευέλικτης θεσμοθέτη­σης¹“. Σκόπιμο είναι , επειδή τα ΤΠΣ εκπονούνται/ εγκρίνονται κατά Δ.Ε. το Σχέδιο Δράσης του ΤΠΣ να εντάσσεται στο Επιχειρησιακό Σχέδιο όλου του Δήμου.

3. Σχέση περιφερειακού χωρικού σχεδιασμού με τον τοπικό

Πρόβλεψη «ανάδρασης» θα πρέπει να υπάρξει και στην σχέση ΤΠΣ με τα Περιφερειακά, προ- κειμένου ζητήματα που εντοπίζονται στα ΤΧΣ να λαμβάνονται υποχρεωτικά υπόψη από τον υπερκείμενο σχεδιασμό, ώστε να προσαρμόζονται σε επόμενο στάδιο.

Επίσης τα ΠΧΣ μπορούν και πρέπει να παίξουν σημαντικό ρόλο στην υιοθέτηση μέτρων σταδια­κού περιορισμού της εκτός σχεδίου δόμησης σύμφωνα με τις κατευθύνσεις του ΓΠΧΣΑΑ και , Προτείνεται: να υπάρξει ρητή πρόβλεψη γι’ αυτό τον ρόλο και την υποχρέωση ευθυγράμμισης των ΤΠΣ με τις σχετικές κατευθύνσεις των ΠΧΠ με βελτιωμένη διατύπωση της καταργηθείσας από το 4759/20 διατύπωσης του αρ6 παρ3στ του ν.4447/14.

4. Σχέση Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδιασμού με τα Ειδικά Σχέδια

Έχει διατυπωθεί από πολλούς φορείς η ανησυχία ότι τα ΕΠΣ τείνουν να υποκαταστήσουν το συνολικό τοπικό χωρικό σχεδιασμό, χωρίς να εξασφαλίζουν τα εχέγγυα ορθής επιστημονικής (και πολιτικής) στάθμισης για την κατ’εξαίρεσιν ρύθμιση που θα στοχεύει κυρίως στην εξυπη­ρέτηση του δημόσιου συμφέροντος. Αναγνωρίζοντας την ανάγκη πρόβλεψης μιας συντομότε­ρης διαδικασίας για την προώθηση υπεροπτικών και στρατηγικών προγραμμάτων, επισημαί­νουμε ότι θα πρέπει να υπάρχουν ασφαλιστικές δικλείδες ώστε να μην γίνεται κατάχρηση αυ­τής της ευελιξίας.

Προτείνονται: (α) να διατυπωθεί σαφέστερα ο στόχος των ΕΠΣ και να εισαχθεί η υποχρέωση της μελέτης να υποστηρίξει την σκοπιμότητα και την αναγκαιότητα να ακολουθηθεί κατ’εξαί­ρεσιν διαδικασία, με τεκμηρίωση του υπερτοπικού/στρατηγικού χαρακτήρα της ρύθμισης, των αναμενόμενων πολλαπλασιαστικών επιπτώσεων αυτής λόγω του «νέου χωρικού προορισμού» της έκτασης και κυρίως την ένταξή της στο συνολικό πρότυπο χωρικής ανάπτυξης μιας περιοχής (β) να ελέγχονται τα ανωτέρω καθώς και η βιωσιμότητα της επικείμενης επένδυσης μέσω της προέγκρισης (η οποία είναι πλέον δυνητική), άρα να ισχυροποιηθεί ο ρόλος της διαδικασίας με σαφή πρόβλεψη ότι μπορεί να απορριφθεί τεκμηριωμένα το αίτημα ή να δώσει κατευθύνσεις προς την οριστική μελέτη. Εναλλακτικά προτείνεται να αντικατασταθεί η προέγκριση με υπο­χρεωτική «κίνηση της διαδικασίας» όπως για τα ΤΠΣ, κατά την οποία θα πρέπει να υπάρξει η ανωτέρω προτεινόμενη αιτιολόγηση (γ) να υπάρξει βελτίωση των προδιαγραφών των ΕΠΣ, ώ­στε να εξασφαλίζεται η αναλογία του εργαλείου με το ΤΠΣ (πχ τεκμηρίωση του προορισμού, υποχρέωση εκπόνησης τουλάχιστον τριών σεναρίων διαβαθμισμένης ή διαφοροποιημένης πα­ρέμβασης). (δ) να υπάρξει αναλογία στην διαδικασία διαβούλευσης με το ΤΠΣ (πχ ρόλος εναλ­λακτικών σεναρίων στην ΣΜΠΕ), και (ε) να επανεξεταστεί η έννοια του «υποδοχέα» ώστε να αποτελεί πραγματικά έναν υποδοχέα ικανό να αποτρέψει την διασπορά δραστηριοτήτων στην ύπαιθρο και όχι να την διευκολύνει. Στο θέμα αυτό θα επανέλθουμε στις προτάσεις μας για τον περιορισμό της εκτός σχεδίου δόμησης.

Προτείνεται επίσης να περιοριστεί η διαδικασία σημειακής τροποποίησης των ΓΠΣ /ΣΧΟΟΑΠ, στο βαθμό που εισάγεται πλέον το πληρέστερο εργαλείο του ΕΠΣ για αιτιολογημένη τροποποί­ηση παλαιών ΓΠΣ ή και ΖΟΕ. Η σημειακή τροποποίηση πρέπει να παραμείνει μόνο ως διόρθωση σφάλματος ή αστοχίας ή ασυμφωνίας με υπερκείμενα επίπεδα, με επαναφορά της αρμοδιότη­τας αυτής στην Αποκεντρωμένη Διοίκηση, όπως ήταν αρχικά^ιν.

5. Σχέση περιβαλλοντικής πολιτικής και χωροταξίας:

Όπως προαναφέρθηκε η προστασία της βιοποικιλότητας συνιστά σημαντικό στοιχείο του σχε­δίου ανάκαμψης, ενώ παράλληλα προχωρά ένα μεγάλο πρόγραμμα ρύθμισης των περιοχών προστασίας μέσω ΕΠΜ. Στον Ν 4759/20 φαίνεται να έχει υποβαθμιστεί η αναγκαιότητα σύνδε­σης του χωρικού σχεδιασμού με την πολιτική προστασίας της βιοποικιλότητας.

Προτείνεται: (α) να προστεθεί ότι κατά την κατάρτισή των ΠΧΠ δεσμεύονται από (ή λαμβάνουν υπόψη) και εξειδικεύουν τις ρυθμίσεις και κατευθύνσεις των προγραμμάτων περιβαλλοντικής προστασίας, της στρατηγικής για την βιοποικιλότητα και των σχετικών ευρωπαϊκών οδηγιών^ν ) και (β) να γίνει ρητή αναφορά για την εφαρμογή νέων εργαλείων όπως η έννοια της Πράσινης Υποδομής στο περιεχόμενο των ΠΧΠ και των ΤΠΣ/ΕΠΣ^νι) προκειμένου να προσαρμοστούμε στα νέα δεδομένα του χώρου, όπως αυτό της κλιματικής αλλαγής και να εντάξουμε την προστασία της βιοποικιλότητας, πλην των επιλεγμένων περιοχών υψηλής προτεραιότητας, στο σύνολο του υπαίθριου χώρου και των φυσικών σχηματισμών εντός των οικισμών.

6. Χρήσεις Γης

Αξιολογείται θετικά η δυνατότητα που παρέχει (το άρθρο 44) να προστεθούν ειδικές χρήσεις στις ζώνες γενικών χρήσεων των ΤΠΣ, υπό προϋποθέσεις, αλλά αρνητικά ότι καταργήθηκε η πρόβλεψη αφαίρεσης ειδικών χρήσεων.

Προτείνεται: (α) να επανέλθει η δυνατότητα αφαίρεσης ειδικών χρήσεων και (β) να περιγρα­φούν σαφέστερα οι προϋποθέσεις εφαρμογής και τα όρια του επιτρεπόμενου βαθμού των δια­φοροποιήσεων των δύο αυτών δυνατοτήτων, όπως, ενδεικτικά, να μην αλλοιώνεται ο (παρα­δοσιακός ή ιστορικά διαμορφωμένος) χαρακτήρας μιας περιοχής με την προσθήκη χρήσεων, ή να εξασφαλίζεται ότι εξυπηρετούνται οι αφαιρούμενες χρήσεις από άλλη ζώνη (πχ τα ΚΥΕ με χαρακτηριστικά κέντρων αναψυχής, μπορεί να μην επιτρέπονται στις περιοχές τουρισμού ανα­ψυχής επειδή εξασφαλίζεται ότι θα επιτρέπονται σε περιοχές επαγγελματικών εγκαταστά­σεων).

Τονίζεται ότι δεν πρέπει να αλλάξει το ΠΔ 59/2018, και να προβλεφθεί να μπορεί να χρησιμο­ποιηθεί και στις τρέχουσες μελέτες ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ (στο άρθρο 45)

Για την εθνική ονοματολογία χρήσεων γης και την σύνδεση με τους ΚΑΔ, κρίνεται θετικά η πρό­βλεψη, στο βαθμό που αποσκοπεί σε εξυγίανση και ενοποίηση των συστημάτων ελέγχου πα- ραβατικότητας, αλλά με την επισήμανση (α) ότι είναι μια δύσκολη άσκηση που πρέπει να δο­κιμαστεί στην πράξη και (β) ότι θα πρέπει να διατηρηθεί η ευελιξία στον σχεδιασμό να διαφο­ροποιεί τις χρήσεις με πολεοδομικά κριτήρια, διαφοροποίηση που ίσως πρέπει να οδηγήσει και σε προσαρμογή των ΚΑΔ, όπως για παράδειγμα τα εστιατόρια, καφενεία, μπαρ, κλπ που δεν διαφοροποιούνται με την γενική κατάταξη ΚΥΕ (Καταστήματα Υγειονομικού Ενδιαφέρο­ντος) ενώ οι επιπτώσεις τους στον αστικό ιστό είναι πολύ διαφορετικές. Υπάρχουν ήδη πολλά ΠΔ χρήσεων γης (πχ στο ιστορικό κέντρο Αθήνας) με τέτοιου τύπου διαφοροποιήσεις που αντι­μετωπίζουν δυσκολίες εφαρμογής.

7. Πολεοδομικός σχεδιασμός οικισμών (κάτω των 2000 κατ. και προ ’23)

Ο σχεδιασμός των οικισμών είναι ένα φλέγον ζήτημα που συνδέεται με την μη σύννομη, «ελα­στική» εφαρμογή των δυνατοτήτων οριοθέτησης από τους Νομάρχες επί μεγάλο χρονικό διά­στημα και την νομολογία του ΣτΕ που θεωρεί μη νόμιμη την εξασφάλιση προσώπου οικοδομη- σιμότητας με παραχώρηση τμήματος γης σε κοινή χρήση, χωρίς διαδικασία σχεδιασμού. Προτείνεται η οριοθέτηση των οικισμών να συνδυαστεί και με άλλα εργαλεία σχεδιασμού, ώ­στε να υπάρχει ενιαία θεώρηση, αλλά και ενιαία διαδικασία ρύθμισης, η οποία θα περιλαμβά­νει: την οριοθέτηση, την ρύθμιση των χρήσεων γης, των Συντελεστών και όρων Δόμησης και αρτιότητας, ανά τομείς, με δικαίωμα περιορισμού/ μείωσης σε σχέση με τα οριζοντίως ισχύο- ντα που είναι ιδιαίτερα υψηλά (ΣΔ μέχρι 1.6 και αρτιότητα 300τμ), με δυνατότητα διάκρισης τομέων στο συνεκτικό και μη τμήμα (πρόβλεψη του ΠΔ 133 Δ/1989 αλλά που αποδίδεται ως αρμοδιότητα στον Νομάρχη), την τμηματική πολεοδόμηση (αρ 19 ν2508/97, ή την διατύπωση κατεύθυνσης για τμηματική πολεοδόμηση σε επόμενο στάδιο) και τέλος την υπόδειξη (υποχρε­ωτικής ή δυνητικής) πολεοδόμησης στο μη συνεκτικό τμήμα. Η πρόταση αυτή θα συμβάλλει στην πληρέστερη αντιμετώπιση των οικισμών που έχουν αναπτυξιακή δυναμική ή αντιμετωπί­ζουν προβλήματα κορεσμού κατά τους θερινούς μήνες, ενώ δεν εμποδίζει την απλή οριοθέ­τηση συνεκτικού τμήματος σε μη αναπτυσσόμενους οικισμούς. ^ν”

Η ένταξη του αντικειμένου οριοθέτησης στα ΤΠΣ, είναι θετική αλλά (για να είναι αποτελεσμα­τική) προτείνεται να συμπληρωθεί με αναφορά στο τροποποιούμενο ως ανωτέρω αρ 12, Αντίστοιχα προτείνεται τα προβλεπόμενα στο αρ 14 «προγράμματα οριοθέτησης οικισμών» να μετονομαστούν σε Προγράμματα Σχεδιασμού Οικισμών. Επισημαίνουμε ότι για τον πολεοδο- μικό σχεδιασμό των οικισμών μπορούν να αξιοποιηθούν (ως αναλυτικό υλικό) οι πληροφορίες από το ανατεθέν πρόγραμμα μελετών μορφολογικών κανόνων (2011-12) , το οποίο έχει συσ­σωρεύσει χρήσιμο (αν και ανισοβαρές) αλλά αναξιοποίητο υλικό.

8. Πολιτική και νομοθεσία αστικών αναπλάσεων:

Η έλλειψη πρόβλεψης εργαλείων και διαδικασιών για ολοκληρωμένες αστικές αναπλάσεις α­ποτελεί μεγάλο κενό του συστήματος χωρικού σχεδιασμού, στο βαθμό που έχουν αδρανήσει (αιτιολογημένα ή μη) οι αντίστοιχες προβλέψεις του ν.2508//97. Όσο αυτό το κενό δεν καλύ­πτεται πολλές πρωτοβουλίες Δήμων περιορίζονται σε απλές «πλακοστρώσεις και πεζοδρομή­σεις», σε μια περίοδο που -διεθνώς- η στρατηγική αναζωογόνησης των πόλεων αποτελεί την αιχμή του δόρατος για ολοκληρωμένες πολιτικές ανάκαμψης και κοινωνικής συνοχής. Η ΕΛΛΕΤ αναγνωρίζοντας την σημασία των αναπλάσεων και μάλιστα στα ιστορικά κέντρα έχει επεξερ­γαστεί ένα σχέδιο νόμου για τα εγκαταλελειμμένα διατηρητέα κτίρια το οποίο έχει δοθεί στην δημοσιότητα. Παράλληλα επισημαίνουμε ότι και οι προβλέψεις του ν. 4280/2014 περί εγκατα- λελειμμένων οικισμών μπορούν να αξιοποιηθούν για την αναβίωση του πλούσιου οικιστικού δικτύου της χώρας.

Επειδή το θέμα επαφίεται σε μια ανεπαρκή εξουσιοδότηση «εναρμόνισης» των διατάξεων του ν.2508/1997 (αρ 8-17 και 22, 23), που αφορούν τις αναπλάσεις και τους μηχανισμούς πολεο­δόμησης (ΖΕΕ, ΖΕΠ και ΖΑΑ), και δεδομένου ότι οι μηχανισμοί αυτοί είτε δεν έχουν εφαρμοστεί, είτε έχουν προβλήματα εφαρμογής και οι διατάξεις τους χρήζουν βελτίωσης ή ριζικής αναμόρ­φωσης,

Προτείνεται: η συμπλήρωση του συστήματος χωρικού σχεδιασμού με πρόβλεψη για αναπλά­σεις να γίνει μέσω νέων «αναθεωρημένων» διατάξεων του νόμου. Αντίστοιχο κενό εντοπίζεται και για τα εργαλεία εφαρμογής του σχεδιασμού και εξασφάλισης ΚΧ, θέμα στο οποίο θα επα­νέλθουμε. Σημειώνεται ότι υπάρχει πλήρες σχέδιο νόμου από το 2019 το οποίο μπορεί να α- ξιοποιηθεί.

9. Θαλάσσιος χωροταξικός σχεδιασμός:

Είναι επιτακτική ανάγκη να προχωρήσει η θαλάσσια χωροταξία, λόγω και των υποχρεώσεων που θέτει η ευρωπαϊκή οδηγία.

Προτείνεται: (α) να επιταχυνθεί η κατάρτιση θαλάσσιων χωροταξικών σχεδίων καθώς ήδη σή­μερα έχει χαθεί η σχετική προθεσμία που ορίζει η οδηγία (σσ. 31/3/2021), (β) να δοθούν σα­φείς προτεραιότητες, προδιαγραφές και χρονοδιάγραμμα κατάρτισης.

Προτείνεται επίσης να προχωρήσει η εκπόνηση μελέτης Ειδικού Πλαισίου για τον παράκτιο χώρο, το οποίο ενώ είχε προχωρήσει παλιότερα δεν είχε ποτέ θεσμοθετηθεί, διότι θα είναι ένα αναγκαίο εργαλείο σύνδεσης της θαλάσσιας χωροταξίας με την κρίσιμη παράκτια χερσαία ζώνη, και μπορεί να εκπονηθεί στη βάση ενιαίας μελέτης με την θαλάσσια χωροταξία

10. Προγράμματα επί μέρους θεμάτων του αρ14

Είναι λογικό να προβλέπεται δυνατότητα προώθησης χωριστών προγραμμάτων με περιορι­σμένο αντικείμενο σε σχέση με τα ΤΠΣ που είναι χρονοβόρα, αλλά με μια ελάχιστη εγγύηση ότι αυτά δεν αποτελούν μέθοδο παράκαμψης του συνολικού σχεδιασμού, αλλά προώθησης επί μέρους εκκρεμοτήτων του, στο πλαίσιο των ΓΠΣ /ΤΠΣ, ή μιας ευρύτερη θεώρησης ανά οικισμό τουλάχιστον. Με αυτό το πνεύμα,

Προτείνεται η οριοθέτηση ΖΥΣ να ενταχθεί σε γενικότερη μελέτη σχεδιασμού και διαχείρισης της πυκνότητας των εντός σχεδίου περιοχών, δηλαδή στην λεγόμενη ΠΜΑ (Πολεοδομική Με­λέτη Αναθεώρησης, χωρίς τροποποίηση των ρυμοτομικών γραμμών, κλίμακας 1:5000). Υπενθυ­μίζεται ότι οι μελέτες αυτές είναι η ενδεδειγμένη λύση για την εναρμόνιση των χρήσεων γης, και προσδιορισμού των ΣΔ (βάσει του μέσου) σε συνέχεια εγκεκριμένων ΓΠΣ, καθώς και για την θέσπιση περιορισμών του μέγιστου προβλεπόμενου ύψους του ΓΟΚ, σε περιοχές που χρήζουν ειδικής αντιμετώπισης (πχ ιστορικά κέντρα, περιοχές με κλίσεις, θαλάσσια μέτωπα, ή δρόμοι με διαμορφωμένο μέτωπο / sly line). Αντίστοιχη είναι η ανωτέρω πρόταση για τα προγράμματα οριοθέτησης των οικισμών, να αντι­μετωπιστούν σαν προγράμματα σχεδιασμού και οριοθέτησης οικισμών κάτω των 2000 κατ.