Εκτός σχεδίου δόμηση: φαινόμενα τύπου Πάτμου και Cocomat
ΕπωνύμωςΚτηματαγοράΟικιστικάΟικονομίαΠεριβάλλονΠολεοδομίαΧρήμαΧωροταξία 27 Φεβρουαρίου 2024 Αργύρης
Της Γραμμάτης Μπακλατσή, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού
Το ιδιότυπο καθεστώς που έχει διαμορφωθεί αφενός μεν μετά την ακυρωτική απόφαση του ΣτΕ για οικοδομική άδεια 17 χρόνια μετά την έκδοση της, σε γήπεδο άνω των τεσσάρων στρεμμάτων στην Πάτμο αφετέρου δε, με βάση τη συνεχιζόμενη νομοθετική εκκρεμότητα του ΥΠΕΝ οδηγεί σε γενικευμένη πολεοδομική ανασφάλεια δικαίου. Παραδείγματα πολεοδομικής ζούγκλας, απαξίωσης ακινήτων και εκβιασμών. Γιατί είναι εκτός θέματος η νομοθετική ρύθμιση του ΥΠΕΝ για την εκτός σχεδίου δόμηση. Τι πρέπει να γίνει.
Εκτός σχεδίου δόμηση: η εφαρμογή (ή μη) της ισχύουσας νομοθεσίας ή της δικαστικής απόφασης του ΣτΕ οδηγεί σε νέα φαινόμενα τύπου Πάτμου και Coco–mat
Στον αέρα κυριολεκτικά βρίσκονται σήμερα εκατοντάδες οικοδομικές άδεις, που έχουν εκδοθεί εκτός σχεδίου τον τελευταίο χρόνο και συγκεκριμένα μετά την δημοσίευση της απόφασης 176/2023 του Συμβουλίου της Επικρατείας.
To ανώτατο δικαστήριο εξετάζοντας υπόθεση που έφτασε στο ΣτΕ, μετά από μία καταγγελία για την δόμηση οικοπέδου σε εκτός Σχεδίου περιοχή στην Πάτμο, χωρίς πρόσβαση σε αναγνωρισμένη κοινόχρηστη οδό, αποφάσισε ότι δεν αρκεί το ελάχιστο εμβαδόν των 4 στρεμμάτων αλλά απαιτείται σωρευτικά, ήδη από το 1985, και η ύπαρξη προσώπου σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) για την δόμηση ενός ακινήτου.
Να σημειώσουμε ότι, η απόφαση αφορούσε μία οικοδομική άδεια που εκδόθηκε το 2006, πριν από 17 χρόνια η οποία αναθεωρήθηκε το 2015. Δηλαδή μιλάμε για μία υπάρχουσα κατασκευή πολλών χιλιάδων ευρώ.
Γιατί η κυβέρνηση συνεχίζει το μπάχαλο
Μετά από αυτήν την απόφαση η κυβέρνηση και συγκεκριμένα το Υπουργείο Περιβάλλοντος αναγνώρισε αμέσως το πρόβλημα της δόμησης εκτός σχεδίου και ζήτησε χρόνο για να επεξεργαστεί μία δίκαιη και νόμιμη λύση, με τη ψήφιση μίας μεταβατικής διάταξης, που θα επιτρέπει κατά παρέκκλιση τη δόμηση, μέχρι την ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού.
Όμως ένα χρόνο μετά την απόφαση του ΣτΕ όχι μόνο το υπουργείο ΠΕΝ δεν έχει δώσει λύση, αλλά έχει δημιουργήσει και σύγχυση στον τεχνικό κόσμο και τα πολεοδομικά γραφεία της χώρας.
Το αποτέλεσμα είναι ότι πολλές πολεοδομίες, κυρίως στα νησιά, με την έκρηξη του real estate και της δόμησης !!!!, να συνεχίζουν να εκδίδουν μέχρι σήμερα άδειες, ακόμα και σε τυφλά αγροτεμάχια, ενώ άλλες πολεοδομίες έχουν «παγώσει» κάθε διαδικασία.
Αυτή η έλλειψη δικαίου και προστασία της ιδιοκτησίας είναι βέβαιο ότι θα έχει ως αποτέλεσμα στο άμεσο μέλλον να δημιουργηθεί πάλι το φαινόμενο της Πάτμου. Δηλαδή θα προσφεύγουν κάποιοι θιγόμενοι γείτονες είτε περιβαλλοντικές οργανώσεις είτε ένας Δήμος στα δικαστήρια και θα ακυρώνουν οικοδομικές άδειες που έχουν υλοποιηθεί, οδηγώντας τους ιδιοκτήτες σε οικονομικές και πολεοδομικές περιπέτειες. Και περαιτέρω σε φαινόμενα τύπου Cocomat, του γνωστού ξενοδοχείου της Ακρόπολης, που αφενός μεν τμήματα του έχουν κριθεί κατεδαφιστέο από το ΣτΕ αφετέρου δε εγείρονται απαιτήσεις υπέρογκων αποζημιώσεων της ιδιοκτησίας του ακινήτου από το δημόσιο, καθώς το σύνολο του κτιρίου είχε ανεγερθεί με νόμιμες οικοδομικές άδειες.
Από την άλλη μεριά από το Υπουργείο Περιβάλλοντος, κάθε λίγο και λιγάκι εκπορεύονται σχέδια νομοθετικής ρύθμισης και πληροφορίες, που βλέπουν το φως της δημοσιότητας, σχετικά με τη ρύθμιση που ετοιμάζει, χωρίς να αναλαμβάνει την ευθύνη επίσημων ανακοινώσεων και τελικών λύσεων.
Μοιραία επικαρτεί η εντύπωση στον τεχνικό κόσμο και σε χιλιάδες ενδιαφερόμενους ιδιοκτήτες ότι το υπουργείο λειτουργεί μέσα σε ένα κλίμα «ράβε ξήλωνε» και ότι τη μία μέρα προσθέτει και την άλλη μέρα αφαιρεί κριτήρια καταλληλόλητας. Με αυτόν τον τρόπο και κάτω από την πίεση «διευκολύνσεων» χάνει κάθε επιστημονικό έρεισμα, χάνει κάθε αξιοπιστία, ακυρώνει την αναπτυξιακή δημιουργία και απομακρύνεται από το Κράτος Δικαίου.
Τα τρία προαπαιτούμενα του Υπουργείου, που δυναμιτίζουν το σχέδιο νόμου.
Ως κριτήριο για την έκδοση οικοδομικής άδειας προστίθεται η απαίτηση για ύπαρξη ακόμη δύο σπιτιών εντός ζώνης 50 μ. από τον άξονα της οδού και σε απόσταση 2 χιλιομέτρων από το προς οικοδόμηση αγροτεμάχιο.
Σχόλιο: Από ποια μελέτη ή έστω επιστημονική άποψη προκύπτουν τα 2 χιλιόμετρα ; Αρκεί 2 σπίτια για να αποδείξεις ότι υπάρχει θύλακας ? Και γιατί να μην είναι 1 ή 2,5 ή 3 χιλιόμετρα;
Για τα γήπεδα που δημιουργήθηκαν από την 31η .05.1985 μέχρι και την 31η .12.2003 θα πρέπει να έχουν πρόσωπο σε δρόμο που φαίνεται σε αεροφωτογραφίες προ της 27ης Ιουλίου 1977, που θα έχει πλάτος τουλάχιστον 3,5 μέτρων.
Σχόλιο: Έχει ξεκαθαρίσει το υπουργείο ποιος θα κάνει την φωτοερμηνεία στις παμπάλαιες με χαμηλή διάκριση αεροφωτογραφίες του 1945, 1960 και 1970 για να έχουμε με ακρίβεια το πλατος του δρόμου; ( ο ιδιώτης μηχανικός ή ο υπάλληλος της πολεοδομίας !!!!) ;
Δεν θα ισχύει η προϋπόθεση του πλάτους οδού για τη δόμηση εκτός σχεδίου οικοπέδων, τα οποία δημιουργήθηκαν μεταξύ 31ης Μαΐου 1985 και 31ης Δεκεμβρίου 2003, εάν υφίσταται δικαιοπραξία (με επαχθή αιτία) της τελευταίας πενταετίας πριν από την ψήφιση της ρύθμισης που προωθεί το ΥΠΕΝ και στη συμβολαιογραφική πράξη αναφέρεται ότι το γήπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο.
Σχόλιο: Δηλαδή χωρίς να έχει κλειδώσει μία συγκεκριμένη ημερομηνία, ορίζεται η πενταετία από την ψήφιση του νόμου, ανοίγοντας το παράθυρο στους έχοντες χρήματα αυτή τη χρονική στιγμή να κάνουν ακόμα και εικονικά συμβόλαια για να “κλειδώσουν” την έκδοση της άδειας.
Γιατί οδηγούμαστε σε μόνιμο φαινόμενο Πάτμου;
Αυτές όμως οι εξελίξεις εγκυμονούν πολλούς κινδύνους για όσους συνεχίζουν να κτίζουν σε αγροτικούς δρόμους και με δουλείες διόδου, χωρίς να έχουν πρόσωπο σε αναγνωρισμένους κοινόχρηστους δρόμους, σύμφωνα με τις επιταγές του ΣτΕ και μπορεί στο μέλλον να μπλέξουν νομικά και να χάσουν ακόμα και την περιουσία τους.
Παραδείγματα πολεοδομικής ζούγκλας απαξίωσης ακινήτων και εκβιασμών
Παράδειγμα 1ο
Πρόσφατα κινήθηκε η διαδικασία διακοπής εργασιών σε μία μεγάλη επένδυση έκταση 130 στρεμμάτων στην Σκουριαλού της Σίφνου κι αυτό γιατί το ακίνητο δεν έχει πρόσωπο σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο και για την πρόσβαση του ο ιδιοκτήτης προέβη σε διάνοιξη δρόμου.
Ετσι η Δήμαρχος Σίφνου ζήτησε εγγράφως εξηγήσεις από την πολεοδομία για το πως δόθηκε άδεια στο εν λόγω ακίνητο χωρίς πρόσβαση από κοινόχρηστο δρόμο.
Αποκαλυπτικό έγγραφο για τη νομιμότητα οικοδομικών αδειών στην εκτός σχεδίου περιοχή:
Η δήμαρχος Σίφνου κα Μαρία Νάδαλη όπως έχει δικαίωμα ζητά από την ΥΔΟΜ Μήλου τον πλήρη φάκελο οικοδομικών αδειών και τα νομιμοποιητικά έγγραφα που περιλαμβάνονται σε αυτόν (συμβόλαια, συνενώσεις όμορων ακινήτων/κατατμήσεις, εγκεκριμένα σχέδια, τυπογραφικά διαγράμματα κλπ.), ζητώντας εξηγήσεις με ποια πρόσβαση σε κοινόχρηστη οδό απέκτησαν οικοδομησιμότητα τα ακίνητα στα οποία εκτελούνται οι οικοδομικές εργασίες στη θέση «ΦΙΛΙΕΣ».
Παράδειγμα 2ο
Υπάρχει προφορική καταγγελία πολίτη που ο γείτονας τον εκβίασε ζητώντας του “αέρα” 30.000 ευρώ για να μην προσφύγει στα διακαστήρια, ζητώντας την ακύρωση της οικοδομικής του άδειας, γιατί έκτισε σε γεωτεμάχιο εκτός σχεδίου χωρίς να έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο.
Παράδειγμα 3ο
Τοπογράφος Μηχανικός της Μαγνησίας έγραψε σε τοπογραφικό για μεταβίβαση που συνέταξε το 2023, ότι δεν είναι άρτιο και οικοδομήσιμο σύμφωνα με την απόφαση του ΣτΕ ένα γεωτεμάχιο, γιατί δεν έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο και ο πωλητής έριξε το τίμημα από 100.000 ευρώ που ζητούσε στις 50.000 ευρώ. Στη συνέχεια ο αγοραστής και νέος ιδιοκτήτης του ακινήτου , πήγε σε άλλο μηχανικό ο οποίος υπέγραψε ότι είναι άρτιο και οικοδομήσιμο λόγω παλαιότητας δημιουργίας του ακινήτου , διαβεβαιώνοντας ότι θα εκδώσει και οικοδομική άδεια . Αποτέλεσμα αυτού είναι ο προκάτοχος να ζητά 50.000 ευρώ από τον πρώτο μηχανικό γατί εξαιτίας του μείωσε το τίμημα της πώλησης και ζημιώθηκε οικονομικά .
Η προτεινόμενη Λύση
-Άμεσα να καθοριστούν οι δρόμοι στους οποίους θα πρέπει να έχουν «πρόσωπο» τα εκτός σχεδίου ακίνητα για να έχουν δυνατότητα δόμησης και θα πρέπει οι δρόμοι αυτοί για το σύνολο της χώρας να αναρτηθούν στον ενιαίο ψηφιακό χάρτη, ώστε να υπάρχει διαφάνεια.
-Εντός τεσσάρων χρόνων θα πρέπει να έχουν ολοκληρωθεί τα τοπικά πολεοδομικά σχέδια.
-Θα πρέπει η κυβέρνηση, μέχρι να ολοκληρώσει τις παραπάνω υποχρεώσεις της, να δώσει το περιθώριο στους πολίτες να οικοδομούν με τους κανόνες που ισχύουν μέχρι σήμερα, δίνοντας μεταβατική λύση στο πρόβλημα καθορισμού των δρόμων στους οποίους τα εκτός σχεδίου ακίνητα απαιτείται να έχουν «πρόσωπο» για να έχουν δικαίωμα δόμησης.
