Τι πρέπει να προσέξουμε στην ανακατασκευή παλιού κτιρίου
ΈργαΚτηματαγοράΠολεοδομία 4 Σεπτεμβρίου 2018 Αργύρης
Της Γραμματής Μπακλατσή, Τοπογράφου – Πολεοδόμου Μηχανικού
Λόγω της οικονομικής κρίσης πολλοί επιλέγουν να αγοράσουν ένα «φτηνό» σπίτι /διαμέρισμα για να το ανακατασκευάσουν περιορίζοντας το κόστος αγοράς σε σχέση με την ανέγερση μίας νέας σύγχρονης κατοικίας.
- Οι σημαντικότεροι λόγοι για την επιλογή της ανακατασκευής
Σύμφωνα με τα στοιχεία της κτηματαγοράς, τη μεγαλύτερη ζήτηση έχουν τα σπίτια από 30 ετών και πάνω, λόγω του χαμηλού κόστους αγοράς. Επιλέγοντας την ανακατασκευής ενός τέτοιου σπιτιού, το ακίνητο αποκτά τεράστια υπεραξία και μπορεί να χρησιμοποιηθεί είτε ως χώρος κατοικίας, είτε για εκμετάλλευση – ενοικίαση. Σημειωτέον ότι, ένας λόγος που επιβάλλεται να γίνει η ανακατασκευή ενός παλιού σπιτιού είναι η υγιεινή και ασφάλεια που πρέπει να εξασφαλίζει μια κατοικία.
- Ποια σημεία πρέπει να προσέξουμε;
Στην ανακατασκευή υπάρχουν κανόνες που πρέπει να τους ακολουθήσει κανείς, προκειμένου να προστατέψει τόσο την περουσία του όσο και την ίδια του τη ζωή καθώς και όσους πρόκειται να μείνουν στο σπίτι.
Οι ιδιοκτήτες λοιπόν θα πρέπει να γνωρίζουν τα εξής:
ü Μια ριζική ανακαίνιση με γκρέμισμα τοίχων ή δοκαριών απαιτεί την παρουσία μηχανικού. Μια λάθος επιλογή μπορεί να επιβαρύνει το κτίριο και να προκύψουν μεγάλες καταστροφές ενώ υπάρχει κίνδυνος και για τη ζωή των ενοίκων. Τα κεντρικά δοκάρια δεν πρέπει να πειράζονται ποτέ, διότι στηρίζουν όλο το οικοδόμημα.
ü Ηλεκτρικά και υδραυλικά συστήματα, τα οποία είναι παλαιά πρέπει να αλλάζουν. Είναι καλύτερη η ριζική αφαίρεσή τους παρά να γίνονται εργασίες επιδιόρθωσης κάθε φορά που προκύπτει μια ζημιά.
ü Η αλλαγή των εξωτερικών χώρων ενός διαμερίσματος/πολυκατοικίας απαιτεί άδεια από την πολεοδομία, αλλά και τη σύμφωνη γνώμη των συνιδιοκτητών.
- Η ανακατασκευή απαιτεί οικοδομική άδεια;
Όχι, στις περισσότερες περιπτώσεις. Συγκεκριμένα υπάρχουν εργασίες για τις οποίες δεν χρειάζεται να εκδοθεί οικοδομική άδεια, ούτε έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας κι αυτές οι εργασίες είναι:
ü Μικρές εσωτερικές επισκευές ή διασκευές που δεν επηρεάζουν την στατικότητα του κτιρίου και δεν αλλάζουν τις όψεις του.
ü Εξωτερικοί χρωματισμοί ή αντικατάσταση κιγκλιδωμάτων ή επισκευή επιχρισμάτων ή επισκευή όψεων χωρίς χρήση ικριωμάτων.
ü Αλλαγή ή επισκευή δαπέδων και επενδύσεων τοίχων ή οροφών.
ü Συντήρηση, επισκευή ή διασκευή ή τμηματική αντικατάσταση των ηλεκτρολογικών και υδραυλικών εγκαταστάσεων.
ü Αντικατάσταση εσωτερικών ή εξωτερικών κουφωμάτων και υαλοπινάκων στο ίδιο άνοιγμα.
ü Συντήρηση, επισκευή στεγών χωρίς χρήση ικριωμάτων.
ü Μικρές διαμορφώσεις του εδάφους μέχρι συν/πλην 0,80 μέτρων από το φυσικό έδαφος και πλακοστρώσεις.
ü Τοποθέτηση κλιματιστικών και επιτοίχιων λέβητων αερίου, εγκατάσταση φυσικού αερίου.
ü Τοποθέτηση ηλιακών θερμοσιφώνων.
ü Τοποθέτησης ή αντικατάστασης καμινάδων στις εξωτερικές όψεις υφιστάμενων κτιρίων, χωρίς χρήση ικριωμάτων, στο πλαίσιο του προγράμματος «Εξοικονόμηση κατ’ οίκον»
ü Ατικατάστασης εξωτερικών κουφωμάτων ή τοποθέτησης ή αντικατάστασης καμινάδων στις εξωτερικές όψεις υφιστάμενων κτιρίων χωρίς χρήση ικριωμάτων,
ü Τοποθέτηση ή εγκατάσταση εξοπλισμού σε κτίρια, όπως ντουλάπες και γλάστρες κλπ.
ü Κατασκευή εστιών, φούρνων και τζακιών με τις καπνοδόχους τους σε ακάλυπτους χώρους οικοπέδων ή γηπέδων,
ü Κατασκευή πέργκολας με ή χωρίς προσωρινά σκίαστρα επιφανείας έως πενήντα (50) τ.μ., σε ακάλυπτους χώρους, προκήπια και βεράντες ισογείων,
ü Κατασκευές, όπως σκάλες, κεκλιμένα επίπεδα (ράμπες), αντηρίδες και πεζούλια σε ακαλύπτους χώρους οικοπέδων,
ü Τοποθέτηση προσωρινών σκιάστρων, περσίδων, προστεγασμάτων και τεντών,
ü Διάστρωση δαπέδου ακάλυπτου χώρου, με την προϋπόθεση ότι αυτή δεν υπερβαίνει το 1/3 του ακάλυπτου χώρου.
- Ποιες εργασίες ανακατασκευής απαιτούν άδεια μικρής κλίμακας;
ü Εργασίες εξωτερικών χρωματισμών ή αντικατάσταση κιγκλιδωμάτων ή επισκευή επιχρισμάτων ή επισκευή όψεων με χρήση ικριωμάτων.
ü Επένδυση όψεων και αντικατάσταση υαλοπετασμάτων με χρήση ικριωμάτων.
ü Κατασκευή πέργκολας επιφάνειας άνω των πενήντα (50) τ.μ. σε ακάλυπτους χώρους, προκήπια, βεράντες ισογείων. Σε δώματα, υπαίθριους χώρους και ανοιχτούς εξώστες επιβάλλεται η έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας ανεξαρτήτως επιφάνειας.
ü Αγωγοί αερισμού και λοιπές εγκαταστάσεις και κατασκευές.
ü Εσωτερικές διαρρυθμίσεις, με την προϋπόθεση ότι δεν θίγονται τα στοιχεία του φέροντος οργανισμού του κτιρίου.
ü Κατασκευή φυτεμένων δωμάτων και φυτεμένων επιφανειών.
ü Τοποθέτηση εξωτερικής θερμομόνωσης ή παθητικών ηλιακών συστημάτων στις εξωτερικές όψεις.
ü Συντήρηση και επισκευή στεγών με χρήση ικριωμάτων.
ü Κατασκευή τζακιών με τις καπνοδόχους τους σε οριζόντιες ιδιοκτησίες με χρήση κατοικίας, εφόσον δεν επηρεάζεται η στατική επάρκεια του κτιρίου.
ü Ανακατασκευή στέγης, με υποβολή δήλωσης στατικής επάρκειας αρμόδιου μηχανικού.
ü Εγκατάσταση αυτόνομου συστήματος θέρμανσης.
ü Στέγαστρα και προστεγάσματα.
ü Επεμβάσεις στις όψεις κτιρίων για την τροποποίηση ή τη διάνοιξη νέων ανοιγμάτων, εφόσον δεν θίγεται ο φέρων οργανισμός.
ü Εργασίες εγκατάστασης Φωτοβολταϊκών Συστημάτων, για τις περιπτώσεις που απαιτείται σύμφωνα με ειδικότερες διατάξεις.
- Τι γίνεται όταν γκρεμίζω τοίχους για αλλαγή διαρρύθμισης;
Στην περίπτωση αυτή χρειάζεται άδεια μικρής κλίμακας από την πολεοδομία, εφόσον δεν θίγονται τα στοιχεία του φέροντος οργανισμού του κτιρίου. Για την αίτηση χρειάζεται τοπογραφικό, κάτοψη, φωτογραφίες και τεχνική έκθεση μηχανικού.
- Έχω ένα παλιό κτίσμα. Μπορώ να το ανακατασκευάσω χωρίς οικοδομική άδεια;
Εφόσον έχουμε νέες οικοδομικές εργασίες όπως: ενίσχυση υφιστάμενου οικοδομικού σκελετού, αλλαγή διαρρύθμισης που επιρρεάζει τη στατικότητα του κτιρίου καθώς και όταν γίνονται εργασίες αλλαγής υδραυλικών και ηλεκτρολογικών εγκαταστάσεων, τότε απαιτείται κανονική οικοδομική άδεια (ΆΔΕΙΑ ΔΟΜΗΣΗΣ) και όχι άδεια μικρής κλίμακας.
Δυστυχώς πολλοί για λόγους οικονομίας επιλέγουν να εκδίδουν μία Άδεια Μικρής Κλίμακας χωρίς να δηλώνεται όλος ο όγκος των εργασιών. Σε περίπτωση όμως καταγγελίας ή ελέγχου από την Πολεοδομία θα κριθεί το κτίσμα αυθαίρετο και θα τους καταλογιστούν πρόστιμα.
- Μπορεί ο ενοικιαστής να προβεί στην ανακατασκευή του ακινήτου;
Ναι. Σε αυτή την περίπτωση χρειάζεται υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη, που θα δηλώνει ότι επιτρέπει τις συγκεκριμένες εργασίες. Επίσης απαιτείται και δεύτερη υπεύθυνη δήλωση πάλι από τον ιδιοκτήτη πως δεν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές στο κτίσμα.
- Αν θέλω να κάνω και προσθήκη πάνω ή δίπλα από το παλιό κτίσμα;
Πρώτα εξετάζει ο μηχανικός αν τα πολεοδομικά στοιχεία που ισχύουν σήμερα (υπόλοιπο δόμησης, κάλυψης, μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους, επιβολή πρασιάς, απόσταση από τα όρια κλπ) επιτρέπουν να γίνει προσθήκη. Στην περίπτωση αυτή θα χρειαστεί η έκδοση νέας οικοδομικής άδειας και τότε απαιτούνται όλες οι μελέτες (τοπογραφικό, αρχιτεκτονική και στατική μελέτη, μελέτη ύδρευσης και αποχέτευσης, μελέτη πυρασφάλειας και ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων, μελέτη Κανονισμού Ενεργειακής. Απόδοσης Κτηρίων (Κ. Ε. Ν. Α. Κ.).
