Οι νέες ρυθμίσεις για αυθαίρετα και «ταυτότητα κτιρίου»

Του Κωνσταντίνου Καράμπαμπα

 Με το νέο Ν.4693/2019 (ΦΕΚ 193 Α/3.12.2019) επέρχονται σημαντικές αλλαγές στη νομοθεσία σχετικά με την Ταυτότητα κτιρίου (ή αυτοτελούς διηρημένης ιδιοκτησίας) και όσον αφορά τις αυθαίρετες αλλαγές χρήσεις ή κατασκευές.

Σε αντίθεση με όσα προέβλεπε ο Ν.4495/2017 που αναφερόταν ρητά για «Ταυτότητα Κτιρίου» ύστερα από πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ, στο Ν.4693/2019 καθιερώθηκε και ο όρος «Ταυτότητα Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας» κάτι που κάνει σαφές ότι σε ήδη υπάρχοντα κτίρια μπορεί κάποιος ιδιοκτήτης μιας αυτοτελούς διηρημένης ιδιοκτησίας να προχωρήσει στην δημιουργία της ηλεκτρονικής ταυτότητας μόνον για το διαμέρισμά του, και όχι για ολόκληρο το κτίριο όπου βρίσκεται αυτή, όπως επιχειρήθηκε αρχικά.

Ταυτότητα Κτιρίου-Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας

Είναι μια ηλεκτρονική εφαρμογή (ηλεκτρονικός φάκελος) που έχει σαν σκοπό την αποτύπωση της υφιστάμενης κατάστασης του κτιρίου ή της διηρημένης ιδιοκτησίας και των αδειών τους με σκοπό την παρακολούθηση και τον έλεγχο των μεταβολών τους κατά την διάρκεια του χρόνου ζωής τους. Η εφαρμογή αυτή θα ισχύσει από την 1.7.2020, και θα αφορά όλα τα κτίρια ή τις διηρημένες ιδιοκτησίες που έχουν ανεγερθεί ή ανεγείρονται με βάση οικοδομική άδεια καθώς και κτίρια ή οριζόντιες ιδιοκτησίες για τα οποία επιτρέπεται η διενέργεια εμπράγματων δικαιοπραξιών. Η υποβολή των στοιχείων της Ταυτότητας στην ηλεκτρονική βάση της εφαρμογής θα γίνει από ιδιώτες μηχανικούς, με αμοιβές που καθορίζονται ελεύθερα.

Τι περιλαμβάνει ο ηλεκτρονικός φάκελος της «Ταυτότητας»

1)Το στέλεχος της οικοδομικής άδειας του κτιρίου που βρίσκεται η διηρημένη ιδιοκτησία.

2)Τα σχέδια που συνοδεύουν την οικοδομική άδεια. Σε περίπτωση που η οικοδομική άδεια και τα στοιχεία που την συνοδεύουν δεν ανευρίσκονται τότε θα πρέπει να καταχωρηθεί στον φάκελο η βεβαίωση απώλειας από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης,

3)Το πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης της διηρημένης ιδιοκτησίας

4)Το πιστοποιητικό ελέγχου κατασκευής (εφόσον έχει εκδοθεί)

5)Δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αναστολής επιβολής κυρώσεων επί αυθαιρέτων

6)Τα σχέδια κατόψεων τα οποία αποτυπώνουν την διηρημένη ιδιοκτησία στην πραγματική της κατάσταση όταν αυτή δεν προκύπτει από τα στοιχεία των περιπτώσεων 1,2 και 5

7)Το δελτίο δομικής τρωτότητας της ιδιοκτησίας

8)Τον πίνακα χιλιοστών και την μελέτη κατανομής δαπανών του κτιρίου, εφόσον υπάρχουν

9)Το Πιστοποιητικό Πληρότητας της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας της Διηρημένης Αυτοτελούς ιδιοκτησίας (φέρει μοναδικό αριθμό και αναγράφει τον ΚΑΕΚ της διηρημένης αυτοτελούς ιδιοκτησίας).

Χρόνος δημιουργίας της Ταυτότητας Κτιρίου ή Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας

Για τα κτίρια που ανήκουν στο Δημόσιο, κτίρια Κοινωνικής Πρόνοιας, κτίρια Εκπαίδευσης, πρατήρια υγρών καυσίμων, κτίρια συνάθροισης κοινού κτλ πρέπει να συμπληρωθεί εντός 5ετίας από την ημερομηνία ισχύος του Νόμου. Για όλα τα υπόλοιπα ολόκληρα κτίρια ή αυτοτελείς διηρημένες ιδιοκτησίες θα πρέπει να υποβληθεί κατά την μεταβίβαση του κτιρίου ή της αυτοτελούς διηρημένης ιδιοκτησίας και η σχετική δήλωση θα πρέπει υποχρεωτικώς να προσαρτάται στο συμβόλαιο μεταβίβασης και κυριότητας.

Ειδικά θέματα – παρατηρήσεις

1) Όταν στο κτίριο ή στην διηρημένη αυτοτελή ιδιοκτησία γίνει κάποια εργασία η οποία απαιτεί έκδοση οικοδομικής αδείας ή εργασιών μικράς κλίμακας τότε η ταυτότητα κτιρίου-αυτοτελούς διηρημένης ιδιοκτησίας θα πρέπει να ενημερωθεί.

2) Εάν έχουν ήδη εκδοθεί ταυτότητες αυτοτελών διηρημένων ιδιοκτησιών αυτές ενσωματώνονται στην ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου.

3) Αν έχει προηγηθεί η ηλεκτρονική ταυτότητα ολόκληρου του κτιρίου τότε δεν εκδίδεται ηλεκτρονική ταυτότητα των αυτοτελών διηρημένων ιδιοκτησιών.

4) Στις νέες οικοδομές που θα ανεγερθούν η Ταυτότητα Κτιρίου εκδίδεται μαζί με την οικοδομική άδεια.

5) Κοινόχρηστοι χώροι. Επιβάλλεται να αναφερθούμε στον αγώνα που κάνει η ΠΟΜΙΔΑ έτσι ώστε στις βεβαιώσεις του Μηχανικού (άρθρο 83 του Ν.4495/2017) να μην λαμβάνονται υπόψη οι κοινόχρηστοι χώροι των πολυκατοικιών (όπως ισχύει μέχρι και σήμερα), κάτι που διευκολύνει αφάνταστα Συμβολαιογραφικές πράξεις. Ο νέος νόμος ορίζει ότι σε περίπτωση όπου γίνεται κοινή χρήση του κοινόχρηστου χώρου, στον οποίον ευρίσκεται η αυθαίρετη κατασκευή ή αλλαγή χρήσης, θα νομιμοποιηθεί υποχρεωτικά με βάση υπουργική απόφαση, που θα εκδοθεί αργότερα.  Εδώ η ΠΟΜΙΔΑ θεωρεί ότι δεν υπάρχει καμιά νομική, κοινωνική ή περιβαλλοντική αναγκαιότητα που να επιβάλλει για μια τέτοια μελλοντική  καταχρηστική ρύθμιση, που θα στοχεύει μόνον στην είσπραξη παράλογων προστίμων από το Κράτος και αχρείαστων αμοιβών από τους επαγγελματίες και θα επιχειρηθεί να εφαρμοστεί σε βάρος των ημιδιαλυμένων διαχειρίσεων των πολυκατοικιών της χώρας.​​​

Σχετικά με τις αυθαίρετες κατασκευές/αλλαγές χρήσης

1) Η ημερομηνία 28/7/2011 εξακολουθεί να αποτελεί την κόκκινη γραμμή των αυθαιρέτων κατασκευών/αλλαγών χρήσεων που μπορούν να υπαχθούν στο νόμο.

2) Ο Ν.4495/2017 παρατείνεται μέχρι τις 30/6/2020 για όλες τις Κατηγορίες αυθαιρέτων κατασκευών (άρθρο 96 του Ν.4495/2017) και ισχύουν οι εκπτώσεις και τα δικαιολογητικά ένταξης που ισχύουν και σήμερα.

3) Μετά τις 30/6/2020 δεν θα μπορούν να υπαχθούν στο νόμο αυθαίρετες κατασκευές/αλλαγές χρήσεις της Κατηγορίας 5 (εντελώς αυθαίρετα κτίρια ή μεγάλες αυθαιρεσίες, που έχουν συντελεστεί μετά την 1/1/1983 και παραβιάζουν σε ποσοστό μεγαλύτερο του 40% την δόμηση ή την κάλυψη και σε ποσοστό μεγαλύτερο του 20% το ύψος).

4) Από 1/7/2020-31/12/2025 θα μπορούν να ενταχθούν στο Νόμο αυθαίρετες κατασκευές/αλλαγές χρήσης των Κατηγοριών 1,2,3,4 του άρθρου 9 του Ν.4178/2013 και του άρθρου 96 του Ν.4495/2017 με προσαυξημένο το ενιαίο ειδικό πρόστιμο.

5)Το ενιαίο ειδικό πρόστιμο θα αυξάνεται ως εξής:

Κατά 20% αν η υπαγωγή γίνει από 1/7/2020-30/6/2021

Κατά 25% αν η υπαγωγή γίνει από 1/7/2021-30/6/2022

Κατά 30% αν η υπαγωγή γίνει από 1/7/2022-30/6/2023

Κατά 35% αν η υπαγωγή γίνει 1/7/2023-30/6/2024

Κατά 40% αν η  υπαγωγή γίνει από 1/7/2024-31/12/2025.

Η υπαγωγή γίνεται όταν πληρωθεί το παράβολο ένταξης στο Νόμο.

6) Για τις αυθαίρετες κατασκευές/αλλαγές χρήσεις που θα υπαχθούν στο Νόμο μετά την 1/7/2020 η ταυτότητα κτιρίου-αυτοτελής οριζόντιας ιδιοκτησίας θα είναι υποχρεωτική (αποτελεί όρο για την ένταξη στο Νόμο).

7) Υπόχρεος για την τακτοποίηση αυθαιρέτων κατασκευών/αλλαγών χρήσης επί κοινοχρήστων ή κοινοκτήτων μερών της οικοδομής είναι ο ιδιοκτήτης που τις ιδιοχρησιμοποιεί χωρίς να απαιτείται η σύμφωνη γνώμη των λοιπών συνιδιοκτητών της οικοδομής για την τακτοποίηση αυτή. Όμως από πλευράς αστικού δικαίου, ο ιδιοκτήτης αυτός εξακολουθεί να χρειάζεται τη συγκατάθεση των συνιδιοκτητών του για να τροποποιηθεί η πράξη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας σύμφωνα με την αλλαγή αυτή.

8) Για τις περιπτώσεις υπαγωγής στο Ν.4178/2013 οι οποίες δεν έχουν μεταφερθεί στο Ν.4495/2017 και τις περιπτώσεις υπαγωγής στο Ν.4014/2011 οι οποίες έχουν μεταφερθεί στο Ν.4178/2013 ο Μηχανικός υποχρεούται να ολοκληρώσει την ηλεκτρονική υποβολή των απαραίτητων δικαιολογητικών μέχρι:

Α) 8/5/2020 για δηλώσεις με ημερομηνία μεταφοράς από το Ν.4014/2011 στο Ν.4178/2013 ή εξόφλησης του παραβόλου εώς 31.12.2013

Β) 8/8/2020 για δηλώσεις με ημερομηνία μεταφοράς από το Ν.4014/2011 στο Ν.4178/2013 ή εξόφλησης του παραβόλου 1.1.2014 εώς 31.12.2014

Γ) 8.11.2020 για δηλώσεις με ημερομηνία μεταφοράς από το Ν.4014/2011 στο Ν.4178/2013 ή εξόφλησης του παραβόλου 1.1.2015 εώς 31.12.2015

Δ) 8.2.2021 για δηλώσεις με ημερομηνία μεταφοράς από το Ν.4014/2011 στο Ν.4178/2013 ή εξόφλησης του παραβόλου 1.1.2016 εώς 31.12.2016

Ε) 8.5.2021 για δηλώσεις με ημερομηνία μεταφοράς από το Ν.4014/2011 στο Ν.4178/2013 ή εξόφλησης του παραβόλου 1.1.2017 εώς 3.11.2017

Στ) Για ακίνητα της Κατηγορίας 5 του Ν.4178/2013 δεν επιτρέπεται η διαδικασία ολοκλήρωσης της υπαγωγής μετά τις 30.6.2020.

*Κωνσταντίνος Καράμπαμπας, Πολ. Μηχανικός ΕΜΠ, Τεχνικός Συμβούλος Ενώσεως Ιδιοκτητών Ελλάδος (ΠΟΜΙΔΑ)