Οι νέες τιμές ενοικίασης και αγοράς ακινήτου, λόγω πανδημίας (πίνακες)

Μεγάλες είναι οι αλλαγές που περιμένουν να γίνουν στο επόμενο διάστημα παράγοντες της κτηματαγοράς, ως αποτέλεσμα της κρίσης που προκαλεί η πανδημία του νέου κορονοϊού, τόσο στα ενοίκια όσο και στις τιμές αγοραπωλησιών.

Στο μεταξύ σημαντικές είναι οι μειώσεις τιμών ακινήτων το διάστημα της πανδημίας στο κέντρο της Αθήνα, ενω καθοδική πορεία καταγράφουν οι τιμές και στα νότια προάστια, σύμφωνα με τα στοιχεία του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών Ε-Real Estates, που παρουσιάζουν τις αλλαγές στις τιμές των ακινήτων για όλες τις περιοχές της Αττικής.

Για παράδειγμα, στα Πετράλωνα διαμέρισμα 50τμ ανακαινισμένο, η αυτοβούλως (χωρίς διαπραγμάτευση) μείωση της ζητούμενης τιμής σε σχέση με την αρχική τιμή τον Φεβρουάριο του 2020 είναι -11,4%. Μεγαλύτερη είναι η ποσοστιαία μείωση επί τοις εκατό της ζητούμενης τιμή στην Ομόνοια -21,4% και στο Γκάζι -16,6%. Ακόμη και στο Κουκάκι η μείωση της ζητούμενης τιμής είναι -16,6% δηλαδή από την αρχική τιμή των 2.509 €/τμ, η τιμή μειώθηκε στις 2.109 €/τμ.

Τα πρώτα σημάδια αλλαγών έχουν ήδη φανεί με πολλούς ιδιοκτήτες να σπεύδουν να μειώσουν το μίσθωμα, να επιστρέφουν στην παραδοσιακή μακροχρόνια μίσθωση ή να προσπαθούν να πωλήσουν το ακίνητό τους μπροστά στις συνθήκες αβεβαιότητας που έχουν δημιουργηθεί για την βραχυχρόνια μίσθωση.

Τα τελευταία χρόνια οι τιμές πώλησης εκτινάχθηκαν καθώς η Ελλάδα αποτέλεσε πόλο έλξης επενδύσεων, κυρίως λόγω των επενδυτικών ευκαιριών που δημιουργήθηκαν σε συνδυασμό με τον αυξανόμενο τουρισμό. Τα στοιχεία δείχνουν ότι το μεγαλύτερο ποσοστό ακινήτων που αγοράστηκαν τα τελευταία χρόνια είτε από εγχώριους επενδυτές, είτε από αλλοδαπούς, ήταν ακίνητα με στόχο την εκμετάλλευση τους μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων και την απόκτηση της golden visa, όσον αφορά τους αλλοδαπούς, καθώς και η αγορά αυτοτελών κτηρίων για τη δημιουργία ξενοδοχειακών μονάδων.

Αλλαγή τοπίου

Ωστόσο, με τους περιορισμούς στις μετακινήσεις, την ανασφάλεια των πολιτών να ταξιδέψουν στο εξωτερικό και την συνεπακόλουθη αβεβαιότητα που έχει δημιουργηθεί στον τουριστικό κλάδο το τοπίο φαίνεται να αλλάζει.

Πάντως, όπως τονίζει μιλώντας στο ΑΠΕ-ΜΠΕ ο Θεμιστοκλής Μπάκας, πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών Ε-Real Estates, σημάδια κόπωσης υπήρχαν και πριν από την κρίση της πανδημίας. Διαφορές καταγράφονται στις τιμές πώλησης τον Απρίλιο του 2020 σε σύγκριση με τον Φεβρουάριο του τρέχοντος έτους.

«Τέσσερις με πέντε μήνες πριν την πανδημία του κορονοϊού, η κτηματαγορά σε πολλές περιοχές που είχαν καταγράψει ραγδαία αύξηση, άρχισαν να βρίσκονται στα αζήτητα και οι επενδυτές να αναζητούν νέες περιοχές. Η επιλεκτική πληροφόρηση από τη πλευρά των ιδιοκτητών καθώς και η λογική να καλύψουμε την «χασούρα» των 10 ετών άμεσα, εκμεταλλευόμενοι τη στιγμιαία αυξημένη ζήτηση που καταγραφόταν, είχε αρχίσει να επηρεάζει αρνητικά πολλές περιοχές του κέντρου. Περιοχές που μπορούσαν να αλλάξουν τη σημερινή τους εικόνα και να επιστρέψουν στην αίγλη του παρελθόντος, έτειναν να βρεθούν και πάλι στα αζήτητα σε σύντομο χρονικό διάστημα ακόμη και την προ κορονοϊού εποχή», τονίζει ο κ. Μπάκας και προσθέτει ότι «οι μεγαλύτερες μειώσεις καταγράφονται σε περιοχές που το προηγούμενο χρονικό διάστημα είχε καταγραφεί ραγδαία αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η Κυψέλη, όπου η μείωση των ζητούμενων τιμών πώλησης κυμαίνεται από 9,18% έως και 20%, ενώ υπάρχουν και ακραίες μειώσεις που αγγίζουν το -40%. Παράλληλα όσον αφορά το κέντρο της Αθήνας το 35% των ακινήτων που οι ιδιοκτήτες αυτοβούλως μείωσαν τη ζητούμενη τιμή, είναι ακίνητα ανακαινισμένα και κυρίως ακίνητα μικρής επιφάνειας 50τμ».

«Το μεγαλύτερο μέρος αυτών των ακινήτων, έχει αγοραστεί ή/και ανακαινιστεί μέσω δανεισμού ή μέσω ιδιωτικών κεφαλαίων. Οι ιδιοκτήτες τους στοχεύουν στην άμεση πώληση του ακινήτου, είτε με στόχο την κάλυψη του υπολοίπου δανείου είτε την αποταμίευση του αρχικού τους κεφαλαίου, φοβούμενοι την απότομη μείωση των τιμών πώλησης», σημειώνει ο πρόεδρος του Ε-Real Estates.

Νότια προάστια

Καθοδική πορεία καταγράφουν οι τιμές και στα νότια προάστια, όπου οι τιμές τα τελευταία χρόνια κατέγραφαν συνεχώς αυξητικές τάσεις. Οι μειώσεις ήδη φτάνουν το 9,1% κατά μέσο όρο με τις μεγαλύτερες μειώσεις να εντοπίζονται στην Ηλιούπολη, όπου η αρχική ζητούμενη τιμή πώλησης ήταν 2.509 €/τμ και πλέον έχει μειωθεί στις 2.083 €/τμ.

-«Θεωρούμε, βάσει των σημερινών δεδομένων, ότι η κορύφωση των μειώσεων στις τιμές πώλησης αναμένεται να καταγραφεί μετά την καλοκαιρινή σεζόν και σταδιακά έως και την αρχή του 2021 και θα εξαρτηθεί από το γενικότερο οικονομικό περιβάλλον, την εγχώρια δυναμική της μεσαίας τάξης, που είναι σχεδόν ανύπαρκτη, τη στάση των αλλοδαπών επενδυτών, καθώς και των διαθέσιμων ακινήτων προς πώληση στην ελληνική κτηματαγορά και την ζητούμενη τιμή αυτών. Μη ξεχνάμε ότι καθοριστικό παράγοντα στη πορεία των τιμών, θα αποτελέσει η συχνότητα και οι τιμές με τις οποίες θα διοχετευτούν στην αγορά τα χαρτοφυλάκια ακινήτων, που έχουν στην ιδιοκτησία funds και τραπεζικά ιδρύματα, καθώς και ο ρυθμός των πλειστηριασμών το επόμενο διάστημα. Οι τιμές των ακινήτων σίγουρα θα επηρεαστούν από την έναρξη των πλειστηριασμών σε μικρότερες αξίες, ενώ σε πολλές περιοχές ακόμη και σε προ κορονοϊού εποχή θα λειτουργούσε ως ανάχωμα στην άνοδο ή/και στην διατήρηση των τιμών», τονίζει ο Θεμιστοκλής Μπάκας και προειδοποιεί ότι «οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να είναι προετοιμασμένοι, ακόμη και για μνήμες… 2008 σε πολλές περιπτώσεις. Ήδη, πολλοί επενδυτές που επένδυαν κεφάλαια σε ακίνητα με ζητούμενη απόδοση 5%-6%, σήμερα αναζητούν επενδύσεις με αποδόσεις στο 8%. Αυτή η διαφορά, θα έχει αντίκτυπο στην τιμή πώλησης του ακινήτου μεταξύ -20% και -30%».

ΠΙΝΑΚΕΣ 

Πηγή :E–RealEstates Πανελλαδικό Δίκτυο Κτηματομεσιτών,  ** Χρήζει ανακαίνισης , *Ανακαινισμένο

Συμπεράσματα : Το 32,5 % των ακινήτων που οι ιδιοκτήτες τους μείωσαν τη ζητούμενη τιμή, είναι ανακαινισμένα ακίνητα .

Κυψέλη : Το εύρος μείωσης των ζητούμενων τιμών πώλησης κυμαίνεται από 9,18% έως 20 %, ενώ καταγράφεται και ακραία μείωση της τάξεως του 40%

Ν.Κόσμος : Το εύρος μείωσης των ζητούμενων τιμών πώλησης κυμαίνεται από 5% έως 11 %

Πατήσια : Το εύρος μείωσης των ζητούμενων τιμών πώλησης κυμαίνεται από 8,5% έως 15,2 %

Πηγή :E–RealEstates Πανελλαδικό Δίκτυο Κτηματομεσιτών,  ** Χρήζει ανακαίνισης , *Ανακαινισμένο

Καλλιθέα : Το εύρος μείωσης των ζητούμενων τιμών πώλησης κυμαίνεται από 5,88 % έως 11,4%

Άγιος Δημήτριος : Το εύρος μείωσης των ζητούμενων τιμών πώλησης κυμαίνεται από 5,55% έως 6,52 %

Άνω Γλυφάδα : Το εύρος μείωσης των ζητούμενων τιμών πώλησης κυμαίνεται από 5,66% έως 7,51 %

Νέα Σμύρνη : Το εύρος μείωσης των ζητούμενων τιμών πώλησης κυμαίνεται από 9,18% έως 20 %

Π.Φάληρο : Το εύρος μείωσης των ζητούμενων τιμών πώλησης κυμαίνεται από -10,7% έως 13,1 %

Πηγή :E–RealEstates Πανελλαδικό Δίκτυο Κτηματομεσιτών,  ** Χρήζει ανακαίνισης , *Ανακαινισμένο

Πηγή :E–RealEstates Πανελλαδικό Δίκτυο Κτηματομεσιτών,  ** Χρήζει ανακαίνισης , *Ανακαινισμένο

Πηγή :E–RealEstates Πανελλαδικό Δίκτυο Κτηματομεσιτών,  ** Χρήζει ανακαίνισης , *Ανακαινισμένο

Πηγή :E–RealEstates Πανελλαδικό Δίκτυο Κτηματομεσιτών,  ** Χρήζει ανακαίνισης , *Ανακαινισμένο

Πηγή :E–RealEstates Πανελλαδικό Δίκτυο Κτηματομεσιτών,  ** Χρήζει ανακαίνισης , *Ανακαινισμένο