Κατατμήσεις και συμβόλαια σε γη υψηλής παραγωγικότητας και αγροτεμάχια

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Νομοθετική τρύπα 26 ετών επιτρέπει να γίνονται κανονικά συμβόλαια διανομής μεταξύ συνιδιοκτητών και τμηματικής πώλησης εκτάσεων σε τρίτους σε αγροτικής γη υψηλής παραγωγικότητας, γεωργική γη αλλά και μεταβίβαση αγροτεμαχίων, χωρίς να απαιτείται το πιστοποιητικό της Διεύθυνσης Αγροτικής Ανάπτυξης της περιοχής του ακινήτου, το οποίο να συνοδεύει τα συμβόλαια και να βεβαιώνει ότι η δικαιοπραξία εξυπηρετεί αποκλειστικά αγροτικούς σκοπούς.

Οι κατατμήσεις αγροτεμαχίων διαχρονικά συνδέονται με τις οικιστικές εξαπλώσεις και πιέσεις της αυθαίρετης και νόμιμης  εκτός σχεδίου δόμησης και τα τελευταία χρόνια με αλλαγή χρήσης καλλιεργούμενων εκτάσεων και την σαρωτική εξάπλωση των φωτοβολατικών πάρκων στα χωράφια.

Η νομοθετική τρύπα 26 ετών από τις διαχρονικές κυβερνήσεις

Έγγραφό του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου προς τα μέλη του, αναφέρεται στις διατάξεις τεσσάρων νόμων, (του βασικού νόμου 2637/1998 και των τροποποιητικών διατάξεων των νόμων 2945/2001, ν. 3851/2010,  ν. 4015/2011) , οι οποίες προβλέπουν ότι είναι άκυρες οι μεταβιβάσεις αγροτικής γης υψηλής παραγωγικότητας, γεωργικής γης και αγροτεμαχίων χωρίς προηγούμενη άδεια της οικείας Διεύθυνσης Αγροτικής Ανάπτυξης.

Ο Συμβολαιογραφικός Σύλλογος  υπογραμμίζει ότι είναι επιτρεπτές αυτές  οι κατατμήσεις χωρίς τη σχετική άδεια,  η οποία  η νομοθεσία λέει ότι «παρέχεται μόνον εφόσον με την κατάτμηση διευκολύνεται η αγροτική εκμετάλλευση και επισυνάπτεται στη σχετική συμβολαιογραφική πράξη», καθώς όπως ο Σύλλογος τονίζει, «μέχρι σήμερα δεν έχει εκδοθεί η ανωτέρω προβλεπόμενη κοινή υπουργική απόφαση».

Δηλαδή προκύπτει, ότι υπάρχει από τις διαχρονικές κυβερνήσεις νομοθετική τρύπα 26 ετών να εκδοθεί η κοινή υπουργική απόφαση, η απουσία της οποίας αφενός μεν απλοποιεί τα συμβόλαια για τις κατατμήσεις και μεταβιβάσεις γεωργικής γης υψηλής παραγωγικότητας και αγροτεμαχίων αφετέρου δε, απενεργοποιεί τη νομοθεσία που έθεσε όρους και περιορισμούς, με καταφανή στόχο να προστατευτεί το απόθεμα της αγροτικής γης από σαρωτικές αλλαγές χρήσης γης.

Από την εξάπλωση της δόμησης στις  “φυτείες” ΑΠΕ μεγάλης ισχύος

Σύμφωνα με τη νομοθεσία η άδεια της Διεύθυνσης Αγροτικής Ανάπτυξης προϋποθέτει έλεγχο από τον οποίο να πιστοποιείται ότι απαγορεύεται η άσκηση οποιασδήποτε άλλης δραστηριότητας σε αγροτική γη υψηλής παραγωγικότητας και να τηρούνται οι περιορισμοί για τις εγκρίσεις όρων σύνδεσης σε φωτοβολταϊκά πάρκα στα χωράφια.

Η νομοθεσία κατ΄ αρχήν επιτρέπει την εγκατάσταση σταθμών ΑΠΕ σε γεωργική γη υψηλής παραγωγικότητας, προβλέπει όμως να  τηρείται ο όρος «εγκατάστασης φωτοβολταϊκών σταθμών εγκατεστημένης ισχύος μικρότερης ή ίσης του ενός μεγαβάτ (1 MW), στις ανωτέρω εκτάσεις, λαμβάνοντας υπόψη και την ισχύ σε κάθε Περιφερειακή Ενότητα».

Στην πράξη, το νομοθετικό κενό των 26 ετών φαίνεται να εξυπηρετεί εντατικά τα τελευταία χρόνια από τρίτους που αγοράζουν  αγροτική γη για ενεργειακές επενδύσεις, την εξάπλωση των φωτοβολταικών πάρκων στα χωράφια, χωρίς τους περιορισμούς εγκατεστημένης ισχύος ανά περιοχή, ενώ διαχρονικά έχει συνδεθεί με αλλαγές χρήσεις και την εξάπλωση της αυθαίρετης και νόμιμης εκτός σχεδίου δόμησης.

Μειώθηκε η καλλιεργήσιμη γη, λόγω εγκατάλειψης 6 εκατ. στρεμμάτων

Είναι αξιοσημείωτο ότι η εγκατάσταση ΑΠΕ στα χωράφια και η αλλαγή χρήσης της γεωργικής γης αποτελεί μόνιμο στοιχείο αντιπαράθεσης μεταξύ του υπουργείου Περιβάλλοντος και των κομμάτων της αντιπολίτευσης. Κατατίθεται βροχή ερωτήσεων κοινοβουλευτικού ελέγχου. Μόνον το τελευταίο δίμηνο έγιναν προς το ΥΠΕΝ περισσότερες από δέκα ερωτήσεις βουλευτών της αντιπολίτευσης για επενδύσεις ΑΠΕ σε διάφορες περιοχές της χώρας, όπως για Αρτεμίσιο, Κιλκίς, Βοιωτία, διάφορες περιοχές της Θεσσαλίας της Πελοποννήσου κ.α. Η σχετική συζήτηση κορυφώθηκε στη Βουλή, όπου συζητείται το νέο πολυνομοσχέδιο του ΥΠΕΝ για την ενέργεια, τη διαχείριση αποβλήτων και πολεοδομικά θέματα.

Χαρακτηριστικά ο υπουργός ΠΕΝ Θόδωρος Σκυλακάκης μιλώντας σε ενεργειακό συνέδριο, σε σχέση με κριτική που ασκείται για την τοποθέτηση φωτοβολταϊκών, ανέφερε: «Από το 2009-2021 μειώθηκε η καλλιεργήσιμη γη, λόγω εγκατάλειψης 6 εκατ. στρεμμάτων περίπου. Όλα τα φωτοβολταϊκά που έχουμε βάλει και θα βάλουμε στο μέλλον -κατά την εκπλήρωση του Εθνικού Σχεδίου για την Ενέργεια και το Κλίμα  (ΕΣΕΚ)- δεν θα είναι πάνω από 400.000 στρέμματα. Έχουμε εγκαταλείψει, δηλαδή, 6 εκατ. στρέμματα και θα βάλουμε φωτοβολταϊκά σε 400.000 στρέμματα, μέχρι το 2050. Κανένας δεν ακούει αυτό το θεμελιώδες επιχείρημα από την αντιπολίτευση».

Τι λέει η νομοθεσία για κατατμήσεις και μεταβιβάσεις

Για τις κατατμήσεις και τα συμβόλαια σε εκτάσεις  γης υψηλής παραγωγικότητας, γεωργικής γης και αγροτεμάχια, οι σχετικές διατάξεις της νομοθεσίας, οι οποίες ουσιαστικά μένουν ανανεργές καθώς δεν έχει εκδοθεί η εφαρμοστική υπουργική απόφαση, συγκεκριμένα προβλέπουν ότι:

Οι περιορισμοί για εγκατάσταση φωτοβολταϊκών σταθμών

-«Σε αγροτεμάχια που χαρακτηρίζονται από τη Διεύθυνση Αγροτικής Ανάπτυξης της οικείας περιφερειακής ενότητας ως αγροτική γη υψηλής παραγωγικότητας, απαγορεύεται η άσκηση οποιασδήποτε άλλης δραστηριότητας, εκτός από την αγροτική εκμετάλλευση αγροτική δραστηριότητα, κατά την έννοια του ν. 3874/2010 (Α’ 151), και την παραγωγή ηλεκτρικής ενέργειας από σταθμούς Α.Π.Ε.. Για την αποδοχή αιτήσεων για χορήγηση Οριστικής Προσφοράς Σύνδεσης που υποβάλλονται στον αρμόδιο Διαχειριστή μετά από την έναρξη ισχύος της κοινής απόφασης του τετάρτου εδαφίου, προς εγκατάσταση φωτοβολταϊκών σταθμών εγκατεστημένης ισχύος μικρότερης ή ίσης του ενός μεγαβάτ (1 MW), στις ανωτέρω εκτάσεις, λαμβάνοντας υπόψη και την ισχύ σε κάθε Περιφερειακή Ενότητα, σύμφωνα με την κοινή απόφαση του δωδέκατου εδαφίου, απαιτείται η άσκηση καλλιεργητικής δραστηριότητας».

«Μόνο εφόσον με την κατάτμηση διευκολύνεται η αγροτική εκμετάλλευση»

-«Σε περιοχές που χαρακτηρίζονται κατά τα ανωτέρω ως αγροτική γη υψηλής παραγωγικότητας, απαγορεύεται η κατάτμηση των αγροτεμαχίων, είτε με διανομή μεταξύ των συνιδιοκτητών είτε με πώληση ή οποιαδήποτε άλλη πράξη με την οποία μεταβιβάζονται δικαιώματα κυριότητας, χωρίς προηγούμενη άδεια της οικείας Διεύθυνσης Αγροτικής Ανάπτυξης, με ποινή την απόλυτη ακυρότητα της σχετικής δικαιοπραξίας. Η άδεια παρέχεται μόνο εφόσον με την κατάτμηση διευκολύνεται η αγροτική εκμετάλλευση και επισυνάπτεται στη σχετική συμβολαιογραφική πράξη, στην οποία γίνεται μνεία αυτής. Η άδεια κατάτμησης απαιτείται και όταν πρόκειται για διανομή μεταξύ συνιδιοκτητών ή συγκληρονόμων που έχουν το δικαίωμα να λύσουν την κοινωνία και παρέχεται, εφόσον με τη λύση δεν επέρχεται κατάτμηση ή η επερχόμενη κατάτμηση δεν παραβλάπτει την αγροτική εκμετάλλευση».

Τι ισχύει για μεταβιβάσεις αγροτεμαχίων

-«Μεταβιβάσεις γεωργικής γης για νόμιμη αιτία, είναι απολύτως άκυρες, αν δεν συνοδεύονται από πιστοποιητικό της οικείας Διεύθυνσης Αγροτικής Ανάπτυξης, με το οποίο βεβαιώνεται αν το πωλούμενο αγροτεμάχιο είναι ή όχι γεωργική γη υψηλής παραγωγικότητας. Ο οικείος συμβολαιογράφος υποχρεούται να κάνει σχετική μνεία στο συμβόλαιο των στοιχείων του ανωτέρω πιστοποιητικού».

Το έγγραφο του συμβολαιογραφικού Συλλόγου για να γίνονται συμβόλαια

Το έγγραφο του συμβολαιογραφικού Συλλόγου, προς τα μέλη του Συλλόγου, που υπογράφει η πρόεδρος Λένα Κοντογεώργου με θέμα: «περί αγροτικής γης υψηλής παραγωγικότητας: Ισχύς διατάξεων παρ.6 του άρθρου 56 Ν. 2637/1998 όπως ισχύει» αναφέρει αναλυτικά τα ακόλουθα:

-«Κυρίες και κύριοι συνάδελφοι

επισημαίνουμε ότι σύμφωνα με την παρ.1 του άρθρου 21 Ν 4015/2011 όπως ισχύει, οι διατάξεις των περιπτώσεων β), γ), δ) και ε) της παραγράφου 6 του άρθρου 56 του ν. 2637/1998, όπως αυτές αντικαταστάθηκαν με την παράγραφο 37 του άρθρου 24 του ν. 2945/2001 και τροποποιήθηκαν με την παρ. 7 του άρθρου 9 του ν. 3851/2010 (Α` 85), αρχίζουν να ισχύουν δέκα ημέρες μετά τη δημοσίευση στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως της κοινής απόφασης των Υπουργών Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής και Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων, που εκδίδεται κατά τις διατάξεις της παραγράφου 2 του άρθρου 56.

Λαμβάνοντας υπόψη ότι μέχρι σήμερα δεν έχει εκδοθεί η ανωτέρω προβλεπόμενη κοινή υπουργική απόφαση, είναι επιτρεπτές οι κατατμήσεις σε περιοχές που χαρακτηρίζονται κατά τις κείμενες διατάξεις ως αγροτική γη υψηλής παραγωγικότητας, είτε με διανομή μεταξύ των συνιδιοκτητών είτε με πώληση ή οποιαδήποτε άλλη πράξη με την οποία μεταβιβάζονται δικαιώματα κυριότητας, χωρίς προηγούμενη άδεια της οικείας Διεύθυνσης Αγροτικής Ανάπτυξης (περίπτωση β) της παραγράφου 6 του άρθρου 56 του ν. 2637/1998 όπως ισχύει). Ομοίως είναι επιτρεπτές οι μεταβιβάσεις των περιπτώσεων γ) [Μεταβιβάσεις γεωργικής γης για νόμιμη αιτία] και δ) [κάθε μεταβίβαση της κυριότητας αγροτεμαχίων με πώληση] της παρ.6 του άρθρου 56 Ν 2637/1998 όπως ισχύει, χωρίς το πιστοποιητικό και τις διατυπώσεις που αναφέρονται αντίστοιχα στις περιπτώσεις αυτές.

Με τιμή

Η Πρόεδρος

Λένα Κοντογεώργου»