Ηλεκτρονική καταγραφή των ετοιμόρροπων και εγκαταλελειμμένων κτιρίων

Ηλεκτρονική καταγραφή των ετοιμόρροπων και εγκαταλελειμμένων  κτιρίων με πέντε βήματα, προβλέπει πρόταση που δημοσιοποιεί η ΣΥΜΜΑΧΙΑ για ένα ΠΡΟΟΔΕΥΤΙΚΟ ΤΕΕ.

Αναλυτικά τα βήματα που θα καταγράφονται ηλεκτρονικά τα κτίρια  είναι :

1. Κλήρωση για τον πρώτο έλεγχο και σύνταξη έκθεσης αυτοψίαςγια επικινδυνότητα κτιρίου από 1 μηχανικό (1 μηχανικό Δήμου η 1 ελεγκτή δόμησης)
2. Σύνταξη πρωτοκόλλου κατεδάφισηςαπό τριμελή επιτροπή (1 μηχανικό Δήμου  και 2 Ελεγκτές Δόμησης)
3. Αίτηση ιδιοκτήτηότι  συμμορφώθηκε με την έκθεση επικινδύνου ή το πρωτόκολλο ετοιμόρροπου κατασκευής
4. Καταγραφή των περιπτώσεων που δεν υπάρχει συμμόρφωση και εκτέλεση έργου «άρση ετοιμορροπίας» από το Δήμο.
5. Καταλογισμός δαπάνηςαπό τον Δήμο στον ιδιοκτήτη επικίνδυνου για τα έξοδα κατεδάφισης

Η ΣΥΜΜΑΧΙΑ για ένα ΠΡΟΟΔΕΥΤΙΚΟ ΤΕΕ ανακοίνωσε ότι ανέλαβε την πρωτοβουλία να ανοίξει τη συζήτηση στο ΤΕΕ για το ακανθώδες ζήτημα της αντιμετώπισης των ετοιμόρροπων κτιρίων. Σε συνέχεια της υποβληθείσας εισήγησης στη Διοικούσα Επιτροπή του ΤΕΕ, η ΣΥΜΜΑΧΙΑ καταθέτει μία σειρά από προτάσεις ως συμβολή στην προσπάθεια δημιουργίας ενός πλαισίου ικανού να αντιμετωπίσει αποτελεσματικά το εν λόγω ζήτημα σε μόνιμη βάση.

Οι προτάσεις δύνανται να κινούνται σε δυο επίπεδα:

Το πρώτο επίπεδο αφορά στις άμεσες ενέργειες στις οποίες οφείλουν να προβούν οι δήμοι, το ΤΕΕ και το ΥΠ.ΕΝ. προκειμένου να αντιμετωπιστεί αποτελεσματικά, το ζήτημα της άρσης της ετοιμορροπίας των κατασκευών που αποτελούν παγίδα θανάτου στον αστικό ιστό.

 Το δεύτερο επίπεδο αφορά στους μηχανισμούς και τα εργαλεία που μπορούν να δώσουν την δυνατότητα επισκευής και επανάχρησης  των διατηρητέων καθώς και των εγκαταλελειμμένων άγνωστου ιδιοκτήτη κτιρίων.

Τα διατηρητέα κτίρια ανέρχονται περίπου σε 20.000. Συνήθως έχουν εγκαταλειφθεί από τους ιδιοκτήτες τους λογω του ασύμφορου της επισκευής τους, δεδομένης της έλλειψης οποιασδήποτε πολιτικής κινήτρων από την πολιτεία για αξιοποίηση. Ως αποτέλεσμα έχουν καταστεί ετοιμόρροπα και επικίνδυνα για την δημόσια ασφάλεια.

 Α) Διαδικασία άρσης της ετοιμορροπίας

1) Σε περίπτωση μεγάλων φυσικών καταστροφών  (έκτακτα συμβαντα)

Στις περιπτώσεις που συμβαίνουν μεγάλες φυσικές καταστροφές (σεισμοί, πλημμύρες, πυρκαγιές) οι οποίες απαιτούν άμεση κινητοποίηση και παρέμβαση προς άρση της επικινδυνότητας, το ΤΕΕ μπορεί να συνδράμει την πολιτεία για τον άμεσο έλεγχο των κτιρίων, ενεργοποιώντας το μητρώο των εθελοντών μηχανικών που επιθυμούν να προβούν άμεσα σε αυτοψίες

2) Για την αντιμετώπιση  και διαχείριση των 100.000 και πλέον επικίνδυνων κτιρίων, σε μόνιμη βάση

Στο άρθρο 90 του Νόμου 4495/17 προβλέπεται ηλεκτρονική διαδικασία, σύμφωνα με την οποία εισάγεται το σύνολο των δεδομένων σε σχέση με την διαδικασία καταγραφής, καταγγελίας, εντοπισμού, ελέγχου, επιβολής κυρώσεων και κατεδάφισης των αυθαιρέτων κατασκευών και αλλαγών χρήσης.

Η ίδια διαδικασία όπως αυτή προβλέπεται στο Π.Δ. 29 περί επικίνδυνων οικοδομών και θα συμπληρωθεί για να περιγράψει την καταγραφή όλων των σταδίων, δηλαδή τον εντοπισμό, την έκθεση επικινδύνου, τη σύνταξη πρωτοκόλλου ετοιμόρροπου, ή επικίνδυνου ετοιμόρροπου, τα μέτρα άρσης ετοιμορροπίας και αποσόβησης του κινδύνου  και την κατεδάφιση, μπορεί να ακολουθηθεί και για τα επικίνδυνα, καταγράφοντας αυτά,  στην ίδια ηλεκτρονική πλατφόρμα των αυθαιρέτων μετά το 2011 και για την οποία υπάρχει η σχετική υπουργική απόφαση λειτουργίας της από το ΤΕΕ.

Στο άρθρο 92 του Νόμου 4495/17 αναφέρεται ότι η διαπίστωση και ο χαρακτηρισμός αυθαιρέτου γίνεται ύστερα από αυτοψία (2) ελεγκτών δόμησης οι οποίοι ειδοποιούνται ύστερα από κλήρωση από το αρμόδιο τοπικό παρατηρητήριο για να διενεργήσουν την αυτοψία.

Οι δύο ελεγκτές δόμησης διενεργούν επιτόπια αυτοψία και συντάσσουν έκθεση αυτοψίας, την οποία υποβάλλουν στην οικεία ηλεκτρονική πλατφόρμα σε διάστημα (2) ημερών.

Η ίδια διαδικασία μπορεί να ακολουθηθεί και στα επικίνδυνα: θα προβαίνουν σε αυτοψία για την σύνταξη έκθεσης επικινδύνου ένας μηχανικός του Δήμου ή ένας ελεγκτής δόμησης όπου υπάρχει έλλειψη μηχανικών και όπου απαιτείται πρωτόκολλο θα αποστέλλεται κλιμάκιο από 3 μηχανικούς που θα προκύπτει από κλήρωση 1 μηχανικού του Δήμου και  2 μηχανικών ελεγκτών δόμησης του ίδιου Δήμου.

Με αυτήν τη διαδικασία μπορεί να υπάρχει έγκαιρος και έγκυρος εντοπισμός, σύνταξη πρωτοκόλλου επικινδύνων και άμεση καταγραφή των περιπτώσεων που οι ιδιοκτήτες έχουν προβεί σε συμμόρφωση με τα προτεινόμενα μέτρα και σε  άρση ετοιμορροπίας. Στην περίπτωση που είναι αγνώστου ιδιοκτήτη ή οι ιδιοκτήτες αδιαφορούν, τα μέτρα πρέπει να λάβει άμεσα ο Δήμος.

Αναλυτικά τα βήματα που θα καταγράφονται ηλεκτρονικά είναι :

1. Κλήρωση για τον πρώτο έλεγχο και σύνταξη έκθεσης αυτοψίαςγια επικινδυνότητα κτιρίου από 1 μηχανικό (1 μηχανικό Δήμου η 1 ελεγκτή δόμησης)
2. Σύνταξη πρωτοκόλλου κατεδάφισηςαπό τριμελή επιτροπή (1 μηχανικό Δήμου  και 2 Ελεγκτές Δόμησης)
3. Αίτηση ιδιοκτήτηότι  συμμορφώθηκε με την έκθεση επικινδύνου ή το πρωτόκολλο ετοιμόρροπου κατασκευής
4. Καταγραφή των περιπτώσεων που δεν υπάρχει συμμόρφωση και εκτέλεση έργου «άρση ετοιμορροπίας» από το Δήμο.
5. Καταλογισμός δαπάνηςαπό τον Δήμο στον ιδιοκτήτη επικίνδυνου για τα έξοδα κατεδάφισης

Β) Αξιοποίηση διατηρητέων κτιρίων

Για την αξιοποίηση  των διατηρητέων κτιρίων, προκειμένου να αρθεί η επικινδυνότητα τους, μπορεί να αξιοποιηθεί ο μηχανισμός που προβλέπεται στο κεφάλαιο Γ του περιβαλλοντικού ισοζυγίου στον Νόμο 4495/17, με βάσει τον οποίο παρέχεται η δυνατότητα αποζημίωσης για τον πλεονάζοντα συντελεστή δόμησης των διατηρητέων.

Στο άρθρο 67 του Νόμου 4495/17,  αναφέρεται ότι για την εκπλήρωση και ταχεία πρόοδο της διαδικασίας περιβαλλοντικής αποκατάστασης καθορίζεται αποκλειστική διαδικασία καταγραφής και διαχείρισης τίτλων ΜΣΔ (μεταφοράς συντελεστή δόμησης  και τίτλων ΕΠΙ (εισφοράς περιβαλλοντικού ισοζυγίου) μέσω της Τράπεζας δικαιωμάτων  δόμησης και Κοινόχρηστων χώρων.

Η τράπεζα δημιουργείται ως ψηφιακή εφαρμογή στο ΥΠΕΝ και σε αυτήν  διεκπεραιώνεται αυτόματα η  αντιστοίχηση τίτλων ΜΣΔ και ΕΠΙ,  μεταξύ βαρυνόμενων και ωφελούμενων ακινήτων αντιστοίχως. ύστερα από εφαρμογή κριτηρίων ιεράρχησης και υπολογισμό και  καταβολή από ίδιους πόρους της

Βαρυνόμενα ακίνητα κατά το Νόμο (Άρθρο 70) είναι  τα διατηρητέα και οι μη απαλλοτριωμένοι κοινόχρηστοι χώροι και ωφελούμενα ακίνητα (Άρθρο 71) είναι τα κτίρια του άρθρου 10 του Ν.Ο.Κ. (συμπεριλαμβάνονται οι αυθαίρετες κατασκευές κατηγορίας 5) τα οποία οφείλουν να αγοράσουν τον επιπλέον συντελεστή δόμησης προκειμένου να εξασφαλιστεί το περιβαλλοντικό ισοζύγιο στην πολεοδομική ενότητα, στον Δήμο όπου αυτά καταγράφονται.

ΣΗΜΑΝΤΙΚΗ ΣΗΜΕΙΩΣΗ: με το πολεοδομικό   νομοσχέδιο του ΥΠΕΝ  που δόθηκε στην διαβούλευση, τα άρθρα αυτά καταργούνται.

Σε κάθε περίπτωση επειδή το κεφάλαιο των διατηρητέων είναι  πολύ σημαντικό για την πολιτιστική κληρονομιά της χώρας μας η Πολιτεία οφείλει να δώσει όλα τα κίνητρα και τις κατάλληλες και επαρκείς χρηματοδοτήσεις για την επισκευή τους.

Πρωτίστως όμως το Υπουργείο Πολιτισμού συνεπικουρούμενο από τους Δήμους, οφείλει να προβεί άμεσα σε κάθε απαραίτητο μέτρο άρσης της επικινδυνότητας των κτιρίων που προστατεύει.

 Γ) Αξιοποίηση των εγκαταλελειμμένων κτιρίων

Είναι γεγονός ότι πολλά από τα εγκαταλελειμμένα κτίρια είναι επικίνδυνα, τόσο από άποψη στατικής όσο και από άποψη υγιεινής.

Πρώτιστο μέλημα της πολιτείας οφείλει να αποτελεί η άρση της επικινδυνότητας τους.

Σχετικά με την αξιοποίησή τους, έχουν κατατεθεί στον δημόσιο διάλογο διάφορες προτάσεις, οι οποίες όμως εγείρουν ζητήματα συνταγματικότητας που συνδέονται με την ιδιοκτησία και το άρθρο 17 του Συντάγματος που την προστατεύει.

Ενδεικτικό είναι το νομοσχέδιο Μανιάτη, το οποίο ουδέποτε κατατέθηκε προς ψήφιση στην βουλή αλλά επανήλθε ως πρόταση προς το ΥΠ.ΕΝ. το 2017 από το δήμο Αθηναίων επί δημαρχίας Καίνη και απορρίφθηκε, δεδομένου ότι υπήρχαν πολλά νομικά ζητήματα, όπως αυτό του ορισμού του εγκαταλελειμμένου κτιρίου, των συνοπτικών διαδικασιών που προέβλεπε για την αξιοποίηση του εγκαταλελειμμένου χωρίς καμιά συναίνεση από τον ιδιοκτήτη, του τρόπου και της διαδικασίας επιλογής του εγκαταλειμμένου για αξιοποίηση, του φορέα διαχείρισης των κτιρίων αυτών.

Σε κάθε περίπτωση το Δημόσιο και οι Δήμοι έχουν στην ιδιοκτησία τους χιλιάδες κτίρια διατηρητέα ή εγκαταλελειμμένα , και μπορεί να ξεκινήσει η διαδικασία αξιοποίησης από αυτά μιας και δεν εγείρουν ιδιοκτησιακά ζητήματα.

Δ) Αξιοποίηση παλαιών  κτιρίων που δεν εμφανίζουν ορατή επικινδυνότητα αλλά δεν έχουν στατική επάρκεια και μπορεί να καταστούν ετοιμόρροπα σε ένα σεισμό

Τα κτίρια αυτά αποτελούν ένα μεγάλο ποσοστό των κτιρίων στην χώρα μας, έχουν κατασκευαστεί χωρίς να έχουν εφαρμόσει αντισεισμικούς κανονισμούς και διατάξεις όπως αυτοί δημιουργήθηκαν μετά την εμπειρία των σεισμών του 81, οπότε προέκυψαν τα πρόσθετα άρθρα του αντισεισμικού  κανονισμού του 59 και ο νέος αντισεισμικός.

Για αυτά τα κτίρια η Πολιτεία οφείλει να εκπονήσει αλλά και να εφαρμόσει  συγκεκριμένο πρόγραμμα προσεισμικού έλεγχου, αρχής γινομένης από τα σχολεία, τα δημόσια κτίρια, τα ιδιωτικά  που αποτελούν χώρους συνάθροισης κοινού, τα ειδικά κτίρια και να υποστηρίξει οικονομικά τις άμεσες επισκευές τους , για να μην έχουμε καταρρεύσεις.

Ε) Χρηματοδοτικά Εργαλεία

Ως χρηματοδοτικές πηγές  μπορεί να χρησιμοποιηθούν τα προγράμματα της βιώσιμης αστικής ανάπτυξης (ΒΑΑ), το πρόγραμμα Αντώνης Τριτσης, το πρόγραμμα Φιλόδημος , το Πράσινο Ταμείο από τα έσοδα των προστίμων των αυθαίρετων, αλλά και το πρόγραμμα δημοσίων επενδύσεων, δεδομένου ότι η ασφάλεια των πολιτών αποτελεί την μεγαλύτερη προτεραιότητα.