Ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου: διχάζουν οι διηρημένες ιδιοκτησίες

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Πριν στεγνώσει το μελάνι της συμφωνίας που ανακοινώθηκε από το ΥΠΕΝ, μετά από τη συνάντηση ΥΠΕΝ, ΤΕΕ και ΠΟΜΙΔΑ για τα αυθαίρετα, ανοίγει ξανά το θέμα για τον τρόπο εφαρμογής της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου.

Δείτε εδώ στο ecopress τα 15 μέτρα για τα αυθαίρετα που ανακοινώθηκαν από το ΥΠΕΝ

Συγκεκριμένα, η ΠΟΜΙΔΑ σε κείμενο που ανάρτησε στην επίσημη ιστοσελίδα της υπογραμμίζει ότι η ταυτότητα κτιρίου πρέπει να ισχύσει για ολόκληρα τα κτίρια και όχι για διηρημένες ιδιοκτησίες, δηλαδή επί μέρους  τμήματά του κτιρίου,  όπως π.χ. για ένα διαμέρισμα, γραφείο, κατάστημα, θέση στάθμευσης κλπ, δίνοντας μήνυμα ότι διαφορετικά θα επέλθει σημαντική οικονομική επιβάρυνση των μεμονωμένων  ιδιοκτητών κτιρίων και θα υπάρξουν μεγάλα προβλήματα στις μεταβιβάσεις ακινήτων, με επιπτώσεις στην κτηματαγορά.

Η ΠΟΜΙΔΑ καταγράφει δημοσίως τη διαφωνία της. Το  κείμενο με τίτλο «η πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ για την ταυτότητα κτιρίου», αναρτήθηκε στην ιστοσελίδα του φορέα των ιδιοκτητών ακινήτων ως ενιαίο συμπληρωματικό κείμενο της  επίσημης ανακοίνωσης του υπουργείου για τη συμφωνία της Τετάρτης 13 Νοεμβρίου 2019 στο ΥΠΕΝ, με σημείωση ότι είναι ” η πρότασης της ΠΟΜΙΔΑ προς το ΤΕΕ και το ΥΠΕΝ για το θέμα της Ταυτότητας Κτιρίου”, διαχωρίζοντας με αυτόν τον τρόπο τη θέση της από τις αποφάσεις που ανακοινώθηκαν.

Η ΠΟΜΙΔΑ υπογραμμίζει ότι η ταυτότητα κτιρίου πρέπει να ισχύσει για ολόκληρα τα κτίρια και όχι για διαιρημένες ιδιοκτησίες, δηλαδή επί μέρους  τμήματά του κτιρίου,  όπως π.χ. για ένα διαμέρισμα, γραφείο, κατάστημα, θέση στάθμευσης κλπ. και

Επίσης η ΠΟΜΙΔΑ ζητάει «να αποκλειστεί η έμμεση και κοστοβόρα υποχρέωση ανασύστασης του πολεοδομικού φακέλου του κτιρίου» και διατυπώνει προτάσεις για τις μεταβιβάσεις ακινήτων με τακτοποιημένες αυθαιρεσίες και μείωση των προστίμων αυθαιρέτων, σημειώνοντας ότι με τους προβλεπόμενους συντελεστές αυτά θα αυξηθούν λόγω επικειμένης αύξησης των αντικειμενικών τιμών των ακινήτων.

Τι λέει το ΥΠΕΝ

Πάντως  ο υπουργός ΠΕΝ Κωστής Χατζηδάκης και ο υφυπουργός ΠΕΝ Δ. Οικονόμου σε ραδιοφωνικές συνεντεύξεις τους  την Πέμπτη 14 Νοεμβρίου 2019 υπογράμμισαν ότι προχωρά από την 1^η Ιουλίου 2020 η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου,  με βάση αναφοράς τη συμφωνία ΥΠΕΝ, ΤΕΕ και ΠΟΜΙΔΑ της Τετάρτης 13 Νοεμβρίου 2019 στο ΥΠΕΝ.

-«Η τακτοποίηση με την έκδοση ηλεκτρονικής ταυτότητας δεν είναι κάτι καινούριο. Προβλέπεται ήδη από έναν νόμο που θεωρητικά ισχύει εδώ και 5-6 χρόνια, αλλά δεν έχει εφαρμοστεί ποτέ. Θα εφαρμοστεί λοιπόν αυτός ο νόμος, ο οποίος αποσκοπεί στο να βάλουμε μια σειρά, διότι δεν θα είναι απλά ένα χρηματικό ποσό που θα καταβληθεί στο Ελληνικό Δημόσιο, αλλά και μια εικόνα του ακινήτου που θα είναι χρήσιμη και για τον ιδιοκτήτη του ακινήτου και τον μελλοντικό αγοραστή και για το ίδιο το κράτος. Η εικόνα αυτή  θα προκύπτει βεβαίως από σχετικές βεβαιώσεις του μηχανικού», είπε ο ΥΠΕΝ Κωστής Χατζηδάκης μιλώντας στον Ρ/Σ Θέμα FM και τους δημοσιογράφους Νίκο Φελέκη και Μπάμπη Κούτρα.

«Η ηλεκτρονική ταυτότητα τον Ιούνιο θα λειτουργεί πλήρως» τόνισε ο υφυπουργός Χωροταξίας και Περιβάλλοντος, κ. Δημήτρη Οικονόμου,  σε συνεντεύξεις του, στους Ρ/Σ ΣΚΑΪ και Real Fm και στους δημοσιογράφους Γιάννη Ντσούνο και Χρήστο Κούτρα.  Ο κ Οικονόμου είπε ακόμη ότι  «η ηλεκτρονική ταυτότητα είναι μια ηλεκτρονική δήλωση, η οποία συνοδεύεται από μια σειρά στοιχείων (π.χ. αν υπάρχουν παλιές αυθαιρεσίες, αν δημιουργηθούν καινούριες, η άδεια, τα σχέδια της άδειας, το πιστοποιητικό ενεργειακής αποδοτικότητας κ.ο.κ.). Όλα αυτά τα στοιχεία θα είναι πλέον ηλεκτρονικά και επομένως εύκολα προσβάσιμα από κάθε ενδιαφερόμενο. Έτσι, κάθε ακίνητο ή κάθε διηρημένη ιδιοκτησία που περιλαμβάνει πολλές διηρημένες ιδιοκτησίες, να αποτυπώνεται ηλεκτρονικά στην κεντρική βάση δεδομένων. Με όλα τα στοιχεία του κτιρίου θα επιτρέπεται η ταυτοποίηση του ακινήτου και η δυνατότητα ελέγχου σε κάθε χρονική στιγμή. Η ηλεκτρονική ταυτότητα του κτιρίου αφορά όλους. Όλα τα καινούρια κτίρια από εδώ και πέρα αποκτούν ηλεκτρονική ταυτότητα».

Η ΠΡΟΤΑΣΗ ΤΗΣ ΠΟΜΙΔΑ ΓΙΑ ΤΗΝ «ΤΑΥΤΟΤΗΤΑ ΚΤΙΡΙΟΥ»

Στην ανάρτηση της η ΠΟΜΙΔΑ σημειώνει ότι «παραθέτουμε το πλήρες κείμενο της πρότασης της ΠΟΜΙΔΑ προς το ΤΕΕ και το ΥΠΕΝ για το θέμα της Ταυτότητας Κτιρίου»,που έχει ως εξής: .

ΓΕΝΙΚΑ: Η έκδοση «ταυτότητας» κτιρίου, εννοιολογικά παραπέμπει αυτονόητα στην καταγραφή των βασικών πολεοδομικών και πληροφοριακών στοιχείων ολοκλήρου του κάθε κτιρίου. Συνεπώς έκδοση ταυτότητας κτιρίου νοείται μόνον για ολόκληρα κτίρια και όχι για επί μέρους  τμήματά τους  όπως π.χ. για ένα διαμέρισμα, γραφείο, κατάστημα, θέση στάθμευσης κλπ. Η έκδοση «ταυτότητας κτιρίου»  ακόμη και για γκαρσονιέρες, μικρά γραφεία, υπόγειες αποθήκες κλπ. είναι θα είναι μια προσχηματική διαδικασία δήθεν «ταυτοποίησης» τήδε κακείσε εγκατεσπαρμένων ιδιοκτησιών, που για μεν τους ασχολουμένους με την έκδοσή της θα αποτελεί γενεσιουργό λόγο «απασχόλησης» και συνεχούς είσπραξης αμοιβών, όμως για τους ιδιοκτήτες θα αποτελεί πηγή συνεχούς γραφειοκρατικής ταλαιπωρίας και οικονομικής αιμορραγίας, χωρίς καμιά απολύτως χρησιμότητα και χωρίς κανένα απολύτως κοινωνικό όφελος ή χρησιμότητα. Αν θέλουμε λοιπόν την εφαρμογή «ταυτότητας κτιρίου» ας κυριολεκτήσουμε, και ας οριοθετήσουμε σωστά την εφαρμογή της, ώστε να ανταποκρίνεται στη λογική και το κοινωνικό συμφέρον.

Α. Γι΄αυτό προτείνουμε να οριστεί ότι «ταυτότητα κτιρίου» θα εκδίδεται υποχρεωτικά στις εξής κατηγορίες ΟΛΟΚΛΗΡΩΝ κτιρίων και με τους εξής χρονικούς προσδιορισμούς:

Β. Από τα δικαιολογητικά της ταυτότητας κτιρίου (άρθρο 54):

β) Τα σχέδια που συνοδεύουν την οικοδομική άδεια,  να συμπεριληφθούν μόνον αν υπάρχουν διαθέσιμα στην πολεοδομία. Αν δεν υπάρχουν, να συμπεριληφθούν οι κατόψεις που συνοδεύουν τη συμβολαιογραφική πράξη της οριζοντίου ιδιοκτησίας του κτιρίου, ή να συμπεριληφθεί βεβαίωση της πολεοδομίας ότι δεν υπάρχουν στο αρχείο της. Σε κάθε περίπτωση να αποκλειστεί η έμμεση και κοστοβόρα υποχρέωση ανασύστασης του πολεοδομικού φακέλου του κτιρίου.

στ) Τα σχέδια κατόψεων, τα οποία αποτυπώνουν το κτίριο στην πραγματική του κατάσταση όταν αυτή δεν προκύπτει από τα στοιχεία των περιπτώσεων α, β και ε: Είναι απαράδεκτη και κοστοβόρα η απαίτηση για σχέδια αποτύπωσης της εσωτερικής διαρρύθμισης των κτιρίων, κάτι το οποίο σήμερα δεν απαιτείται.

Γ. Σε ότι αφορά τις επιμέρους ιδιοκτησίες κάθε είδους υφισταμένων κτιρίων (διαμερίσματα, γραφεία, καταστήματα, θέσεις στάθμευσης, υπόγεις αποθήκες κλπ.) θα συνεχίσει να ισχύει η διαδικασία της έκδοσης βεβαίωσης μηχανικού, με την οποία θα εξακολουθήσουν να ελέγχονται οι βασικές πολεοδομικές παράμετροι (κάλυψης – δόμησης – ύψους)  κάθε ιδιοκτησίας και θα εκδίδεται ενεργειακό πιστοποιητικό.

Δ. Νομιμοποίηση αυθαιρέτων κατασκευών. Μετά από μια αρχική παράταση του ισχύοντος νομικού πλαισίου μέχρι την 30.6.2020, ώστε να γίνει η απαιτούμενη προετοιμασία,  η διαδικασία νομιμοποίησης αυθαιρέτων κατασκευών θα μπορεί να συνεχιστεί τόσο μέσω της διαδικασίας έκδοσης της «ταυτότητας» ολοκλήρου κτιρίου, όσο και μέσω της διαδικασίας βεβαίωσης μηχανικού για τις επί μέρους ιδιοκτησίες, είτε χωρίς χρονικό περιορισμό, είτε με ένα αρχικό ορίζοντα 3ετίας και με χρονικά σταδιακά προσαυξανόμενα πρόστιμα. Αν εκλείψει η δυνατότητα αυτή, θα προκύψει εκτεταμένη αδυναμία σύνταξης οποιουδήποτε μεταβιβαστικού συμβολαίου, αφού σε όλες τις ιδιοκτησίες υπάρχουν μικροαποκλίσεις που δεν επιτρέπεουν την έκδοση βεβαίωσης μηχανικού. Για να ενθαρρυνθεί η διαδικασία τακτοποίησης αυθαιρέτων, προτείνουμε δύο άκρως αναγκαίες αλλαγές στα ισχύοντα:

–Το βασικό πρόστιμο ανά τ.μ. να υπολογίζεται με συντελεστή 0,10, αντί 0,15 επί της τιμής ζώνης της κάθε περιοχής. Αυτό είναι αναγκαίο λόγω και της επικείμενης μαζικής αύξησης των αντικειμενικών αξιών, αλλά και λόγω του έτσι θα δοθεί η ευκαιρία της συμμετοχής στη διαδικασία σε όσους αδυνατούν οικονομικά να αντεπεξέλθουν στο ύψος του προστίμου, ιδιαίτερα αν έχουν πολλά τετραγωνικά μέτρα για νομιμοποίηση.

– Οτιδήποτε νομιμοποιείται, να μπορεί και να μεταβιβάζεται! Σήμερα στις πολυκατοικίες συμβαίνει το εξής παράδοξο: Πολλοί ιδιοκτήτες διαμερισμάτων νομιμοποιούν διάφορες μικροπαραβάσεις των ιδιοκτησιών τους τους σε κοινόχρηστους χώρους, που έχουν γίνει προ δεκαετιών, από κατασκευής τους, πλην όμως αδυνατούν να τις μεταβιβάσουν ακόμη και στα παιδιά τους γιατί δεν υπάρχει συμβολαιογραφική συγκατάθεση των λοιπών συνιδιοκτητών. Για την επίλυση του σοβαρότατου κοινωνικού αυτού θέματος, υιοθετούμε και εμείς την παρακάτω πρόταση του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου που έχει ως εξής:

ΑΙΤΙΟΛΟΓΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ

Με την παρούσα διάταξη επιχειρείται να επιλυθεί ένα χρόνιο πρόβλημα που παρατηρείται συχνά στις οροφοκτησίες στις οποίες από κατασκευής έχει εκτελεσθεί αυθαίρετη κατασκευή ή έχει γίνει αυθαίρετη αλλαγή χρήσης σε κοινόχρηστο ή κοινόκτητο χώρο της οικοδομής, πολλές φορές εν αγνοία του σημερινού ιδιοκτήτη κι έχει ωστόσο παρέλθει τουλάχιστον δεκαετία χωρίς να έχει καταγραφεί η αυθαιρεσία αυτή από την αρμόδια πολεοδομική αρχή και χωρίς να έχει υπάρξει οποιαδήποτε δικαστική διαμάχη μεταξύ των συνιδιοκτητών της οικοδομής.

Στις άνω περιπτώσεις η πάροδος χρονικού διαστήματος πέραν της δεκαετίας δημιουργεί εύλογη πεποίθηση στους ιδιοκτήτες της ότι η κατασκευή αυτή έχει γίνει σιωπηρώς αποδεκτή από τους λοιπούς συνιδιοκτήτες της οικοδομής, συνεπώς τεκμαίρεται η σύμφωνη γνώμη τους για την τροποποίηση της πράξεως συστάσεως οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας.

Η διάταξη αυτή θα δώσει διέξοδο στους συνιδιοκτήτες οικοδομών, των οποίων οι ιδιοκτησίες λόγω των περιοριστικών διατάξεων του Ν.3741/1929 και του Ν.Δ. 1024/1971 που ισχύουν σήμερα, έχουν τεθεί κατ΄ουσίαν ΄΄εκτός συναλλαγής΄΄ , αφού προβαίνουν μεν στην ρύθμιση των αυθαιρεσιών των ακινήτων τους, καταβάλλοντας τα απαιτούμενα πρόστιμα, δεν μπορούν όμως να τα μεταβιβάσουν, δημιουργείται δηλαδή  ΄΄μπλοκάρισμα΄΄ των συναλλαγών και δη σε περίοδο που η χώρα προσπαθεί να ανακάμψει από την μεγάλη οικονομική κρίση.

Οπότε κατ΄ουσίαν η ρύθμιση αυτή κινείται στην κατεύθυνση προστασίας του δημοσίου συμφέροντος, δεδομένου ότι η διευκόλυνση των συναλλαγών έχει ως συνέπεια αφενός την αύξηση εσόδων των ιδιωτών από κίνηση της αγοράς των ακινήτων, αφετέρου όμως και την είσπραξη φόρων και λοιπών τελών για το Ελληνικό Δημόσιο.

Επισημαίνεται επίσης ότι η ρύθμιση αυτή δεν επεμβαίνει στη συγκυριότητα επί του εδάφους, δεν αλλοιώνει τα ποσοστά συνιδιοκτησίας των συνιδιοκτητών, ούτε παραβιάζει εμπράγματα δικαιώματά τους, τα οποία άλλωστε εκ του νόμου δεν μπορούν να μεταβληθούν με μονομερή τροποποίηση συστάσεως οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας.

Τέλος η προτεινόμενη ρύθμιση επ΄ουδενί προσβάλλει διατάξεις προστασίας του περιβάλλοντος ή άλλες συναφείς διατάξεις.

ΠΡΟΤΕΙΝΟΜΕΝΗ ΔΙΑΤΑΞΗ (Τροποποίηση του Ν. 4495/2017)

Άρθρο 98

Η παράγραφος 7 του άρθρου 98 τροποποιείται ως εξής:.

«7. Μετά την υπαγωγή στις ρυθμίσεις του παρόντος και εφόσον συντρέχουν σωρευτικά και οι δύο προϋποθέσεις με στοιχεία α και β της παραγράφου 5, ή εφόσον η αυθαίρετη επέκταση οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας και κτιρίων εν σειρά που αποτελούν οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες ευρισκόμενες εντός οικοπέδων, τμημάτων οικοπέδων ή αγροτεμαχίων υφίσταται από την ανέγερση – κατασκευή της οικοδομής και συντελείται εντός νομίμου όγκου του κτιρίου ή σε υπόγεια στάθμη (νόμιμη ή όχι)  ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας, προκειμένου να ενσωματώσει τον υπαγόμενο στις διατάξεις του παρόντος χώρο στην οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία του. Στην περίπτωση αυτή η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.

Ανάλογη εφαρμογή υπάρχει και σε περιπτώσεις που η ίδια αυθαίρετη κατασκευή υφίσταται σε όλους τους ορόφους και δεν είναι από κατασκευής.

Απαραίτητη προϋπόθεση για την εφαρμογή του παρόντος, σε περίπτωση που δεν συντρέχουν σωρευτικά τα α και β της παραγράφου 5, είναι η παρέλευση δεκαετίας από την τέλεση της αυθαιρεσίας μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος και υπό την προϋπόθεση ότι δεν έχει εκδοθεί αμετάκλητη δικαστική απόφαση που να διατάσει την κατεδάφιση.».

Μετά την παρ. 7 προστίθεται παρ. 7β ως εξής:

«7β.  Ο ιδιοκτήτης οριζοντίου ιδιοκτησίας έχει το δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και στην περίπτωση που, μετά την υπαγωγή του ακινήτου του στις διατάξεις του παρόντος για οποιαδήποτε από τις περιπτώσεις της προηγούμενης παραγράφου, μεταβάλλεται το εμβαδόν του, ή διαχωρίζονται ή συνενώνονται οριζόντιες ιδιοκτησίες του, χωρίς να θίγονται κοινόχρηστοι και κοινόκτητοι χώροι. Και σε αυτήν την περίπτωση η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.».