Κ. Λαλένης: Η εκτός σχεδίου δόμηση στο «πολεοδομικό- χωροταξικό» ν/σ του ΥΠΕΝ
Ευρωπαϊκή ΈνωσηΚτηματαγοράΟικιστικάΠεριβάλλονΠολεοδομίαΧωροταξία 30 Σεπτεμβρίου 2020 Αργύρης
Του Κώστα Λαλένη
Καθηγητής Πολεοδομικού Σχεδιασμού και Αστικής Διακυβέρνησης
Τμήμα Μηχανικών Χωροταξίας, Πολεοδομίας και Περιφερειακής Ανάπτυξης Πανεπιστήμιο Θεσσαλίας
Με αφορμή την κατάθεση νομοσχεδίου του ΥΠΕΝ για τον «Εκσυγχρονισμό της Χωροταξικής και Πολεοδομικής Νομοθεσίας» ήρθε έντονα στο προσκήνιο το θέμα της εκτός σχεδίου δόμησης.Σε αντίθεση με το διεθνή χώρου, όπου συνήθως οι έξω-αστικές περιοχές στην πλειοψηφία τους διέπονται από σχέδια χρήσεων γης, ή αν δεν υπάρχουν τέτοια, η εκτός σχεδίου δόμηση είναι μηδενική έως ελάχιστη, στην Ελλάδα ακολουθείται αντίθετη εντελώς πορεία, όπου η δόμηση αυτή έχει ευρύτατη εφαρμογή, αλλά και πολιτική και θεσμική ενθάρρυνση.
Tο τμήμα του νομοσχεδίου για την εκτός σχεδίου δόμηση θεωρείται ότι αποτελεί θετικό βήμα εξορθολογισμού του χωρικού σχεδιασμού στον εξωαστικό χώρο, με δυνατότητες περαιτέρω βελτίωσης
Η εκτός σχεδίου δόμηση στην Ελλάδα έχει μακρά ιστορία και είχε ως βασική αιτία την έλλειψη σχεδιασμού στο σύνολο σχεδόν της εξω-αστικής γης. Ο γενικός κανόνας πουείχε αρχικά τεθεί, για δικαίωμα δόμησης μόνο σε τεμάχια ίσα ή μεγαλύτερα των τεσσάρων στρεμμάτων, διαχρονικά υπέστη σειρά παραμορφωτικών παρεμβάσεων με την μορφή των «παρεκκλίσεων», όπου τα τέσσερα στρέμματα μειωνόταν σε 750 τ.μ. σε περίπτωση που το αγροτεμάχιο είχε πρόσωπο σε Εθνική οδό, και με αντίστοιχες εκπτώσεις για οδούς άλλων κατηγοριών (επαρχιακές κλπ.) και για διαφορετικές χρήσεις (βιομηχανία, τουρισμός, κατοικία κλπ.).
Ως αποτέλεσμα, η νομοθεσία για την εκτός σχεδίου δόμηση παρέχει σήμερα τη δυνατότητα στους άμεσα ενδιαφερόμενους να οικοδομήσουν τα γήπεδα τους με αρκετά υψηλούς όρους δόμησης, πολλές φορές πιο ελκυστικούς από τις δυνατότητες δόμησης που παρέχονται σε εντός σχεδίου περιοχές, κι αυτό βέβαια έχει γίνει αντικείμενο ευρύτατης εκμετάλλευσης. Οι αρνητικές επιπτώσεις της εκτός σχεδίου δόμησης μπορούν να συνοψιστούν στα εξής: μειώνεται και υποβαθμίζεται η γεωργική γη, κατακερματίζεται ο αγροτικός χώρος, γίνεται κατασπατάληση δημόσιων πόρων για την αποσπασματική και χωρίς γενικό σχεδιασμόκατασκευή τεχνικών υποδομών, συχνά μολύνεται το φυσικό περιβάλλον λόγω συχνής έλλειψης των υποδομών αυτών (αποχέτευση κλπ.), καταστρέφεται η αισθητική του φυσικού τοπίου, δημιουργείται ταινιόσχημη ανάπτυξη εκατέρωθεν των οδικών αξόνων με αρνητικές επιπτώσεις στην κυκλοφορία, απαξιώνεται ο χωρικός σχεδιασμός με την μη χρήση των θεσμοθετημένων οργανωμένων υποδοχέων των σχεδίων, και ενθαρρύνεται η αυθαίρετη δόμηση καθώς οι υπερβάσεις δόμησης των αδειών εκτός σχεδίου έχουν γίνει σχεδόν κανόνας, λόγω αδυναμίας ελέγχων.
Με το νομοσχέδιο του ΥΠΕΝ η εκτός σχεδίου δόμηση περιορίζεται και αποθαρρύνεται, ενώ ενισχύεται η δόμηση διαφόρων χρήσεων σε οργανωμένους υποδοχείς, με αλλαγές στις ισχύουσες αρτιότητες και συντελεστές δόμησης. Ως προοπτική αναφέρεται η κατάργηση των παρεκκλίσεων και η καθιέρωση ενιαίου κανόνα για την εκτός σχεδίου αρτιότητα, μετά όμως από την πάροδο διετίας από την δημοσίευση του νόμου, όπου, οι κάτοχοι τεμαχίων που σήμερα ευνοούνται από τις ισχύουσες παρεκκλίσεις θα μπορούν να πάρουν οικοδομική άδεια.Αρνητικές κριτικές διατυπώθηκαν σε σχέση με την υποτιθέμενη αποθάρρυνση αναπτυξιακών δραστηριοτήτων όπως οι κατασκευές κατοικιών, εγκαταστάσεων αγροτουρισμού κλπ., και με πιθανό κύμα αυθαίρετης δόμησης, ενώ ζητείται η μη κατάργηση των παρεκκλίσεων, ή η επιμήκυνση της μεταβατικής διετίας για έκδοση άδειας «για 20 έτη αντί για 2» (αίτημα ΚΕΔΕ).
Ο αντίλογος στα παραπάνω είναι ότι οι αναπτυξιακές δραστηριότητες ευνοούνται πολύ περισσότερο, και σε βάθος χρόνου, όταν αναπτύσσονται βάσει σχεδιασμού, όπως έχει ήδη αποδειχθεί και από την διεθνή εμπειρία, ενώ η αυθαίρετη δόμηση εκτός οργανωμένων υποδοχέων, ελέγχεται καλλίτερα, και αντιμετωπίζεται με εφαρμογή της υφιστάμενης νομοθεσίας, και όχι με αποδοχή της ως αναπόφευκτου φαινομένου της ελληνικής πραγματικότητας.
Σε αντίθεση με το είδος κριτικής που αναφέρθηκε παραπάνω, το νομοσχέδιο θα μπορούσενα είναι πιο αποτελεσματικό στην αντιμετώπιση των στρεβλοτήτων της εκτός σχεδίου δόμησης. Η κατάργηση των παρεκκλίσεων συνολικά, έχει ήδη επιτευχθεί στην πράξη από πολλά ΓΠΣ και ΣΧΟΟΑΠ που εγκρίθηκαν με τον νόμο 2508/97, οπότε η διαφορετική αντιμετώπιση των μικρών οικοπέδων,όπως προβλέπεται από το νομοσχέδιο, δεν είναι απαραίτητη. Επιπλέον, δημιουργείται σύγχυση μεταξύ της βασικής παραδοχής του νομοσχεδίου ότι αρτιότητα ισχύει για τεμάχια με ελάχιστο εμβαδό τεσσάρων στρεμμάτων, ενώ σε άρθρο που ακολουθεί αναφέρεται ότι εμβαδό τεμαχίου δύο στρεμμάτων επιτρέπεται για κατοικία.
Η διετής «περίοδος χάριτος» για τα τεμάχια που σήμερα δομούνται κατά παρέκκλιση, αποτελεί τέλος «ευάλωτο» σημείο. Η πρόβλεψη αυτή επιχειρεί να θεραπεύσει την καλή πίστη που ένας πολίτης έχει προς το κράτος, και με βάση τις ισχύουσες διατάξεις προσδοκά να εκμεταλλευτεί την περιουσία του. Έτσι, κατά την περίοδο των δύο ετών, οποιοσδήποτε κατέχει ένα τέτοιο τεμάχιο θα προσπαθήσει να βγάλει σχετική άδεια και να το χτίσει. Από την μία, λοιπόν, άμεσα ζημιωμένοι θα είναι οι ιδιοκτήτες που δεν θα μπορούν οικονομικά να προχωρήσουν σε δόμηση του τεμαχίου τους, κάτι που αντίκειται στις αρχές της ισονομίαςέναντι των πολιτών. Από την άλλη, με την δόμηση πολλών τέτοιων τεμαχίων, θα αναπαραχθεί σε μεγάλο βαθμό και σε μικρό χρονικό διάστημα η στρεβλή κατάσταση που υπάρχει και σήμερα, με την ταινιόσχημη άναρχη δόμηση εκατέρωθεν των οδικών αξόνων.
Μια πιθανή εναλλακτική με συγκριτικά πλεονεκτήματα θα μπορούσε να είναι η άμεση εφαρμογή της κατάργησης των παρεκκλίσεων, με δικαίωμα των παραπάνω ιδιοκτητών να μεταφέρουν δικαιώματα ανάπτυξης σε οργανωμένους υποδοχείς, μέτρο με παράλληλη λογική με την μεταφορά συντελεστή δόμησης.
Συμπερασματικά το τμήμα του νομοσχεδίου για την εκτός σχεδίου δόμηση θεωρείται ότι αποτελεί θετικό βήμα εξορθολογισμού του χωρικού σχεδιασμού στον εξωαστικό χώρο, με δυνατότητες περαιτέρω βελτίωσης. Ευχής έργο θα είναι να μην αλλοιωθεί λόγω πιέσεων συμφερόντων προς την υπερεκμετάλλευση της γης, και, κυρίως, να μην υπάρξουν παρεκκλίσεις ως προς την εφαρμογή του.
