Κανονισμός πολυκατοικίας:  Με ισχύ νόμου για τις σχέσεις μεταξύ ιδιοκτητών

Της Τερίνας Τσουρού*

1. Τι είναι ο κανονισμός: Από πρακτική άποψη, ο κανονισμός ¹ μιας πολυκατοικίας είναι η γραπτή διατύπωση υποχρεώσεων, διαδικα­σιών, απαγορεύσεων και περιορι­σμών, που συμφώνησαν όλοι οι συνιδιοκτήτες, προκειμένου να δια­σφαλίζουν διαχρονικά ομαλές μεταξύ τους σχέσεις και εποικοδομητική διοίκηση-διαχείριση-χρήση των κοινόκτητων μερών.

πηγή εικόνας – δείτε εδώ

2. Δεσμευτικότητα του κανονισμού: Ο κανονισμός μιας πολυκατοικίας που έχει περιβληθεί το συμβολαιογραφικό τύπο και έχει μεταγραφεί², δεσμεύει τους συμβληθέντες συνιδιοκτήτες και τους καθολικούς ή ειδικούς διαδόχους τους³.

Ειδικότερα, οι υποχρεώσεις και τα δικαιώματα των συνιδιοκτητών που αναφέρονται στον κανονισμό για τα κοινόκτητα μέρη, έχουν χαρακτήρα δουλείας⁴, σύμφωνα με την παρ. 3, του άρθρου 13 του Ν. 3741/1929: «Περιορισμοί της κυριότητας απορρέοντες εκ της τοιαύτης συμβάσεως, έχουσι χαρακτήρα δουλείας».

Η τυχόν μακροχρόνια αχρησία ή/και η παραβίαση των διατάξεων του κανονισμού, από ορισμένους διαχειριστές ή/και συνιδιοκτήτες, δεν επιφέρουν την παύση ισχύος ή την κατάργησή του⁵. Στη νομολογία αναφέρεται πως ο κανονισμός έχει «ισχύ νόμου για τις σχέσεις μεταξύ των ιδιοκτητών» ⁶.

3. Κατάρτιση του κανονισμού: Η κατάρτιση του κανονισμού μπορεί να γίνει σε δύο χρονικές στιγμές: α) ταυτόχρονα με τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας και β) μετά τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας.

3.1    Μαζί με τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας

Η κατάρτιση του κανονισμού ταυτόχρονα με τη σύσταση της οριζόντιας ιδιοκτησίας, αποτελεί τη συνηθέστερη πρακτική.

Το ουσιαστικό περιεχόμενο του κανονισμού υποδεικνύεται στο συμβολαιογράφο και στη συνέχεια υπογράφεται, από τους έχοντες εκείνη τη χρονική στιγμή, την πλήρη κυριότητα του ακινήτου, δηλαδή το 100% των συνιδιοκτητών.

Στις πολυκατοικίες που κτίστηκαν με αντιπαροχή, ο πρώτος κανονισμός φέρει την υπογραφή του εργολάβου και των αρχικών οικοπεδούχων.

3.2    Μετά τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας

Στις πολυκατοικίες που δεν υπάρχει κανονισμός, η κατάρτιση μπορεί να γίνει, είτε με τη συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, είτε με προσφυγή στο δικαστήριο.

4. Περιεχόμενο του κανονισμού: Το άρθρο 4, παρ. 1, του Ν. 3741/1929⁷, παρέχει τις εξής γενικές ενδείξεις για το περιεχόμενο του κανονισμού:

α) δικαιώματα και υποχρεώσεις των συνιδιοκτητών,

β) διαδικασία διεξαγωγής γενικών συνελεύσεων και

γ) πλειοψηφία λήψης αποφάσεων για τη διαχείριση, χρήση και συντήρηση των κοινόκτητων μερών.

Σημειωτέον πως η ισχύουσα νομοθεσία αφήνει στην απόλυτη κρίση των συνιδιοκτητών την απόφαση για τις διατάξεις που θα συμπεριλάβουν στον κανονισμό, αρκεί να μην έρχονται σε αντίθεση με τις ισχύουσες σχετικές διατάξεις και να μη συμπεριλαμβάνουν κάποιους καταχρηστικούς όρους (βλ. 3.4.3)⁸.

5. Παραβίαση του κανονισμού: Όπως διευκρινίστηκε παραπάνω, ο κανονισμός μιας πολυκα­τοικίας είναι δεσμευτικός για όλους τους συνιδιοκτήτες και για όλους τους διαχειριστές.

Η παραβίαση του κανονισμού από το διαχειριστή, αποτελεί βαρύτατη αμέλεια και μπορεί να ζητηθεί ανάκλησή του από τη Συνέλευση των Ιδιοκτητών ή απόλυσή του με δικαστική απόφαση (βλ. 7.4.3.2.3) ⁸.

-Άρθρο 4, παρ. 1, Ν. 3741/1929: ^«Επιτρέπεται εις τους συνιδιοκτήτας ίνα δι’ ιδιαιτέρας συμφωνίας, εις ην είναι απαραίτητος η κοινή πάντων συναίνεσις, κανονίσωσι τα της συνιδιοκτησίας δικαιώματα και υποχρεώσεις, να καθορίσωσι γενικάς συνελεύσεις και να δώσωσιν εις καθωρισμένην πλειοψηφίαν, δυναμένην να μεταβληθή αναλόγως της σοβαρότητας των ληφθησο-μένων αποφάσεων, το δικαίωμα να λαμβάνη εν τω κοινώ συμφέρο-ντι πάσαν απόφασιν σχετικήν με την συντήρησιν, βελτίωσιν και χρήοιν των κοινών μέρων της οικίας».

Η παραβίαση του κανονισμού από συνιδιοκτήτες, επιφέρει διά­φορες συνέπειες, ανάλογα με την περίπτωση:

-απαγορευμένη χρήση ή απαγορευμένη μετατροπή ξεχωριστής ιδιοκτησίας (βλ. 3.7.1.2) ⁸

-απαγορευμένη επέμβαση ή χρήση σε κοινόκτητα μέρη (βλ. 4.2.1) ⁸,

-οφειλές κοινοχρήστων (βλ. 10.6) ⁸.

Για παραβίαση του κανονισμού από μισθωτή, θεωρείται υπεύθυνος ο ιδιοκτήτης, δεδομένου ότι η συνιδιοκτησία δεν έχει καμία ενοχική σχέση⁹ με το μισθωτή.

Παράθεση αποφάσεων δικαστηρίων: Οι αποφάσεις δικαστηρίων παρατίθενται με τον καθιερωμένο τρόπο: Δικαστήριο, Τοποθεσία, αρ. απόφασης, έτος απόφασης Παράδειγμα: η παράθεση ΜΠρΤρικ 4/2000 σημαίνει Μονομελές (Μ) Πρωτοδικείο (Πρ), Τρικάλων (Τρ), υπ. αρ. 4 του 2000. Η παράθεση ΕφΑθ σημαίνει απόφαση του Εφετείου Αθηνών Η παράθεση ΑΠ = σημαίνει απόφαση του Αρείου Πάγου

Σημειώσεις

¹   Αναφέρεται και ως καταστατικό της πολυκατοικίας.

²   Στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο.

³   Όπως προκύπτει από τις διατάξεις των άρθρων 1117 ΑΚ και 13 ν. 3741/1929.

⁴   Δουλεία είναι το εμπράγματο δικαίωμα πάνω σε ένα ακίνητο υπέρ του εκάστοτε κυρίου άλλου ακινήτου, προκειμένου να του παρέχει κάποιο όφελος.

⁵ ΑΠ179/1980.

⁶ ΑΠ 1713/91, ΑΠ 1184/86, ΑΠ 1117/86, ΕφΑθ 10907/1990, ΕφΠειρ 878/1994.

⁷Άρθρο 4, παρ. 1, Ν. 3741/1929.

⁸  Πρόκειται για παραπομπή σε άλλη παράγραφο του βιβλίου που αναφέρεται στο υποσέλιδο.

⁹ Άρθρο 287 ΑΚ Έννοια της ενοχής. Ενοχή είναι η σχέση, με την οποία ένα πρόσωπο έχει υποχρέωση προς ένα άλλο με παροχή. Η παροχή μπορεί να συνιστάται και σε παράλειψη.

Το άρθρο είναι απόσπασμα από το κεφάλαιο 3 του βιβλίου της Τερίνας Τσουρού «Εγχειρίδιο για όσους συμμετέχουν στις Γενκές Συνελεύσεις Πολυκατοικίας» δείτε εδώ

Για παραγγελία, στείλτε μήνυμα εδώ, ή ηλεκτρονικό μήνυμα στο diaxeiri@otenet.gr

Μπορείτε να δείτε όλα τα βιβλία εδώ

*Η Τερίνα Τσουρού είναι Αρχιτέκτων με ειδικότητα στην Πολεοδομία. Εργάστηκε 35 χρόνια στην Ιταλία, με κύρια  δραστηριότητα  στο σχεδιασμό-οργάνωση-διαχείριση   ιδιωτικών και δημόσιων τεχνικών έργων. Έχει γράψει βιβλία Πολεοδομίας και εξειδικευμένα λεξικά. Ολοκληρώνει τώρα την 6η διαδοχική ετήσια θητεία της ως συνιδιοκτήτρια διαχειρίστρια πολυκατοικίας στο κέντρο της Αθήνας.  Αμέσως μετά την ανάληψη της διαχείρισης το Δεκέμβριο του 2012, διαπίστωσε τη διάχυτη άγνοια και παραπληροφόρηση που επικρατεί για τα περισσότερα θέματα που αφορούν στη διοίκηση,  διαχείριση και συντήρηση των πολυκατοικιών.  Στοχεύοντας να συνεισφέρει στην αναβάθμιση των κτιρίων στα οποία διαμένουν οι περισσότεροι κάτοικοι της χώρας μας, αφιέρωσε περισσότερες από 2.500 ώρες  για να συλλέξει, να μελετήσει και να διατυπώσει σε απλή γλώσσα,  τις στοιχειώδεις νομικές και οικονομοτεχνικές γνώσεις  που πρέπει να διαθέτουν όλοι όσοι συμμετέχουν στη διοίκηση και διαχείριση των πολυκατοικιών.  Ταυτόχρονα, σχεδίασε και δοκίμασε στην πράξη τις εναλλακτικές διαδικασίες αποτελεσματικής διαχείρισης, που προτείνονται στα βιβλία και τα βιβλιοτετράδια της σειράς  «ΚΑΙΝΟΤΟΜΙΚΗ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΩΝ».