Κτηματολόγιο: σε Δήμους τα αγνώστου ιδιοκτήτη, σε αγρότες τα χωράφια

Της Ντίνας Καράτζιου/

 Η ΚΕΔΕ καταθέτει πρόταση στην κυβέρνηση για το Κτηματολόγιο και τους Δασικούς Χάρτες, η οποία προβλέπει: τα αδήλωτα ακίνητα αγνώστου ιδιοκτήτη να περιέλθουν στην κατοχή των δήμων, προς εκμίσθωση σε πολίτες χαμηλών εισοδημάτων. Και  την υποχώρηση της κυριότητας του Δημοσίου στη σύνταξη και κύρωση των δασικών χαρτών και του Κτηματολογίου για αγροτικές και χορτολιβαδικές εκτάσεις.  

Σημειώνεται ότι τα περισσότερα από 170,000 ακίνητα, τα οποία δεν έχουν δηλωθεί στο Κτηματολόγιο (δηλαδή εμφανίζονται ως «Αγνώστου Ιδιοκτήτη») σε περιοχές της χώρας στις οποίες το Κτηματολόγιο κατέστη οριστικό τα προηγούμενα έτη και τα οποία, μετά και την τελευταία παράταση η οποία λήγει στις 31 Δεκεμβρίου 2021, θα περιέλθουν στην κυριότητα του Ελληνικού Δημοσίου και υπολογίζεται ότι από αυτά περί τις 50.000 αφορούν σε αστικά ακίνητα (μονοκατοικίες και διαμερίσματα). 

Τη θεσμοθέτηση της «κοινωνικής κατοικίας» (social housing) η οποία εφαρμόζεται σε αρκετές χώρες της Δυτικής Ευρώπης, με τη μορφή κατοικιών που ανήκουν ιδιοκτησιακά στην τοπική αυτοδιοίκηση ή άλλους φορείς και προσφέρονται για εκμίσθωση με ευνοϊκούς όρους σε οικογένειες ενοικιαστών με χαμηλά εισοδήματα, ζητάει η ΚΕΔΕ  στις προτάσεις που κατεβάζει για δασικούς χάρτες και κτηματολόγιο με εισηγητή τον πρόεδρο της Επιτροπής Χωροταξίας, Υποδομών, Μεταφορών και Δικτύων & δήμαρχο Κατερίνης κ. Κώστα Κουκοδήμο.

Ιστορική ευκαιρία

Όπως αναφέρει, με το άρθρο 9 του Ν. 2664/1998 για το Εθνικό Κτηματολόγιο προβλέπεται, ότι όλα τα αδήλωτα ακίνητα αγνώστου ιδιοκτήτη, αστικά και αγροτικά, εκατοντάδες χιλιάδες σε όλη τη χώρα, μετά το πέρας όλων των προθεσμιών δήλωσης και δικαστικής τους διεκδίκησης, θα περιέλθουν στο Ελληνικό Δημόσιο. Το γεγονός αυτό χαρακτηρίζεται καταστροφικό από την ΚΕΔΕ, υπό την έννοια ότι το ελληνικό Δημόσιο όπως υποστηρίζει, «ουδεμία άμεση και πρακτική δυνατότητα έχει να τα αξιοποιήσει.  Με αποτέλεσμα να «ρημάξουν» κυριολεκτικά, εις βάρος των συγκατοίκων των πολυκατοικιών, των γειτόνων, της κοινωνίας ολόκληρης». Υπογραμμίζει δε, ότι η σημερινή υπό εξέλιξη διαδικασία κατάρτισης του Εθνικού Κτηματολογίου αποτελεί μια μοναδική ιστορική ευκαιρία, που δεν πρέπει να χαθεί: Να αποκτήσουν οι ΟΤΑ, ουσιαστικά ανέξοδα, κατοικίες που να μπορούν να διατεθούν οργανωμένα για την κάλυψη των παραπάνω αναγκών. 

Σοβαρές αντιδράσεις

Οσον αφορά τη σύνταξη και κύρωση των δασικών χαρτών από την ΚΕΔΕ σημειώνεται,  ότι «ενώ αποβλέπει στην καταγραφή των δασικών εκτάσεων της χώρας, δημιουργεί σοβαρότατες αντιδράσεις σε όλους σχεδόν ΟΤΑ της χώρας εξ αιτίας του ότι κατά την πρώτη ανάρτησή τους επιχειρήθηκε να εμφανιστεί το 73% της Επικρατείας ως δάσος ή δασική έκταση.  Ενώ σύμφωνα με το πρόγραμμα «Κοπέρνικος» της Ευρωπαϊκής Ένωσης τα δάση και οι δασικές εκτάσεις της χώρας ανέρχονται στο 50% της έκτασής της, πάνω δηλαδή από το 42% του μέσου όρου των Ευρωπαϊκών χωρών, που αν υπολογιστεί ορθά χωρίς τη Σουηδία και τη Φινλανδία που έχουν καθολική δασοκάλυψη, ανέρχεται μόλις στο 34%». Αναφέρει δε, ότι το γεγονός αυτό οφείλεται στους  λόγους που προτάσσει στο κείμενο των θέσεων της, μέσω του οποίου προτείνει συγκεκριμένες νομοθετικές  αλλαγές, «ώστε οι δασικές υπηρεσίες της χώρας μας να ασχολούνται αποκλειστικά με το πραγματικό δάσος, και όχι με το πρώην ή το δήθεν δάσος, και ο πολίτης να παύσει να βλέπει το δάσος ως «εχθρό του» και αιτία αρπαγής της περιουσίας του» υπογραμμίζει χαρακτηριστικά.

Οι προτάσεις της ΚΕΔΕ

1.Οι ανέκαθεν γεωργικώς καλλιεργούμενες εκτάσεις Στη δασική νομοθεσία δεν υπάγονται οι «ανέκαθεν γεωργικώς καλλιεργούμενες εκτάσεις» (άρθρο 3 παρ. 6 περ. α’ ν. 998/1979). Ωστόσο, με την ανάρτηση των δασικών χαρτών, θεωρείται ως υπαγόμενη στη δασική νομοθεσία έκταση, η οποία εμφανίζεται ως δασική είτε στις πρόσφατες, είτε στις ιστορικές αεροφωτογραφίες (άρθρο 13 παρ. 2 ν. 3889/2010). Εκτάσεις που, σύμφωνα με την ερμηνεία (που αφ’ εαυτής είναι δυσχερής) των αεροφωτογραφιών του 1945 (συνηθέστερα) ή του 1960 (σπανιότερα) παρουσιάζονται ως δασικές (όχι ως δάση) εντάσσονται στους δασικούς χάρτες, με αποτέλεσμα, αν σήμερα είναι καλλιεργούμενες, να φέρονται ως εκχερσωμένες/ αναδασωτέες, να αμφισβητείται εάν μπορούν να επιδοτηθούν και, ακόμη χειρότερα, να προβάλλει επ’ αυτών ιδιοκτησιακά δικαιώματα το Δημόσιο. Ωστόσο, οι λεγόμενες δασικές εκτάσεις δεν υπήγοντο σε προστατευτικό καθεστώς με τη νομοθεσία που ίσχυε πριν τον ν. 998/1979 (ν. 4173/1929, ν.δ. 86/1969), επομένως δεν δικαιολογείται να θεωρούνται στη συνέχεια εκχερσωμένες παράνομα.

Προτείνεται:

– ως ανέκαθεν καλλιεργούμενες εκτάσεις να θεωρούνται και αυτές που, στις αεροφωτογραφίες του 1945 ή του 1960, είχαν χαρακτήρα όχι δάσους, αλλά δασικής έκτασης – επομένως, οι εκτάσεις αυτές να θεωρούνται και σήμερα αγροτικές, και όχι δασικές, -στις εκτάσεις αυτές, ανεξαρτήτως του δασικού ή μη χαρακτήρα τους, να μη προβάλλει δικαιώματα το Ελληνικό Δημόσιο (αφού δεν ίσχυε τότε για τις εκτάσεις αυτές τεκμήριο κυριότητας),

-το Δημόσιο να μη διεκδικεί εκτάσεις, στις οποίες ούτως ή άλλως, κατ’ άρθρο 62 ν. 998/1979, δεν έχει τεκμήριο νομιμότητας, εκτός εάν διαθέτει νόμιμο τίτλο.

2.Οι χορτολιβαδικές, βραχώδεις και πετρώδεις εκτάσεις. Στη δασική νομοθεσία υπάγονται παραδόξως, και χωρίς να υπάρχει αποχρών λόγος, σύμφωνα με την περ. β. της παρ. 5 του άρθρου 3 του δασικού νόμου 989/1979, και οι «βραχώδεις και πετρώδεις εκτάσεις των ημιορεινών, ορεινών και ανωμάλων εδαφών» που δεν σχετίζονται με κανενός είδους δασική βλάστηση ή δασοβιοκοινότητα. Με την διάταξη αυτή τεράστιες εκτάσεις χωρίς την παραμικρή σχέση με δάσος ή έστω απλή βλάστηση, υπάγονται στη δασική νομοθεσία και στο τεκμήριο κυριότητας του Δημοσίου, σε όλη τη χώρα, και κυρίως στα άδενδρα νησιά των Κυκλάδων, της Δωδεκανήσου κλπ. Επίσης με την παρ. α. του ιδίου άρθρου υπάγονται στην δασική νομοθεσία και οι χορτολιβαδικές εκτάσεις επί των ανωτέρω εδαφών, όπου το πρόβλημα επιχειρείται να λυθεί εν μέρει με την πρόσφατη υπουργική απόφαση εξαίρεσης των φρυγανωδών εκτάσεων.

Προτείνεται

*Κατάργηση των παραπάνω διατάξεων περί υπαγωγής των χορτολιβαδικών, βραχωδών και πετρωδών εκτάσεων στις διατάξεις της δασικής νομοθεσίας, ούτως ώστε να παύσει το Δημόσιο να διεκδικεί νόμιμα υφιστάμενα περιουσιακά στοιχεία ιδιωτών εν ονόματι της προστασίας ανύπαρκτων δασών, και συγκεκριμένα:

*Να επανέλθει το προηγούμενο καθεστώς διαχείρισης των χορτολιβαδικών εκτάσεων ώστε να μην καλύπτονται από την δασική νομοθεσία

*Να τροποποιηθούν τα κριτήρια καθορισμού των πεδινών χορτολιβαδικών ώστε να καλύπτουν εκτάσεις σε υψόμετρο έως 200μ. και κλίσεις εδάφους έως 30% λόγω της ιδιαίτερης γεωμορφολογίας των νησιών.

*Να περιλαμβάνονται στην κατηγορία των πεδινών χορτολιβαδικών, εκτάσεις οι οποίες το 1945 /1960 είναι περιτοιχισμένες, φέρουν αναβαθμούς και διάφορα προσαρτήματα (αλώνια, στέρνες , οικίσκους κτλ ) αλλά δεν καλλιεργούνται.

*Να θεσμοθετηθούν δευτεροβάθμιες επιτροπές εξέτασης των αποφάσεων των υφισταμένων επιτροπών.

*Οι Δήμοι πρέπει να συμβάλλουν ουσιαστικά στο έργο αυτό έτσι ώστε να μην θίγοναι τα συμφέροντα των πολιτών. Ο ρόλος της ΤΑ πρέπει να προάγει την ισορροπία ανάμεσα στην προστασία του περιβάλλοντος και στην προστασία της ιδιοκτησίας.

3.Χρονικός περιορισμός των ιδιοκτησιακών αξιώσεων του Δημοσίου.Σε σχέση με τη νομοθεσία που διέπει τους δασικούς χάρτες, αλλά και κυρίως την νομοθεσία του Κτηματολογίου που εξελίσσεται παράλληλα, το Δημόσιο οφείλει να επιλύσει άμεσα το οξύτατο πρόβλημα που προκύπτει από τις συνεχιζόμενες διεκδικήσεις του επί των εκτός σχεδίου ακινήτων όλης της χώρας, το μεγαλύτερο μέρος των οποίων ερείδεται στο χαρακτηρισμό ως δήθεν δασικού του 73% της χώρας!

Παρότι προχωρεί έστω και σταδιακά η διαδικασία κατάρτισης του Εθνικού Κτηματολογίου και των δασικών χαρτών, άλυτο δυστυχώς παραμένει το πρόβλημα των περιουσιακών διεκδικήσεων του Δημοσίου εναντίον εκατοντάδων χιλιάδων ιδιοκτητών εκτός σχεδίου ακινήτων, είτε ως περιουσίας του, είτε ως δήθεν δασικών! Η συνεχιζόμενη αναγνώριση «τεκμηρίου κυριότητας» κάθε ακινήτου στη χώρα υπέρ του Δημοσίου αντιβαίνει σε θεμελιώδεις αρχές της Ευρωπαϊκής και Διεθνούς έννομης τάξης (Σύμβαση της Ρώμης για τα Ανθρώπινα Δικαιώματα, Διακήρυξη του ΟΗΕ, σωρεία αποφάσεων του Δικαστηρίου του Στρασβούργου, οι οποίες επιβάλλουν το σεβασμό των ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων του απλού πολίτη και δεν αναγνωρίζουν προνομιακά δικαιώματα στα Κράτη σε βάρος των ίδιων των πολιτών τους.

Η διατήρηση του τεκμηρίου αυτού υποχρεώνει κάθε πολίτη, σε κάθε περίπτωση αμφισβήτησης της ιδιοκτησίας του από οποιαδήποτε δημόσια υπηρεσία, ιδιαίτερα δε τη δασική η οποία χαρακτηρίζει περίπου όλη τη χώρα ως δάσος, να ανατρέξει σε ιδιοκτησιακούς τίτλους αναγόμενους στον προπερασμένο αιώνα και συγκεκριμένα μέχρι και το έτος 1885 (!), δηλαδή σε ιστορική εποχή κατά την οποία οι περισσότερες συναλλαγές ήταν προφορικές το δε μεγαλύτερο μέρος της χώρας μας δεν ανήκε καν στο τότε Ελληνικό κράτος!

Αυτό είχε ως αποτέλεσμα, αγανακτισμένοι πολίτες από όλη τη χώρα να είναι αναγκασμένοι να υποβάλουν εκατοντάδες χιλιάδες ενστάσεις τόσο στη διαδικασία της κτηματογράφησης, όσο και στη διαδικασία της ανάρτησης των δασικών χαρτών, και εν συνεχεία αγωγές στα αρμόδια δικαστήρια, σε αντιδικίες που διαρκούν πάνω από μία γενιά, γιατί το Δημόσιο αν και χάνει σε όλα τα κατώτερα δικαστήρια, προσφεύγει πάντοτε ακόμη και στον Άρειο Πάγο, πράγμα που οδηγεί σε ηλικιακή εξόντωση και οικονομική εξουθένωση τους πολίτες, καταστρέφοντας κυριολεκτικά τις ζωές τους.

Το 2003 το Υ.ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε., έφερε στη Βουλή τη διάταξη του άρθρου 4 του ν. 3127/2003, σύμφωνα με την οποία το Δημόσιο παύει να προβάλλει ιδιοκτησιακά δικαιώματα σε εντός σχεδίου ακίνητα επιφανείας έως 2.000 τ.μ., με τις εξής προϋποθέσεις: «Σε ακίνητο που βρίσκεται μέσα σε σχέδιο πόλεως ή μέσα σε οικισμό που προϋφίσταται του έτους 1923 ή μέσα σε οικισμό κάτω των 2.000 κατοίκων, που έχει οριοθετηθεί, ο νομέας του θεωρείται κύριος έναντι του Δημοσίου εφόσον:

α) νέμεται, μέχρι την έναρξη ισχύος του νόμου αυτού, αδιαταράκτως για δέκα (10) έτη το ακίνητο, με νόμιμο τίτλο από επαχθή αιτία, υπέρ του ιδίου ή του δικαιοπαρόχου του, που έχει καταρτισθεί και μεταγραφεί μετά την 23.2.1945, εκτός εάν κατά την κτήση της νομής βρισκόταν σε κακή πίστη, ή β) νέμεται, μέχρι την έναρξη ισχύος του νόμου αυτού, το ακίνητο αδιαταράκτως για χρονικό διάστημα τριάντα (30) ετών, εκτός εάν κατά την κτήση της νομής βρισκόταν σε κακή πίστη.»

Το θέμα όμως παραμένει εκκρεμές ως προς τα εκτός σχεδίου ακίνητα σε όλη τη χώρα, και συνεχίσει να ταλανίζει την κοινωνία και την οικονομία της χώρας μας, παρεμποδίζοντας ουσιαστικά τόσο την κατάρτιση των δασικών χαρτών, όσο και την πρόοδο και ολοκλήρωση του Εθνικού Κτηματολογίου, και διατηρώντας την συναλλακτική ασφάλεια της αγοράς εκτός σχεδίου ακινήτου, σε πραγματικό «ραντεβού στα τυφλά» για κάθε ενδιαφερόμενο Έλληνα και ξένο επενδυτή.

Προτείνεται: Να γίνει νομοθετικά άμεση χρονική οριοθέτηση των αξιώσεων του Δημοσίου στα εκτός σχεδίου ακίνητα της χώρας ώστε το Δημόσιο να μην ζητά από τους ιδιώτες τίτλους ιδιοκτησίας από το 1885 .

4.Περιέλευση των αδήλωτων και αγνώστου ιδιοκτήτου ακινήτων στους δήμους της χώρας: «Κοινωνική Κατοικία από τους ΟΤΑ!  Η δήλωση σημαντικού μέρους της Επικρατείας ως δασικού και η τελική εντεύθεν περιέλευσή πολλών δεκάδων ή και εκατοντάδων χιλιάδων γεωτεμαχίων στην κυριότητα του Δημοσίου δημιουργεί ένα νέο σημαντικό πρόβλημα για τη διαχείρισή τους. Συγκεκριμένα το άρθρο 9 του Ν. 2664/1998 για το Εθνικό Κτηματολόγιο προέβλεψε ότι όλα τα αδήλωτα ακίνητα αγνώστου ιδιοκτήτη, αστικά και αγροτικά, εκατοντάδες χιλιάδες σε όλη τη χώρα, μετά το πέρας όλων των προθεσμιών δήλωσης και δικαστικής τους διεκδίκησης, θα περιέλθουν στο Ελληνικό Δημόσιο!

Η διάταξη αυτή, η ουσία της οποίας δεν απασχόλησε ποτέ κανέναν όλα τα τελευταία χρόνια, σήμερα είναι απόλυτα ανεφάρμοστη και καταστροφική, δεδομένου ότι το Δημόσιο μπορεί μεν τυπικά να διατάξει τα κτηματολογικά γραφεία να μεταγράψουν τα ακίνητα αυτά στο όνομά του, πλην όμως στερείται οποιασδήποτε πρακτικής δυνατότητας να κάνει οτιδήποτε για αυτά, όπως να τα παραλάβει, να τα περιφρουρήσει από καταπατήσεις, να τα συντηρήσει, να τα διαθέσει για οποιοδήποτε κοινωνικό ή δημοσιονομικό σκοπό.

Ειδικά για τα «αγνώστου ιδιοκτήτη» αστικά ακίνητα θα πρέπει να επισημάνουμε ειδικότερα τα εξής: Όπως είναι γνωστό, ο θεσμός της «κοινωνικής κατοικίας» (“social housing”) με τη μορφή κατοικιών που ανήκουν ιδιοκτησιακά στην τοπική αυτοδιοίκηση ή άλλους φορείς και προσφέρονται για εκμίσθωση με ευνοϊκούς όρους σε οικογένειες ενοικιαστών με χαμηλά εισοδήματα, είναι δυστυχώς άγνωστη έννοια στη χώρα μας, σε αντίθεση με ολόκληρη την Ευρώπη. Αυτό διότι ουδέποτε υπήρξαν προγράμματα ΟΤΑ κατασκευής κατοικιών για τον παραπάνω σκοπό, αφού ουδέποτε είχαν τη σχετική οικονομική δυνατότητα για ένα τέτοιο εγχείρημα, το δε Κράτος μας πάντοτε κατηύθυνε τις προσπάθειές του προς την με κάθε τρόπο διευκόλυνση απόκτησης ιδιόκτητης κατοικίας στους πολίτες του.

Η σημερινή υπό εξέλιξη διαδικασία κατάρτισης του Εθνικού Κτηματολογίου αποτελεί μια μοναδική ιστορική ευκαιρία, που δεν πρέπει να χαθεί: Να αποκτήσουν οι ΟΤΑ, ουσιαστικά ανέξοδα, κατοικίες που να μπορούν να διατεθούν οργανωμένα για την κάλυψη των παραπάνω αναγκών. Χιλιάδες διαμερίσματα και κατοικίες αλλά και κάθε άλλου είδους ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη» θα περιέλθουν τυπικά στο Ελληνικό Δημόσιο σύμφωνα με το άρθρο 9 του Ν. 2664/1998, το οποίο όμως ουδεμία άμεση και πρακτική δυνατότητα έχει να τα αξιοποιήσει, με αποτέλεσμα να «ρημάξουν» κυριολεκτικά, εις βάρος των συγκατοίκων των πολυκατοικιών, των γειτόνων, της κοινωνίας ολόκληρης.

Στο πλαίσιο αυτό, πιστεύουμε ότι οι συνθήκες για την αλλαγή της υπάρχουσας νομοθεσίας όσον αφορά την διαχείριση των ακινήτων που μένουν αδήλωτα ή “αγνώστου ταυτότητας”, είναι καλύτερες από ποτέ, ώστε αυτά, να μην περιέλθουν στο Ελληνικό Δημόσιο, αλλά στους οικείους ΟΤΑ. Είναι αυτονόητο ότι οι ΟΤΑ θα έχουν πολύ μεγαλύτερη δυνατότητα να παραλάβουν στην κατοχή τους, να περιφρουρήσουν, να συντηρήσουν και να διαθέσουν συντομότατα τα ακίνητα αυτά προς όφελος της κοινωνίας και της οικονομίας, αυτό δε θα είναι μια σημαντική μεταρρύθμιση που θα επικροτήσει ολόκληρη η Τοπική Αυτοδιοίκηση και η κοινωνία γενικότερα!

Η πραγματοποίηση της σημαντικής και ανέξοδης αυτής μεταρρύθμισης θα δώσει την ευκαιρία στους μεγάλους Δήμους της χώρας μας να προσφέρουν ουσιαστική βοήθεια σε συμπολίτες μας που στερούνται ιδιόκτητης κατοικίας, αξιοποιώντας τις υπάρχουσες κτηριακές υποδομές ώστε αφενός να μην «ρημάζουν» υποβαθμίζοντας το οικιστικό περιβάλλον στην πολυκατοικία και τη γειτονιά όπου ευρίσκονται, και αφετέρου να μπορούν να χρησιμοποιηθούν εποικοδομητικά και προς όφελος των κατοίκων των Δήμων της χώρας μας, δημιουργώντας ουσιαστικά ανέξοδα ένα υβρίδιο «κοινωνικής κατοικίας» στα πλαίσια της βιώσιμης ανάπτυξης!

Προτείνεται: Να τροποποιηθεί το άρθρο 9 του Ν. 2664/1998 για το Εθνικό Κτηματολόγιο ώστε όλα τα αδήλωτα ακίνητα αγνώστου ιδιοκτήτη, αστικά και αγροτικά, μετά το πέρας όλων των προθεσμιών δήλωσης και δικαστικής τους διεκδίκησης, αντί στο Ελληνικό Δημόσιο, να περιέλθουν στους οικείους ΟΤΑ, οι οποίοι γνωρίζουν και μπορούν να αξιοποιήσουν πλήρως τα αστικά ακίνητα για δημιουργία «κοινωνικής κατοικίας» και άλλες κοινωνικές χρήσεις και τα αγροτικά για αποκατάσταση ακτημόνων αγροτών και κάθε άλλη χρήση επωφελή για τους ΟΤΑ και το κοινωνικό σύνολο.