Κουρεμένα ενοίκια: οι γκρίζες ζώνες που κόβουν αποζημιώσεις

Τρεις εκκρεμότητες οι οποίες  οδηγούν στη μη καταβολή αποζημιώσεων προς τους ιδιοκτήτες  αλλά και το μείζον ζήτημα της μη φορολόγησης των ανείσπρακτων ενοικίων θέτουν οι ιδιοκτήτες. Ποιες λύσεις προτείνουν, τι ζητούν από το κυβερνητικό επιτελείο.  

Υποβολή αρχικών δηλώσεων  Covid Μαρτίου-Οκτωβρίου 2020 προκειμένου να αποζημιωθούν ιδιοκτήτες που έχασαν προθεσμίες λόγω της ετεροχρονισμένης ενημέρωσης των ενοικιαστών τους, αλλά και την αποδοχή εξωδίκου για την αναβολή φορολόγησης των ανείσπρακτων μισθωμάτων του 2020, ζητάει η ΠΟΜΙΔΑ, με νέα της επιστολή προς τον Υφυπουργό Οικονομικών κ. Απόστολο Βεσυρόπουλο. Αιτείται επίσης να υπάρχει  ρητή αναγραφή στα απορριπτικά μηνύματα που λαμβάνουν από την ΑΑΔΕ ότι οι ενοικιαστές υποχρεούνται σε καταβολή ολόκληρου του μισθώματος. Προτείνεται επίσης η βελτίωση των σχετικών ρυθμίσεων για τις μειώσεις και αποζημιώσεις επί υπεκμισθώσεων ακινήτων στα οποία ασκούνται κλειστές ή πληττόμενες δραστηριότητες Με την προτεινόμενη ρύθμιση και την εφαρμογή της, σύμφωνα με το θεσμική εκπροσώπηση των ιδιοκτητών, θα υπάρχει διπλό όφελος: Τόσο για το κράτος,, το οποίο δεν θα υποχρεούται να πληρώνει διπλές αποζημιώσεις, όσο και για τα δικαιώματα  ενοικιαστές, αλλά κυρίως και για τους  εκμισθωτές, οι οποίοι δεν θα αποστερούνται χωρίς λόγο από τη νόμιμη αποζημίωσή τους, μόνον και μόνον γιατί έδωσαν δικαίωμα υπομίσθωσης του ακινήτου τους στον ενοικιαστή τους για να τον εξυπηρετήσουν.

  Τα αιτήματα

Ειδικότερα, στην επιστολή της ΠΟΜΙΔΑ που υπογράφεται από τον πρόεδρο της κ. Ι. Στράτο Παραδιά, τον φορολογικό σύμβουλο κ. Γιώργο Χριστόπουλο και τον γενικό γραμματέα κ. Τάσο Βάππα, τίθενται καταρχήν τα τέσσερα ζητήματα που θέτουν προς άμεση επίλυση ως εξής:

1. Να επιτραπεί να υποβληθούν από τους εκμισθωτές και αρχικές δηλώσεις COVID για το διάστημα Μαρτίου – Οκτωβρίου 2020, για μη υποβολή χωρίς υπαιτιότητά τους, όπως ενδεικτικά αργοπορημένη ανακοίνωση από τον ενοικιαστή της αναστολής ή ιδιότητας πληττόμενου κλπ. αλλά συντρέχουν οι προϋποθέσεις των διατάξεων αφενός στο πρόσωπο του μισθωτή ως πληττόμενου και συνεπώς μείωσης του μισθώματος και αφετέρου στο πρόσωπο του εκμισθωτή για αποζημίωση.
2. Να γίνει δεκτή η κοινοποίηση εξωδίκου για την αναβολή φορολόγησης ανείσπρακτων ενοικίων 2020. Σχετική η εμπεριεχόμενη στην από 15.3.2021 επιστολή μας προτεινόμενη προσθήκη εδαφίου στο άρθρο 39 του ΚΦΕ.
3. Στα απορριπτικά μηνύματα της ΑΑΔΕ να αναγράφεται ρητά και ότι «Ο μισθωτής υποχρεούται στην καταβολή ολόκληρου του ενοικίου.», ώστε να πείθονται οι ενοικιαστές να τα καταβάλουν.
4. Να δοθεί λύση στο πρόβλημα της αποζημίωσης των ιδιοκτητών υπεκμισθωμένων ακινήτων:

Ειδικά στο θέμα αυτό, όπως είναι διατυπωμένη η ισχύουσα νομοθεσία, φαίνεται ότι δικαιούχος μείωσης ενοικίου είναι μόνον ο υπομισθωτής και δικαιούχος αποζημίωσης μόνον ο υπεκμισθωτής, ο οποίος και οφείλει να καταβάλει στον ιδιοκτήτη-εκμισθωτή ολόκληρο το συμφωνημένο μίσθωμα. Όμως οι υπεκμισθωτές όμως, και ιδιαίτερα οι ισχυρές αλυσίδες δήλωσαν προς τους εκμισθωτές ότι εφόσον μειώνονται τα υπομισθώματα, και αυτοί με τη σειρά τους μειώνουν μονομερώς τα κύρια μισθώματα, αδιαφορώντας για το ότι οι ιδιοκτήτες δεν δικαιούνται και αυτοί κρατική αποζημίωση.

Πιστεύουμε η κρατική στήριξη και παρέμβαση για να είναι λειτουργική και δίκαιη προς όλους, αλλά και εφικτή για το Κράτος, πρέπει να λάβει υπόψη της την αλληλουχία μισθώσεων και υπομισθώσεων και να σχεδιαστεί και νομοθετηθεί αναδρομικά, με βάση τις εξής αυτονόητες παραδοχές:

– Όποιο ποσοστό μείωσης μισθώματος αναγνωρίζεται στο υπομισθωτή, βάσει της δραστηριότητας που ασκεί στο μίσθιο να αναγνωρίζεται και στον υπεκμισθωτή έναντι του ιδιοκτήτη πάνω στο κύριο μίσθωμα.

– Όποιο ποσοστό αποζημίωσης επί του μισθώματος δικαιούται να λάβει ο υπεκμισθωτής, να το δικαιούται και ο εκμισθωτής, λαμβάνοντάς το από τον υπεκμισθωτή, ή απ΄απευθείας από το Κράτος.

Παραδείγματα εφαρμογής:

 Παράδειγμα A. Μίσθωμα 1.000€, με υπομίσθωμα ομοίως 1000€. α) για κλειστή επιχείρηση: Ο υπομισθωτής δεν καταβάλει μίσθωμα. Ο υπεκμισθωτής εισπράττει 800€ ως αφορολόγητη αποζημίωση τα οποία υποχρεούται να καταβάλει στον αρχικό εκμισθωτή, επίσης ως αφορολόγητη αποζημίωσή του, ή άλλως αυτή να καταβληθεί απευθείας στον εκμισθωτή.

β) για πληττόμενη επιχείρηση: Ο υπεκμισθωτής εισπράττει μίσθωμα 600€ από τον υπομισθωτή και 200€  αποζημίωση από το Κράτος, ήτοι 800€ (εξ ων 600€ φορολογητέα) τα οποία υποχρεούται να καταβάλει στον εκμισθωτή επίσης ως οφειλόμενο και φορολογητέο μίσθωμα. Και στις δύο περιπτώσεις ο υπεκμισθωτής ορθώς έχει μηδενικό ισοζύγιο.

Παράδειγμα B. Μίσθωμα 1.000€, με υπομίσθωμα 2.000€. α) για κλειστή επιχείρηση: Ο υπομισθωτής δεν καταβάλει μίσθωμα. Ο υπεκμισθωτής εισπράττει 1600€ ως αποζημίωση, όμως υποχρεούται να καταβάλει μόνον τα 800€ στον αρχικό εκμισθωτή, ως αποζημίωσή του, ή άλλως το ποσό αυτό να καταβληθεί απευθείας στον εκμισθωτή.

β) για πληττόμενη επιχείρηση: Ο υπεκμισθωτής εισπράττει από τον υπομισθωτή φορολογητέο σε αυτόν μίσθωμα 1.200€ και 400€ αποζημίωση από το Κράτος, ήτοι 1.600€. Όμως στον εκμισθωτή υποχρεούται να καταβάλει μόνον τα 600€ ως φορολογητέο μίσθωμα, τα δε 200€ ως αποζημίωσή του εκμισθωτή, με καταβολή της τελευταίας είτε από τον ίδιο (τον υπεκμισθωτή), είτε απευθείας από το Κράτος.  Και στις δύο περιπτώσεις ο υπεκμισθωτής ορθώς διατηρεί φορολογητέο κέρδος 800€!

Με την ανωτέρω ρύθμιση και εφαρμογή ούτε το Κράτος θα υποχρεούται να πληρώνει διπλές αποζημιώσεις, ούτε οι ενοικιαστές θα χάσουν οποιοδήποτε δικαίωμά τους, αλλά κυρίως οι εκμισθωτές δεν θα αποστερούνται χωρίς λόγο από τη νόμιμη αποζημίωσή τους, μόνον και μόνον γιατί έδωσαν δικαίωμα υπομίσθωσης του ακινήτου τους στον ενοικιαστή τους για να τον εξυπηρετήσουν.