Κτηματαγορά: πως άντεξε σε πανδημία, ξένες πιέσεις και εγχώριες παθογένειες

Του Αλέξανδρου Παγουλάτου/

Το επενδυτικό κοινό στράφηκε για ακόμη μια φορά στην ακίνητη περιουσία και μετά από την αρχική «ψυχρολουσία» του πρώτου lockdown η ζήτηση εν μέσω πανδημίας επανήλθε ανανεωμένη συντηρώντας την αγορά ακινήτων με έως και μια ελαφρά αύξηση των ζητουμένων τιμών.

Ταυτοχρόνως την περίοδο της πανδημίας η στάση αναμονής ξένων επενδυτών, που έχουν δημιουργήσει ισχυρά χαρτοφυλάκια ακινήτων και αποβλέπουν σε άνοδο τιμών, ο φόβος μετάδοσης του ιού που έκλεισε τις πόρτες των επισκέψεων και οι καθυστερήσεις σε νομικά και πολεοδομικά θέματα μεταβιβάσεων αποδείχθηκαν ανασχετικοί παράγοντες.

Πρωταγωνιστές της αγοράς συνέχισαν να είναι τα οικιστικά ακίνητα, κατοικίες και καταλύματα τουριστικής χρήσης. Λόγω των lock down το πλήγμα προς τα επαγγελματικά ακίνητα, εστίαση, λιανοπώλειο αλλά και γραφεία έως ένα βαθμό ήταν τεράστιο. Ανέβηκε μόνο λίγο η ζήτηση για αποθηκευτικούς χώρους όπως ήταν φυσικό, λόγω της έξαρσης του ηλεκτρονικού εμπορίου.

Αύξηση της εγχώριας ζήτησης

-«Η συντήρηση της αγοράς ακινήτων, έως και μια ελαφρά αύξηση των ζητουμένων τιμών, μετά το πρώτο lockdown οφείλεται σχεδόν αποκλειστικά στην έντονη αύξηση της εγχώριας ζήτησης. Πιο απλά οι Έλληνες αγοραστές στήριξαν την κτηματαγορά έως τώρα στην Πανδημία», επισημαίνει  ο Λευτέρης Ποταμιάνος, συνάδελφος, Πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Αθηνών Αττικής (ΣΜΑΣΑΑ) και μέλος του ΔΣ της Ομοσπονδίας Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Ελλάδος (ΟΜΑΣΕ).

Συμφωνώντας απόλυτα, θα ήθελα να συμπληρώσω τα εξής: στην περίοδο μετά το τέλος Μαρτίου 2020, από νωρίς ακόμα, αν εξαιρέσει κανείς το πρώτο σκληρό lock down, δεν υπήρξε σοβαρή ανάσχεση επισκέψεων στα ακίνητα, για όποιον το επιθυμούσε. Γεγονός που κατέστη υποχρεωτικό και οικονομικά προς εμάς τους Μεσίτες, αφού δεν υπήρξε και η ζητούμενη από την Ομοσπονδία δεύτερη φάση αποζημιώσεων.

Μειωμένη προσφορά ακινήτων

-«Η “εγχώρια” ζήτηση προέκυψε τόση, ώστε μαζί με μια περαιτέρω μείωση της προσφοράς κατόρθωσε, τουλάχιστον έως το Φεβρουάριο Μάρτιο – 2021 να αντισταθμίσει το πάγωμα των ξένων επενδυτών. Σ αυτό «καταλυτικός παράγοντας και πρωταγωνιστής των εξελίξεων τα δύο τελευταία χρόνια στην Ελληνική αγορά είναι η το έντονο φαινόμενο εξαιρετικά μειωμένης προσφοράς ακινήτων, το οποίο και φράσσει, φαινομενικές τουλάχιστον, πτώσεις στις τιμές των ακινήτων αλλά όχι βέβαια την πτώση της ρευστότητας» επισημαίνει ο συνάδελφος κος Άγης Φικιώρης, μέλος του ΔΣ της Ομοσπονδίας Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Ελλάδος (ΟΜΑΣΕ).

Ο δείκτης τιμών κατοικιών της Τράπεζα της Ελλάδος σύμφωνα με στοιχεία που συγκεντρώνονται από τα πιστωτικά ιδρύµατα (από το 2006 και μετά, μόνο διαμερίσματα) και στοιχεία που συλλέγουν τα υποκαταστήµατα κυρίως από μεσιτικά γραφεία (όλα τα είδη κατοικιών, έως το 2005) έδειξε αύξηση 4,7% στα ακίνητα των αστικών κέντρων, 7,6% στην Αθήνα και 4,8% στη Θεσσαλονίκη από το 2019 στο 2020.

Ακτινογραφία της κτηματαγοράς σε πέντε σημεία

Πιο αναλυτικά σχετικά με την αγορά εν μέσω Covid, ισχύουν κατά τη γνώμη μου τα εξής:

1. Το επενδυτικό κοινό της χώρας μας, στράφηκε για ακόμη μια φορά στην ακίνητη περιουσία, θεωρώντας την, ως γνωστόν, την πιό σίγουρη επένδυση σε περιόδους ιδιαιτέρως αμφίβολων συνθηκών και υψηλού ρίσκου απώλειας κεφαλαίου, όπως ήταν η πανδημία. Όπως είπε γλαφυρά κάποιος πελάτης κατά την επίσκεψη του σε κάποιο ακίνητο, όταν συζητήσαμε το φαινόμενο “ νοιώθουμε ότι το μόνο που μένει στην πανδημία, σταθερό σημείο αναφοράς, είναι οι τέσσερις τοίχοι στους οποίους περιοριζόμαστε”.
2. Πολλοί μικρομεσαίοι κεφαλαιούχοι οι οποίοι είχαν στόχο να επενδύσουν σε λιανοπώλειο, εμπόριο ή εστίαση στράφηκαν σε ακίνητα για μια μεταβατική περίοδο. Μια και κάποιος δεν ξέρει πόσο μπορεί να διαρκέσει μια τέτοια περίοδος, προτίμησαν τα ακίνητα από τις μηδενικές σχεδόν τραπεζικές αποδόσεις. Σ αυτό ίσως συνέτεινε και η πάντα επικρεμάμενη απειλή ενός νέου τραπεζικού κραχ η οποία αναζωπυρώθηκε έντονα, όπως ήταν φυσικό, στην πανδημία.
3. Ένα έμμεσο πλήγμα στην προσφορά αποτελεί το εξής φαινόμενο. Από το 2015-19 κυρίως  έχει συσσωρευτεί μεγάλο stock ακινήτων τα οποία αγοράστηκαν από αλλοδαπούς επενδυτές. Τα περισσότερα ανακαινίστηκαν και είτε χρησιμοποιήθηκαν έως την αρχή της πανδημίας σαν airbnb καταλύματα, ή παρουσιάστηκαν στην αγορά προς πώληση /μακροχρόνια μίσθωση. Οι αλλοδαποί αυτοί επενδυτές, στοχεύοντας και σε market making έθεταν και θέτουν πολύ υψηλές τιμές στόχους, αποσκοπώντας σε αποδόσεις πώλησης της τάξης του 50% και υψηλότερα καμία φορά. Για αυτούς οι τιμές της ελληνικής αγοράς σαν απόλυτες αξίες είναι πολύ υποδεέστερες από άλλους διεθνείς προορισμούς αλλά και τα ακίνητα στις χώρες προέλευσης τους ( για παράδειγμα στο κέντρο του Τελ Αβιβ οι τιμές ανά τ.μ. είναι της τάξης των €15.000). Επίσης οι περισσότεροι παρά την πανδημία δεν αντιμετωπίζουν ως φαίνεται προβλήματα ρευστότητας, αποβλέπουν σε άνοδο όποτε κι αν παρουσιαστεί αυτή, και έτσι αφήνουν τις υψηλές τιμές αμετάβλητες ανεξαρτήτως επισκεψιμότητας. Η κατάσταση αυτή παρασύρει την αγορά προς τα επάνω. Αυτό δημιουργεί πρόβλημα και στις συναλλαγές αλλά και εγκλωβίζει νέους εγχώριους μικροιδιοκτήτες σε μεγάλες περιόδους αναμονής με τα ανάλογα οικονομικά αποτελέσματα.
4. Η ήδη περιορισμένη προσφορά, περιορίστηκε και έτι περισσότερο από ανθρώπους που δεν ήθελαν να μπαινοβγαίνουν τρίτοι στα σπίτια τους αλλά και να έρχονται σε επαφή με κόσμο γενικότερα.
5. Oποιαδήποτε νομική η πολεοδομική διαδικασία, απαραίτητη για την αγοραπωλησία ακινήτου, κατέστη από εξαιρετικά χρονοβόρα έως αδύνατη, διώχνοντας πολλούς ιδιοκτήτες εκτός αγοράς και πιέζοντας περαιτέρω την προσφορά.

Οι νομικές και πολεοδομικές καθυστερήσεις

Σχετικά με το τελευταίο αυτό σημείο/φαινόμενο, η δικηγόρος Αθηνών κα Μάρθα Χατζηνικολάου, συνεργάτης του γραφείου «Pagoulatos Property» επισημαίνει ότι:

«H διαδικασία ραντεβού για νομικούς ελέγχους στα Υποθηκοφυλακεία της χώρας, ήταν μάλλον αποτυχημένα σχεδιασμένη, με πολλές γραφειοκρατικές αγκυλώσεις, προκαλώντας μεγάλη αργοπορία στις αγοραπωλησίες γενικότερα.

Συγκεκριμένα αυτό επέτεινε και το φαινόμενο, αλλού να υπάρχουν ουρές και συνωστισμοί δικηγόρων, με τον ανάλογο υγειονομικό κίνδυνο επιπροσθέτως, και άλλες αίθουσες να είναι κενές με ακυρωμένα ραντεβού και να μην δέχονται επισκέψεις προς αναπλήρωση».

Ο «Γολγοθάς» των συμβολαιογράφων

Ένας άλλος επίσης κλάδος ο οποίος εδέχθη ίσως και τα μέγιστα τις επιπτώσεις του Κόβιντ είναι ο Συμβολαιογραφικός. Κατόπιν συζητήσεων με επαγγελματίες του κλάδου, φαίνεται ότι τα γεγονότα οδήγησαν σε μια αισθητή μείωση των συμβολαίων αγοραπωλησιών ακινήτων κατά το 2020, ενώ  στο πρώτο 9-μηνο του 2021 οι αριθμοί ανέκαμψαν κατά πολύ. Όμως η καθαρή οικονομική απώλεια δεν ήταν το μόνο που επιβάρυνε τον κλάδο. Ήταν η επιπλέον διόγκωση του φαινομένου της γραφειοκρατίας, με πολλές και ενίοτε όχι τόσο αποτελεσματικές ενέργειες ψηφιοποίησης. Επίσης μεγάλη πίεση ίσχυσε  κυρίως  στον χρόνο που δινόταν στα γραφεία να εξοικειωθούν και να  κατανοήσουν, εφαρμόσουν τις διαδικαστικές/ψηφιακές αλλαγές. Με αποτέλεσμα και τη διαμόρφωση έντονων και απρόβλεπτων καθυστερήσεων στην ολοκλήρωση των συμβολαίων.

Επιθετικός ψηφιακός μετασχηματισμός

Γενικότερα ευκαιρίας δοθείσης της πανδημίας, και της προβληματικής πια φυσικής επαφής, επιχειρήθηκε να επιταχυνθεί και να συντελεστεί με συνοπτικές διαδικασίες όλος ο ψηφιακός μετασχηματισμός της χώρας. Εννοείται ότι τα θέματα των ακινήτων, οι φορολογικές υπηρεσίες, τα Υποθηκοφυλακεία, το Κτηματολόγιο, οι Μεταβιβάσεις, οι αυτοψίες, οι Πολεοδομίες κάι όλο το φάσμα διαδικασιών και υπηρεσιών γύρω από τα Ακίνητα ήταν από τους πρωταγωνιστές του “έργου”. Λίγο πιο γλαφυρά, “επιχειρήθηκε όλος ο αναβληθείς εκσυγχρονισμός της τελευταίας τριακονταετίας, μέσα σε 18 μήνες κι εν μέσω Covid”. Ιδιαίτερη πίεση προς το Δημόσιο τομέα δεν παρατηρήσαμε, κι από μια κυβέρνηση με έντονα φιλελεύθερο προφίλ. Αυτοί που δέχτηκαν τα πυρά ήταν ακόμα μια φορά οι ταλαίπωροι επαγγελματίες και ο απλός πολίτης της χώρας.

Η πορεία της κτηματαγοράς και ο ρόλος των ξένων επενδυτών

Η αγορά των ακινήτων αποχαιρέτησε το 2019 με στοιχεία κόπωσης, δηλαδή μείωσης ζήτησης αλλά και λιγότερες αγοραπωλησίες ακινήτων, ως προς το ουσιαστικό μέρος τουλάχιστον, δηλαδή το χρονικό σημείο συμφωνίας πχ προκαταβολής και όχι την τελική μεταγραφή της συμβολαιογραφικής πράξης. Οι τιμές ωστόσο διατήρησαν τα επίπεδα τους κατά μέσο όρο.

Ο λόγος ήταν ο εξής: Από τις αρχές της ανάκαμψης το 2016-2017, ο μεγαλύτερος όγκος των αλλοδαπών επενδυτών προέρχονταν από την Κίνα. Οι Κινέζοι επενδυτές πλήρωναν πολύ καλά, κάποτε σε εντυπωσιακά υψηλότερες τιμές από αυτές που διαμορφώθηκαν στην κρίση έως το 2106, και αγόραζαν μαζικά και με συνοπτικές διαδικασίες. Αιτία η μεγάλη απόσταση, πολλούς το ακίνητο τους ενδιέφερε κυρίως σαν μέσο για απόκτηση Golden Visa και πρόσβαση στην Ευρώπη και δευτερευόντως σαν επένδυση, αλλά και επειδή το Κινεζικό κράτος  δεν άφηνε πολλά περιθώρια για παλινδρομήσεις και γραφειοκρατικές περιπέτειες όσον αφορά την μεταφορά κεφαλαίων. Από το Νοέμβριο 2018 και μετά από γεγονότα που ήρθαν στο φως σχετικά με παρατυπίες σ αυτή ακριβώς τη διαδικασία μεταφοράς κεφαλαίων από την Κίνα, τα capital controls της Κεντρικής Τράπεζας της Κίνας σκλήρυναν βαθμιαία. Η μείωση ήταν πολύ μεγάλη και αισθητή, αναζητήθηκαν δε άλλοι δρόμοι μεταφοράς κεφαλαίων με κυριότερη αυτή μέσω Hong Kong. Και αυτή η οδός όμως με τις εξελίξεις στις σχέσεις Κίνας-Hong Kong βαθμιαία δυσκόλεψε. Τα γραφικά μικρά μαύρα λεωφορεία (έως και πούλμαν καμια φορά) που μετέφεραν τους Κινέζους επενδυτές έχουν πια εξαφανιστεί από τους δρόμους της Αθήνας και των άλλων πόλεων. Επίσης η απότομη αύξηση των τιμών 2016-2018, σιγά σιγά φρενάρισε το ενδιαφέρον και τις πράξεις ουσιαστικά των “μεσογειακών” κυρίως επενδυτών, Ισραηλινών, Λιβανέζων, Τούρκων, Αράβων, Αιγυπτίων κλπ. Αυτοί δεν ενδιαφέρονταν τόσο για την Golden Visa και τη μεταφορά κεφαλαίων, όσο για την ευκαιρία για οικονομική σπέκουλα λόγω της προηγηθείσας κρίσης. Με τιμές λοιπόν διπλάσιες έως και τριπλάσιες, το επενδυτικό αντικείμενο δεν ήταν πια ιδιαίτερα ελκυστικό.

Προσφορά ζήτηση και τιμές

Με τον ερχομό του πρώτου lockdown προς τα τέλη Μαρτίου-αρχές Απριλίου του 2020, μετά από την αρχική “ψυχρολουσία” παρατηρήθηκαν κάποιες μειώσεις σε δημοσιευόμενες τιμές, οι οποίες όμως γρήγορα ανεστράφησαν και περιέργως η ζήτηση εν μέσω πανδημίας επανήλθε ανανεωμένη.

Η ζήτηση και η προσφορά στην αγορά των ακινήτων, όπως και στα περισσότερα αγαθά, κυρίως κεφαλαιακά, καλό είναι να ξέρουμε ότι δεν ταυτίζεται με τα επίπεδα τιμών, είτε αυτές είναι οι τιμές που κυκλοφορούν στις μηχανές αναζήτησης και προβολής, είτε αυτές είναι οι τιμές στις οποίες κλείνουν τα συμβόλαια.

Η σύνδεση είναι ως εξής: Μεγάλα πλεονάσματα / ελλείμματα ζήτησης έναντι προσφοράς συνοδεύονται από μεταγενέστερη κλιμάκωση/αποκλιμάκωση τιμών Ο χρόνος και το ύψος της αποκλιμάκωσης/κλιμάκωσης ενισχύονται ή αναχαιτίζονται από αντίστοιχα την βελτίωση ή την επιδείνωση της οικονομίας /κερδοφορίας των επιχειρήσεων/ μισθούς εισοδήματα νοικοκυριών. Επιπροσθέτως και από άλλες συνθήκες όπως φορολογική πολιτική ακίνητης περιουσίας, νέες κατασκευές (newbuildings), νομοθετικό πλαίσιο κατασχέσεων εκποιήσεων αλλά και πολύ σημαντικά από τις τραπεζικές ενυπόθηκες χορηγήσεις δανείων για αγορά ακινήτου.

*Αλέξανδρος Παγουλάτος, Οικονομολόγος, Κτηματομεσίτης,  ap@pagoulatos-re.com     www.pagoulatos-re.com