Οι ανακαινίσεις κτιρίων αλλάζουν τις μισθώσεις και την κτηματαγορά

Της Ντίνας Καράτζιου/

Οι επενδύσεις σε ανακαινίσεις, σύγχρονο εξοπλισμό και ενεργειακή αναβάθμιση κτιρίων δημιουργούν πεδίο ανάπτυξης της κτηματαγοράς από μία νέα κατηγορία ακινήτων, τα οποία περνούν από τις βραχυχρόνιες στις μακροχρόνιες μισθώσεις, με όρους υψηλής απόδοσης.

Τη νέα πτυχή,  που αναφύεται για την αγορά του real estate από την δραστηριότητα της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων στη χώρα μας, αποκαλύπτει  στο ecopress ο κ. Στέφανος Τελιωρίδης εκπρόσωπος και Co Founder της IBNB, της πρώτης ελληνικής ψηφιακής  πλατφόρμας  βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Τον  τελευταίο διάστημα έχει διατυπωθεί από πολλές πλευρές η εκτίμηση ότι αναμένεται να κατέβουν από τις  ψηφιακές πλατφόρμες τύπου Airbnb χιλιάδες ακίνητα στην Ελλάδα.  Ως κύρια αιτία, καταγράφηκαν οι φορολογικές υποχρεώσεις που θεσμοθετήθηκαν προς τους ιδιοκτήτες ακινήτων οι οποίοι επέλεξαν αυτή την οδό εκμετάλλευσής του ακινήτου τους.

Πράγματι στις  τις 28 Φεβρουαρίου έληξε η προθεσμία δήλωσης στην ΑΑΔΕ των ακινήτων που νοικιάζονται με βραχυχρόνια μίσθωση και όσοι δεν υπήρξαν συνεπείς, θα βρεθούν αντιμέτωποι με πρόστιμα που ξεκινούν από 30 χιλιάδες ευρώ και φτάνουν μέχρι τις 100 χιλιάδες. Το σαφάρι μάλιστα για τους παρανομούντες αναμένεται να ξεκινήσει  άμεσα. Ωστόσο ο καταλυτικός παράγοντας που θα καθορίσει το τοπίο περαιτέρω  και θα οδηγήσει χιλιάδες ιδιοκτήτες να ξεκρεμάσουν τα ακίνητά τους από τις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, είναι κυρίως η υπερπροσφορά ακινήτων και λιγότερο οι φορολογικές υποχρεώσεις που θεσμοθετήθηκαν.

Τι λέει η νομοθεσία

Σύμφωνα με τις ισχύουσες νομοθετικές προβλέψεις, κάθε φυσικό  ή νομικό πρόσωπο ή νομική οντότητα το οποίο αναρτά ακίνητα στις ψηφιακές πλατφόρμες της οικονομίας του διαμοιρασμού, (βραχυχρόνιας μίσθωσης)  υποχρεούται σε εγγραφή αυτών των ακινήτων του, στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής για να λάβει στη συνέχεια Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ), ανά ακίνητο, το οποίο, είναι υποχρεωμένος να αναγράψει στην ψηφιακή πλατφόρμα μέσω της οποία προβάλλεται.

Στο 25%  περίπου ακίνητα που δεν έχουν δηλωθεί.

Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις του κ. Τελιωρίδη όσο και της Πρόεδρου Σύλλογο Οικονομίας Διαμοιρασμού κ. Θεοδώρας Δήμα, το ποσοστό των  ακινήτων που δεν έχουν δηλωθεί, ανέρχεται στο 25% του συνόλου. «Ένα 75% αυτή τη στιγμή που δηλώνει τα ακίνητά του, επιθυμεί να μπει ένα μέτρο και ένας περαιτέρω έλεγχος γι αυτούς οι οποίοι δεν φορολογούνται, διότι διαφορετικά δημιουργούνται συνθήκες αθέμιτου ανταγωνισμού», εξηγεί ο κ. Τελιωρίδης.

«Μέσω της βραχυχρόνιας μίσθωσης δουλεύει ένας σημαντικός κύκλος οικονομίας», τονίζει η κ. Δήμα. Αρκετοί διαχειριστές έχουν προσλάβει  ανθρώπους για να κάνουν συγκεκριμένες εργασίες, παραδείγματος χάριν την καθαριότητα των χώρων. Οι διαχειριστές που ξεκίνησαν με το δικό τους ακίνητο έβαλαν και ένα ακόμη που μπορεί να είχαν. Στη συνέχεια  κάποιοι ανέλαβαν και ακίνητα τρίτων. Αυτοί πολύ δύσκολα θα φύγουν από τη δραστηριότητα της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Θα έλεγα, ότι  περιμένουν  να γίνει αυτό το ξεσκαρτάρισμα, έτσι ώστε να αναδειχτούν και να εδραιωθούν στο χώρο», αναφέρει η κ. Δήμα.

Και προσθέτει: «Εμείς θέλουμε τη νομιμότητα και καλό είναι να ξεκινήσει να δουλεύει ο  ελεγκτικός μηχανισμός, γιατί είναι άδικο για τους υπόλοιπους.  Αυτός που είναι παράνομος θα μπορεί να βάλει και μια χαμηλή τιμή την οποία δεν μπορώ να ανταγωνιστεί ο ιδιοκτήτης που φορολογείται. Τη στιγμή μάλιστα, που η φορολογία αυτή είναι αρκετά υψηλή για εμάς: «Μέχρι 12 χιλιάδες ευρώ κέρδους, η φορολογία ανέρχεται στο ι 15%,  ενώ πάνω από 12 χιλιάδες είναι 35% . Απομένει δηλαδή ένα 30 με 40% κέρδους», εξηγεί  η κ Δήμα.

Η υπερπροσφορά οδηγεί χιλιάδες ακίνητα στη μακροχρόνια μίσθωση.

Ο εκπρόσωπος της ibnb.gr εξηγεί στο ecopress  , ότι η έκρηξη υπερπροσφοράς που υπήρξε στην Ελλάδα  μοίρασε την πίτα σε πολλά κομμάτια. «Σαφέστατα όλα τα ακίνητα δεν δουλεύουν όπως δούλευαν.  Και το γεγονός βεβαίως,  ότι μεγαλώνει η προσφορά, δεν σημαίνει ότι αυξάνεται και η ζήτηση ακόμη και στην περίπτωση που αυξάνεται ποσοστιαία  το τουριστικό προϊόν όπως συμβαίνει στη χώρας μας», τονίζει ο κ. Τελιωρίδης. Και προσθέτει:  «Λόγω της υπερπροσφοράς,  ένα κατάλυμα το οποίο θα μπορούσε να έχει πληρότητα 20 με 25 ημέρες, σήμερα, ακόμη και αν βρίσκεται σε μία καλή τοποθεσία,  θα πέσει στις 10 με 15 ημέρες».

Τα στοιχεία που αναδεικνύουν την υπερπροσφορά

Σύμφωνα με στοιχεία της AirDNA, τα καταλύματα που προσφέρονται μέσω Airbnb και HomeAway (πρόκειται για τις δύο μεγαλύτερες πλατφόρμες) σε πανελλαδικό επίπεδο σημείωσαν άνοδο κατά 24% το 2019, αγγίζοντας τις 95.000 ακίνητα στο τέλος του έτους, από 76.369 στο τέλος του 2018. Η αύξηση της προσφοράς οδήγησε μεν σε εκτίναξη των κρατήσεων κατά 107,4% σε 50.595, πλην όμως η μέση πληρότητα υποχώρησε κατά 15% σε μόλις 38,6%. Ως εκ τούτου, το καθαρό μέσο μηνιαίο εισόδημα ανά ακίνητο σημείωσε πτώση κατά 9,4% σε 43,45 ευρώ. Μάλιστα, πρόκειται για τον δεύτερο διαδοχικό χρόνο που καταγράφεται η τάση αυτή, καθώς ανάλογη εικόνα είχε παρατηρηθεί και στις αρχές του προηγούμενου έτους , όταν μάλιστα το μέσο διαθέσιμο εισόδημα είχε υποχωρήσει κατά 28%, ενώ μειωμένη ήταν και η πληρότητα καθώς είχε μειωθεί κατά 13% από 52,7% το 2017.

Νέες ευκαιρίες για το real estate με την αυτορρύθμιση της αγοράς

«Η αγορά είναι ελεύθερη και τείνει να αυτορυθμίζεται. Θεωρώ, ότι αυτό θα συμβεί  και τώρα.  Ένας μεγάλος αριθμός ακινήτων, o οποίος  εκτιμώ ότι θα είναι το 25% του συνόλου θα επιστρέψει στη μακροχρόνια μίσθωση συμβάλλοντας προοδευτικά στη μείωση των τιμών των ενοικίων », εξηγεί ο εκπρόσωπος της ibnb.gr

Ο ίδιος υποστηρίζει, ότι η απελευθέρωση αυτών των ακινήτων από τις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης ανοίγει νέες προοπτικές στην αγορά του real estate.

«Θα  βγουν στην αγορά κάποιες χιλιάδες ακινήτων, τα οποία είναι ανακαινισμένα, με φυσικό αέριο,  με καινούριο εξοπλισμό,  ενεργειακά αναβαθμισμένα με θερμοπροσόψεις, υψηλής ενεργειακής κλάσης, με  κατανομή από Β  έως Α plus

Κι αυτό το ακίνητο επειδή θα έχει την επίπλωση και τον εξοπλισμό λόγω του Airbnb θα νοικιάζεται έτοιμο, όπως στο εξωτερικό. Πιστεύω ότι θα νοικιάζεται και με τους λογαριασμούς μέσα. Αρά ανοίγει μία νέα αγορά οικονομικής δραστηριότητας real estate, την οποία μέχρι σήμερα δεν υπήρχε».