Κτηματαγορά: οι αλλαγές στις τιμές, τη ζήτηση και τις επενδύσεις 

Της Ντίνας Καράτζιου/

Το ecopress παρουσιάζει  την ακτινογραφία της αγοράς ακινήτων μέσα από  εννέα σημεία κλειδιά που αναδεικνύουν τις τιμές των ακινήτων και τις τάσεις τους, τις μεταβολές λόγω της πανδημίας, τη νέα δυναμική που διαμορφώνεται στην  αγορά, βάσει των νέων έργων υποδομών, της εξωτερικής επενδυτικής ζήτησης και τον τουρισμό αλλά τους νέους τομείς επενδυτικού ενδιαφέροντος, όπως αυτοί καταγράφονται στη έκθεση της  Τράπεζας της Ελλάδος.

Η ακτινογραφία της αγοράς ακινήτου μέσα από  την επίδραση της τρέχουσας υγειονομικής κρίσης αποτυπώνεται μέσα από τη Έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος αναδεικνύει οκτώ σημεία  κλειδιά, τα οποία αναδεικνύουν τις αλλαγές που σημειώθηκαν. Σύμφωνα με την έκθεση  οι κραδασμοί της πανδημίας αναδεικνύουν δύο ουσιώδεις μεταβολές έχουν συντελεστεί σε σχέση με την προηγούμενη περίοδο. Πρώτον, ανακόπηκε η ισχυρή δυναμική της αγοράς, η οποία βασίστηκε κυρίως στην εξωτερική επενδυτική ζήτηση και τον τουρισμό, και δεύτερον, αναδείχθηκαν νέοι τομείς επενδυτικού ενδιαφέροντος, οι οποίοι ενδέχεται πλέον να επισκιάσουν τη ζήτηση σε τομείς και αγορές που είχαν σχεδόν μονοπωλήσει το ενδιαφέρον στο παρελθόν.  Ειδικότερα, το νέο τοπίο όπως αυτό διαμορφώθηκε μέσω της πανδημίας και τη προοπτική που διαμορφώνεται,  διατρέχεται σε αδρές γραμμές από τις παρακάτω συντεταγμένες.

1.Αύξηση στις τιμές των διαμερισμάτων Το 2020,για τρίτη συνεχή χρονιά, στην αγορά των κατοικιών σημειώνεται αύξηση των τιμών, με τις τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) να καταγράφουν αύξηση κατά 4,2% σε ετήσια βάση, έναντι 7,2% το 2019 και 1,8% το 2018.

2.Μεγαλύτερη ζήτηση για νέα διαμερίσματα: Οι τιμές των νέων διαμερισμάτων το 2020 αυξήθηκαν με ετήσιο ρυθμό 4,7%, σημαντικά ενισχυμένο σε σχέση με αυτόν των “παλαιών” διαμερισμάτων (3,9%).

3.Πρωταθλητές στις αυξήσεις τα δύο μεγάλα αστικά κέντρα Στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα οι υψηλότεροι ετήσιοι ρυθμοί αύξησης στις τιμές διαμερισμάτων καταγράφηκαν στην Αθήνα (7,4%) και στη Θεσσαλονίκη (4,6%). Ωστόσο, ηπιότερος ήταν ο ρυθμός αύξησης στις λοιπές ημιαστικές και αγροτικές περιοχές (1,8%), ενώ οριακή αύ-ξηση (0,1%) σημειώθηκε στις άλλες μεγάλες πόλεις.

4.Φρένο στη δυναμική της αγοράς οικιστικών ακινήτων κατά το 2020 έβαλε λόγω της πανδημίας η περιορισμένη εισροή κεφαλαίων από το εξωτερικό για αγορά ακινήτων (πρόγραμμα Golden Visa). Ο μειωμένος αριθμό μεταβιβάσεων κατοικιών και το συγκρατημένο επενδυτικό ενδιαφέρον ειδικά στον τομέα των βραχυχρόνιων μισθώσεων,

5.Υψηλή η ζήτηση γραφείων υψηλών προδιαγραφών, με τις τιμές των γραφείων να παρέμειναν αμετάβλητες σε σχέση με το αμέσως προηγούμενο εξάμηνο, ενώ στα καταστήματα υψηλών προδιαγραφών καταγράφηκε αύξηση τιμών κατά 1,1%, αλλά με επιβράδυνση σε σχέση με το δεύτερο εξάμηνο του 2019 (2,0%). Η ζήτηση και οι ρυθμοί ανάπτυξης και για τις δύο αυτές κατηγορίες διαφοροποιήθηκαν σημαντικά σε τοπικό επίπεδο,

5.Μείωση στα  μισθώματα γραφείων της Αθήνας μείωση (-2,7%) σε σχέση με το τέλος του δεύτερου εξαμήνου του 2019, η οποία εν μέρει ενσωματώνει και τη διακοπή ή αναπροσαρμογή μισθώσεων από χρήστες που είτε επλήγησαν είτε τροποποίησαν τη διαχείριση των χώρων τους λόγω των συνεπειών της πανδημίας. Αντίστοιχα, σημαντικές διορθώσεις παρατηρήθηκαν και στα μισθώματα καταστημάτων της Αθήνας (-1,5%), αλλά και της Θεσσαλονίκης (-1,9%).

7.Αυξημένες οι ανακατασκευές γραφειακών χώρων. Σύμφωνα την  Τράπεζα της Ελλάδος,η Αύξηση νέων αδειών για γραφεία (11,8% και 36,8% αντίστοιχα στη Θεσσαλονίκη), ενσωματώνουν μεταξύ άλλων τις μεγάλες επενδύσεις σε ανακατασκευή εμβληματικών ακινήτων στηνΑττική από επενδυτικά χαρτοφυλάκια και εταιρίες ανάπτυξης ακινήτων

8.Στροφή σε νέες επενδύσεις που άλλοτε είχαν μηδαμινό ενδιαφέρον Οι Ανώνυμες Εταιρίες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ) κατά ποσοστό μεγαλύτερο του 90% των κεφαλαίων των Ανώνυμες Εταιρίες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία ΑΕΕΑΠ επενδύθηκε στην Αττική, με την πλειοψηφία των επενδύσεων (περίπου 45%) να κατευθύνεται προς χρήσεις γραφείων, ενώ σημαντικό ποσοστό επενδύθηκε σε επαγγελματικούς αποθηκευτικούς χώρους ή σε γη που προορίζεται για ανάπτυξη αντίστοιχων χρήσεων (περί το18%). Αξιοσημείωτο είναι το γεγονός ότι το ενδιαφέρον των ΑΕΕΑΠ στρέφεται σταδιακά προς την ανάπτυξη ακινήτων και προς χρήσεις οι οποίες μέχρι τώρα είχαν προσελκύσει μικρό ή μηδαμινό ενδιαφέρον, όπως η οργανωμένη-εξειδικευμένη κατοικία εισοδήματος, οι φοιτητικές εστίες και οι μονάδες φροντίδας ηλικιωμένων, αλλά και προς τους αποθηκευτικούς χώρους υψηλώνπροδιαγραφών κοντά στα μεγάλα αστικά κέντρα. Σημαντικές επενδύσεις υλοποιούνται ήδη, ήπρογραμματίζονται για το 2021, και από άλλα χαρτοφυλάκια, τα οποία στοχεύουν στην επένδυση

σε τουριστικά ακίνητα, σε χρήσεις υψηλότερου επιχειρηματικού κινδύνου, όπως εμπορικά κέντρα και πάρκα, θεματικά πάρκα και χώρους αναψυχής, αλλά και σε χρήσεις που σχετίζονται με υπηρεσίες περίθαλψης, παιδείας κ.λπ. Παράλληλα, εγχώριες και ξένες εταιρίες και αλυσίδες επιχει-ρήσεων έχουν ανακοινώσει ή έχουν ήδη προβεί σε σημαντικού ύψους πράξεις και έργαανάπτυξης στο πλαίσιο της επέκτασης ή προσαρμογής των δραστηριοτήτων τους στη χώρα.

9.Η επένδυση του Ελληνικού μετατοπίζει τη ζήτηση. Τα έργα ανάπτυξης και υποδομών μεγάλης εμβέλειας που έχουν δρομολογηθεί, με κυριότερο το έργο στο πρώην αεροδρόμιο του Ελληνικού, είναι πιθανόν να αναδιαμορφώσουν ή και να μετατοπίσουν χωρικά τη ζήτηση τόσο των οικιστικών όσο και των επαγγελματικών ακινήτων, ειδικά στην ευρύτερη περιοχή της πρωτεύουσας