Κτηματαγορά: οι τιμές για νεόδμητα και παλαιά ακίνητα σε όλη την Ελλάδα  

Σημαντικές εξελίξεις φέρνει το 2023 στην αγορά ακινήτων. Οι τιμές αγορά ακινήτων ανεβαίνουν ιδίως των νεόδμητων, λόγω των μεγάλων αυξήσεων στα υλικά και το κόστος οικοδομής. Η αύξηση των επιτοκίων στα νέα στεγαστικά κάνει ακριβότερο τον δανεισμό. Παρά τις δυσκολίες, η ζήτηση παραμένει ισχυρή. Που και πως υπάρχουν ευκαιρίες. Η ακτινογραφία της κτηματαγοράς για νεόδμητα και παλαιά ακίνητα σε όλη την Ελλάδα.  

Παρά τις δυσκολίες, η ζήτηση παραμένει ισχυρή, σε σύγκριση με το περιορισμένο απόθεμα ακινήτων της αγοράς, με αποτέλεσμα να χρειάζεται αρκετός χρόνος αναζήτησης για να βρεθεί το ιδανικό ακίνητο για τον κάθε ενδιαφερόμενο που θα ικανοποιεί τις ανάγκες του, χωρίς όμως να «εξαντλεί» τον… τραπεζικό του λογαριασμό. Στα θετικά ότι η εικόνα δεν είναι ίδια σε όλες τις περιοχές της χώρας ούτε στις διαφορετικές γειτονιές των μεγάλων πόλεων. Οι αυξομειώσεις τιμών δημιουργούν ευκαιρίες.

Σωστή επένδυση

Οι τιμές ανεβαίνουν. Οι μεσίτες βλέπουν την αρχή του 2023 να έχει πάρει το νήμα από το τέλος του 2022 και να κρατά τον ρυθμό των αυξήσεων. Στη μεγάλη εικόνα των τελευταίων ετών η εγχώρια κτηματαγορά καταγράφει σωρευτική αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης από το 2018 έως και σήμερα κατά 44,6% στην Αττική, 32,2% στη Θεσσαλονίκη, πανελλαδικά κατά 31,2%, ενώ στις μεγάλες πόλεις κατά 18,6%. Αυτό σημαίνει ότι όσοι επέλεξαν να επενδύσουν σε ακίνητα τα προηγούμενα χρόνια, επιβεβαιώθηκαν, με την επένδυσή τους να έχει κερδίσει έως και σχεδόν 45% της αξίας της. Παράλληλα, οι τιμές παραμένουν έως και 20% κάτω από τα επίπεδα-ρεκόρ του 2008, κάτι που κάνει τους επαγγελματίες της αγοράς αισιόδοξους πως ακόμα και τώρα όποιος προχωρήσει σε επένδυση έχει να δει σημαντικά κέρδη. Καμία επένδυση δεν δίνει εγγύηση κερδών, αλλά τα ακίνητα παραμένουν από τις ασφαλέστερες.

Όλοι θέλουν ένα νεότερης κατασκευής ακίνητο, όμως οι συνθήκες της αγοράς δημιουργούν σημαντικές διαφορές τιμής ανάμεσα στα ακίνητα πενταετίας και τις παλαιότερες κατασκευές. Οι νέες οικοδομές έχουν γίνει ακριβότερες έως και 35% τα τελευταία χρόνια, πέρα από την έκρηξη τιμών του 2022. Αυτό δημιουργεί μία νέα πραγματικότητα. Μπορείς να επιλέξεις ένα ποιοτικό μεν, παλαιότερο δε ακίνητο, σε έως και 30% μικρότερη τιμή, σε κοντινή περιοχή και με παρόμοια λοιπά χαρακτηριστικά. Ακόμα περισσότερο, υπάρχουν πολλά φρεσκοανακαινισμένα ακίνητα τα οποία προσφέρουν όσα θα περίμενες από ένα νέο σπίτι, όπως ισχυρή μόνωση, ασφάλεια, νέα κουφώματα, κρυφούς φωτισμούς, μεγάλους χώρους, σε σημαντική έκπτωση. Σύμφωνα με τους επαγγελματίες της αγοράς, είναι πολλοί αγοραστές που για ευνόητους λόγους ρίχνουν όλο το ενδιαφέρον στα νεόκτιστα, με αποτέλεσμα η αυξημένη ζήτηση να εκτινάσσει τις τιμές και να τις «φουσκώνει» ίσως σε δυσανάλογα ύψη, σε σχέση με τα όσα θα μπορούσαν να προσφέρουν τα ανακαινισμένα παλαιότερης κατασκευής.

ΟΙ ΤΑΣΕΙΣ ΤΗΣ ΑΓΟΡΑΣ

Όλοι ψάχνουν μεγαλύτερα και νεότερα διαμερίσματα

Τα χαρακτηριστικά που κυνηγούν οι περισσότεροι, όπως αποτυπώνονται στις τάσεις της αγοράς που διαμορφώνουν τα στοιχεία από τα μεσιτικά γραφεία, είναι μεγαλύτερα και νεότερα διαμερίσματα, κάτι που σημαίνει ότι μοιραία θα είναι και… ακριβότερα. Ζήτηση και τιμές βρίσκονται σε σημαντική διακύμανση. Η μεγαλύτερη αύξηση καταγράφηκε στο κέντρο Πειραιά (38%) και στα προάστιά του (27%). Η μέση αξία ανά τ.μ. αυξήθηκε κατά 8% στον Δήμο Αθηναίων και 3% στα νότια προάστια. Τα στοιχεία από το τέλος του 2022 και οι πρώτες ενδείξεις του 2023 δείχνουν ότι υπάρχει συνέπεια στην πορεία της ζήτησης, με τα ακίνητα που άλλαξαν ιδιοκτήτη περισσότερο να ήταν από τα ακριβότερα της αγοράς, κυρίως γιατί επιλέγονται πλέον μεγαλύτερα και νεότερα κτίσματα. Εδώ τα στοιχεία επηρεάζονται και από τις μεγάλες επενδύσεις που γίνονται από ξένους επενδυτές. Μπορεί η εισροή κεφαλαίων από το εξωτερικό να είναι καλή για την οικονομία γενικότερα, όμως συντελεί στην άνοδο των τιμών της αγοράς στις περιοχές μεγάλου ενδιαφέροντος, δημιουργώντας δυσμενείς συνθήκες για τον μέσο αγοραστή που ψάχνει κατοικία.

Πρόσφατες έρευνες δείχνουν ότι στις περιοχές του Δήμου Αθηναίων το εμβαδόν του μέσου ακινήτου αυξήθηκε κατά 3% (67 τ.μ.). Στα βόρεια προάστια, συγκεκριμένα στην Κηφισιά, το εμβαδόν αυξήθηκε 44 τ.μ. (2022 – 182 τ.μ.) και στην περιοχή Παπάγου – Χολαργού κατά 21 τ.μ. (2022 – 112 τ.μ.). Στο Χαλάνδρι το ποσοστό «έπεσε» κατά 15 τ.μ. Οσον αφορά το έτος κατασκευής των πωληθέντων, οι περιοχές όπου υπάρχει μεγαλύτερη τάση να πωλούνται νεότερα ακίνητα σε σχέση με το 2021 είναι ο Αγιος Δημήτριος (+6 έτη), η Δάφνη και ο Υμηττός (+5 έτη), η Πεντέλη (+5 έτη), η Φιλαδέλφεια και η Χαλκηδόνα (+6 έτη), το Αιγάλεω (+4 έτη) και αρκετές περιοχές στην Ανατολική Αττική (Λαυρεωτική, Μαραθώνας, Σπάτα και Αρτέμιδα).

 ΝΕΟΔΜΗΤΑ ΚΑΙ ΠΑΛΑΙΑ ΑΚΙΝΗΤΑ

Πηγή/Επεξεργασία: Ιστοσελίδες Αγγελιών Ακινήτων / Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates

Οι τιμές πώλησης σε όλη την Ελλάδα

Στη μεγάλη εικόνα του ελληνικού Real Estate, στο τέλος του 2022, η εικόνα είναι ξεκάθαρη. Οι τιμές πώλησης κινήθηκαν ανοδικά σε 48 περιοχές της χώρας, σε 2 παρέμειναν σταθερές ενώ σε 12 καταγράφηκε μείωση. Η μεγαλύτερη αύξηση ήταν κατά 16,4% στην Πρέβεζα και η μεγαλύτερη μείωση έφτασε το -18% στα Γρεβενά. Σε κάθε μεγάλη πόλη και κάθε νομό υπάρχουν περιοχές που η άνοδος των τιμών έχει οδηγήσει τα ακίνητα σε απλησίαστα επίπεδα για τον μέσο αγοραστή, όμως παράλληλα, σπρώχνει τη ζήτηση σε άλλες συνοικίες που αναπτύσσονται και αναβαθμίζονται. Όποιος επιλέξει σωστά μία περιοχή υπό ανάπτυξη, θα κερδίσει μεσοπρόθεσμα από ισχυρή άνοδο τιμών. Είτε αναζητά κάποιος τη νέα του κατοικία είτε ένα ακίνητο ως επένδυση για το μέλλον, οι ανερχόμενες περιοχές παραμένουν στις καλύτερες επιλογές.

» ΑΘΗΝΑ

Το μεγαλύτερο ενδιαφέρον και οι περισσότερες αγοραπωλησίες αφορούν κυρίως τα μεγάλα αστικά κέντρα. Στην Αθήνα οι τιμές έχουν μεγάλη διακύμανση. Στο κέντρο της πόλης οι τιμές φτάνουν τα 1.774 ευρώ ανά τ.μ. με άνοδο περίπου 8,4% σε ένα έτος, όπου προσφέρονται κυρίως διαμερίσματα σε παλαιότερες πολυκατοικίες. Εδώ προσφέρονται και τα περισσότερα ακίνητα προς πώληση, κάτι το οποίο δίνει περισσότερες επιλογές και ευελιξία. Η φθηνότερη περιοχή είναι τα δυτικά προάστια με περίπου 1.580 ευρώ/τ.μ. όπου οι τιμές αυξήθηκαν περίπου 8% μέσα στο 2022. Στη μεσαία κατηγορία τιμών είναι τα ανατολικά προάστια με περίπου 1.800 ευρώ/τ.μ. και αρκετά μέρη που βρίσκονται σε αναπτυξιακή τροχιά. Ενα φθηνότερο μέρος αναμένεται να κερδίσει σημαντικά σε αξία, όταν υλοποιηθούν όλες οι σχεδιαζόμενες υποδομές και έχει προσελκύσει αρκετούς κατοίκους. Στα ακριβότερα βρίσκονται τα βόρεια προάστια με τιμές που κυμαίνονται πέριξ των 2.721 ευρώ/τ.μ., ενώ μεγάλο ενδιαφέρον παρουσιάζουν τα ακριβότερα και πιο «ζεστά» νότια προάστια. Εκεί οι τιμές κυμαίνονται πέριξ των 3.261 ευρώ/τ.μ. και η περιοχή βρίσκεται σε αξιοπρόσεκτη άνοδο την τελευταία 5ετία. Μεγάλα έργα ανάπλασης, νέες σημαντικές επενδύσεις, ειδικά στο παραλιακό μέτωπο, κάνουν την περιοχή από τις ακριβότερες και με τις καλύτερες προοπτικές για το Λεκανοπέδιο, ίσως και τη χώρα. Αυτός είναι και ένας λόγος που έχει και μια από τις μεγαλύτερες ανόδους τιμών κάθε έτος. Το 2022 η μέση τιμή της περιοχής αυξήθηκε κατά 13,8%. Γειτονικά είναι οι περιοχές του Πειραιά που κερδίζουν κάθε χρόνο σε αξία προσελκύοντας μεγαλύτερο ενδιαφέρον. Η πόλη έχει τιμές κοντά στα 1.765 ευρώ/τ.μ. με άνοδο 10,9% μέσα στο προηγούμενο έτος, ενώ στα προάστια του Πειραιά τα ακίνητα έχουν τιμές πέριξ των 1.433 ευρώ/τ.μ. Και εδώ το ενδιαφέρον είναι ισχυρό, με τις τιμές να κερδίζουν 9,2%. Σε χαμηλότερη τροχιά οι διακυμάνσεις των τιμών στο υπόλοιπο Αττικής.

» ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ

Στη μεγαλύτερη ελληνική πόλη του Βορρά η εικόνα είναι παρόμοια με της Αττικής, αν και οι τιμές κυμαίνονται σε χαμηλότερα επίπεδα. Η ακριβότερη περιοχή είναι ο Δήμος Θεσσαλονίκης με τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο περί τα 1.857 ευρώ και αύξηση κατά 14,3% μέσα στο 2022. Ακολουθούν οι περιφερειακοί δήμοι με τιμές γύρω από τα 1.362 ευρώ/τ.μ. και άνοδο 11,4%, ενώ φθηνότερες επιλογές βρίσκεις στο υπόλοιπο του νομού όπου το ενδιαφέρον είναι μικρότερο, όπως και το στοκ των ποιοτικών ακινήτων με τιμές κοντά στα 813 ευρώ.

» ΠΕΛΟΠΟΝΝΗΣΟΣ

Ιδιαίτερη διακύμανση είχαν οι τιμές σε πολλές περιοχές της Πελοποννήσου, με πρωταγωνιστή την Κορινθία. Ενδεχομένως και λόγω της μικρής απόστασης από την Αθήνα, σημειώθηκαν οι μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών στα οικιστικά ακίνητα. Όπως εξηγούν έμπειροι μεσίτες, δεν είναι ένας ή δύο νομοί, η Πελοπόννησος συνολικά γνωρίζει άνθηση στις τιμές των ακινήτων, πέρα από το καθαρά τουριστικό ενδιαφέρον. Η αρχή του 2023 βρήκε αύξηση της τάξεως του 8,2% με τη μέση τιμή πώλησης να βρίσκεται στα 1.400 ευρώ ανά τ.μ. Παράλληλα στην Αργολίδα σημειώθηκε αύξηση της μέσης τιμής πώλησης κατοικίας της τάξεως του 6,2% με τη μέση τιμή πώλησης να βρίσκεται στα 1.545 ευρώ ανά τ.μ. Στην Αρκαδία σημειώθηκε αύξηση της μέσης τιμής πώλησης της τάξεως του 3,9% με τη μέση τιμή πώλησης να βρίσκεται στα 1.143 ευρώ ανά τ.μ., στην Αχαΐα σημειώθηκε άνοδος 7,2% με τη μέση τιμή πώλησης να βρίσκεται στα 1.050 ευρώ ανά τ.μ., στην Ηλεία σημειώθηκε αύξηση 6,9% με μέση τιμή πώλησης στα 875 ευρώ ανά τ.μ. και στη Μεσσηνία αύξηση 5,9% με μέση τιμή πώλησης στα 1.389 ευρώ. Μοναδική εξαίρεση αποτελεί η Λακωνία όπου καταγράφηκε μείωση της μέσης τιμής πώλησης της τάξεως του -1,40% με τη μέση τιμή πώλησης να βρίσκεται στα 1.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

«Φιλέτα» ψάχνουν οι επενδυτές, ευκαιρίες οι απλοί αγοραστές

Μαζί με την ακρίβεια στα υλικά και την έλλειψη αρκετού στοκ ακινήτων, ένας ακόμα παράγοντας που οδηγεί τις τιμές ανοδικά είναι η επενδυτική ζήτηση που εκδηλώνεται από το εξωτερικό. Πέρα από τις βίλες στα νησιά και τα εξοχικά, οι επενδυτές βλέπουν την ελληνική αγορά ως ευκαιρία και επενδύουν τόσο σε οικιστικά όσο και σε επαγγελματικά ακίνητα. Ειδικά σε αυτοτελή κτίρια στο κέντρο της Αθήνας και τα νότια προάστια τα οποία από το 2021 βρίσκονται στο επίκεντρο του επενδυτικού ενδιαφέροντος της εγχώριας κτηματαγοράς. Σε αυτές τις περιοχές δύσκολα ένας απλός αγοραστής θα βρει ακίνητο που να μπορεί να χαρακτηριστεί «ευκαιρία». Από την άλλη πλευρά, υπάρχουν και οι «γειτονιές».

Με δεδομένο ότι κατά κανόνα, στις περιοχές των μεγάλων επενδύσεων και των αναπλάσεων δεν θα βρει κανείς την «καλή ευκαιρία», δηλαδή ποιοτικό ακίνητο σε χαμηλή τιμή, η αναζήτηση πρέπει να περιλαμβάνει τις πολλές και ενδιαφέρουσες περιοχές της Αττικής. Τα διαθέσιμα οικογενειακά ακίνητα, δηλαδή ένα τριάρι που να μπορεί να φιλοξενήσει άνετα μία οικογένεια τεσσάρων ατόμων, ξεκινούν από τα φθηνότερα δυτικά προάστια με 165.000 ευρώ και φτάνουν έως και τα νότια προάστια όπου για να στεγάσεις οικογένεια τα ποσά κυμαίνονται κοντά στις 400.000 ευρώ. Οι μέσες τιμές ανά περιοχή παρουσιάζουν σημαντική απόκλιση, με το κέντρο της πόλης να έχει τα περισσότερα διαθέσιμα ακίνητα και τιμές κοντά στα 180.000 ευρώ, όμως επίσης υπάρχουν σημαντικές διαφορές ανάλογα με την ηλικία και τη συνοικία.

Λίγο φθηνότερα

Την ίδια περίπου εικόνα βλέπουμε και στη Θεσσαλονίκη αν και σε οριακά φθηνότερες τιμές, ανάλογα με την περιοχή. Εκεί οι ειδικοί της αγοράς επισημαίνουν ότι σε μέσους όρους ακριβότερος είναι ο Δήμος Θεσσαλονίκης με 160.000 ευρώ και ευκαιρίες υπάρχουν αρκετές, όπως και στοκ ακινήτων στο κατά πολύ φθηνότερο υπόλοιπο νομού. Αν και δεν προσφέρει την εγγύτητα του κέντρου, μπορείς να βρεις ένα νεόδμητο οικογενειακό σπίτι κοντά στα 80.000 ευρώ με περίπου 15.000 ευρώ διακύμανση ανάλογα με τις σύγχρονες ανέσεις που χρειάζεται η κάθε οικογένεια. Στην περιφέρεια είναι σημαντικό να έχουμε υπόψη ότι δεν υπάρχει παντού η ίδια διαθεσιμότητα, καθώς δεν είναι όλοι οι νομοί το ίδιο ανεπτυγμένοι, ενώ για την αγορά ακινήτου σε αυτές τις περιοχές ο καλύτερος τρόπος είναι με έναν τοπικό μεσίτη που γνωρίζει τα μυστικά της εκεί αγοράς. Η έρευνα στις διαθέσιμες αγγελίες βγάζει αποτελέσματα πιο κοντά στην πραγματικότητα στα μεγάλα αστικά κέντρα. Για την ελληνική περιφέρεια, ειδικά μέρη έξω από τις μεγάλες πόλεις, όπως Πάτρα, Λάρισα, Ιωάννινα, η καλύτερη επιλογή είναι ένας τοπικός μεσίτης που γνωρίζει τις ιδιαιτερότητες της περιοχής και το πιθανότερο είναι να έχει λίστα με προς πώληση ακίνητα τα οποία δεν έχουν βγει σε καμία πλατφόρμα αγγελιών.

Μικρότερες κατοικίες

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται στην αναζήτηση μικρότερων κατοικιών. Τα τελευταία χρόνια, με την άνοδο της αξίας των ακινήτων και τον πληθωρισμό να μειώνει την πραγματική αξία των καταθέσεων πολλοί επενδύουν σε μικρότερα ακίνητα, κυρίως στις μεγαλύτερες φοιτητουπόλεις. Σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη και Πειραιά η αγορά έχει αρκετά ακίνητα διαθέσιμα, με τιμές που κυμαίνονται κοντά στα 60.000 ευρώ για το κέντρο της πρωτεύουσας, στα 100.000 για τη Θεσσαλονίκη και στα 75.000 για τον ταχέως αναπτυσσόμενο Πειραιά. Σε αυτή την κατηγορία ακινήτου πρέπει να γνωρίζουμε ότι οι αποκλίσεις είναι ακόμα μεγαλύτερες από ό,τι στα μεγαλύτερα, ειδικά στην περιφέρεια. Προσοχή, σε μία περιοχή που έχει αυξημένη τουριστική κίνηση, καθώς τα ακίνητα μπορούν να δημιουργήσουν σημαντικό εισόδημα μέσα από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις στις μεγάλες πλατφόρμες (π.χ. AirBnB), οι τιμές ανεβαίνουν σημαντικά. Αυτό δεν αφορά μόνο ακίνητα «δίπλα στο κύμα» αλλά κάθε διαμέρισμα ή μονοκατοικία ακόμα και σε κέντρα πόλεων. Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι τα Χανιά, με τιμές που φθάνουν τα 100.000-120.000 ευρώ ή το Ρέθυμνο στα 70.000-80.000 ευρώ. Αυτές είναι τιμές μικρών ακινήτων έως 50 τ.μ., ενώ με τα ίδια χρήματα σε άλλες περιοχές, όπως τα δυτικά προάστια της Αθήνας, μπορείς να αγοράσεις ακόμα και τριάρι!

Η «Golden Visa» ενισχύει την αγορά της περιφέρειας

Το πρόγραμμα της «Χρυσής Βίζας» έχει επηρεάσει σημαντικά την ελληνική αγορά. Αν και υπήρξε μια αναμενόμενη κάμψη τα χρόνια της πανδημίας, η έναρξη της συζήτησης για αύξηση των ορίων στα ποσά που πρέπει να δαπανήσει κάποιος για να λάβει το μαγικό έγγραφο έφερε εκ νέου αύξηση του ενδιαφέροντος, στο τέλος του 2022, από πολλούς που ήθελαν να προλάβουν την άνοδο των τιμών. Η μη καθολική αύξηση του ορίου επένδυσης στα 500.000 ευρώ, σύμφωνα με τους μεσίτες, μπορεί να λειτουργήσει θετικά σε πόλεις της περιφέρειας, όπου θα διατηρηθεί το όριο των 250.000 ευρώ. Πολλοί που θέλουν τη βίζα, όμως, δεν θέλουν να ξοδέψουν μισό εκατομμύριο ευρώ και θα επιλέξουν άλλες περιοχές. Αυτό εκτιμάται ότι θα ενισχύσει σημαντικά την αγορά της περιφέρειας, χωρίς να επηρεάζει σε μεγάλο βαθμό τα τουριστικά ακίνητα, όπου οι τιμές ήταν ούτως ή άλλως υψηλές.

ΟΙ ΤΙΜΕΣ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ – ΕΙΚΟΝΑ ΕΛΛΗΝΙΚΗΣ ΑΓΟΡΑΣ

Πηγή: Δείκτης Τιμών – spitogatos SPI

 “Ελεύθερος Τύπος”