Κτηματολόγιο: αυτόματη ψηφιακή προσημείωση ακινήτου για δάνεια σε τράπεζες

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Την επόμενη εβδομάδα ξεκινούν οι ψηφιακές μετεγγραφές ακινήτων και για τα νομικά πρόσωπα  στο Κτηματολόγιο και ακολουθεί η λειτουργία της πλατφόρμας εκτίμησης της αξίας των ακινήτων ανακοίνωσε ο υφυπουργός Ψηφιακής Διακυβέρνησης. Παράλληλα αποκάλυψε ο ίδιος  ότι ετοιμάζεται αυτόματη ψηφιακή προσημείωση ακινήτου. Για βήματα που πρέπει να γίνουν, ώστε να τεθεί σε λειτουργία το ενιαίο μητρώο ακινήτων μίλησε ο πρόεδρος της Ελληνικό Κτηματολόγιο.

Η προσημείωση ακινήτου, προσημείωση υποθήκης στη  νομική ορολογία αποτελεί ένα είδος προσωρινής υποθήκης. Η υποθήκη σύμφωνα με τον νόμο (ΑΚ 1257) ορίζεται ως το δικαίωμα να ικανοποιηθεί κάποιος προνομιακά από τα χρήματα, που θα αποφέρει ένα ακίνητο όταν αυτό βγει σε πλειστηριασμό. Η προσημείωση υποθήκης αποτελεί ένα από τα ισχυρότερα προσωρινά μέτρα προστασίας ενός δανειστή και είναι ένας πολύ διαδεδομένος τρόπος εξασφάλισης χρηματικών απαιτήσεων.

-«Το υπουργείο επεξεργάζεται μαζί με την Ένωση Ελληνικών Τραπεζών και τον Δικηγορικό Σύλλογο μια λύση για την αυτόματη ψηφιακή προσημείωση ενός ακινήτου», αποκάλυψε ο Κωνσταντίνος Κυρανάκης, υφυπουργός Ψηφιακής Διακυβέρνησης  αρμόδιος για το Κτηματολόγιο από το βήμα της 25ης Prodexpo, του συνεδρίου στον τομέα του real estate και μίλησε για τις νέες ψηφιακές υπηρεσίες που ετοιμάζονται να λειτουργήσουν στο Κτηματολόγιο  και τις ρυθμίσεις του πρόσφατου νόμου που ψηφίστηκε στη Βουλή.

Ψηφιακός φάκελος μεταβίβασης για ακίνητα νομικών προσώπων

Ανοίγει και για τα νομικά πρόσωπα η δυνατότητα αγοραπωλησίας κτηματογραφημένων ακινήτων μέσα από τον ψηφιακό φάκελο μεταβίβασης. «Την επόμενη εβδομάδα θα είναι έτοιμη η πλατφόρμα στο gov.gr και για τις μετεγγραφές ακινήτων από νομικά πρόσωπα», ανακοίνωσε ο κ. Κωνσταντίνος Κυρανάκης, υφυπουργός Ψηφιακής Διακυβέρνησης, από το βήμα της 25ης Prodexpo, στο Μέγαρο Μουσικής Αθηνών.

–«Τις επόμενες εβδομάδες θα ανακοινωθούν λύσεις που θα βοηθήσουν στην αποτύπωση της τιμής ενός ακινήτου ή μια ζώνης ακινήτου, χωρικά και χρονικά»,  είπε ακόμη ο υφυπουργός αναφερόμενος στο  νέο εργαλείο αποτίμησης της αξίας της ακίνητης περιουσίας των Ελλήνων που ετοιμάζεται να λειτουργήσει ο φορέας του Κτηματολόγίου.

Κτηματολόγιο: έρχεται νέα πλατφόρμα εκτίμησης της αξίας των ακινήτων

Αγώνας δρόμου για την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης

«Προσπαθούμε να βάλουμε τάξη σε ένα χάος και να επιλύσουμε εκκρεμότητα δύο αιώνων. Ύστερα από 200 χρόνια το σύστημα των παλιών υποθηκοφυλακείων τελειώνει. Σε δύο μήνες ένας και μόνο φορέας θα είναι υπεύθυνος για την ακίνητη περιουσία των πολιτών, βάζοντας τέλος στη σύγχυση», σημείωσε ο κ. Κυρανάκης. Υπογράμμισε, ότι το 2025 ξεκινά ένας αγώνας δρόμου για την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης της χώρας, ύστερα από 30 χρόνια. Όπως είπε, σήμερα βρισκόμαστε στο 52%, τον Ιανουάριο θα φτάσουμε το 75%, με στόχο στο τέλος του επόμενου έτους, να έχουμε ολοκληρωμένο Κτηματολόγιο. Εξήγησε, ότι το Κτηματολόγιο θα είναι πλήρως ψηφιακό, δίνοντας τη δυνατότητα στον πολίτη να έχει πρόσβαση σε όλα τα δεδομένα, αλλά και στον δικηγόρο να έχει πρόσβαση από τον υπολογιστή του στο παλιό αρχείο των υποθηκοφυλακείων.

Οι διευκολύνσεις στο νέο νόμο για το Κτηματολόγιο

Ο υφυπουργός Ψηφιακής Διακυβέρνησης, αναφέρθηκε, ακόμη στις διευκολύνσεις που προβλέπει ο πρόσφατα ψηφισθείς νόμος για το Κτηματολόγιο για μια σειρά από ζητήματα, όπως τα λεγόμενα αγνώστου ιδιοκτήτη ακίνητα, τη μονομερή τροποποίηση σύστασης ιδιοκτησίας και την απλοποίηση των διαδικασιών για όσα δασικά ακίνητα έχουν απόφαση αποχαρακτηρισμού.

Ενιαίο μητρώο ακινήτων

Για τα βήματα που πρέπει να γίνουν, ώστε να τεθεί σε λειτουργία το ενιαίο μητρώο ακινήτων μίλησε ο πρόεδρος της Ελληνικό Κτηματολόγιο μίλησε στο ίδιο συνέδριο σε άλλη θεματική ενότητα ο Πρόεδρος του Ελληνικού Κτηματολογίου, κ. Στέλιος Σακαρέτσιος. Ειδικότερα ο πρόεδρος του φορέα ανέφερε ότι η τεχνολογία PropTech αποτελεί θεμέλιο λίθο για την κτηματολόγηση. Πρόσθεσε ότι «πρέπει να περάσουμε κάποια στάδια το τελευταίο έτος για να φτάσουμε στο επιθυμητό επίπεδο».

Σχετικά με το κτηματολόγιο, τόνισε ότι λειτουργεί σαν αποθεματοφύλακας της πληροφορίας και πρέπει πλέον να αναπτυχθούν τα Web Services που θα παρέχουν τα δεδομένα. Σχολίασε, δε, ότι έχουν καταργηθεί 390 υποθηκοφυλακεία και το κτηματολόγιο αναδεικνύεται σε φορέα του Real Estate.

Τόνισε, επιπλέον, και τα απαραίτητα βήματα που πρέπει να γίνουν, όπως η δημιουργία ενός price map, καθώς και να συγκεντρωθούν τα διεσπαρμένα δεδομένα, ώστε να τεθεί σε λειτουργία το ενιαίο μητρώο ακινήτων. Ωστόσο, όσο και αν τα δεδομένα και η τεχνητή νοημοσύνη θα διευκολύνει αρκετές εργασίες και θα μειώσει το χρόνο, ο ρόλος του ανθρώπινου παράγοντα, σύμφωνα με τον κ. Σακαρέτσιο, είναι αναντικατάστατος και στο επίκεντρό του πρέπει να βρίσκεται ο συμβολαιογράφος.

Τι είπαν εκπρόσωποι της κτηματαγοράς και της ασφαλιστικής αγοράς

Στις θεματικές συζητήσεις του συνεδρίου μίλησαν επίσης εκπρόσωποι της κτηματαγοράς και της ασφαλιστικής αγοράς  οι οποίοι επισήμαναν ειδικότερα ότι:

«Σε πολλά υποθηκοφυλακεία, όπως της Αθήνας, η αναμονή φθάνει τους έξι μήνες»

Ο κ. Νικόλαος Κουλοχέρης, συνιδρυτής, εταίρος και επικεφαλής Real Estate της Machas & Partners Law Firm υποστήριξε, ότι, παρά τις τιτάνιες προσπάθειες της κυβέρνησης, υπάρχουν ακόμα πολλά ζητήματα προς επίλυση. Πέρα από τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό, η τύχη του οποίου θα κριθεί στα δικαστήρια, ο κ. Κουλοχέρης αναφέρθηκε στις μεγάλες καθυστερήσεις που παρατηρούνται ακόμα σε πολλά υποθηκοφυλακεία, όπως της Αθήνας, όπου η αναμονή φθάνει τους έξι μήνες. «Πρέπει να υπάρχει ταχύτητα στη λήψη αποφάσεων και στην εξεύρεση λύσεων, αλλά και να εστιάσουμε στο τι θα γίνει στο μεσοδιάστημα της μετάπτωσης των υπηρεσιών μέχρι να ολοκληρωθεί η ψηφιακή μετάβαση» υποστήριξε ο κ. Κουλοχέρης.

«Ο νόμος για τα καταπατημένα θα ξεδιαλύνει πολλές αμφισβητούμενες ιδιοκτησίες»

Ο κ. Μάνος Μαστρομανώλης, εταίρος στη Lambadarios Law Firm αναφέρθηκε στον νόμο για τα καταπατημένα, επισημαίνοντας ότι θα ξεδιαλύνει πολλές αμφισβητούμενες ιδιοκτησίες και θα ξεκαθαρίσει η εικόνα για τα ακίνητα του δημοσίου και πότε και ποια από αυτά μπορούν να εξαγοράσουν οι πολίτες. «Η σχετική πλατφόρμα υπερέβη τις προσδοκίες μας. Η έγκριση μια εξαγοράς περνάει από πολλά επίπεδα, η εφαρμογή έχει σχεδιαστεί πολύ καλά, υπάρχει διάδραση με άλλα ψηφιακή αρχεία ψηφιακά, όπως με την ΕΤΑΔ» είπε, ο κ. Μαστρομανώλης, κάνοντας λόγο για παράδειγμα επιτυχούς συνεργασίας δύο διαφορετικών κλάδων της δημόσιας διοίκησης.

 «Η αγορά ακινήτων αλλάζει μορφή, γίνεται ψηφιακή»

Ο κ. Θεοδόσης Τόμπρας, δικηγόρος, Managing Partner στη CPA Law σημείωσε, ότι τα τελευταία χρόνια γίνεται τεράστια προσπάθεια από την πολιτεία και τον ιδιωτικό τομέα, προκειμένου να επιλυθούν προβλήματα δεκαετιών. «Η αλήθεια είναι ότι ο χώρος του real estate δεν τα πήγαινε καλά με την τεχνολογία. Πλέον η αγορά ακινήτων αλλάζει μορφή, γίνεται ψηφιακή» δήλωσε ο κ. Τόμπρας. Τόνισε ότι θα υπάρχει μια συνολική πληροφορία γύρω από τη λειτουργία ενός ακινήτου και εξέφρασε την αισιοδοξία του για το μέλλον της ψηφιακής μετάβασης, καθώς όπως, τόσο η ελληνική πολιτεία, όσο και οι πολίτες, έχουν αγκαλιάσει την τεχνολογία.

«Πιστοποίηση δεδομένων από το κράτος για να δημιουργήσουν οι ιδιώτες εφαρμογές»

Ο CEO & Founder, της Prosperty κ. Αντώνης Μαρκόπουλος, τόνισε πως παρά τα σημαντικά βήματα που έχουν γίνει για το Κτηματολόγιο υπάρχει ακόμα αρκετός δρόμος για να συγκριθούμε με τα υπόλοιπα ευρωπαϊκά κράτη. Για τα δεδομένα, ανέφερε, ότι αυτά υπάρχουν και δεν αφορούν μόνο στο Real Estate, αλλά και άλλα στοιχεία, όπως η ευρυζωνικότητα του δικτύου και το δίκτυο μεταφορών.

Σχετικά με το ρόλο του κράτους, ο κ. Μαρκόπουλος, επισήμανε πως είναι αρκετά σημαντικός καθώς μόνο αυτό μπορεί να πιστοποιεί τα δεδομένα, έτσι ώστε στην πορεία οι ιδιώτες να δημιουργήσουν της εφαρμογές. Τόνισε, δε, πως ένα καλό σημείο εκκίνησης για τη χρήση εφαρμογών θα ήταν να βρεθούν τα κριτήρια βάσει των οποίων αποφασίζονται οι τιμές πώλησης και ενοικίασης των ακινήτων.

Επίσης, ο κος Μαρκόπουλος  ανέφερε ότι υπάρχουν διαφορετικά προφίλ αγοραστών με τα σημαντικότερα εξ αυτών να είναι οι αγοραστές που ψάχνουν για ακίνητα για ιδιοκατοίκηση, βραχυπρόθεσμη και μακροπρόθεσμη ενοικίαση, και πως οι εφαρμογές θα πρέπει να ανταποκρίνονται σε καθένα από τα προφίλ αυτά.

Σχετικά με τα προβλήματα στον κλάδο του real estate, δήλωσε ότι αυτά είναι πως δεν υπάρχουν ακίνητα για μίσθωση γεγονός και το οποίο επηρεάζει σημαντικά τις τιμές. Αυτό θα μπορούσε να είναι και ένα από τα ζητήματα που θα μπορούσε να λύσει το ProPTech. Επίσης, σχολίασε, πως θα πρέπει να επαληθεύονται τα δεδομένα που βλέπει ο πελάτης στις καταχωρήσεις ακινήτων.

Για τον ανθρώπινο παράγοντα και την απασχόλησή του στις ProPTech, δήλωσε πως υπάρχουν άτομα που είναι σε θέση να καταλάβουν την αξία των δεδομένα και θα μπορούσαν να αξιοποιηθούν στη συλλογή και το «ξεσκαρτάρισμα» τους.

Λόγω του Κτηματολογίου έχει κάνει αίτηση μόνο το 16% των ιδιοκτητών για ασφάλιση ακινήτων και μείωση του ΕΝΦΙΑ

Ο CEO της Ask Wire, κ. Παύλος Λοΐζου, δήλωσε πως υπάρχει ένα πλήθος παραγόντων, που επηρεάζει το πως βλέπουμε τα ακίνητα. Αυτοί είναι το οδικό δίκτυο, η ασφαλιστική κάλυψη, οι καταστροφές και η κλιματική αλλαγή. Για τα δεδομένα, ανέφερε, ότι αυτά υπάρχουν και κάποιος πρέπει να τα συλλέξει, ενώ στο Κτηματολόγιο έχουν γίνει τεράστια άλματα όσον αφορά τη τεχνολογία. Τόνισε, δε, πως εκεί που δεν είχαμε κτηματολόγιο βρεθήκαμε με βοηθούς ΑΙ.

Όσον αφορά στον κλάδο της συλλογής δεδομένων, επισήμανε ότι υπάρχουν αρκετές εταιρείες που μπορούν να βοηθήσουν, αλλά δεν παύουν να υπάρχουν και άτομα που θέτουν εμπόδια, δηλαδή αυτοί που θέλουν απλά να βάζουν σφραγίδες. Δεν αναιρεί, ωστόσο, τον ρόλο του ανθρώπου, καθώς τόνισε πως ο εκτιμητής πρέπει να είναι ένα φυσικό πρόσωπο, διότι τα ακίνητα συνδέονται με συναισθηματική αξία τόσο από τους ιδιοκτήτες όσο και από τους υποψήφιους αγοραστές.

Για τις τιμές, σχολίασε, πως πρέπει να υπάρξει διαφάνεια και πρόσθεσε πως υπάρχουν και θέματα που αφορούν στην ασφάλιση των ακινήτων, καθώς πρέπει να εντοπιστούν τα ρίσκα και πως μπορούν να προφυλαχθούν τα ακίνητα. Ο Co-Founder και Executive Director, Hellas Direct, κ. Αλέξης Πανταζής παραδέχθηκε πως έχει γίνει πολύ καλή δουλειά για το κτηματολόγιο, αλλά χρειάζεται να υπάρξουν και επιπλέον βήματα.

Έφερε ως παράδειγμα την προσπάθεια της Hellas Direct, η οποία το 2011 ξεκίνησε το 2011 να συλλέγει δεδομένα και να φτιάχνει βάσεις δεδομένων για τα αυτοκίνητα. Σχετικά με την ασφάλιση από τις φυσικές καταστροφές ανέφερε ότι η κάθε λεπτομέρεια μετράει.

Σχολίασε, δε, πως λόγω του Κτηματολογίου έχει κάνει αίτηση μόνο το 16% των ιδιοκτητών για ασφάλιση ακινήτων και μείωση του ΕΝΦΙΑ και από αυτούς μόνο το 1% έχει πάρει την έκπτωση, καθώς υπάρχουν αποκλίσεις στο κτηματολόγιο. Ένα ακόμα ζήτημα είναι ότι στο ⅓ των αναζητήσεων για ασφάλιση περιουσίας δεν υπήρχε καν διεύθυνση. Για αυτό τον λόγο, η Hellas Direct κατέληξε να χρησιμοποιεί GPS με πινέζα για να δει το ρίσκο της περιοχής.