Κτηματολόγιο: αξιοποίηση δηλώσεων αυθαιρέτων στις εγγραφές ιδιοκτησίας

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Η αξιοποίηση των στοιχείων ιδιοκτητών από τις υπαγωγές αυθαιρέτων, όπως επίσης τα στοιχεία  που προκύπτουν από έγκυρους τίτλους μπορούν να βοηθήσουν στην ολοκλήρωση του Κτηματολογίου και να αποτρέψουν νέο μεγάλο κύμα ακινήτων «αγνώστου ιδιοκτήτη».

-«Συγκεκριμένες προβλέψεις των οδηγιών που ακολουθούνται έχουν ως αποτέλεσμα τον αποκλεισμό από τις κτηματογραφήσεις για τη δημιουργία Εθνικού Κτηματολογίου φερόμενων ιδιοκτητών που προκύπτουν από έγκυρους τίτλους, διοικητικές πράξεις, δικαστικές πράξεις, περιλήψεις υποθηκοφυλακείων κ.λ.π. Έτσι, καθώς η σειρά σύνταξης των συμβάσεων κτηματογραφήσεων κινείται από τα αστικά κέντρα προς τις αγροτικές περιοχές, ο αριθμός των γεωτεμαχίων «αγνώστου ιδιοκτήτη» αναμένεται να εκτιναχθεί έως και να γίνει πλειοψηφικός».

Αυτά τονίζει ο Γιάννης Πρέσβελος αγρονόμος τοπογράφος μηχανικός, γενικός γραμματέας του Συλλόγου Μελετητών Ελλάδας και μέλος του Συνδέσμου Εταιρειών Γεωπληροφορικής και Κτηματολογίου (ΣΕΓΕΚ), σε κείμενο παρέμβασης και προτάσεων του στο ecopress, με τίτλο «προτάσεις για ένα ολοκληρωμένο και πλήρες Εθνικό Κτηματολόγιο».

Ο ίδιος επισημαίνει ότι εάν δεν προχωρήσουν άμεσα αλλαγές στις ακολουθούμενες διαδικασίες και τους κανόνες για τις εγγραφές φερόμενων ιδιοκτητών στο κτηματολόγιο «τα ιδιοκτησιακά προβλήματα που αναδείχτηκαν με την ανάρτηση των δασικών χαρτών θα είναι ασήμαντα σε σχέση με τα προβλήματα που θα δημιουργηθούν με το Κτηματολόγιο». Τονίζει επίσης ότι:

-«Εν όψει των 27 μελετών από τις 32 του ΚΤΙΜΑ_16 που έχουν συμβασιοποιηθεί, οι κτηματογραφήσεις επεκτείνονται στο υπολειπόμενο 65% της έκτασης της χώρας που αποτελείται από αγροτικές περιοχές χωρίς διανομές και με παντελή ανυπαρξία τίτλων κτήσης , οι “άγνωστοι ιδιοκτήτες ” αναμένεται να είναι περισσότεροι από τους γνωστούς». Και εάν δεν γίνουν αλλαγές και βελτιώσεις επισημαίνει τον κίνδυνο:

-«Tο Κτηματολόγιο να οδηγήσει στο μεγαλύτερο πρόγραμμα δήμευσης της ιδιωτικών ιδιοκτησιών στην σύγχρονή Ελλάδα , για τις οποίες τελικά το ελληνικό δημόσιο θα κληθεί να καταβάλει αποζημιώσεις, γιατί δεν υπάρχει άλλος συνταγματικός τρόπος δήμευσης».

Μη επαρκή στοιχεία

Ο Γιάννης Πρέσβελος αναφέρει ότι με τους ακολουθούμενους κανόνες, μεταξύ άλλων δεν θεωρούνται ως  επαρκή στοιχεία, για την εγγραφή στους προσωρινούς Κτηματολογικούς πίνακες,  και δεν περιλαμβάνονται στην κτηματογράφηση φερόμενοι  ιδιοκτήτες, λόγω έλλειψης ΑΦΜ ή ΑΔΤ ή δικαιούχοι βάσει διοικητικών πράξεων ή ιδιοκτήτες με αιτία κτήσης χρησικτησία, λόγω έλλειψης επαρκών στοιχείων  ή ιδιοκτήτες που προκύπτουν από γεωργικά μητρώα  ή ιδιοκτήτες που προκύπτουν από:

• διανομές κρατικών γαιών.
• αναδασμούς.
• πράξεις εφαρμογής πολεοδομικών μελετών
• δικαστικές αποφάσεις.
• διαθήκες και συμβολαιογραφικά έγγραφα αποδοχής κληρονομιάς.
• συμβολαιογραφικά έγγραφα διαφόρων κατηγοριών (συστάσεις οριζόντιου ή καθέτου ιδιοκτησίας κ.α.).
• γεωργικά μητρώα, με βάση τα οποία επιδοτούνται μάλιστα ιδιοκτήτες – καλλιεργητές από το ελληνικό κράτος.
• δηλώσεις βαρών από τις Τράπεζες

-«Επίσης, αναφέρει ο ίδιος, ότι  αυστηροποιήθηκαν οι απαιτήσεις για εγγραφές ιδιοκτητών με αιτία κτήσης την χρησικτησία, με την αναγκαία  προσκόμιση δύο τουλάχιστον διαφορετικών εγγράφων προκειμένου  να τεκμηριωθεί το δικαίωμα ιδιοκτησίας. Δεν γίνονται πλέον αποδεκτές   οι ένορκες βεβαιώσεις ενώπιον συμβολαιογράφου ή ειρηνοδίκη, όταν δεν συνοδεύονται  από  επιπλέον στοιχεία αποδεικτικά της άσκησης διακατοχικών πράξεων νομής.

Κατά το τελικό στάδιο της κτηματογράφησης και εν όψει  περαίωσης της μελέτης  υποχρεούται ο μελετητής να προβεί στην ενοποίηση ομόρων ιδιοκτησιών «αγνώστων ιδιοκτητών» και   στη  διαγραφή από τους Κτηματολογικούς χάρτες ιδιοκτησιών που έχουν ήδη κτηματογραφηθεί αλλά δεν είναι γνωστοί οι ιδιοκτήτες τους..

Αποτέλεσμα των παραπάνω είναι να καταχωρούνται στο κτηματολόγιο ελάχιστοι φερόμενοι ιδιοκτήτες, ενώ ιδιοκτήτες, κύρια αγροτεμαχίων, που τα κατέχουν και τα νέμονται επί γενεές ,να  αδυνατούν να κατοχυρώσουν το δικαίωμα τους βάσει των οδηγιών του ΕΛΛΗΝΙΚΟΥ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ».

Πηγές άντλησης πληροφοριών

Ο Γιάννης Πρέσβελος προτείνει συγκεκριμένες βελτιώσεις σημειώνοντας ότι «Ένας ορθός τρόπος αντιμετώπισης είναι ο απόλυτος σεβασμός στα στοιχεία των ιδιοκτητών που προκύπτουν από επίσημα έγγραφα και η ίδια ελληνική πολιτεία έχει κρίνει ως επαρκή. Τα περί “ταυτότητας” του ιδιοκτήτη, με ευρεία ερμηνεία της έννοιας “ταυτότητα”, πρέπει να αφορούν πληροφορίες και στοιχεία που συλλέγονται από άλλες πηγές» Και προσθέτει ότι:

-«Η υλοποίηση αυτής της πρότασης δεν περιέχει ουσιαστικούς κινδύνους για την ορθότητα των πρώτων εγγράφων του Εθνικού Κτηματολογίου. Τα ελλείποντα στοιχεία των ιδιοκτητών θα συμπληρωθούν κατά την επιγενόμενη συμβολαιογραφική πράξη επί του ακινήτου που θα γίνει μετά τις πρώτες εγγραφές (Νόμος 2308/1995, άρθρο 2.3.γ)».

Ενδεικτικά, στις πιθανές πηγές άντλησης πληροφοριών για τη σύνταξη των διαγραμμάτων και πινάκων κατά τη διαδικασία της κτηματογράφησης, στα πλαίσια των δυνατοτήτων που παρέχει ο Νόμος στην Αναθέτουσα Αρχή και τον Ανάδοχο, ο Γιάννης Πρέσβελος αναφέρει:

1)  Κτηματολογικοί πίνακες κυρωμένων διανομών γεωργικών και αστικών κλήρων

2)  Πίνακες ιδιοκτητών και κτηματολογικοί πίνακες κυρωμένων αναδασμών

3) Πίνακες ιδιοκτησιών κυρωμένων πράξεων εφαρμογής και εν γένει πολεοδομικών μελετών

4) Πίνακες φερομένων ιδιοκτητών, δικαιουμένων αποζημίωσης, κηρυχθέντων και συντελεσμένων απαλλοτριώσεων

5) Δημοτολόγια (καθώς ο μοναδικός αρ. δημοτολογίου αναγράφεται σε έγγραφα κληρονομιάς).

6)  Κατάλογοι υπόχρεων σε καταβολή τέλους ακίνητης περιουσίας .

7) Άλλοι κατάλογοι του ευρύτερου Δημοσίου για καταγραφή προσωπικών στοιχείων αναγνώρισης δικαιούχων εγγραπτέων δικαιωμάτων (π.χ. αρχείο προσώπων ΑΑΔΕ, στοιχεία ακινήτων (Ε9), εκλογικοί κατάλογοι, ΑΜΚΑ κ.λ.π.).

-«Από τις προαναφερθείσες περιπτώσεις – τονίζει ο ίδιος-  γίνεται αντιληπτό ότι δεν προκύπτουν πλήρη προσωπικά στοιχεία, όπως αυτά που απαιτεί η Οδηγία της Αναθέτουσας Αρχής για την καταχώριση φερόμενων ιδιοκτητών, ωστόσο πρόκειται για δημόσια έγγραφα (διοικητικές πράξεις και επίσημοι κατάλογοι) με αυξημένη αποδεικτική ισχύ έναντι τρίτων, η χρήση των οποίων είναι ικανή να διαμορφώσει ένα ασφαλές νομικό πλαίσιο φερόμενων-πλασματικών εγγραφών, το οποίο με τη σειρά του προάγει τη ζητούμενη πληρότητα των κτηματολογικών εγγραφών και αποτρέπει την απώλεια ακίνητης περιουσίας και τη διενέργεια έκνομων ενεργειών τρίτων με στόχο την ιδία κάρπωση αλλότριων εγγραπτέων δικαιωμάτων».

«ΠΡΟΤΑΣΕΙΣ ΓΙΑ ΕΝΑ ΟΛΟΚΛΗΡΩΜΕΝΟ ΚΑΙ ΠΛΗΡΕΣ ΕΘΝΙΚΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ – Εφαρμογή του Άρθρου 3.1 του Ν. 2308/95 στις μελέτες Κτηματογράφησης»

Ολόκληρο το κείμενο του Γιάννη Πρέσβελου έχει ως εξής:

Α. Ο αρχικός σχεδιασμός

Η σύνταξη Εθνικού Κτηματολογίου αποτέλεσε και πρέπει να συνεχίσει να αποτελεί για την Ελλάδα, ένα έργο με πολλούς στόχους και οφέλη. Σύμφωνα με την Εισηγητική Έκθεση του Ν. 2308/95:

«Α5[1]. Ιδιαίτερη σημασία και αναφορά σε όλες τις φάσεις του σχεδιασμού προσδίδει η αμεσότητα και ο συσχετισμός του θεσμού του Κτηματολογίου, με άλλα αναπτυξιακά προγράμματα, έτσι ώστε να αποτελεί το απαραίτητο συστατικό για:

– Τη συλλογή και ανάκτηση πληροφοριών σε αποκεντρωμένη δομή για τον περιφερειακό σχεδιασμό και την περιφερειακή οργάνωσή της χώρας μας.

– Την αποκεντρωμένη οργάνωση της Ελλάδας.

-Τον αποτελεσματικό σχεδιασμό για την προστασία του περιβάλλοντος και των φυσικών πόρων και των ευαίσθητων οικοσυστημάτων.

– Τη συμβολή και στήριξη στην καθιέρωση ενός δίκαιου και αντικειμενικού φορολογικού συστήματος.

– Τη συμβολή στην αντικειμενική εκτίμηση των γεωτεμαχίων και των οικοδομών,

– Τη χάραξη και εφαρμογή πολιτικής γης.

– Την ορθολογική διαχείριση όλων των φάσεων του αναπτυξιακού σχεδιασμού σε εθνικό, περιφερειακό και τοπικό επίπεδο.

– Την εξασφάλιση ενός αντικειμενικού μέσου για διαχειριστικά μέτρα στην οικονομία του φυσικού χώρου.

– Τη συμβολή και την καθοριστική βοήθεια στα υπό εξέλιξη προγράμματα της χωροταξικής και πολεοδομικής ανασυγκρότησης της χώρας μας.

– Την αποφασιστική συνεισφορά στη χάραξη αγροτικής πολιτικής».

Η προσπάθεια για να αποκτήσει η Ελλάδα Εθνικό Κτηματολόγιο που βρίσκεται σήμερα σε εξέλιξη ξεκίνησε τη δεκαετία του 1990. Τη νομική διάσταση του Εθνικού Κτηματολογίου κλήθηκαν να δώσουν οι καθηγητές της Νομικής Σχολής του ΕΚΠΑ Γεώργιος Κασιμάτης και Φίλιππος Δωρής.

Σύμφωνα με τους καθηγητές η σύνταξη του Εθνικού Κτηματολογίου θα ξεκινούσε με μια αρχική κτηματογράφηση της περιοχής που επρόκειτο να συνταχθεί κτηματολόγιο. Στην κτηματογράφηση αυτή θα συγκεντρωνόταν κάθε πληροφορία για τους πιθανούς ιδιοκτήτες των κτηματογραφούμενων ακινήτων, ακόμα και προσωπικές μαρτυρίες.

Στη συνέχεια αυτή η αρχική κτηματογράφηση απαιτούσε  την απαραίτητη για τη ορθότητα των πρώτων εγγραφών δημοσιότητα μέσω της επί δύο φορές ανάρτησης των στοιχείων κτηματογράφησης με δικαίωμα υποβολής ενστάσεων και προσφυγών από τους ενδιαφερομένους. Τις ενστάσεις εκδίκαζαν επιτροπές υψηλού κύρους και με βάση τις αποφάσεις τους, το κτηματολόγιο πήρε την μορφή των πρώτων εγγραφών. Διορθώσεις στη συνέχεια σύμφωνα με τα προβλεπόμενα γίνονται με αποφάσεις κτηματολογικών δικαστών, πλην των προδήλων σφαλμάτων, που διορθώνουν οι προϊστάμενοι των κτηματολογικών γραφείων.

Β. Μεταγενέστερες παρεμβάσεις

Ο σχεδιασμός αυτός ακολουθήθηκε κατά τη σύνταξη των τριών πρώτων προγραμμάτων Εθνικού Κτηματολογίου.

Στη συνέχεια όμως, για λόγους που απαιτούν ιδιαίτερη ανάλυση, ο σχεδιασμός αυτός άρχισε να εγκαταλείπεται. Ειδικότερα:

• Αρχικά καταργήθηκε η δεύτερη ανάρτηση και το αντίστοιχο δικαίωμα υποβολής ένστασης. (Στα τελευταία προγράμματα αποκαθίσταται εν μέρει με τη θεσμοθέτηση της προανάρτησης!).
• Στη συνέχεια καθιερώθηκε ο έλεγχος νομιμότητας και η εξέταση του “πρόσφορου”  της κτήσης του δικαιώματος.
• Προσδιορίστηκαν τα αναγκαία για τη δημιουργία «φερομένων» ιδιοκτητών (δηλ. ιδιοκτητών που δεν υπέβαλαν δήλωση του Ν.2308/95, αλλά το δικαίωμά τους προέκυπτε με ασφάλεια συναλλαγών από νόμιμα μεταγεγραμμένους τίτλους κτήσης) στοιχεία, ήτοι γνώση του ΑΦΜ ή του αριθμού ταυτότητας των φερόμενων  ιδιοκτητών.

Δημιουργήθηκε η έννοια της “ταυτότητας” του ιδιοκτήτη που έχει εισαχθεί στις τεχνικές προδιαγραφές που διέπουν τις κτηματογραφήσεις (Κεφάλαια 6.3, 7.2). Η έννοια αυτή έχει ερμηνευτεί με τις οδηγίες του ΝΠΔΔ ΕΛΛΗΝΙΚΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ κατά τρόπο παράλογα αυστηρό. Δε θεωρείται ότι προκύπτει με ασφάλεια η ταυτότητα του ιδιοκτήτη ακόμα και σε περιπτώσεις ύπαρξης του αριθμού του Αστυνομικού Δελτίου Ταυτότητας! Αντίθετα έχει αναχθεί σε υποχρεωτικό στοιχείο για την ένταξη ιδιοκτήτη στην κτηματογράφηση ή γνώση Αριθμού Φορολογικού Μητρώου.

Πρέπει να σημειωθεί ότι η εμμονή στην ύπαρξη του Αριθμού Φορολογικού Μητρώου καθόλου δε διευκολύνει τις φορολογικές αρχές, όπως ίσως νομίζεται από μία πρώτη ανάγνωση. Σε περίπτωση μη αναγραφής φερόμενων ιδιοκτητών στα κτηματολογικά φύλλα, ενώ είναι γνωστά τα ονόματα ή προκύπτουν από έγγραφα (λ.χ. Συμβολαιογραφικά Έγγραφα, Δικαστικές Αποφάσεις, Διοικητικές Πράξεις, Δανειστικές Συμβάσεις, διανομές, πράξεις εφαρμογής κ.λ.π. ),πέραν του ελλιπούς κτηματολογίου, θα καθιστά αδύνατο τον έλεγχο αυτών των  ιδιοκτήτων ως προς την ακίνητη περιουσία που διαθέτουν. Επί πλέον θα απολεσθούν και οι εντοπισθείσες ιδιοκτησίες, καθώς θα ενοποιηθούν με όμορες ιδιοκτησίες «αγνώστων» καθιστώντας δυσχερή, χρονοβόρα και πολυδάπανη, τόσο τη μελλοντική συμπλήρωση της Κτηματογράφησης, όσο και γενικότερα τη ρύθμιση οποιονδήποτε θεμάτων αφορούν αυτά τα ακίνητα.

• Δεν θεωρούνται ως επαρκή στοιχεία, για την εγγραφή στους προσωρινούς Κτηματολογικούς πίνακες, τα στοιχεία των ιδιοκτητών που περιλαμβάνονται στα Γεωργικά Μητρώα, βάσει των οποίων χορηγούνται επιδοτήσεις, γιατί ενώ υπάρχει ο ιδιοκτήτης με τον ΑΦΜ δεν υπάρχουν οι τίτλοι ιδιοκτησίας.
• Επίσης αυστηροποιήθηκαν οι απαιτήσεις για εγγραφές ιδιοκτητών με αιτία κτήσης την χρησικτησία, με την αναγκαία προσκόμιση δύο τουλάχιστον διαφορετικών εγγράφων προκειμένου  να τεκμηριωθεί το δικαίωμα ιδιοκτησίας. Δεν γίνονται πλέον αποδεκτές   οι ένορκες βεβαιώσεις ενώπιον συμβολαιογράφου ή ειρηνοδίκη, όταν δεν συνοδεύονται  από  επιπλέον στοιχεία αποδεικτικά της άσκησης διακατοχικών πράξεων νομής.
• Τέλος, κατά το τελικό στάδιο της κτηματογράφησης και εν όψει περαίωσης της μελέτης  υποχρεούται ο μελετητής να προβεί στην ενοποίηση ομόρων ιδιοκτησιών «αγνώστων ιδιοκτητών» και   στη  διαγραφή από τους Κτηματολογικούς χάρτες ιδιοκτησιών που έχουν ήδη κτηματογραφηθεί αλλά δεν είναι γνωστοί οι ιδιοκτήτες τους..

Αποτέλεσμα των παραπάνω είναι να καταχωρούνται στο κτηματολόγιο ελάχιστοι φερόμενοι ιδιοκτήτες, ενώ ιδιοκτήτες, κύρια αγροτεμαχίων, που τα κατέχουν και τα νέμονται επί γενεές ,να  αδυνατούν να κατοχυρώσουν το δικαίωμα τους βάσει των οδηγιών του ΕΛΛΗΝΙΚΟΥ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ, παρά το γεγονός ότι ο Ν. 2308/95,όπως και οι τροποποιήσεις αυτού για το θέμα των φερομένων ιδιοκτητών προβλέπει:

«Άρθρο 3

Κτηματογράφηση – Σύνταξη προσωρινών κτηματολογικών διαγραμμάτων και πινάκων

«1. Για τη σύνταξη των προσωρινών κτηματολογικών διαγραμμάτων και πινάκων τίθενται ενδεικτικώς ως βάση τα τοπογραφικά υπόβαθρα που διαθέτει η εταιρεία «ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ», όπως αυτή μετονομάζεται, οι κατά το άρθρο 2 δηλώσεις, οι συνυποβαλλόμενοι με αυτές τίτλοι και οι κυρωμένες διοικητικές πράξεις, τα στοιχεία και οι πληροφορίες που συλλέγει η εταιρεία «ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ», όπως αυτή μετονομάζεται από άλλες υπηρεσίες και από τους οριοδείκτες ή με επιτόπια έρευνα ή με οποιονδήποτε άλλον τρόπο».

Συνέπεια  της ως άνω πολιτικής αποτελεί το γεγονός ότι δεν περιλαμβάνονται στην κτηματογράφηση φερόμενοι  ιδιοκτήτες ,λόγω έλλειψης ΑΦΜ ή ΑΔΤ ή δικαιούχοι βάσει διοικητικών πράξεων ή ιδιοκτήτες με αιτία κτήσης χρησικτησία λόγω έλλειψης επαρκών στοιχείων  ή ιδιοκτήτες που προκύπτουν από γεωργικά μητρώα  ή ιδιοκτήτες που προκύπτουν από:

• διανομές κρατικών γαιών.
• αναδασμούς.
• πράξεις εφαρμογής πολεοδομικών μελετών
• δικαστικές αποφάσεις.
• διαθήκες και συμβολαιογραφικά έγγραφα αποδοχής κληρονομιάς.
• συμβολαιογραφικά έγγραφα διαφόρων κατηγοριών (συστάσεις οριζόντιου ή καθέτου ιδιοκτησίας κ.α.).
• γεωργικά μητρώα, με βάση τα οποία επιδοτούνται μάλιστα ιδιοκτήτες – καλλιεργητές από το ελληνικό κράτος.
• δηλώσεις βαρών από τις Τράπεζες

Γ. Επιπτώσεις

Είναι προφανές ότι με τον τρόπο αυτό το κτηματολόγιο οδηγείται στο να μη περιλαμβάνει το σύνολο των ιδιοκτητών που είναι καταχωρημένοι στα υποθηκοφυλακεία, καθώς δεν υποβάλλουν όλοι οι δικαιούχοι δηλώσεις ιδιοκτησίας, ενώ παράλληλα περιλαμβάνεται  πολύ μικρός αριθμός ιδιοκτησιών με αιτία κτήσης την χρησικτησία και ελάχιστος αριθμός ιδιοκτησιών φερομένων ιδιοκτητών.

Τα παραπάνω έχουν ως αποτέλεσμα τον αποκλεισμό από τις κτηματογραφήσεις για τη δημιουργία Εθνικού Κτηματολογίου φερόμενων ιδιοκτητών που προκύπτουν από έγκυρους τίτλους, διοικητικές πράξεις, δικαστικές πράξεις, περιλήψεις υποθηκοφυλακείων κ.λ.π. Έτσι, καθώς η σειρά σύνταξης των συμβάσεων κτηματογραφήσεων κινείται από τα αστικά κέντρα προς τις αγροτικές περιοχές, ο αριθμός των γεωτεμαχίων αναμένεται να εκτιναχθεί έως και να γίνει πλειοψηφικός.

Φυσικά με αυτό τον τρόπο    δεν επιτυγχάνεται κανένας από τους αρχικούς στόχους σύνταξης του Εθνικού Κτηματολογίου. Έτσι:

• Η εικόνα για τη δημόσια ακίνητη περιουσία θα είναι ανακριβής.
• Η ασφάλεια των συναλλαγών επί των ακινήτων δε θα είναι καλύτερη από αυτήν του συστήματος των υποθηκοφυλακείων.
• Ο στόχος για Υπηρεσία μιας Στάσης στο Κτηματολόγιο θα καταρρεύσει.

Επισημαίνεται ότι τα προβλήματα αυτά δεν είχαν μέχρι σήμερα αναδειχθεί σε όλο τους το εύρος, γιατί στα αρχικά προγράμματα κτηματογράφησης (1^ο Πιλοτικό, 2^ο Πιλοτικό, 1^ο Κύριο, Ενεργοί Τίτλοι/Μελέτες Β’ Φάσης) είχαν περιληφθεί κατά κύριο λόγο τα μεγάλα αστικά κέντρα, αστικές και περιαστικές περιοχές και επί πλέον υπήρχε μεγάλη συμμετοχή των ιδιοκτητών στις διαδικασίες Κτηματογράφησης. Ήδη στις πρώτες κτηματογραφήσεις που αφορούν σε αγροτικές περιοχές και μάλιστα με διανομές (Προγράμματα ΚΤΙΜΑ_11_Α και ΚΤΙΜΑ11Β), που για διάφορους λόγους δεν υπήρχε μεγάλη συμμετοχή των ιδιοκτητών, εμφανίζονται δεκάδες χιλιάδες γεωτεμάχια ως “αγνώστων ιδιοκτητών”. Εν όψει των 27 μελετών από τις 32 του ΚΤΙΜΑ_16 που έχουν συμβασιοποιηθεί, οι κτηματογραφήσεις επεκτείνονται στο υπολειπόμενο 65% της έκτασης της χώρας που αποτελείται από αγροτικές περιοχές χωρίς διανομές και με παντελή ανυπαρξία τίτλων κτήσης , οι “άγνωστοι ιδιοκτήτες ” αναμένεται να είναι περισσότεροι από τους γνωστούς.

Αν δεν αντιμετωπιστούν άμεσα τα παραπάνω προβλήματα, που είναι κατ’ αρχήν θέμα πολιτικής βούλησης και δευτερευόντως Νομικό, ώστε να ικανοποιηθούν όλοι οι στόχοι του Κτηματολογίου, τότε το Κτηματολόγιο θα οδηγήσει στο μεγαλύτερο πρόγραμμα δήμευσης της ιδιωτικών ιδιοκτησιών στην σύγχρονή Ελλάδα ,για τις οποίες τελικά το ελληνικό δημόσιο θα κληθεί να καταβάλει αποζημιώσεις, γιατί δεν υπάρχει άλλος συνταγματικός τρόπος δήμευσης. Τα ιδιοκτησιακά προβλήματα που αναδείχτηκαν με την ανάρτηση των δασικών χαρτών θα είναι ασήμαντα σε σχέση με τα προβλήματα που θα δημιουργηθούν με το Κτηματολόγιο.

Δ. Προτεινόμενες βελτιώσεις

Καταχώρηση Φερόμενων ιδιοκτήτων – Γενικά

Ένας ορθός τρόπος αντιμετώπισης είναι ο απόλυτος σεβασμός στα στοιχεία των ιδιοκτητών που προκύπτουν από επίσημα έγγραφα και η ίδια ελληνική πολιτεία έχει κρίνει ως επαρκή. Τα περί “ταυτότητας” του ιδιοκτήτη, με ευρεία ερμηνεία της έννοιας “ταυτότητα”, πρέπει να αφορούν πληροφορίες και στοιχεία που συλλέγονται από άλλες πηγές.

Η υλοποίηση της προηγούμενης πρότασης δεν περιέχει ουσιαστικούς κινδύνους για την ορθότητα των πρώτων εγγράφων του Εθνικού Κτηματολογίου. Τα ελλείποντα στοιχεία των ιδιοκτητών θα συμπληρωθούν κατά την επιγενόμενη συμβολαιογραφική πράξη επί του ακινήτου που θα γίνει μετά τις πρώτες εγγραφές (Νόμος 2308/1995, άρθρο 2.3.γ).

Ακολούθως παρατίθενται ενδεικτικά πιθανές πηγές άντλησης πληροφοριών για τη σύνταξη των διαγραμμάτων και πινάκων κατά τη διαδικασία της κτηματογράφησης, στα πλαίσια των δυνατοτήτων που παρέχει ο Νόμος στην Αναθέτουσα Αρχή και τον Ανάδοχο :

1)  Κτηματολογικοί πίνακες κυρωμένων διανομών γεωργικών και αστικών κλήρων

2)  Πίνακες ιδιοκτητών και κτηματολογικοί πίνακες κυρωμένων αναδασμών

3) Πίνακες ιδιοκτησιών κυρωμένων πράξεων εφαρμογής και εν γένει πολεοδομικών μελετών

4) Πίνακες φερομένων ιδιοκτητών, δικαιουμένων αποζημίωσης, κηρυχθέντων και συντελεσμένων απαλλοτριώσεων

5) Δημοτολόγια (καθώς ο μοναδικός αρ. δημοτολογίου αναγράφεται σε έγγραφα κληρονομιάς).

6)  Κατάλογοι υπόχρεων σε καταβολή τέλους ακίνητης περιουσίας .

7) Άλλοι κατάλογοι του ευρύτερου Δημοσίου για καταγραφή προσωπικών στοιχείων αναγνώρισης δικαιούχων εγγραπτέων δικαιωμάτων (π.χ. αρχείο προσώπων ΑΑΔΕ, στοιχεία ακινήτων (Ε9), εκλογικοί κατάλογοι, ΑΜΚΑ κ.λ.π.).

Από τις προαναφερθείσες περιπτώσεις γίνεται αντιληπτό ότι δεν προκύπτουν πλήρη προσωπικά στοιχεία, όπως αυτά που απαιτεί η Οδηγία της Αναθέτουσας Αρχής για την καταχώριση φερόμενων ιδιοκτητών, ωστόσο πρόκειται για δημόσια έγγραφα (διοικητικές πράξεις και επίσημοι κατάλογοι) με αυξημένη αποδεικτική ισχύ έναντι τρίτων, η χρήση των οποίων είναι ικανή να διαμορφώσει ένα ασφαλές νομικό πλαίσιο φερόμενων-πλασματικών εγγραφών, το οποίο με τη σειρά του προάγει τη ζητούμενη πληρότητα των κτηματολογικών εγγραφών και αποτρέπει την απώλεια ακίνητης περιουσίας και τη διενέργεια έκνομων ενεργειών τρίτων με στόχο την ιδία κάρπωση αλλότριων εγγραπτέων δικαιωμάτων.

Είναι δυνατόν επομένως στις παραπάνω περιπτώσεις, με την αναφορά του ονόματος και του επωνύμου και του πατρώνυμου, ως φερόμενου ιδιοκτήτη, ειδικά στις αγροτικές περιοχές να ολοκληρώνεται η διαδικασία της κτηματογράφησης. Ο ως άνω τρόπος καταχώρησης δικαιωμάτων συναντάται στους παλιότερους τίτλους ιδιοκτησίας των οποίων δύναται να λάβει γνώση το Κτηματολόγιο από το αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο.

Τα παραπάνω επιβάλλεται να ισχύουν και για τις ελάχιστες περιπτώσεις μη καταβολής του τέλους κτηματογράφησης μετά την υποβολή της δήλωσης. Οφείλει δηλαδή να εγγράφεται ο δηλών ως φερόμενος και να προβλέπεται πιθανόν η καταβολή προσαυξημένου τέλους κατά την πρώτη πράξη επί του ακινήτου μετά τις πρώτες εγγραφές.

Αναφορικά με την καταχώριση των φερόμενων ιδιοκτητών, σύμφωνα με την Οδηγία της Αναθέτουσας Αρχής προς τους Αναδόχους, υπό τα στοιχεία Ο.Τ.Π.Μ.Κ._ΚΕΦ4_18_V1_24-09-2010, πρέπει να εμπλουτισθεί η φθίνουσα σειρά αξιοπιστίας των κριτηρίων που οδηγούν σε καταχώριση φερόμενων ιδιοκτητών. Ειδικότερα, στην περίπτωση που η πληροφορία για τα στοιχεία του φερόμενου ιδιοκτήτη περιορίζεται στο Επώνυμο, Όνομα, Πατρώνυμο, ΑΔΤ θα πρέπει να προβλεφθεί η δυνατότητα καταχώρησης του δικαιώματος βάσει αυτών, δεδομένου ότι οι παλαιότεροι μεταγεγραμμένοι τίτλοι στα Υποθηκοφυλακεία (Συμβολαιογραφικά Έγγραφα, Δικαστικές Αποφάσεις, Διοικητικές Πράξεις, Δανειστικές Συμβάσεις κ.λ.π. ) δεν εμπεριέχουν περισσότερα στοιχεία από αυτά. Άλλωστε, ο Ανάδοχος δύναται με τη συνδρομή της Αναθέτουσας Αρχής και κοινό στόχο την πληρότητα των τελικών κτηματολογικών στοιχείων να αξιοποιήσει τις δυνατότητες που παρέχουν τα άρθρα 3 παρ.1 και 8, 8α και 8β του Ν. 2308/1995, για να αποκτήσει στοιχεία και εν γένει πληροφορίες σχετικά με την ταυτότητα των ακινήτων και τα εγγραπτέα δικαιώματα επί αυτών. Οι προπεριγραφείσες δυνατότητες καταχώρησης δικαιωμάτων αποδυναμώνονται εφόσον δεν υπάρξουν άμεσα βελτιώσεις στα προαπαιτούμενα στοιχεία για την καταχώριση φερόμενων ιδιοκτητών.

Περαιτέρω, με γνώμονα την έναρξη της διαδικασίας κτηματογράφησης σχεδόν στο σύνολο της επικράτειας, πλην ενός μικρού αριθμού μελετών που πρόκειται να ανατεθούν το προσεχές διάστημα, καθίσταται σαφές ότι η όποια στόχευση τροποποιήσεων του Ν. 2308/1995 είναι ανέφικτη διότι θα δημιουργήσει περισσότερα προβλήματα απ’αυτά που ενδεχομένως θα μπορούσε να επιλύσει. Κατά συνέπεια, πιθανές βελτιώσεις στις εγγραφές φερομένων ιδιοκτητών εγγραπτέων δικαιωμάτων και στην αντιμετώπιση αυτών μετά την έναρξη των Πρώτων Εγγραφών, σε επίπεδο Λειτουργούντος Κτηματολογίου πλέον, δύνανται να επέλθουν με πιθανές τροποποιήσεις των τεχνικών προδιαγραφών – οδηγιών των κτηματογραφήσεων και του Ν. 2664/1998. Ενδεχομένως δε να χωρεί στις περιπτώσεις αυτές και η επιβολή προσαυξημένου τέλους κτηματογράφησης απ’ αυτό που αρχικά προβλέπεται κατά την περίοδο της συλλογής των δηλώσεων ιδιοκτησίας, σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν. 2308/1995, για την αποφυγή δημιουργίας κλίματος διακριτικής μεταχείρισης υπέρ των μη συνεπών δικαιούχων. Το χρονικό εύρος αυτής της διαδικασίας θα μπορούσε να ταυτίζεται με αυτό της δικαστικής αμφισβήτησης των πρώτων εγγραφών ή και να διαμορφωθεί κατάλληλα ώστε να λειτουργεί ελαφρώς φορτικά στη λογική των δικαιούχων που μπορούν να ενταχθούν σ’ αυτή.

Σε κάθε περίπτωση και μόνο αν τεθεί σοβαρό θέμα ασφάλειας συναλλαγών μπορεί με ανάλογη Νομοθετική ρύθμιση να προβλεφθεί διαφορετική διαχείριση στο λειτουργούν Κτηματολόγιο[2]των εγγραφών φερόμενων ιδιοκτητών του Κτηματολογίου από τις εγγραφές που προκύπτουν από δηλώσεις ιδιοκτησίας.

Ε. Καταχώρηση Φερόμενων ιδιοκτήτων -Ειδικά

Ι. Καταχώρηση Φερόμενων ιδιοκτητών από κυρωμένες διοικητικές πράξεις

1. Κυρωμένες διανομές και αναδασμοί γεωργικών και αστικών κλήρων

Οι πίνακες των κυρωμένων διανομών και αναδασμών περιλαμβάνουν στοιχεία του ακινήτου (αριθμός τεμαχίου, εμβαδόν και συχνά χρήση γης) και στοιχεία του δικαιούχου (ονοματεπώνυμο και συχνά πατρώνυμο και μητρώνυμο). Σύμφωνα με τις τρέχουσες οδηγίες του Ελληνικού Κτηματολογίου δεν καταχωρούνται φερόμενοι ιδιοκτήτες από κυρωμένες διανομές και αναδασμούς, καθώς δεν πληρείται η οδηγία για την ταυτότητα των φερόμενων ιδιοκτητών του Ελληνικού Κτηματολογίου.

Σημειώνεται ωστόσο πως τα σχετικά έγγραφα (παραχωρητήρια Ελληνικού δημοσίου, πίνακες διανομής ή αναδασμού) γίνονται αποδεκτά από το Ελληνικό Κτηματολόγιο για τη θεμελίωση δικαιώματος σε περίπτωση δήλωσης, παρότι από τα αναγραφόμενα στοιχεία δικαιούχου δεν είναι δυνατή η ταυτοποίηση δηλούντα και δικαιούχου.

Προτείνεται η καταχώριση φερόμενων ιδιοκτητών από κυρωμένες διανομές και αναδασμούς με όσα στοιχεία των δικαιούχων είναι διαθέσιμα (κατ’ ελάχιστον ονοματεπώνυμο).

Επικουρικά και σε περίπτωση που είναι διαθέσιμα τα δεδομένα από το Ε9, θα μπορούσαν να επιβεβαιωθούν και να εμπλουτιστούν τα στοιχεία των ιδιοκτητών, καθώς και να εγγραφούν με πλήρη στοιχεία πιθανοί διάδοχοι (κληρονόμοι) του αρχικού ιδιοκτήτη.

2. Πράξεις εφαρμογής

Οι πίνακες των κυρωμένων πράξεων εφαρμογής περιλαμβάνουν στοιχεία του ακινήτου (αριθμός τεμαχίου, εμβαδόν), στοιχεία του δικαιούχου (ονοματεπώνυμο και πατρώνυμο, διεύθυνση κατοικίας) και στοιχεία του τίτλου της αρχικής ιδιοκτησίας (αριθμός και ημερομηνία τίτλου, συμβολαιογράφος). Σύμφωνα με τις τρέχουσες οδηγίες του Ελληνικού Κτηματολογίου δεν καταχωρούνται φερόμενοι ιδιοκτήτες από κυρωμένες πράξεις εφαρμογής, καθώς δεν πληρείται η οδηγία για την ταυτότητα των φερόμενων ιδιοκτητών του Ελληνικού Κτηματολογίου.

Προτείνεται η καταχώριση φερόμενων ιδιοκτητών από κυρωμένες πράξεις εφαρμογής, με όσα στοιχεία των δικαιούχων είναι διαθέσιμα (κατ’ ελάχιστον ονοματεπώνυμο), δεδομένου πως στην πλειοψηφία των περιπτώσεων τα διαθέσιμα στοιχεία (ονοματεπώνυμο, πατρώνυμο, διεύθυνση κατοικίας, στοιχεία συμβολαίου) οδηγούν σε ασφαλή ταυτοποίηση του δικαιούχου. Προτείνεται, επίσης, η κατά όμοιο τρόπο καταχώριση φερόμενων ιδιοκτητών από υπό σύνταξη πράξεις εφαρμογής, για τις οποίες έχει κυρωθεί το Κεφάλαιο Α’.

Επικουρικά και σε περίπτωση που είναι διαθέσιμα τα δεδομένα από το Ε9, τα στοιχεία των ιδιοκτητών θα μπορούσαν να επιβεβαιωθούν και να εμπλουτιστούν.

3. Απαλλοτριώσεις

Οι πίνακες δικαιούμενων αποζημίωσης απαλλοτριώσεων κάθε είδους αφορούν ιδιοκτησίες που προβλέπεται να απαλλοτριωθούν ολικώς η μερικώς. Στην περίπτωση συντελεσμένων απαλλοτριώσεων μπορούν να συλλεχθούν στοιχεία για τα εναπομένοντα τμήματα των ιδιοκτησιών, ενώ για απαλλοτριώσεις που δεν έχουν ολοκληρωθεί μπορούν να συλλεχθούν στοιχεία για το σύνολο των ιδιοκτησιών. Σύμφωνα με τις τρέχουσες οδηγίες του Ελληνικού Κτηματολογίου δεν καταχωρούνται φερόμενοι ιδιοκτήτες από πίνακες απαλλοτριώσεων, καθώς δεν πληρείται η οδηγία για την ταυτότητα των φερόμενων ιδιοκτητών του Ελληνικού Κτηματολογίου.

Προτείνεται η καταχώριση φερόμενων ιδιοκτητών από συντελσθείσες και από κυρωμένες απαλλοτριώσεις για τις οποίες δεν έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία αποζημιώσεων, με όσα στοιχεία των δικαιούχων είναι διαθέσιμα από τους πίνακές τους (κατ’ ελάχιστον ονοματεπώνυμο).

Επικουρικά και σε περίπτωση που είναι διαθέσιμα τα δεδομένα από το Ε9, θα μπορούσαν να επιβεβαιωθούν και να εμπλουτιστούν τα στοιχεία των ιδιοκτητών.

ΙΙ. Καταχώρηση Φερόμενων ιδιοκτητών από Γεωργικά Μητρώα Αγροτικών Εκμεταλλεύσεων

Το Ελληνικό Κτηματολόγιο έχει στη διάθεσή του την πλέον ενημερωμένη έκδοση των Γεωργικών Μητρώων Αγροτικών Εκμεταλλεύσεων (LPIS) για τις υπό κτηματογράφηση περιοχές. Το μητρώο περιλαμβάνει το σύνολο των γεωργικών εκτάσεων που έχουν καταγραφεί με σκοπό τη χορήγηση κοινοτικών ενισχύσεων στους παραγωγούς – καλλιεργητές. Στο μητρώο περιέχονται τα πολύγωνα των καλλιεργούμενων εκτάσεων, τα πλήρη στοιχεία των ιδιοκτητών (ονοματεπώνυμο, ΑΦΜ) και στοιχεία των παραγωγών – καλλιεργητών, όπου αυτοί διαφοροποιούνται από τους ιδιοκτήτες. Τα Γεωργικά Μητρώα Αγροτικών Εκμεταλλεύσεων χρησιμοποιούνται για υποβοήθηση κατά τον εντοπισμό και την οριοθέτηση των γεωτεμαχίων, τόσο στη φάση της συλλογής δηλώσεων, όσο και στη φάση της κτηματογράφησης.

Σύμφωνα με τις τρέχουσες οδηγίες του Ελληνικού Κτηματολογίου, δεν καταχωρούνται φερόμενοι ιδιοκτήτες από τα Γεωργικά Μητρώα, λόγω έλλειψης επαρκών στοιχείων για τη θεμελίωση των δικαιωμάτων τους, παρόλο που υπάρχει μοναδική ταυτοποίηση του ιδιοκτήτη μέσω του ΑΦΜ του και παρόλο που στο άρ.3 του Ν.2308/1995 ρητώς αναφέρεται πως για τη σύνταξη των προσωρινών κτηματολογικών διαγραμμάτωνκαι πινάκων τίθενται ως βάση, μεταξύ άλλων, τα στοιχεία και οι πληροφορίες που συλλέγει το Ελληνικό Κτηματολόγιο από άλλες υπηρεσίες.

Προτείνεται η καταχώριση φερόμενων ιδιοκτητών από τα Γεωργικά Μητρώα Αγροτικών Εκμεταλλεύσεων. Οι γεωργικές εκτάσεις που περιλαμβάνονται στα μητρώα είναι ενεργές και καθορισμένες (έστω και με μικρότερη ακρίβεια), οι ιδιοκτήτες τους είναι πλήρως ταυτοποιημένοι μέσω των πλήρως επικαιροποιημένων στοιχείων των μητρώων και οι ιδιοκτήτες ή οι παραγωγοί – καλλιεργητές επιδοτούνται με κοινοτικές ενισχύσεις για την εκμετάλλευση των εκτάσεων αυτών για διάστημα που ξεπερνά τα είκοσι (20) χρόνια.

Επικουρικά και σε περίπτωση που είναι διαθέσιμα τα δεδομένα από το Ε9, τα στοιχεία των ιδιοκτητών θα μπορούσαν αφενός να επιβεβαιωθούν και να εμπλουτιστούν και αφετέρου να εντοπιστούν περιπτώσεις επιδοτούμενων εκτάσεων οι οποίες δε δηλώνονται στο Ε9 από τους ιδιοκτήτες τους.

ΙΙ. Αξιοποίηση στοιχείων που έχουν υποβληθεί κατά τη διαδικασία των αυθαιρέτων

Κατά τη διαδικασία τακτοποίησης των αυθαιρέτων, οι πολίτες έχουν υποβάλλει στοιχεία που μπορούν να συμβάλλουν στη διαδικασία κτηματογράφησης. Σε αυτά περιλαμβάνονται προσωπικά στοιχεία (ονοματεπώνυμο, πατρώνυμο, μητρώνυμο, ΑΦΜ, διεύθυνση), στοιχεία τίτλων (π.χ. ποσοστό κυριότητας) και χωρικά στοιχεία (οικοδομική άδεια ή εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα). Τα στοιχεία αυτά δεν είναι διαθέσιμα κατά την εκπόνηση των μελετών κτηματογράφησης.

Προτείνεται η χορήγηση των στοιχείων της διαδικασίας τακτοποίησης αυθαιρέτων προς το Ελληνικό Κτηματολόγιο και η αξιοποίησή τους για την επιβεβαίωση και τον εμπλουτισμό των προσωπικών στοιχείων και των στοιχείων τίτλων ιδιοκτησίας φερόμενων ιδιοκτητών που έχουν προσδιορισθεί από άλλες πηγές και για υποβοήθηση στον εντοπισμό και στην οριοθέτηση των γεωτεμαχίων τους.

1. IV. Καταχώρηση Φερόμενων ιδιοκτητών με αιτία κτήσης κληρονομιά

Η δήλωση με αιτία κτήσης κληρονομιάς διαχωρίζεται σε περιπτώσεις με πράξεις αποδοχής κληρονομιάς και σε περιπτώσεις όπου δεν υφίσταται πράξη αποδοχής και το κληρονομικό δικαίωμα θεμελιώνεται με έγγραφα κληρονομιάς. Στην πρώτη περίπτωση εγγράφονται φερόμενοι ιδιοκτήτες – κληρονόμοι, δεδομένου πως στα συμβόλαιο αποδοχής κληρονομιά υφίστανται πλήρη στοιχεία των ιδιοκτητών και του τρόπου θεμελίωσης του δικαιώματός τους. Ωστόσο, σύμφωνα με τις τρέχουσες οδηγίες του Ελληνικού Κτηματολογίου, στις περιπτώσεις όπου κληρονόμος υποβάλλει έγγραφα κληρονομιάς από τα οποία προκύπτουν σαφώς οι υπόλοιποι κληρονόμοι του ακινήτου (με ή χωρίς διαθήκη), δεν καταχωρούνται φερόμενοι ιδιοκτήτες, καθώς αφενός δεν πληρείται η οδηγία για την ταυτότητα των φερόμενων ιδιοκτητών του Ελληνικού Κτηματολογίου και αφετέρου το πιστοποιητικό μη αποποίησης κληρονομιάς θεωρείται προσωπικό έγγραφο και δε γίνεται αποδεκτό από το Ελληνικό Κτηματολόγιο για περιπτώσεις φερόμενων ιδιοκτητών, ενώ είναι αποδεκτό σε περίπτωση υποβολής δήλωσης.

Ως προς το θέμα της ταυτοποίησης των δικαιούχων, πρέπει να σημειωθεί πως τα έγγραφα κληρονομιάς (πιστοποιητικό εγγύτερων συγγενών, πιστοποιητικό μη αποποίησης κληρονομιάς) περιλαμβάνουν αρκετά στοιχεία των ιδιοκτητών (ονοματεπώνυμο, πατρώνυμο, μητρώνυμο, ημερομηνία γέννησης κ.λ.π.), μεταξύ των οποίων κάποια είναι και μοναδικά (ιδιαίτερα ο αριθμός δημοτολογίου στον οικείο Δήμο, ο οποίος αναγράφεται στο πιστοποιητικό εγγύτερων συγγενών).

Ως προς το θέμα της αποποίησης κληρονομιάς σημειώνεται πως στην πλειοψηφία των περιπτώσεων των πιστοποιητικών μη αποποίησης κληρονομιάς πιστοποιούνται, πέραν του αιτούντα, όλοι οι κληρονόμοι που δεν έχουν υποβάλλει αίτηση αποποίησης κληρονομιάς ή έστω αναγράφεται πως για το εν λόγω ακίνητο δεν έχουν υποβληθεί αιτήσεις αποποίησης κληρονομιάς.

Προτείνεται η καταχώριση φερόμενων ιδιοκτητών από έγγραφα κληρονομιάς που προσκομίστηκαν από έτερους κληρονόμου όταν:

• υπάρχουν αρκετά στοιχεία για την ταυτοποίηση των ιδιοκτητών (ονοματεπώνυμο, πατρώνυμο και μητρώνυμο ή ημερομηνία γέννησης) ή οι δικαιούχοι μπορούν να ταυτοποιηθούν με μοναδικό τρόπο (π.χ. αριθμός δημοτολογίου οικείου Δήμου).
• είναι διαθέσιμα όλα τα έγγραφα που θεμελιώνουν το κληρονομικό δικαίωμα.

Σε περίπτωση που είναι διαθέσιμα τα δεδομένα από το Ε9, τα στοιχεία των ιδιοκτητών θα μπορούσαν να επιβεβαιωθούν και να εμπλουτιστούν.

1. V. Καταχώρηση Φερόμενων ιδιοκτητών από παλαιούς μεταγεγραμμένους τίτλους.

Υφίσταται πλήθος παλαιών μεταγεγραμμένων τίτλων (συμβολαιογραφικά έγγραφα, δικαστικές αποφάσεις, διοικητικές πράξεις, δανειστικές συμβάσεις τραπεζών) που υποβάλλονται είτε ως τίτλοι ιδιοκτησίας, είτε ως συνοδευτικά έγγραφα και οι οποίοι, ενώ θεμελιώνουν δικαίωμα για δικαιούχους, δεν περιλαμβάνουν τα απαραίτητα στοιχεία δικαιούχου, γιατί κατά την περίοδο σύνταξής τους δεν ήταν υποχρεωτική η αναγραφή τους. Σύμφωνα με τις τρέχουσες οδηγίες του Ελληνικού Κτηματολογίου δεν καταχωρούνται φερόμενοι ιδιοκτήτες από παλαιούς μεταγεγραμμένους τίτλους εφόσον δεν πληρείται η οδηγία για την ταυτότητα των φερόμενων ιδιοκτητών του Ελληνικού Κτηματολογίου.

Σημειώνεται πως τα σχετικά έγγραφα γίνονται αποδεκτά από το Ελληνικό Κτηματολόγιο για τη θεμελίωση δικαιώματος σε περίπτωση δήλωσης, παρότι από τα αναγραφόμενα στοιχεία δικαιούχου δεν είναι δυνατή η ταυτοποίηση δηλούντα και δικαιούχου.

Προτείνεται η καταχώριση φερόμενων ιδιοκτητών από παλαιούς μεταγεγραμμένους τίτλους, εφόσον από το σύνολο των στοιχείων των ιδιοκτητών που αναφέρονται, αλλά και από το περιεχόμενο του εγγράφου, κρίνεται πως μπορεί με ασφάλεια να ταυτοποιηθεί ο δικαιούχος.

Επικουρικά και σε περίπτωση που είναι διαθέσιμα τα δεδομένα από το Ε9, τα στοιχεία των ιδιοκτητών θα μπορούσαν να επιβεβαιωθούν και να εμπλουτιστούν.

VI Αξιοποίηση κτηματογράφησης Καλλιατάκη ως εγγράφου χρησικτησίας για καταχώριση φερόμενων ιδιοκτητών

Η κτηματογράφηση Καλλιατάκη πραγματοποιήθηκε το 1970 και περιλαμβάνει τη χαρτογράφηση γεωτεμαχίων και την καταγραφή των ιδιοκτητών τους. Στους κτηματολογικούς πίνακες περιλαμβάνονται στοιχεία του ιδιοκτήτη (ονοματεπώνυμο, πατρώνυμο και ενδεχομένως μητρώνυμο) και των γεωτεμαχίων (κωδικός αριθμός και ενδεχομένως εμβαδόν και τοπωνύμιο).

Σύμφωνα με τις τρέχουσες οδηγίες του Ελληνικού Κτηματολογίου, δεν καταχωρούνται φερόμενοι ιδιοκτήτες από το Κτηματολόγιο Καλλιατάκη, γιατί αφενός δεν πληρείται η οδηγία για την ταυτότητα των φερόμενων ιδιοκτητών του Ελληνικού Κτηματολογίου και αφετέρου δεν υφίστανται στοιχεία τίτλων που να θεμελιώνουν με ασφάλεια το δικαίωμα του δικαιούχου.

Προτείνεται η αξιοποίηση της κτηματογράφησης Καλλιατάκη ως εγγράφου χρησικτησίας για την καταχώριση φερόμενων ιδιοκτητών, εφόσον επιβεβαιωθεί από πιο πρόσφατα έγγραφα (π.χ. αναφορά σε συμβόλαια ομόρων, LPIS, E9) η νομή των γεωτεμαχίων από τους ιδιοκτήτες του 1970 ή από άμεσους διαδόχους (κληρονόμους) αυτών. Σε περίπτωση είναι διαθέσιμα τα δεδομένα από το Ε9, θα μπορούσε να γίνει ταύτιση με τους ιδιοκτήτες του κτηματολογίου Καλλιατάκη ή τους διαδόχους τους, ώστε να διασφαλισθεί η ασφάλεια των εγγραφών και να εμπλουτιστούν τα στοιχεία των δικαιούχων.

Σημειώσεις:

[1] Στο Α8 αναφέρεται ότι το Κτηματολόγιο θα έχει αποδεικτικό χαρακτήρα

[2]Ήδη υπάρχουν παρόμοιες ρυθμίσεις αφού στο ΝΟΜΟ ΥΠ’ ΑΡΙΘ. 2308/Α’ 114/1995, άρθρο 2 : (Η περ.γ΄της παρ.3 προστέθηκε με την παρ.2 άρθρ.1    Ν.3481/2006,ΦΕΚ Α 162//2.8.2006) “γ) Δήλωση δικαιώματος με επικαλούμενο τίτλο κτήσεως πράξη μεταyραπτέα, εγγραπτέα ή  σημειωτέα στα βιβλία του υποθηκοφυλακείου δεν κωλύει την καταχώριση του δηλούμενου  δικαιώματος στους κτηματολογικούς πίνακες της ανάρτησης, εκ του λόγου ότι δεν συνοδεύεται  από στοιχεία σχετικά με τη μεταγραφή, εγγραφή ή σημείωση. Η απουσία των στοιχείων αυτών από  τον αναρτημένο κτηματολογικό πίνακα δεν θεμελιώνει καθ`εαυτήν λόγο αιτήσεως διορθώσεως ή ενστάσεως κατά της εγγραφής, εάν η τελευταία δεν συνοδεύεται από στοιχεία με τα οποία αποδεικνύεται η μη μεταγραφή, εγγραφή ή σημείωση. Εφόσον το δικαίωμα, για τον τίτλο του οποίου απουσιάζουν τα στοιχεία μεταγραφής, εγγραφής ή σημείωσης, περιληφθεί στον τελικό  αναμορφωμένο πίνακα του άρθρου 11 του νόμου αυτού, καταχωρίζεται και στις πρώτες εγγραφές  στο κτηματολογικό βιβλίο. Στην τελευταία περίπτωση, καμία μεταγενέστερη πράξη διαθέσεως του  δικαιώματος, εκούσια ή αναγκαστική, και καμία άλλη εγγραφή δεν επιτρέπεται να καταχωρισθούν στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου, εάν προηγουμένως ο Προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου δεν συμπληρώσει, μετά από έλεγχο στο αρχείο του υποθηκοφυλακείου, τα ελλείποντα στοιχεία μεταγραφής, εγγραφής ή σημείωσης του τίτλου. Αν από τον ως άνω έλεγχο διαπιστωθεί  ότι ουδέποτε είχε διενεργηθεί η μεταγραφή, εγγραφή ή σημείωση του τίτλου, επιτρέπεται η  προηγούμενη καταχώρισή του στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου κατόπιν αιτήσεως, που υποβάλλεται σύμφωνα με τα άρθρα 14 επ’. του ν. 2664/1998, από όποιον έχει έννομο συμφέρον, προκειμένου εν συνεχεία να διενεργηθεί οποιαδήποτε άλλη μεταγενέστερη εγγραφή. Ο αιτών βαρύνεται με την καταβολή των προβλεπόμενων για την καταχώριση τελών, πάγιων και αναλογικών. Αξιώσεις τρίτων, οι οποίες ασκούνται σύμφωνα με τα οριζόμενα στα άρθρα 6 και 7 του ν. 2664/1998, δεν επηρεάζονται από την καταχώριση αυτή. Μετά την οριστικοποίηση της  εγγραφής, εφόσον η καταχώριση του τίτλου γίνει κατόπιν αιτήσεως τρίτου, που έχει έννομο  συμφέρον, ο Προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου εκδίδει και παραδίδει σε αυτόν απόδειξη καταβολής των τελών, η οποία αποτελεί τίτλο εκτελεστό για την επίσπευση εκτελέσεως κατά του  υπέρ ου η οριστικοποιηθείσα εγγραφή, η οποία διενεργείται βάσει απογράφου εκδιδομένου από τον Προϊστάμενο του Κτηματολογικού Γραφείου, εφαρμοζομένου κατά τα λοιπά αναλόγως του άρθρου 918 του Κ.Πολ.Δ.. Το ειδικότερο περιεχόμενο της απόδειξης αυτής και κάθε αναγκαία λεπτομέρεια  καθορίζονται με απόφαση του Ο.Κ.Χ.Ε..”