Κτηματολόγιο: δέκα αλλαγές για «αγνώστου ιδιοκτήτη» και συμβόλαια ακινήτων

Δέκα βασικές αλλαγές για να σώσουν οι ιδιοκτήτες ακίνητα που έχουν καταγραφεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» και παράλληλα με στόχους να γίνονται πιο γρήγορα οι μεταβιβάσεις και να ξεμπλοκάρουν οι χιλιάδες εκκρεμείς υποθέσεις μεταγραφής συμβολαίων φέρνει το νέο νομοσχέδιο του υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης για το Κτηματολόγιο.

Οι νέες ρυθμίσεις σύμφωνα με τις επίσημες ανακοινώσεις, για ιδιοκτήτες, επαγγελματίες τεχνικούς, νομικούς και επενδυτές στο νέο νομοσχέδιο του υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης για το Κτηματολόγιο, που εγκρίθηκε από το υπουργικό συμβούλιο και το επόμενο διάστημα προωθείται για ψήφιση στη Βουλή προβλέπουν:

1.Για τα αγνώστου «ιδιοκτήτη ακίνητα»: δυνατότητα να σώσουν οι ιδιοκτήτες τα αδήλωτα στο Κτηματολόγιο περιουσιακά τους στοιχεία από την περιέλευσή τους στο Δημόσιο.

Η δυνατότητα αυτή αφορά σε:

-313 περιοχές που κινηματογραφήθηκαν πριν από το 2006.

-36 περιοχές, στις οποίες το κτηματολόγιο ολοκληρώθηκε από το 2018

-111 περιοχές, όπου ήδη λειτουργούν Κτηματολογικά Γραφεία, μεταξύ των οποίων 23 περιοχές στην Αττική.

Για τα  ιδιοκτησιακά δικαιώματα, που έχουν καταχωρηθεί στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» εάν δεν γίνει διόρθωση των ανακριβών πρώτων εγγραφών, τότε οι ιδιοκτήτες  χάνουν οριστικά κάθε αδήλωτο ιδιοκτησιακό δικαίωμα. Ακολούθως μπορούν μεν να προσφύγουν στα δικαστήρια, αλλά μόνο για να διεκδικήσουν χρηματική αποζημίωση και όχι για να ανακτήσουν το ακίνητο, εκτός κι αν το δικαστήριο προκρίνει αντί της αποζημίωσης τη λύση της επανάκτησης.

Οι σχετικές ρυθμίσεις προβλέπουν:

-Παράταση για όλους έως τις 30 Νοεμβρίου 2024 της προθεσμίας για δικαστική διόρθωση των λανθασμένων εγγραφών, που λήγει στο τέλος του 2023.

-Εφαρμογή από τις αρχές του 2024 νέας διαδικασίας εξωδικαστικής επίλυσης, μεταξύ ιδιοκτητών που τα ακίνητά τους χαρακτηρίστηκαν «αγνώστου ιδιοκτήτη» και του Δημοσίου,  στο οποίο κινδυνεύουν να περιέλθουν ή περιήλθαν τα τελευταία χρόνια.

2.Νέος χάρτης κτηματογράφησης:  Το υπουργείο έχει στόχο να ενεργοποιήσει και τη λεγόμενη «ατομική κτηματογράφηση». Συγκεκριμένα θα δημιουργηθεί ένας διαδραστικός χάρτης, στον οποίο θα υπάρχουν όλες οι απαραίτητες πληροφορίες για κάθε ακίνητο σε όλη τη χώρα, όπου ο κάθε ενδιαφερόμενος με ένα «κλικ» θα βλέπει τι ενέργειες απαιτούνται για την κατοχύρωση του περιουσιακού του στοιχείου.

3.Για το νομικό έλεγχο των ακινήτων:  καθιερώνεται και νέα πλατφόρμα Νομικού ελέγχου Εγγραπτέων πράξεων (άρθρο 18), η οποία καθίσταται πλέον υποχρεωτική.

-Ενεργοποιείται η ειδική πλατφόρμα εξ αποστάσεως νομικού ελέγχου από ιδιώτες δικηγόρους για να ξεμπλοκάρουν οι υποθέσεις μεταγραφής  συμβολαίων, που εκκρεμούν στα Κτηματολογικά Γραφεία ανά την Ελλάδα, οι οποίες είναι περισσότερες από 150.000 και από τη νέα χρονιά θα εκτιναχθούν σε 300.000, ανακοίνωσε ο πρόεδρος της Ελληνικό Κτηματολόγιο, σε ειδική εκδήλωση για τις «Ψηφιακές Υπηρεσίες του Ελληνικού Κτηματολογίου». Δείτε εδώ στο ecopress

-Προγραμματικές Συμφωνίες του Κτηματολογίου με Δικηγορικούς Συλλόγους για να αυξηθεί ο αριθμός των πιστοποιημένων δικηγόρων για απομακρυσμένο νομικό έλεγχο. Στο μεταξύ υπάρχει δεξαμενή 1.000 και πλέον δικηγόρων που ξεκινούν εισηγήσεις εντός Νοεμβρίου, για να πολλαπλασιαστεί η δυνατότητα καταχώρησης πράξεων πανελλαδικά. Στόχος οι ταχύτερες μεταγραφές ακινήτων, αλλά και σε μηδενισμό των εκκρεμοτήτων σε 4-6 μήνες από την ψήφιση του νομοσχεδίου.

4. Κατάργησητου πιστοποιητικού μη οφειλής ΤΑΠ στην αγοραπωλησία ακινήτου: Καταργείται η επί ποινή ακυρότητας υποχρεωτική επισύναψη του πιστοποιητικού μη οφειλής ΤΑΠ και η πολλαπλή επισύναψη του αποσπάσματος κτηματολογικού διαγράμματος στα μεταβιβαστικά συμβόλαια ακινήτων.

5.Ενημέρωση των Δήμων για μεταβιβάσεις ακινήτων από το Κτηματολόγιο: Αντί της προσάρτησης, το Ελληνικό Κτηματολόγιο αναλαμβάνει να ειδοποιεί κάθε Δήμο για το εμβαδόν του ακινήτου σε κάθε μεταβολή κυριότητας εντός των ορίων του. Στη συνέχεια οι Δήμοι μπορούν να βεβαιώνουν το τέλος και αυτό να εισπράττεται μέσω ΑΑΔΕ, ενώ  καταργείται και η υποχρέωση πολλαπλής προσκόμισης αποσπάσματος κτηματολογικού διαγράμματος (ΑΚΔ) για το ίδιο ακίνητο.

6.Απλοποίηση των διαδικασιών δήλωσης και μεταβίβασης για τα ακίνητα του Δημοσίου και των Δήμων.

7.Επέκταση της πιστοποίησης σε Μηχανικούς, ώστε να αυξηθούν οι έλεγχοι.

8.Επέκταση της δυνατότητας τελικής υπογραφής στους αναπληρωτές προϊσταμένους, τους προϊστάμενους νομικής υπηρεσίας του Κτηματολογίου και υπαλλήλους Π.Ε. Νομικών, με υπερτοπική αρμοδιότητα, η οποία δίδεται και στους προϊσταμένους.

9. Καθιέρωση bonus επίτευξης στόχων για κάθε Κτηματολογικό Γραφείο.

Οι δαπάνες του bonus θα προέρχονται αποκλειστικά από τα έσοδα του Φορέα που είναι αυτοχρηματοδοτούμενος, χωρίς να επιβαρύνουν τον Προϋπολογισμό.

10.Καθιέρωση μετρήσιμων στόχων στις μεταγραφές ακινήτων, τη διεκπεραίωση άλλων εγγραπτέων πράξεων, την Κτηματογράφηση, τις νέες ψηφιακές υπηρεσίες.

Περιουσία: Πώς μπορεί να χαθεί και πώς να σωθεί

Εκτός από τις προαναφερόμενες 36 περιοχές όπου οριστικοποιήθηκαν οι εγγραφές το 2018 χωρίς καμία παράταση, στην υπόλοιπη χώρα, ένα ακίνητο χαρακτηρίζεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», για τις περιοχές των παλαιών προγραμμάτων αν δεν έχει δηλωθεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2023, και για τα νέα (από το 2008 και μετά), αν δεν δηλωθεί σε οκτώ χρόνια από την έναρξη της λειτουργίας του Κτηματολογικού Γραφείου.

Εδώ, με βάση τα όσα ισχύουν σήμερα, ο ιδιοκτήτης που δεν συμπεριλήφθηκε στις αρχικές εγγραφές, μπορεί να διεκδικήσει δικαστικά μόνο χρηματική αποζημίωση λόγω αδικαιολόγητου πλουτισμού.

Ωστόσο, στην περίπτωση που δεν υπάρχει η δυνατότητα για την καταβολή χρηματικής αποζημίωσης εκ μέρους του κράτους μπορεί ο ενδιαφερόμενος να ζητήσει την αυτούσια απόδοση του ακινήτου (εν είδει αποζημίωσης).

Από το 1998 έως σήμερα, παρατηρήθηκε πως οι εγγραφές «αγνώστου ιδιοκτήτη» διορθώνονται – κατά κύριο λόγο – δικαστικά, παρότι προβλέπεται διόρθωση με την απλή διαδικασία του «προδήλου σφάλματος».

Αυτό συνέβαινε για δύο λόγους:

Πρώτον, επειδή το Δημόσιο δεν συναινούσε στις σχετικές διορθώσεις, ακόμη κι αν δεν διατηρούσε δικαιώματα επί των ακινήτων.

Δεύτερον, διότι οι προϊστάμενοι των Κτηματολογικών Γραφείων απέρριπταν συστηματικά τις σχετικές αιτήσεις και παρέπεμπαν τις υποθέσεις στα δικαστήρια.

Από εδώ και πέρα, σύμφωνα με νέα νομοθετική ρύθμιση, οι ιδιοκτήτες ακινήτων μπορούν να υποβάλλουν αίτηση για διόρθωση προδήλου σφάλματος για εγγραφή «αγνώστου ιδιοκτήτη», την οποία θα πρέπει να κοινοποιήσουν στο Δημόσιο.

Ετσι, αν εντός 60 ημερών, το Δημόσιο δεν αντιδράσει εγγράφως, τότε ο προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου (εάν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του νόμου), θα οφείλει να διορθώσει τη σχετική εγγραφή. Στην περίπτωση όμως που μέσα στο προαναφερόμενο διάστημα το Δημόσιο προβάλει δικαιώματα, τότε η αίτηση διόρθωσης θα απορρίπτεται και ο ιδιώτης θα πρέπει να προσφύγει στη Δικαιοσύνη για τη διόρθωση της εγγραφής.

Αντιδράσεις

Οι ιδιοκτήτες αντιδρούν διότι η οριστικοποίηση ανακριβών πρώτων εγγραφών στο Κτηματολόγιο έχει συνέπειες στο ιδιοκτησιακό καθεστώς. Για παράδειγμα, η μη εγγραφή στο Κτηματολογικό Φύλλο του ακινήτου υπάρχουσας υποθήκης (ή προσημείωσης) συνεπάγεται την απώλεια του εν λόγω δικαιώματος. Επίσης, η εγγραφή λανθασμένου ποσοστού συγκυριότητας (π.χ. 50% αντί 100%) έχει ως συνέπεια τη μερική απώλεια ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων.

Ο αριθμός, οι περιοχές, τα ποσοστά

Η εκτίμηση, σύμφωνα με στοιχεία που δημοσίευσαν “Τα Νέα” είναι πως τα «αγνώστου ιδιοκτήτη» ακίνητα ανέρχονται σε 170.000, με την πλειονότητα αυτών να αφορά γεωτεμάχια. Σε πραγματικούς αριθμούς, οι περιοχές με τα περισσότερα «αγνώστου ιδιοκτήτη» ακίνητα είναι το Κορωπί Αττικής (σχεδόν 10.300), ο Δήμος Θεσσαλονίκης (σχεδόν 8.200), οι Αχαρνές (6.100), η Μάνδρα Αττικής (5.800) και η Πάτρα (5.300).

Σε ποσοστά, οι περιοχές με τα περισσότερα «αγνώστου ιδιοκτήτη» ακίνητα είναι η Αργολίδα (Ελληνικό) με ποσοστό 27,2%, το Ρέθυμνο (Πρασιές) με 15,6%, η Μεσσηνία (Ελαιοχώρι) με 15,4% και η Ευρυτανία (Μουζίλο) με 14%. Αντίθετα, η Φλώρινα, η Καστοριά, η Δράμα και η Κοζάνη έχουν ελάχιστα ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη» κάτω από τρία τοις χιλίοις με μονοψήφιους πραγματικούς αριθμούς.