Kτηματολόγιο: Τίτλοι ιδιοκτησίας, εντοπισμός ακινήτου και τοπογραφικό

Η τέταρτη γενιά κτηματογράφησης (ΚΤΙΜΑ 16) που «τρέχει» σε 57 περιφερειακές ενότητες της χώρας έχει συναντήσει σοβαρές αγκυλώσεις, που αναδεικνύουν και τις παθογένειες της ιδιοκτησίας στην Ελλάδα.

Τρία είναι τα βασικά ζητήματα, που αναδεικνύεται από την μέχρι τώρα πορεία της κτηματογράφησης ότι απασχολούν σε πρώτη προτεραιότητα τους πολίτες και έχουν ως αποτέλεσμα η τέταρτη γενιά κτηματογράφησης (ΚΤΙΜΑ 16) να κινείται με αργούς ρυθμούς στις περιοχές όλης της χώρας.  Τα τρία αυτά ζητήματα για τα οποία παρατίθενται συγκεκριμένες απαντήσεις, προκειμένου οι πολίτες να μην μπλέξουν στον λαβύρινθο του Κτηματολογίου είναι:

1. Η απουσία τίτλων για ιδιοκτησιακά δικαιώματα
2. Η δυσκολία εντοπισμού του ακινήτου και μάλιστα ψηφιακά
3. Η κατάρτιση τοπογραφικού διαγράμματος , το οποίο αν και αναμφισβήτητα είναι αναγκαίο για την καταγραφή του ακινήτου,  το κόστος, η απόσταση και άλλες δυσκολίες σε πολλές περιπτώσεις καθιστούν απαγορευτική την υλοποίηση του.

Το ΚΤΙΜΑ 16 εκτιμάται ότι περιλαμβάνει περί τα 16.500.000 δικαιώματα ιδιοκτησίας (δηλαδή το 43% των συνολικών δικαιωμάτων της χώρας), εκ των οποίων τα δύο τρίτα εντοπίζονται σε αγροτικές περιοχές, όπου η πλειονότητα των ακινήτων είναι μοιρασμένα «διά λόγου» και δεν υπάρχουν τίτλοι ιδιοκτησίας. Έτσι, τα ποσοστά χρησικτησίας είναι ιδιαιτέρως υψηλά, εκτός από περιοχές όπου έχουν γίνει αναδασμοί και υφίστανται κτηματολογικοί πίνακες.

Σε κάθε περίπτωση, επειδή το «Ελληνικό Κτηματολόγιο» δεν θα αποδώσει τίτλους χωρίς τα απαραίτητα δικαιολογητικά, οι πολίτες θα πρέπει με κάποιον τρόπο να πιστοποιήσουν το δικαίωμα της ιδιοκτησίας τους στα ακίνητα που διαθέτουν. Στα τρία «αγκάθια» του Κτηματολογίου οι απαντήσεις έχουν ως εξής:

Τι πρέπει να κάνουν οι πολίτες εάν δεν κατέχουν τίτλους

Σε περίπτωση που γίνει επίκληση χρησικτησίας (ως αιτία κτήσης του ακινήτου) θα πρέπει να κατατεθεί η τελεσίδικη δικαστική απόφαση, εφόσον υπάρχει. Διαφορετικά θα πρέπει να υποβληθούν έγγραφα που να αποδεικνύουν 20ετή νομή και κατοχή του ακινήτου (π.χ. λογαριασμοί ρεύματος, σταθερής τηλεφωνίας, ύδρευσης, μισθωτήρια, αποδεικτικά αγροτικής επιδότησης, συμβολαιογραφική πράξη αναγνώρισης ορίων, έγγραφα υποθηκών, συμβόλαια γειτονικών ιδιοκτητών που αναφέρουν τον δικαιούχο ως κύριο του επίμαχου ακινήτου κ.ά.). Είναι επίσης απαραίτητο το Ε9 και τοπογραφικό διάγραμμα (εκτός εάν τα όρια του γεωτεμαχίου μπορούν να προσδιοριστούν με ακρίβεια στον ψηφιακό χάρτη του Κτηματολογίου).

Πώς μπορεί να γίνει ο εντοπισμός του ακινήτου

Κατ’ αρχάς, ο εντοπισμός του ακινήτου είναι απαραίτητος. Και για κάποιον που είναι εξοικειωμένος με την τεχνολογία αποτελεί μια εύκολη διαδικασία. Γίνεται μέσω ειδικής εφαρμογής (Υπηρεσία θέασης Ορθοφωτοχαρτών) του Κτηματολογίου. Ο πολίτης μπορεί να σχεδιάσει τα όρια του οικοπέδου, να μετρήσει διαστάσεις και εμβαδόν, να εκτυπώσει τη φωτογραφία και να την υποβάλει μαζί με τη δήλωση. Στην περίπτωση που κάποιος δεν μπορεί να χειριστεί την εφαρμογή, την εργασία μπορεί να την κάνει το προσωπικό στο γραφείο κτηματογράφησης.

Ο εντοπισμός ενός ακινήτου σε αστική περιοχή αποτελεί μια εύκολη διαδικασία, καθώς υπάρχει συγκεκριμένη διεύθυνση. Το ίδιο και στις αγροτικές περιοχές εάν υπάρχει κάποια διοικητική πράξη (π.χ. διανομή, αναδασμός κ.λπ.), οπότε υπάρχει ο αριθμός της ιδιοκτησίας ή του κληροτεμαχίου.

Αλλά και στα αγροτεμάχια, ένας αρχικός εντοπισμός μπορεί να γίνει από τον ιδιοκτήτη (αρκεί να γνωρίζει πού βρίσκεται το οικόπεδό του) με ένα GPS χειρός, ή με ένα έξυπνο κινητό, εφόσον έχει κατεβάσει τη σχετική εφαρμογή ή ακόμη και από την «google maps». Αυτός ο τρόπος συστήνεται κυρίως στην περίπτωση που η αξία του αγροτεμαχίου είναι μικρή, διότι η έκδοση τοπογραφικού ξεκινά περίπου από τα 300 ευρώ. Εάν όμως η αξία της ακίνητης περιουσίας είναι μεγάλη, συστήνεται εντοπισμός με τοπογραφικό διάγραμμα, καθώς μέσω της εφαρμογής του Κτηματολογίου ενδέχεται να υπάρξουν σφάλματα.

Πότε είναι υποχρεωτική η προσκόμιση τοπογραφικού σχεδίου

Η προσκόμιση τοπογραφικού είναι υποχρεωτική σε τέσσερις περιπτώσεις.

Πρώτον, όταν αναφέρεται στο συμβόλαιο.

Δεύτερον, όταν γίνεται επίκληση χρησικτησίας, στην περίπτωση μη εμφανών ορίων στο υπόβαθρο του Κτηματολογίου.

Τρίτον, όταν έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια.

Τέταρτον, όταν έχει γίνει ήδη τοπογραφικό για άλλη χρήση (π.χ. για αγοραπωλησία, νομιμοποίηση αυθαιρέτου κ.λπ.).

Τα πιο αξιόπιστα είναι τα λεγόμενα «εξαρτημένα τοπογραφικά», τα οποία διαθέτουν συντεταγμένες X και Ψ στο Εθνικό Σύστημα Συντεταγμένων (ΕΓΣΑ 87), το οποίο χρησιμοποιεί το Κτηματολόγιο. Μόνο με τον συγκεκριμένο τρόπο διασφαλίζεται η ορθή δήλωση περιουσίας και αποφεύγονται μελλοντικές διορθώσεις σε περίπτωση μεταβίβασης ή έκδοσης οικοδομικής άδειας.