Κτηματολόγιο: η πραγματική αξία του τοπογραφικού διαγράμματος 

Της Γραμμάτης Μπακλατσή, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού

baklatsi@yahoo.gr

Συνεχίζεται η διαδικασία υποβολής δηλώσεων ιδιοκτησίας Κτηματολογίου στο μεγαλύτερο μέρος της χώρας. Ένα από τα σημαντικότερα θέματα που απασχολούν τους πολίτες είναι και ο τρόπος εντοπισμού του ακινήτου τους στον χάρτη του Κτηματολογίου καθώς και η αναγκαιότητα ή μη σύνταξης τοπογραφικού διαγράμματος.

Πραγματικά οι ιδιοκτήτες ακινήτων σήμερα δυσκολεύονται να αντεπεξέλθουν οικονομικά στα έξοδα για να δηλώσουν στο Κτηματολόγιο τις ιδιοκτησίες τους και να τακτοποιήσουν παλιές εκκρεμότητες που αφορά στα ακίνητά, όπως πχ. παράβολα, αμοιβή τοπογραφικού, έξοδα για τακτοποίηση τυχόν αυθαιρεσιών, αναδρομικά πρόστιμα σε ΕΝΦΙΑ και ΤΑΠ στον Δήμο.

Αυτό έχει ως αποτέλεσμα να ψάχνουν λύσεις οικονομικές. Ιδιαίτερα σε ό,τι αφορά στη σύνταξη τοπογραφικού προκαλείται μεγάλη σύγχυση, αφού οι τιμές για ένα μέσο ακίνητο μπορεί να είναι 50, 150 ή 300 ευρώ.

Είναι δυνατόν όμως η δουλειά να είναι η ίδια ή μήπως η φτηνή λύση θα τους οδηγήσει αργότερα σε άλλα έξοδα; Πολλοί επιμένουν ότι οι μηχανικοί τους διαβεβαιώνουν ότι και το «φτηνό» τοπογραφικό είναι σωστό, με συντεταγμένες ΕΓΣΑ (δορυφορικές), όπως απαιτείται σήμερα, απλά η χαμηλή τιμή οφείλεται στον ανταγωνισμό που υπάρχει.

Πώς διασφαλίζουμε, όμως, ότι το σχέδιο, που παίρνουμε στα χέρια μας, αποτελεί προϊόν άρτιας και επιστημονικά άριστης τοπογραφικής μελέτης και δεν είναι ένα απλό τοπογραφικό σχεδιάγραμμα, που θα χρειαστεί στο μέλλον να το ξαναπληρώσουμε;

Αυτό, τουλάχιστον σε ό,τι έχει να κάνει με επίσημα έγγραφα, το έλυσε το κράτος, με τους εξής τρόπους:

α) με την υποχρεωτική επισύναψη εξαρτημένου τοπογραφικού στις συμβολαιογραφικές πράξεις, από το 2013

β) με την υποχρέωση σύνταξης εξαρτημένου τοπογραφικού για την έκδοση άδειας δόμησης, την κατάθεση αντίρρησης στους δασικούς χάρτες, στη χάραξη αιγιαλού και σε πολλές άλλες περιπτώσεις

γ) με την υποχρεωτική ηλεκτρονική υποβολή όλων των τοπογραφικών διαγραμμάτων στη βάση δεδομένων του Φορέα «Ελληνικό Κτηματολόγιο».

Η ηλεκτρονική υποβολή τοπογραφικών ξεκίνησε στις 16.7.2018 και αφορά σε κάθε τοπογραφικό που συντάσσεται από την ημερομηνία αυτή και εφεξής για ακίνητα σε όλη τη χώρα, ανεξάρτητα εάν πρόκειται για περιοχή που έχει υπαχθεί στο σύστημα του Κτηματολογίου ή περιοχή όπου εξακολουθεί να λειτουργεί το σύστημα μεταγραφών και υποθηκών. Μάλιστα για τη σύνταξη κάθε συμβολαίου από τον Ιούλιο του 2018 και μετά, που γίνεται χρήση τοπογραφικού διαγράμματος με ημερομηνία σύνταξης τις 16.7.2018 και μεταγενέστερη αυτής, ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να ζητήσει το αποδεικτικό ηλεκτρονικής υποβολής του τοπογραφικού διαγράμματος, για να το προσαρτήσει, με ποινή ακυρότητας, στο συμβόλαιο.

• Ποια η διαφορά του τοπογραφικού διαγράμματος από το τοπογραφικό σχέδιο;

Το τοπογραφικό διάγραμμα, δεν είναι ένα απλό σχέδιο, αλλά είναι μια ολοκληρωμένη τοπογραφική μελέτη του ακινήτου, που αναγράφει το εμβαδό του, τις διαστάσεις του, τα κτίρια που υπάρχουν σε αυτό, αν είναι άρτιο και οικοδομήσιμο και πως προκύπτει αυτό με βάσει τον έλεγχο των συμβολαίων και των ισχυόντων πολεοδομικών διατάξεων. Τέλος προσδιορίζει με ακρίβεια τη θέση του γηπέδου, με τη χρήση των κρατικών συντεταγμένων ΕΓΣΑ ‘87. Για τη σύνταξή του απαιτούνται ιδιαίτερες γνώσεις των επιστημών της γεωδαισίας, χαρτογραφίας καθώς και της πολεοδομικής, δασικής και περιβαλλοντικής νομοθεσίας.

• Μου είπε ο μηχανικός ότι μπορεί να βάλει «παλιά» ημερομηνία πριν τον Ιούλιο του 2018 και έτσι να είναι ποιο φτηνό το τοπογραφικό. Ισχύει αυτό;

Το τοπογραφικό διάγραμμα πρέπει να είναι επίκαιρο, γιατί αλλάζουν τα πολεοδομικά δεδομένα. Ιδιαίτερα σήμερα που με την υψηλή αξία που έχει η ακίνητη περιουσία ένα σωστό και ολοκληρωμένο τοπογραφικό υπόβαθρο είναι απαραίτητο για διάφορες μελέτες στο συγκεκριμένο χώρο. Επίσης με την ηλεκτρονική υποβολή θα διασφαλίσετε ότι ο συντάξας μηχανικός θα σας παραδώσει μια άρτια μελέτη.

• Πού μπορεί να μου χρειαστεί ένα τοπογραφικό διάγραμμα;

Το σύγχρονο τοπογραφικό διάγραμμα απαιτείται υποχρεωτικά για:

•  Δήλωση ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο.
• Εκδοση Αδειας Δόμησης.
• Βεβαίωση Ρύθμισης Αυθαιρέτου στην οποία δηλώνεται και βεβαιώνεται ότι στο ακίνητο δεν έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές και δεν έχουν εγκατασταθεί αυθαίρετες χρήσεις.
• Διορθωτική Πράξη Εφαρμογής εφόσον είναι λάθος τα όρια της αρχικής ιδιοκτησίας και δεν έχουν αποτυπωθεί ορθά ή εφόσον υπάρχει σφάλμα καταχώρησης των στοιχείων του ιδιοκτήτη ή του τίτλου κτήσεως του ακινήτου.
• Αντίρρηση Δασικών Χαρτών.
• Αίτηση στο Δασαρχείο, για την εξαγορά Δασικής Έκτασης.
• Αγοραπωλησίες Οικοπέδων ή Αγροτεμαχίων, Μεταβιβάσεις Ακινήτων, Γονικές παροχές, άλλες Συμβολαιογραφικές Πράξεις όπως Αποδοχές Κληρονομιάς, το οποίο είναι υποχρεωτικά υπογεγραμμένο ηλεκτρονικά.
• Σύσταση Κάθετης και Οριζόντιας Ιδιοκτησίας. Το τοπογραφικό διάγραμμα είναι απαραίτητο σε κάθε προαναφερόμενη δικαιοπραξία.
• Κατάτμηση ή την Ιδιωτική Πολεοδόμηση, το οποίο είναι υποχρεωτικά υπογεγραμμένο ηλεκτρονικά.
• Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών στο Εθνικό Κτηματολόγιο, το οποίο είναι υποχρεωτικά υπογεγραμμένο ηλεκτρονικά.
•  Την υποβολή ένστασης, σε περίπτωση διαφωνίας με τα Γεωμετρικά Στοιχεία που περιγράφονται στις πρώτες εγγραφές του Εθνικού Κτηματολογίου.
• Αίτηση Χάραξης Αιγιαλού και Παραλίας.
• Αίτηση Επαναχάραξης Γραμμής Αιγιαλού λόγου εσφαλμένου καθορισμού.
• Οριοθέτηση Ρεμάτων και Χειμάρρων, που βρίσκονται εντός ή εκτός ρυμοτομικού σχεδίου ή εντός οικισμών που δεν έχουν ρυμοτομικό σχέδιο.
• Περιβαλλοντικές Αδειοδοτήσεις για Μελέτες εγκατάστασης για Φωτοβολταϊκά συστήματα ή άλλες Ανανεώσιμες Εναλλακτικές Πηγές Ενέργειας.
• Την έκδοση Αδειας Χρήσης Νερού για υφιστάμενα δικαιώματα και χρήσεις νερού.

• Γιατί να καταθέσω ολοκληρωμένο τοπογραφικό διάγραμμα στο κτηματολόγιο και όχι συντεταγμένες;

Πράγματι με τη δήλωση του ακινήτου στο Κτηματολόγιο, ο ιδιοκτήτης στις περισσότερες περιπτώσεις δεν υποχρεούται να προσκοµίσει σύγχρονο τοπογραφικό, αλλά να προσδιορίσει τη θέση (εντοπισµός) και τα όρια του δηλούµενου ακινήτου στον χάρτη του κτηματολογίου. Η ύπαρξη όμως του τοπογραφικού διαγράμματος είναι το καλύτερο μέσο, για να υποδείξει κάποιος το ακίνητό του και για να το προστατεύσει από κάθε αμφισβήτηση ορίων, ιδιαίτερα μάλιστα στις εκτός σχεδίου περιοχές που λόγω του εδάφους δεν υπάρχουν περιφράξεις και περιτοιχίσεις και η πυκνή βλάστηση δυσκολεύει τον προσδιορισμό της ακριβής θέσης του ακινήτου.

• Τι περιλαμβάνει ένα σύγχρονο τοπογραφικό διάγραμμα;

Για τη σύνταξη του τοπογραφικού διαγράμματος ο μηχανικός οφείλει να συλλέξει όλες τις πολεοδομικές πληροφορίες και θεσμικές γραμμές (π.χ. οριοθέτηση ρέματος, αιγιαλού, δασικής έκτασης κ.ά.) και περιλαμβάνει τα εξής:

• Πλήρη και λεπτομερή αποτύπωση του γεωτεμαχίου, με όλες τις υφιστάμενες κατασκευές ελέγχοντας τη νομιμότητά τους.
•  Πλήρη υψομετρική αποτύπωση του γεωτεμαχίου.
• Αποτύπωση των ορίων και κτισμάτων των ομόρων οικοπέδων.
• Αποτύπωση των δρόμων και αναφορά στο πολεοδομικό καθεστώς που ισχύει και τον χαρακτηρισμό τους (κοινόχρηστος, δημοτικός, αγροτικός κ.λπ.).
• Για τα εντός σχεδίου οικόπεδα, αποτύπωση όλων των πλευρών του οικοδομικού τετραγώνου και των απέναντι του (εφόσον βρίσκεται σε περιοχή με εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο).
• Απεικόνιση των θεσμικών γραμμών (π.χ. αιγιαλού – παραλίας, απαλλοτρίωσης κ.λ.π.) όπου απαιτείται.
• Ισχύοντες όροι δόμησης με τις παρεκκλίσεις τους στην περιοχή, διατάγματα όρων δόμησης, ρυμοτομίας και χρήσεων γης.
• Απόσπασμα του ισχύοντος εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου με απεικόνιση της θέσης του οικοπέδου.
• Απόσπασμα χάρτη των ορίων του οικισμού (εφόσον πρόκειται για οικισμό χωρίς εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο).
•  Για τα εκτός σχεδίου γεωτεμάχια, απόσπασμα του Κυρωμένου Δασικού Χάρτη σε περίπτωση που δημοσιεύθηκε σε Φ.Ε.Κ. και βεβαίωση του μηχανικού για τον Δασικό ή μη χαρακτήρα της έκτασης.
• Δήλωση μηχανικού, στην οποία αναφέρονται όλες οι δηλώσεις σχετικά με την αρτιότητα του οικοπέδου, θέση του οικοπέδου κ. λ.π.Δήλωση ιδιοκτήτη, για την ορθότητα υπόδειξης των ορίων του γεωτεμαχίου.
• Περιγραφικά στοιχεία του οικοπέδου, όπως: εμβαδό, υφιστάμενα κτίσματα, σύστημα συν/νων (ΕΓΣΑ ’87), ρυμοτομικές – οικοδομικές γραμμές, κ.ά.
• Τι βεβαιώνει ο μηχανικός επί του τοπογραφικού διαγράμματος;
• Κάθε τοπογραφικό για σύνταξη συμβολαίου φέρει υπεύθυνη δήλωση του μηχανικού, που βεβαιώνει αν το ακίνητο βρίσκεται:
• Εντός Περιοχής Χωροταξικής μελέτης Γ.Π.Σ. ή Σ.Χ.Ο.Ο.ΑΠ.
• Εντός Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου (Ζ.Ο.Ε.)
•  Εντός Περιοχών Ειδικής Προστασίας π.χ. NATURA
• Εντός Εγκεκριμένου Σχεδίου Πόλης ή Εντός Ορίων Οικισμού
• Σε περιοχή με καθεστώς Πράξης Εφαρμογής
• Σε υπό κτηματογράφηση περιοχή, όπου υπάρχει Εθνικό Κτηματολόγιο
• Αν έχει γίνει μερική ή ολική κύρωση του Δασικού Χάρτη και τι μορφής έκτασης είναι το αγροτεμάχιο.
• Αν διέρχονται γραμμές υψηλής τάσης
• Αν είναι σε περιοχή με καθορισμένο Αιγιαλό και Παραλία
• Αν συνορεύει με ρέμα ή χείμαρρο
• Σε τι απόσταση βρίσκεται από τη θάλασσα.