Κτηματολόγιο: ο ρόλος του μηχανικού στην επίλυση κτηματολογικών διαφορών
ΚτηματαγοράΟικιστικάΟικονομίαΠολεοδομίαΧωροταξία 24 Απριλίου 2023 Αργύρης
Της Γραμμάτης Μπακλατσή, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού
Το κτηματολόγιο «κλείνει» στις περισσότερες περιοχές της χώρας και μετά την ολοκλήρωση της διαδικασίας της ανάρτησης και της εξέτασης των ενστάσεων που κατατέθηκαν, γίνονται οι πρώτες εγγραφές και περνάμε στην τελική φάση του «Λειτουργούντος Κτηματολογίου».
Ήδη την 31-12-2023 οριστικοποιούνται οι πρώτες εγγραφές για ένα μεγάλο αριθμό δημοτικών περιοχών, αποτελούμενο από 296 ΟΤΑ σε όλη τη χώρα, που είχαν κτηματογραφηθεί πριν από την έναρξη ισχύος του Ν. 3481/2006.Μεταξύ των περιοχών αυτών περιλαμβάνονται και δήμοι που βρίσκονται στα μεγάλα αστικά κέντρα της Αθήνας (Αγ. Ιωάννη Ρέντη, Αγ. Δημητρίου, Βύρωνα, Ζωγράφου, Κορυδαλλού, Μελισσίων, Ν. Ψυχικού κ.ά), της Θεσσαλονίκης (Θέρμη, Καλαμαριά, Πανόραμα, Πυλαία κ.ά) ή πόλεις της επαρχίας (Άρτα, Καβάλα, Καστοριά, Κέρκυρα, Κομοτηνή, Πάτρα, Ρέθυμνο, Σέρρες, Χανιά κ.ά)
Υπενθυμίζουμε ότι σε 36 περιοχές σε ΟΤΑ έχουν οριστικοποιηθεί οι πρώτες εγγραφές μέχρι την 30.11.2018 και συνεπώς ως πρός αυτές τις περιοχές δεν χωρεί παράταση.
Για τις υπόλοιπες περιοχές που αφορούν κτηματογραφήσεις σε ΟΤΑ των οποίων η έναρξη λειτουργίας των κτηματολογικών γραφείων είναι μετά την 2-8-2006 δόθηκε καθολική παράταση μέχρι την 31-12-2023.
Τέλος, οι περιοχές που έχουν ως χρόνο έναρξης το 2015 κανονικά λήγουν την 31-12-2023.
-Ποιες είναι οι πρώτες εγγραφές;
Ως «πρώτες εγγραφές» εννοούνται εκείνες, οι οποίες καταχωρίζονται ως αρχικές εγγραφές στα κτηματολογικά βιβλία κατά μεταφορά από τους κτηματολογικούς πίνακες. Πρόκειται για την απεικόνιση των ακινήτων (νομική και χωρική πληροφορία) όπως είχε τη στιγμή λήξης της κτηματογράφησης (μετά την ανάρτηση και την επεξεργασία των αιτήσεων διόρθωσης/ ενστάσεων) που αποτελούν τις «αρχικές εγγραφές» του Κτηματολογίου. Αποτελούν πράξεις δημόσιας αρχής, οι οποίες έχουν διαπιστωτικό χαρακτήρα και σε περίπτωση που υπάρχουν ανακρίβειες σε αυτές, δημιουργούνται επιζήμιες συνέπειες για τον πραγματικό δικαιούχο αφού σε αυτές στηρίζονται όλες οι μεταγενέστερες εγγραφές.
-Τι πρέπει να προσέξουν οι πολίτες;
Όταν στις πρώτες εγγραφές διαπιστώνονται ανακρίβειες και εσφαλμένες καταχωρήσεις, οι προβλεπόμενες εκ του νόμου διαδικασίες για την διόρθωσή τους είναι η εξωδικαστική διαδικασία και η δικαστική διαδικασία. Στην εξωδικαστική διαδικασία μπορεί η διόρθωση να γίνει οίκοθεν ή με αίτηση του ενδιαφερομένου στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο, ενώ στη δικαστική διαδικασία απαιτείται η μεσολάβηση του αρμοδίου δικαστηρίου για τη διόρθωση.
-Τι συμβαίνει αν δεν διορθωθούν τα λάθη;
Με την πάροδο της προθεσμίας αυτής οριστικοποιούνται οι πρώτες εγγραφές και πλέον αποτελούν τη βάση για όλες τις περαιτέρω πράξεις για το συγκεκριμένο ακίνητο.
Αυτό σημαίνει ότι:
-Αν στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου αναγράφεται άγνωστος ιδιοκτήτης, τότε το ακίνητο περιέρχεται στο Ελληνικό Δημόσιο
-Στο πρόσωπο που αναγράφεται στο κτηματολογικό φύλλο ως δικαιούχος του εμπραγμάτου δικαιώματος παρέχονται όλα τα δικαιώματα του δικαιούχου ακόμη και αν δεν είναι πραγματικός δικαιούχος και δημιουργείται αμάχητο τεκμήριο υπέρ του αναγραφόμενου δικαιούχου
-Ο αληθής δικαιούχος έχει μόνο δικαίωμα αποζημίωσης από τον αναγραφόμενο ως δικαιούχο και -υπό προϋποθέσεις- δικαίωμα επαναμεταβίβασης του ακινήτου
-Ανακριβείς εγγραφές που αφορούν προσωπικά ή ληξιαρχικά στοιχεία του δικαιούχου (ημερομηνία γέννησης-ΑΦΜ- αριθμός ταυτότητας κλπ) μπορούν να διορθωθούν οποτεδήποτε
-Η διόρθωση των γεωμετρικών στοιχείων του ακινήτου δεν καταλαμβάνεται από την οριστικοποίηση και μπορεί να γίνει οποτεδήποτε
-Εμπράγματο δικαίωμα (π.χ. επικαρπία, υποθήκη, κατάσχεση κλπ) το οποίο δεν καταχωρήθηκε στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου χάνεται. Και σε αυτή την περίπτωση ο δικαιούχος έχει μόνο δικαίωμα αποζημίωσης από τον οφειλέτη.
–Ποιος ο ρόλος του τοπογράφου μηχανικού στη διόρθωση των στοιχείων;
Η συμμετοχή του μηχανικού στην ενημέρωση της κτηματολογικής βάσης είναι σημαντική, γιατί δεν περιορίζεται στη σύνταξη του τοπογραφικούδιαγράμματος, το οποίο συνοδεύει την εγγραπτέα πράξη, αλλά στις περιπτώσεις όπου η εγγραπτέα πράξη προκαλεί μεταβολή στην γεωμετρία των γεωτεμαχίων, ο ίδιος οφείλει να έχει προβεί σε σχετική αποτύπωση και να συντάξει «Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών» (ΔΓΜ).
-Ποια είναι η εργασία του τοπογράφου μηχανικού;
-Υπαίθρια τοπογραφική αποτύπωση των υλοποιημένων ορίων και των ορίων νομής του ακινήτου.
-Υπαίθρια τοπογραφική αποτύπωση των κτισμάτων που δηλώνονται στο κτηματολόγιο.
-Εφαρμογή του τίτλου ιδιοκτησίας επί των αποτυπωμένων ορίων και υπολογισμός των συντεταγμένων κορυφών.
-Αντιπαραβολή των υπολογισμένων ορίων με την αρχική εγγραφή καθώς και γραφική και αναλυτική υπόδειξη των απαιτούμενων μεταβολών/διορθώσεων.
-Πίνακας συντεταγμένων και εμβαδών αρχικής και τελικής/διορθωμένης εγγραφής.
-Πίνακας υπολογισμού ανοιγμένης απόκλισης.
-Σύνταξη τελικού διαγράμματος στο σύστημα του Εθνικού Κτηματολογίου ΕΓΣΑ87, σύμφωνα με τις προδιαγραφές της σχετικής νομοθεσίας.
-Τι είναι το Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών;
Είναι το Τοπογραφικό Διάγραμμα στο οποίο απεικονίζονται οι γεωμετρικές μεταβολές που επέρχονται στα γεωτεμάχια, αποδίδοντας τις κορυφές τους με συντεταγμένες στο σύστημα ΕΓΣΑ,87. Με τον τρόπο αυτό εξασφαλίζεται η τήρηση και η ενημέρωση των κτηματολογικώνδιαγραμμάτων. Επίσης η γεωμετρική μεταβολή μπορεί να αφορά και αλλαγές που έχουν προκύψει στο ακίνητο π.χ κατάτμηση γεωτεμαχίων, συνένωση γεωτεμαχίων, σύσταση/κατάργηση δουλειών διόδου.
-Πότε απαιτείται το Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών;
Συγκεκριμένα εάν:
– Υπάρχουν διαφορές στις πραγματικές διαστάσεις στο έδαφος ή σε μια πραγματική διάσταση του ακινήτου σας σε σχέση με την αντίστοιχη που παρουσιάζεται στο κτηματογραφικό διάγραμμα,
– Υπάρχει διαφορά στο εμβαδό,
– Υπάρχει διαφορά στη θέση ή το σχήμα,
– Πρόκειται να κατατμηθεί το ακίνητο,
– Πρόκειται να επέλθει κάποια άλλη γεωμετρική μεταβολή στο ακίνητο.
-Ποια είναι τα δικαιολογητικά για την αίτηση – διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων;
Α) Διάγραμμα με συντεταγμένες ενημερωμένο (βάσει του Κτηματογραφικού Διαγράμματος) από μηχανικό.
Β) Το πρωτότυπο Κτηματογραφικό Διάγραμμα, καθώς και φωτοτυπία αυτού.(το Κτηματολογικό διάγραμμα θα το παραλάβετε από το αρμόδιο Κτηματολογικό γραφείο μετά από την συμπλήρωση αίτησης για την έκδοση κτηματογραφικού διαγράμματος.
Γ) Τοπογραφικό του τίτλου κυριότητας εις διπλούν.
Δ) Αντίγραφο του τίτλου κυριότητας και του πιστοποιητικού εγγραφής του εις διπλούν.
Ε) Αίτηση συμπληρωμένη από τους ιδιοκτήτες και υπογεγραμμένη από όλους με θεώρηση γνησίου υπογραφής εις διπλούν (αν συμφωνούν και οι όμοροι ιδιοκτήτες που επηρεάζονται υπογράφουν την αίτηση με θεώρηση γνησίου υπογραφής.
-Τι είναι η Κτηματολογική Διαμεσολάβηση;
Από 1η Απριλίου 2022 είναι πλέον υποχρεωτική η τήρηση της αρχικής συνεδρίας διαμεσολάβησης (Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία -ΥΑΣ) και στις κτηματολογικές διαφορές.
Ο ενάγων οφείλει να καλέσει τον εναγόμενο σε ΥΑΣ είτε με το δικόγραφο της αγωγής, είτε με ξεχωριστό δικόγραφο επί ποινή απαραδέκτου της συζήτησης.
Η ΥΑΣ διεξάγεται από «κτηματολογικό διαμεσολαβητή», ο οποίος διαθέτει ειδικές γνώσεις επί του αντικειμένου, που έχει αποκτήσει από ειδικά σεμινάρια επιμόρφωσης. Ο κτηματολογικός διαμεσολαβητής επιλέγεται από ειδικό μητρώο.
Σε περίπτωση επίτευξης συμφωνίας, ο διαμεσολαβητής συντάσσει το πρακτικό επιτυχούς διαμεσολάβησης, ενώ το πρακτικό αυτό καταχωρίζεται στο κτηματολογικό φύλλο και διορθώνεται η ανακριβής κτηματολογική εγγραφή. Εάν με την αγωγή ζητούνται και γεωμετρικές μεταβολές στα κτηματολογικά διαγράμματα, επισυνάπτονται στο πρακτικό διαμεσολάβησης, επί ποινή ακυρότητας, το τοπογραφικό διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών και το αποδεικτικό ηλεκτρονικής υποβολής του στην ηλεκτρονική βάση του Φορέα.
