Κτηματολόγιο: οδηγός κατοχύρωσης ακινήτου από τις λανθασμένες εγγραφές
ΕιδήσειςΚτηματαγοράΟικιστικάΟικονομίαΠολεοδομίαΧωροταξία 26 Αυγούστου 2024 Αργύρης
Της Γραμμάτης Μπακλατσή, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού
Εκατοντάδες χιλιάδες είναι οι διορθώσεις που πρέπει να γίνουν στο Κτηματολόγιο εξαιτίας των λανθασμένων πρώτων εγγραφών, προκειμένου να μην χαθούν περιουσίες. Σε 20 ερωτήσεις -απαντήσεις όλες οι πληροφορίες που πρέπει να έχουν υπόψη τους οι ιδιοκτήτες ακινήτων, ώστε να αποφύγουν τις συνέπειες των λανθασμένων εγγραφών στο Κτηματολόγιο και να σώσουν τα περιουσιακά τους στοιχεία.
Η δήλωση αφορά στο δικαίωμα και όχι στο ακίνητο. Για αυτό και οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να είναι πολύ προσεκτικοί στη δήλωση ιδιοκτησίας . Θα πρέπει δηλαδή να δηλώσουν όλα τα δικαιώματα των ακινήτων τους και να καταθέσουν τα σωστά δικαιολογητικά με τα τοπογραφικά διαγράμματα, προκειμένου να αποφύγουν μελλοντικές ταλαιπωρίες. Εάν αυτά τα δικαιώματα δεν δηλωθούν, τότε, αυτά, θα φαίνονται στα κτηματολογικά βιβλία ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» και θα θεωρούνται ότι ανήκουν στην κυριότητα του Δημοσίου μόλις καταστεί οριστική η πρώτη εγγραφή των κτηματολογικών στοιχείων.
Προθεσμία έως τις 30 Νοεμβρίου 2024
Ξεκίνησε η αντίστροφη μέτρηση για να περιέλθουν στο Δημόσιο χιλιάδες αδήλωτες στο Κτηματολόγιο ιδιοκτησίες. Το τελευταίο χρονικό περιθώριο έως τις 30 Νοεμβρίου 2024, δίνει μια ανάσα σε πολλές χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων σε 111 περιοχές σε όλη τη χώρα που ήδη λειτουργούν Κτηματολογικά Γραφεία, μεταξύ των οποίων και 23 περιοχές στην Αττική, προκειμένου να διορθώσουν τις ανακριβείς πρώτες εγγραφές και να σώσουν τα ακίνητά τους.
Οι πολυκατοικίες στις οποίες δεν δηλώθηκε ο …αέρας στο Κτηματολόγιο, ανέρχονται ακόμη και σε 50.000. Κι αυτός είναι ο λόγος που από την ΠΟΜΙΔΑ ζητούν να δοθεί το δικαίωμα της μονομερούς κατάργησής τους, ως ανεξάρτητες ιδιοκτησίες και της μεταβίβασης των χιλιοστών σε άλλες ιδιοκτησίες του ίδιου κτιρίου.
20 ερωτήσεις -απαντήσεις
Μέσα από 20 ερωτήσεις -απαντήσεις όλες τις πληροφορίες που πρέπει να έχουν υπόψη τους οι ιδιοκτήτες ακινήτων , ώστε να αποφύγουν τις συνέπειες των λανθασμένων εγγραφών στο Κτηματολόγιο.
1) Ποιες είναι οι συνέπειες για τον ιδιοκτήτη που δεν υπέβαλε εμπρόθεσμα ένσταση;
Όποιος δεν ενημερώθηκε για την ανάρτηση της μελέτης και δεν υπέβαλλε εμπρόθεσμα ένσταση για το ακίνητο του, χάνει το δικαίωμα αλλαγής μιας λανθασμένης πρώτης εγγραφής για το ακίνητο του.
2) Ποιες είναι οι προβλεπόμενες διαδικασίες;
Όταν μετά την ανάρτηση, και κατά τις πρώτες εγγραφές διαπιστώνονται ανακρίβειες και εσφαλμένες καταχωρήσεις, οι προβλεπόμενες εκ του νόμου διαδικασίες για την διόρθωσή τους είναι η εξωδικαστική διαδικασία και η δικαστική διαδικασία. Στην εξωδικαστική διαδικασία μπορεί η διόρθωση να γίνει οίκοθεν ή με αίτηση του ενδιαφερομένου στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο, ενώ στην δικαστική διαδικασία απαιτείται η μεσολάβηση του αρμοδίου δικαστηρίου για τη διόρθωση.
3) Τι ισχύει στην περίπτωση που κάποιος άλλος έχει δηλώσει το ίδιο ακίνητο;
Σε περίπτωση που κάποιος άλλος έχει δηλώσει το ίδιο ακίνητο, μπορεί η επιτροπή εξέτασης των ενστάσεων να προκρίνει το δικαίωμα του άλλου ιδιοκτήτη στις πρώτες εγγραφές ,και στην συνέχεια απαιτείται να γίνει προσφυγή στα δικαστήρια ώστε να αλλάξουν οι πρώτες εγγραφές.
4) Αν κάποιος θελήσει να δηλώσει το ακίνητό του μετά τις πρώτες εγγραφές;
Αν κάποιος ιδιοκτήτης θελήσει να δηλώσει το ακίνητο του μετά τις πρώτες εγγραφές και όχι κατά την διαδικασία της κτηματογράφησης, δηλαδή μετά την έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογίου, ανάλογα την περίπτωση, απαιτείται είτε δικαστική είτε διοικητική διαδικασία με το ανάλογο κόστος.
5) Τι ισχύει μέχρι να γίνει διόρθωση της πρώτης εγγραφής;
Μέχρι να γίνει διόρθωση της πρώτης εγγραφής, δεν μπορεί να μεταβιβαστεί το ακίνητο ή να εκδοθεί οικοδομική άδεια και στην ουσία είναι δεσμευμένο.
6) Αν ένα ακίνητο δεν δηλωθεί στο Κτηματολόγιο;
Αν δεν δηλωθεί στο Κτηματολόγιο θα χαρακτηριστεί ως «αγνώστου» ιδιοκτήτη. Με βάση τα όσα ισχύουν σήμερα, ένα ακίνητο χαρακτηρίζεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», για τις περιοχές των παλαιών προγραμμάτων, αν δεν έχει δηλωθεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2023, και για τα νέα ( από το 2008 και μετά) αν δεν δηλωθεί σε οκτώ χρόνια από την έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογικού Γραφείου.
7) Τι μπορεί να κάνει ο ιδιοκτήτης σε αυτήν την περίπτωση;
Μπορεί μεν να προσφύγει στα δικαστήρια αλλά μόνο για να διεκδικήσει χρηματική αποζημίωση και όχι για να ανακτήσει το ακίνητο, εκτός κι αν το δικαστήριο προκρίνει αντί της αποζημίωσης τη λύση της επανάκτησης.
8) Πως μπορεί κάποιος να ενημερωθεί αν έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία της κτηματογράφησης;
Μπορεί να ενημερωθεί αν έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία της κτηματογράφησης στην περιοχή του, μέσω του ψηφιακού χάρτη του Κτηματολογίου (maps.ktimatologio.gr).
9) Τι ισχύει με το Ε9;
Όποιος δεν επιθυμεί να δηλώσει το ακίνητο στο κτηματολόγιο ( π.χ. γιατί έγινε δάσος ή δεν ξέρει την ακριβή του θέση ) , θα πρέπει να το να το διαγράψει από το Ε9.
10) Τι θα συμβεί αν δεν διορθωθούν τα λάθη;
Με την πάροδο της προαναφερόμενης προθεσμίας, οριστικοποιούνται οι πρώτες εγγραφές και πλέον αποτελούν τη βάση για όλες τις περαιτέρω πράξεις για το ακίνητο .
11) Τι σημαίνει αυτό;
Αυτό σημαίνει ότι αν στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου αναγράφεται «αγνώστου» ιδιοκτήτη, τότε το ακίνητο περιέρχεται στο Ελληνικό Δημόσιο.
12) Σε ποιον παρέχονται όλα τα δικαιώματα;
Στο πρόσωπο που αναγράφεται στο κτηματολογικό φύλλο ως δικαιούχος του εμπραγμάτου δικαιώματος παρέχονται όλα τα δικαιώματα του δικαιούχου.
13) Ακόμη κι αν δεν είναι ο πραγματικός ιδιοκτήτης;
Ναι. Ακόμη και αν δεν είναι πραγματικός δικαιούχος και δημιουργείται αμάχητο τεκμήριο υπέρ του αναγραφόμενου δικαιούχου.
14) Και ο πραγματικός δικαιούχος;
Ο πραγματικός δικαιούχος έχει μόνο δικαίωμα αποζημίωσης από τον αναγραφόμενο ως δικαιούχο και – υπό προϋποθέσεις – δικαίωμα επαναμεταβίβασης του ακινήτου.
15) Ποιες διορθώσεις μπορούν να γίνουν ανά πάσα στιγμή;
Ανακριβείς εγγραφές που αφορούν προσωπικά ή ληξιαρχικά στοιχεία του δικαιούχου ( ημερομηνία γέννησης-ΑΦΜ- αριθμός ταυτότητας κλπ) μπορούν να διορθωθούν οποτεδήποτε. Επίσης η διόρθωση των γεωμετρικών στοιχείων του ακινήτου δεν καταλαμβάνεται από την οριστικοποίηση και μπορεί να γίνει οποτεδήποτε.
16) Ποιο εμπράγματο δικαίωμα χάνεται;
Εμπράγματο δικαίωμα ( π.χ. επικαρπία, υποθήκη , κατάσχεση κλπ ) το οποίο δεν καταχωρήθηκε στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου χάνεται.
17) Σε αυτή την περίπτωση τι δικαίωμα έχει ο δικαιούχος;
Και σε αυτή την περίπτωση ο δικαιούχος έχει μόνο δικαίωμα αποζημίωσης από τον οφειλέτη.
18) Ποιες διορθώσεις μπορούν να γίνουν με την εξωδικαστική διαδικασία ;
Εξωδικαστικά μπορούν να γίνουν διορθώσεις που αφορούν:
i) πρόδηλα σφάλμα (λανθασμένη αναγραφή των στοιχείων του δικαιούχου , λάθη στα στοιχεία του συμβολαίου , στο εμβαδό του κτίσματος κλπ)
ii) γεωμετρικά στοιχεία του ακινήτου (το εμβαδό, τα όρια, οι συντεταγμένες)
iii) την αλλαγή του δικαιώματος λόγω νέου συμβολαίου , υποθήκης, διοικητικής πράξης, δικαστικής απόφασης ή άλλης διαδικαστικής πράξης, που καταχωρίσθηκε στα βιβλία του υποθηκοφυλακείου πριν από την ημερομηνία καταχώρησης των πρώτων εγγραφών.
v) τον χαρακτηρισμό ακινήτου ως δασικού , μετά την κύρωση του δασικού χάρτη.
19) Ποιες διορθώσεις γίνονται μόνο δικαστικώς;
Όταν πρόκειται για προσβολή εμπράγματου ή άλλου εγγραπτέου δικαιώματος , τότε με την κατάθεση δικογράφου αγωγής, μπορεί να προστατευτεί ο δικαιούχος εγγραπτέου δικαιώματος από την ανακριβή πρώτη εγγραφή, με την οποία αμφισβητείται ολικά ή μερικά το δικαίωμα που έχει επί του κτηματογραφημένου ακινήτου.
20) Τι είναι η αίτηση διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων των κτηματολογικών εγγραφών;
Πρόκειται για την αίτηση με την οποία γίνεται διόρθωση σφαλμάτων που αφορούν γεωμετρικά στοιχεία του ακινήτου που βρίσκεται σε περιοχή που έχει συνταχθεί το κτηματολόγιο (θέση, σχήμα, όρια, εμβαδόν ακινήτου).
Επίσης η γεωμετρική μεταβολή μπορεί να αφορά και αλλαγές που έχουν προκύψει στο ακίνητο π.χ κατάτμηση γεωτεμαχίων, συνένωση γεωτεμαχίων, σύσταση/κατάργηση δουλειών διόδου. Η αίτηση υποβάλλεται από αυτόν που έχει έννομο συμφέρον επί του ακινήτου που αιτείται διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων, στο κατά τόπους αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο.
