Ακίνητα: πως ξεμπλοκάρουν χιλιάδες μεταβιβάσεις με αποκλίσεις τετραγωνικών

Πως θα εφαρμοστεί η ρύθμιση, που περιλαμβάνεται στο νέο νομοσχέδιο για το Κτηματολόγιο , η οποία δίνει νομοθετική λύση για  το ξεμπλοκάρισμα των μεταβιβάσεων για χιλιάδες διαμερίσματα σε πολυκατοικίες με αποκλίσεις τετραγωνικών.

Ιδιαίτερη αξία για τους ιδιοκτήτες αλλά και γενικότερα για τις εμπράγματες συναλλαγές στη χώρα μας, έχει η διάταξη του άρθρου 16 του νομοσχεδίου για το Κτηματολόγιο, που ήταν πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ σε συνεργασία με τους Συμβολαιογράφους τονίζει σε ανακοίνωση του ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς.

Στο νομοσχέδιο του Υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης με τίτλο «Ολοκλήρωση της κτηματογράφησης, απλοποίηση διαδικασιών, χρήση τεχνητής νοημοσύνης και διατάξεις για τη λειτουργία του ν.π.δ.δ. «Ελληνικό Κτηματολόγιο»,  Δείτε εδώ στο ecopress,  το οποίο έχει εισηγηθεί ο υφυπουργός αρμόδιος για το Κτηματολόγιο κ. Κώστας Κυρανάκης, και υπογράφει ο Υπουργός κ. Δημήτρης Παπαστεργίου, όπως τονίζει η ΠΟΜΙΔΑ περιλαμβάνεται σειρά ευεργετικών διατάξεων οι οποίες διευκολύνουν την ολοκλήρωση του Κτηματολογίου, αποδεσμεύοντας τους ιδιοκτήτες από περιττές και βασανιστικές διαδικασίες στον τομέα της κατάρτισης των συμβολαίων, αλλά και της εμπλοκής τους με κατά κανόνα παράλογες δικαστικές διεκδικήσεις του Δημόσιου.

Κτηματολόγιο: πιστοποιημένοι μηχανικοί για ιδιοκτησιακά, στο νέο νομοσχέδιο

Ειδικά για τη διάταξη του άρθρου 16 του νομοσχεδίου για το Κτηματολόγιο, που ξεμπλοκάρει τις μεταβιβάσεις για χιλιάδες διαμερίσματα σε πολυκατοικίες με αποκλίσεις τετραγωνικών ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ σημειώνει ότι:

Με τη συγκεκριμένη διάταξη δίνεται το δικαίωμα, όταν οι μηχανικοί εντοπίζουν διαφορές στην επιφάνεια, την περιγραφή και τη χρήση των ιδιοκτησιών τους,  οι ιδιοκτήτες να προβαίνουν σε μονομερή τροποποίηση των συμβολαίων τους, αλλά και των πράξεων σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας, υπό τον αυτονόητο όρο ότι δεν θα θίγονται τα δικαιώματα των υπόλοιπων συνιδιοκτητών του κτιρίου. Έτσι επιλύονται τα προβλήματα που προέκυψαν από την λεπτομερή εμβαδομέτρηση και περιγραφή των διαμερισμάτων κλπ. ιδιοκτησιών, που προέκυψαν από την εφαρμογή της Ταυτότητας Κτιρίου.

Με την πρώτη παράγραφο του άρθρου αυτού δίνεται η ευχέρεια της μονομερούς διόρθωσης συμβολαίων που αφορούν ακίνητα που δεν υπάγονται στη νομοθεσία περί οριζοντίου ιδιοκτησίας ως προς αα) την πραγματική επιφάνεια, με δυνατότητα αποκλισης έως +5% εντός σχεδίου και έως +10% εκτός σχεδίου αβ) το περίγραμμα και αγ) τη χρήση των κτισμάτων.

Επίσης για οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες δίνεται η ευχέρεια της μονομερούς συμβολαιογραφικής τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας ως προς αα) την πραγματική επιφάνεια, χωρίς όριο απόκλισης, αλλά με ταύτιση με την επιφάνεια που αναφέρεται στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα της ιδιοκτησίας, αβ) το περίγραμμα και αγ) τη χρήση των κτισμάτων.

Οι ενδιαφερόμενοι, αφού προβούν στις διορθώσεις αυτές, μπορούν με το ίδιο, ή επόμενο συμβόλαιο, να προβούν σε μεταβίβαση, γονική παροχή κλπ. των ακινήτων τους.

Με τη δεύτερη παράγραφο δίνεται όμως η περαιτέρω δυνατότητα στους κυρίους ιδιοκτησιών με σύσταση οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας, αν η απόκλιση δεν υπερβαίνει το 2%, να προβούν σε μεταβιβάσεις χωρίς να προηγηθεί τροποποίηση της πράξης σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας.

Στη δημόσια διαβούλευση μπορεί να συμμετάσχουν όλοι οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες με χρήσιμες προτάσεις.

Το κείμενο της ανωτέρω διάταξης που περιέχει και τις επί μέρους προυποθέσεις εφαρμογής, έχει ως εξής:

Άρθρο 16 Δυνατότητα μονομερούς διόρθωσης στοιχείων συμβολαίων – Προϋποθέσεις και επιτρεπτές αποκλίσεις εμβαδομετρήσεων – Τροποποίηση άρθρου 98 ν. 4495/2017

1.Στο άρθρο 98 του ν. 4495/2017 (Α’ 167), περί παραβάσεων σε οριζόντιες ιδιοκτησίες, προστίθεται παρ. 9Β ως εξής:

«9Β. α) Ο κύριος γεωτεμαχίου με υφιστάμενα ένα ή περισσότερα κτίσματα, επί των οποίων δεν έχουν συσταθεί οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες, δύναται, αν υπάρχει ταύτιση μεταξύ των στοιχείων της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου και της εγγραφής στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου, να προβαίνει μονομερώς στη διόρθωση, σύμφωνα με την ως άνω ταύτιση, των συμβολαιογραφικών πράξεων κτήσης της κυριότητας επί του γεωτεμαχίου αναφορικά με: αα) την πραγματική επιφάνεια, αβ) το περίγραμμα και αγ) τη χρήση των κτισμάτων. Η διόρθωση του πρώτου εδαφίου διενεργείται μονομερώς, εφόσον πληρούνται οι εξής προϋποθέσεις: αα) δεν μεταβάλλεται κανένα περιγραφικό στοιχείο του γεωτεμαχίου, αβ) οι αποκλίσεις επί του εμβαδού βρίσκονται εντός των ποσοστών απόκλισης της περ. β) της παρ. 2 του άρθρου 39, περί των προδιαγραφών σύνταξης τοπογραφικών διαγραμμάτων και διαγραμμάτων κάλυψης, ήτοι αβα) για οικόπεδα ή γήπεδα εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου ή εντός ορίων οικισμού, ποσοστό ± πέντε τοις εκατό (5%), και αββ) για τα εκτός σχεδίου οικόπεδα ή γήπεδα, ποσοστό ± δέκα τοις εκατό (10%), και αγ) έχει καταβληθεί τυχόν οφειλόμενος εκ της μεταβολής φόρος.

β) Ο κύριος οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας δύναται να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας ως προς την επιφάνεια, το περίγραμμα και τη χρήση της οριζόντιας ιδιοκτησίας, όπως αυτά έχουν αποτυπωθεί στη σύσταση οριζοντίων/καθέτων ιδιοκτησιών, εφόσον η σημερινή πραγματική κατάσταση έχει δημιουργηθεί από τον χρόνο κατασκευής της οικοδομής και αποτυπώνεται στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας του άρθρου 53 του παρόντος εφόσον πληρούνται οι εξής προϋποθέσεις: αα) δεν θίγονται υφιστάμενα συνολικά ποσοστά συνιδιοκτησίας της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας επί του γεωτεμαχίου και κατανομής κοινοχρήστων δαπανών, καθώς και τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις όλων των οριζοντίων ιδιοκτησιών του κτιρίου, και αβ) έχει καταβληθεί ο οφειλόμενος εκ της μεταβολής φόρος. Η σύμφωνη γνώμη των υπόλοιπων συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.».

2.Σε περιπτώσεις οικοπέδων ή γηπέδων, επί των οποίων έχουν συσταθεί οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες, μετρήσεις με απόκλιση εμβαδού έως και δύο τοις εκατό (2%) από τις αναγραφόμενες στις πράξεις σύστασης μετρήσεις θεωρούνται αποδεκτές και δεν απαιτείται η τροποποίηση ή διόρθωση των πράξεων σύστασης και των τίτλων κτήσης, προκειμένου για τη μεταβίβαση των οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών. Η παρούσα εφαρμόζεται και για τις αποκλίσεις οριζοντίων ιδιοκτησιών και τμημάτων αποκλειστικής χρήσης καθέτων ιδιοκτησιών που δεν υπερβαίνουν το ποσοστό του πρώτου εδαφίου.