Κτηματολόγιο: οι παραλείψεις στις δηλώσεις, που οδηγούν σε απώλεια περιουσίας

Της Γραμμάτης Μπακλατσή, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού

baklatsi@yahoo.gr

Πολλοί ιδιοκτήτες έχουν παραλείψει να συμπεριλάβουν στις δηλώσεις τους στο Κτηματολόγιο δικαιώματα, όπως μεταξύ πολλών άλλων τον λεγόμενο «αέρα» της οικοδομής, δουλεία διόδου, τη θέση στάθμευσης στην πυλωτή. Έτσι καθώς ολοκληρώνεται η κτηματογράφηση εκατοντάδες χιλιάδες δικαιώματα εγγράφονται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», κινδυνεύουν να χαθούν και ο νόμος λέει ότι περιέρχονται στην ιδιοκτησία του δημοσίου.

Ολοκληρώνεται η διαδικασία της κτηματογράφησης στη χώρα και σύντομα κατά περιοχές θα ξεκινήσει η λειτουργία των κτηματολογικών γραφείων. Σε κάποιες περιοχές, όπου λειτουργούν ήδη κτηματολογικά γραφεία, από τα μέχρι σήμερα στοιχεία που έχουν συγκεντρωθεί έχει διαπιστωθεί ότι στις αστικές περιοχές ένα μεγάλο μέρος των εγγραφών ως άγνωστου ιδιοκτήτη προέρχεται από «ξεχασμένα» δικαιώματα. Αυτά είναι τα δικαιώματα όπως: ο «αέρας» της οικοδομής, η δουλεία διόδου, η θέση στάθμευσης στην πυλωτή, νέο οικόπεδο, που έχει δοθεί μετά την κύρωση της πράξης εφαρμογής κλπ.

Πολλοί ιδιοκτήτες δεν γνωρίζουν ότι η δήλωση αφορά στο δικαίωμα και όχι στο ακίνητο. Για αυτό και οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να είναι πολύ προσεκτικοί στη δήλωση ιδιοκτησίας. Θα πρέπει δηλαδή να δηλώσουν όλα τα δικαιώματα των ακινήτων τους και να καταθέσουν τα σωστά δικαιολογητικά με τα τοπογραφικά διαγράμματα, για να αποφύγουν μελλοντικές ταλαιπωρίες.

Όσοι «ξεχάσουν» να δηλώσουν αυτά τα δικαιώματα και τα ακίνητα δεν θα εγγραφούν σε ορισμένο πρόσωπο, αυτό θα έχει ως συνέπεια να φέρονται στα κτηματολογικά βιβλία ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» και θα θεωρούνται ότι ανήκουν στην κυριότητα του Δημοσίου, μόλις καταστεί οριστική η πρώτη εγγραφή των κτηματολογικών στοιχείων.

ΤΟ ΔΙΚΑΙΩΜΑ ΣΤΟΝ ΑΕΡΑ (ΔΙΚΑΙΩΜΑ ΥΨΟΥΝ)

Το δικαίωμα υψούν περιγράφεται με τρεις συνήθως τρόπους στα Συμβόλαια:

α) Αναφέρεται ότι υπάρχει δικαίωμα υψούν χωρίς αναφορά σε ποσοστό συνιδιοκτησίας στο όλο οικόπεδο ή εμβαδό σε τετραγωνικά μέτρα, οπότε δεν δηλώνεται δικαίωμα, αλλά καταχωρείται ως παρατήρηση στη διηρημένη ιδιοκτησία, που συνοδεύει.

β) Αναφέρεται ως τέτοιο με ποσοστό συνιδιοκτησίας στο όλο οικόπεδο χωρίς όμως εμβαδό, και χωρίς όροφο (εκτείνεται σε όλο το επιτρεπόμενο ύψος), οπότε και καταχωρείται χωρίς να αναγράφεται όροφος.

γ) Αναφέρεται ως μελλοντικό διαμέρισμα με ποσοστό συνιδιοκτησίας στο όλο οικόπεδο και προσδιορίζεται έστω και ένα στοιχείο οριζόντιας ιδιοκτησίας (αριθμός, όροφος, εμβαδό), οπότε δηλώνεται ως απλή οριζόντια, ανεξάρτητα από το αν έχει χτισθεί ή όχι και γράφεται στις παρατηρήσεις σχόλιο ότι: «H διηρημένη ιδιοκτησία δεν έχει υλοποιηθεί».

ΘΕΣΕΙΣ ΣΤΑΘΜΕΥΣΗΣ

α) Θέση στάθμευσης που από τον τίτλο είναι ΑΝΟΙΚΤΗ θέση στάθμευσης του ισογείου/πυλωτής/ακαλύπτου, ή εν γένει κοινόχρηστου χώρου στην οποία αποδίδονται χιλιοστά. Σε αυτήν την περίπτωση δεν υφίσταται δικαίωμα, διότι από το 1993 και μετά, αυτή η δυνατότητα έχει καταργηθεί και οι προγενέστερες συστάσεις αυτού του είδους κηρύχτηκαν μη σύννομες.

Όμως, με πρόσφατη νομοθετική διάταξη, μπορούν οι συγκεκριμένες θέσεις να μετατραπούν σε παρακολούθημα με μονομερή τροποποίηση πράξης οριζοντίου ιδιοκτησίας και ενσωμάτωση σε αυτήν του ποσοστού συγκυριότητας της θέσης στάθμευσης επί του οικοπέδου, από ιδιοκτήτες που έχουν οριζόντια ιδιοκτησία – χώρο κύριας χρήσης (διαμέρισμα) στην ίδια πολυκατοικία.

β) Θέσεις στάθμευσης αδιάθετες και άλλοι χώροι: χώροι οι οποίοι προβλέπονται από τη σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας και δεν αποτελούν παρακολούθημα κάποιας οριζόντιας (δεν έχουν διατεθεί) δεν καταχωρούνται ως παρακολουθήματα των οριζοντίων ιδιοκτησιών.

γ) Σε περίπτωση που υπάρχει αρχική σύσταση διηρημένης ιδιοκτησίας χωρίς θέσεις στάθμευσης και στη συνέχεια συστήνονται θέσεις στάθμευσης με συμβόλαιο, οι οποίες όμως δεν συνδέονται με κάποια από τις ήδη συνεστημένες οριζόντιες ιδιοκτησίες, τότε αυτές οι θέσεις στάθμευσης θα δηλώνονται ως παρακολούθημα σε όλες τις συμβαλλόμενες διηρημένες ιδιοκτησίες και παράλληλα θα καταχωρείται ως τίτλος σε όλους του κυρίους των εν λόγω διηρημένων ιδιοκτησιών, το συμβόλαιο σύστασης των θέσεων στάθμευσης.

ΒΟΗΘΗΤΙΚΟΙ ΧΩΡΟΙ

Όταν οι βοηθητικοί χώροι έχουν χιλιοστά στο οικόπεδο (αποτελούν δηλαδή αυτοτελείς ιδιοκτησίες) δηλώνονται ξεχωριστά από τη διηρημένη ιδιοκτησία (σε ξεχωριστό έντυπο δήλωσης), ενώ όταν δεν έχουν χιλιοστά στο οικόπεδο (είναι δηλαδή «παρακολούθημα» ενός διαμερίσματος) καταγράφονται στο πεδίο «Βοηθητικοί χώροι διηρημένων ιδιοκτησιών» της δήλωσης του διαμερίσματος.

ΓΟΝΙΚΗ ΠΑΡΟΧΗ ΜΕ ΠΑΡΑΚΡΑΤΗΣΗ ΕΠΙΚΑΡΠΙΑΣ ΑΠΟ ΤΟΝ ΠΑΡΕΧΟΝΤΑ ΚΑΙ ΓΙΑ ΤΗ ΣΥΖΥΓΟ ΤΟΥ

Σε περίπτωση γονικής παροχής, όπου παρακρατείται η επικαρπία για τον παρέχοντα αλλά και για τη σύζυγό του η οποία όμως δεν είναι συμβαλλόμενο μέρος κατά τη σύνταξη του συμβολαίου γονικής παροχής, υποβάλει δήλωση επικαρπίας η σύζυγος.

ΟΙΚΗΣΗ

Σε περίπτωση μεταβίβασης της ψιλής κυριότητας και παρακράτησης του δικαιώματος της οίκησης έχουμε δικαίωμα επικαρπίας, που δηλώνεται στο κτηματολόγιο. Δεν ταυτίζεται με το δικαίωμα απλής χρήσης οικήματος (ενοχικό δικαίωμα), το οποίο συναντάται σε ορισμένες κατηγορίες παραχωρητηρίων, σε παλιά συμβόλαια και δεν είναι εγγραπτέο στο Κτηματολόγιο. Παρόμοιο δικαίωμα είναι και η ΣΥΝΟΙΚΗΣΗ με τη διαφορά ότι ο δικαιούχος έχει δικαίωμα παράλληλα με τον ιδιοκτήτη.

ΜΕΤΑΦΟΡΑ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗ ΔΟΜΗΣΗΣ

Υποχρέωση υποβολής δήλωσης έχει ο κύριος του ωφελούμενου ακινήτου, ως δικαιούχος, όταν κηρυχθεί υπό κτηματογράφηση η περιοχή στην οποία βρίσκεται. Αν όμως το δικαίωμα μεταφοράς του συντελεστή δόμησης δεν έχει συνδεθεί ακόμη με κάποιο συγκεκριμένο «ωφελούμενο» ακίνητο, τότε υποχρέωση υποβολής δήλωσης του δικαιώματος, έχει ο κύριος του βαρυνόμενου ακινήτου (ή και τρίτος, στον οποίον μεταβιβάστηκε το εν λόγω δικαίωμα), όταν κηρυχθεί υπό κτηματογράφηση η περιοχή στην οποία βρίσκεται το βαρυνόμενο ακίνητο.

ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΗ ΔΟΥΛΕΙΑ (π.χ. διόδου, άντλησης νερού, θέασης)

Ο δικαιούχος της δουλείας υποβάλλει δήλωση για το δικαίωμα της δουλείας του επί του ξένου ακινήτου και για το δικαίωμα της κυριότητάς του στο δικό του ακίνητο. Ο κύριος του βεβαρημένου με τη δουλεία ακινήτου (δουλεύον ακίνητο) υποβάλλει δήλωση για την κυριότητα στο δικό του ακίνητο.

ΔΗΛΩΣΗ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ ΣΕ ΑΚΙΝΗΤΟ ΕΝΤΟΣ ΠΡΑΞΗΣ ΕΦΑΡΜΟΓΗΣ

Δηλώνεται η τελική ιδιοκτησία:

Σε περίπτωση που -είναι και η συνηθέστερη- η τελική ιδιοκτησία έχει διαφορά με την αρχική, δηλώνεται το εμβαδό της τελικής ιδιοκτησίας, όμως απαιτείται προσκόμιση του τίτλου, που αφορά την αρχική του ιδιοκτησία, ώστε να τεκμηριώσει το δικαίωμά του.

Όταν υπάρχει προσκύρωση έκτασης:

Στην περίπτωση που έγινε συμβόλαιο αγοράς προσκυρωθείσας έκτασης μετά την Πράξη Εφαρμογής, θα πρέπει να δηλώσουμε το δικαίωμα, ως αιτία κτήσης «πώληση» και με την παρατήρηση στη δήλωση ότι το συμβόλαιο αφορά αγοραπωλησία προσκυρωθείσας έκτασης.

Όταν δίνεται Νέο Οικόπεδο:

Δηλώνουμε το νέο οικόπεδο που δόθηκε απο την Πράξη Εφαρμογής καταθέτοντας την Πράξη Εφαρμογής. Ως τίτλος κτήσης αναγράφεται μόνο ο αριθμός της Πράξης Εφαρμογής και η απόφαση του Νομάρχη με την οποία έγινε η κύρωση της Π.Ε.

Όταν κάποιος είναι κληρονόμος δικαιούχου βάσει πίνακα Πράξης Εφαρμογής

Στην περίπτωση που στον Πίνακα της Π.Ε. υπάρχουν τα πλήρη στοιχεία του αρχικού ιδιοκτήτη (ονοματεπώνυμο, ΑΦΜ, δ/νση και αριθμός συμβολαίου) υποβάλλεται η δήλωση ιδιοκτησίας από τον σημερινό ιδιοκτήτη κανονικά. Αν όμως στην Πράξη Εφαρμογής δεν υπάρχουν τα πλήρη στοιχεία του αρχικού ιδιοκτήτη, τότε υποβάλλεται μεν η δήλωση, θα πρέπει όμως να γίνει διόρθωση της πράξης με την συμπλήρωση όλων των απαραίτητων στοιχείων του αρχικού ιδιοκτήτη. Η διόρθωση θα πρέπει να έχει γίνει μέχρι την οριστικοποίηση των εγγραφών του κτηματολογίου.

 “Ταχυδρόμος Μαγνησίας”